Купить «долевку» — миссия (не)выполнима?

Почти месяц рынок строящегося жилья в регионах и столице существует в новой парадигме – состоянии ожидания. Из-за ужесточения требования к страховым компаниям многие застройщики лишились обязательного страхования, а значит, по закону не могут продавать строящееся жилье. Какие выходы из создавшейся ситуации находят самарские застройщики и что делать покупателям, которые хотят приобрести квартиру в строящемся доме, но пока не могут этого сделать?

ПОЧЕМУ СТОЯТ ПРОДАЖИ НОВОСТРОЕК?

Новые поправки к федеральному закону № 214-ФЗ вступили в силу с 1 октября вместе с новыми требованиями Центробанка. По актуальным законодательным условиям существенно ужесточились требования к страховым компаниям, которые страхуют риски застройщиков по договорам долевого участия. Напомним, страхование ответственности застройщика перед дольщиками является еще одной законодательной новеллой, принятой на рынке с 2014 года. Ранее оказывать услуги страхования застройщику могла компания с минимальным размером собственного капитала в 400 млн рублей, а с октября минимальная сумма собственных средств страховой организации, работающей в сфере долевого строительства, выросла до одного миллиарда рублей. Тогда нововведение официально прокомментировал министр строительства и ЖКХ Михаил Мень: «До принятия поправок с девелоперами работали небольшие страховщики, которые практически не несли ответственности. Теперь же рынок открыт для крупных компаний».

Однако пострадавшей стороной в результате ужесточения правил страхования новостроек оказались не только страховые компании с недостаточным капиталом, но и сами застройщики, которые в отсутствие страховой поддержки вынуждены были приостановить регистрацию ДДУ, ведь по закону строительная компания не имеет права реализовывать квартиры в строящемся доме без страхования своей ответственности. Итог – продажи на многих проектах жилищного строительства попросту встали.

Сергей Лазарев, руководитель отдела участия в долевом строительстве Управления Росреестра по Самарской области:

— Приостановки, связанные с тем, что страховые компании исключены из списка Центробанка, в октябре уже были. Это не единичные приостановки, но они не носят массового характера. В числе тех, кому было отказано в регистрации прав договоров участия в долевом строительстве, – строительные компании, заключившие договоры страхования со «Страховой инвестиционной компанией», страховой компанией «Советская» и с «Универс Гарант». На сайте Центробанка информация о действующих страховых организациях находится в открытом доступе.

Как рассказали ММЦ «Строительство. Недвижимость. Rent&Sale» представители нескольких строительных компаний города и подтвердили эксперты рынка, продажи квартир в целом ряде новостроек города действительно стояли в течение первых трех недель октября. За это время ряд строительных компаний уже успел пройти процедуру переаккредитации в страховых компаниях, которые удержались «на плаву» и сохранили свое право страховать ответственность застройщиков. Проекты, которые реализуются с банковской гарантией, не пострадали вовсе: среди таких объектов, например, жилой комплекс «Фаворит» от компании «Новый ДОН».

В свою очередь, страховые компании, получившие допуск к работе с застройщиками, начали предъявлять откровенно жесткие требования к аккредитации, ставки страхования выросли. Так, нам стало известно, что до 1 октября средний диапазон ставок страховых компаний составлял 0,4–0,6 %, а сейчас тарифы многих участников страхового рынка доходят до 0,8 %, а некоторые и вовсе оказывают услуги по ставке свыше 1 %. Ситуация нервная и подчас безальтернативная: либо соглашаться на переаккредитацию на невыгодных условиях, либо существовать в ситуации приостановленных продаж.

«УЦЕЛЕВШИЕ» ЗАСТРОЙЩИКИ

Механизмом, позволяющим не допустить глобальной приостановки продаж строящегося жилья, для ряда компаний-застройщиков оказалось Общество взаимного страхования (ОВС). По сути, это общество учредили сами девелоперы, и сегодня вступительный взнос для новых членов общества составляет 1 млн рублей: эти средства идут в общий фонд ОВС. Статистика общества впечатляет: в начале октября оно насчитывало около 40 членов, а на сегодняшний день число участников приближается к 250. Самарские девелоперы в этом обществе «взаимовыручки» строительных компаний тоже есть: на сайте ОВС среди самарских партнеров общества указаны компании «Древо», «Финстрой», «Авиакор», «Дом-75» (организация, подконтрольная компании «Берег»), «ПромТехСтейт», «СОФЖИ», «Мегастрой» и другие застройщики Самары и Тольятти. От Самарской области на сегодняшний день в обществе состоят 18 организаций – они сохранили свое право на реализацию строящегося жилья по договорам долевого участия в рамках 214-ФЗ. В целом же Приволжский федеральный округ по числу компаний – членов ОВС находится на втором месте после Центрального.

Помимо этого, перечень страховых компаний, которым разрешено работать с застройщиками, постепенно расширяется, а значит, и увеличиваются возможности переаккредитации для тех участников строительного рынка, кто сейчас вынужденно занял выжидательную позицию. По данным ЦБ РФ на 22 октября 2015 г., новым требованиям соответствуют 20 страховых компаний, включая таких лидеров рынка, как «Ингосстрах», «АльфаСтрахование» и ВСК, однако самыми активными игроками рынка сегодня выступают компании «МЕСКО» и ИСК «Евро-Полис». Кстати, по нашим сведениям, именно с компанией «МЕСКО» не так давно подписала договор компания, занимающаяся реализацией востребованного жилого комплекса в Советском районе.

Несмотря на резко усложнившиеся условия работы, перед застройщиками все же стоит перспектива дальнейшего расширения перечня страховых партнеров. Так, участники рынка ожидают, что к 1 ноября этот список увеличится до 30–40 компаний – такого объема вполне будет достаточно для того, чтобы у застройщиков появилась реальная альтернатива и возможность выбрать оптимальные условия страхования. «Несмотря на то что ситуация сейчас движется в сторону стабилизации, есть справедливые опасения, что федеральный Минстрой все же стремится включить в пару застройщик–дольщик еще третье звено в виде банка или страховой компании, которые будут выступать поручителями и гарантами надежности застройщика, – рассуждает финансовый консультант Иван Абросимов. – Для рынка одним из самых очевидных последствий станет необходимость более тщательно подходить к страхованию строящихся объектов, выделять на это большие средства, что, конечно, в очередной раз ударит по небольшим строительным компаниям. Для покупателей строящегося жилья глобальные последствия этого ужесточения могут оказаться спорными: с одной стороны, можно будет укрепиться в своем доверии к застройщику, который работает по всем правилам рынка, с другой – сама ситуация ожидания и невозможности оформить договор долевого участия сейчас, пока застройщик не возобновит продажи, для многих уже стала серьезным стрессом и, возможно, заставила обратиться к другому застройщику и другому объекту, а возможно, и вовсе отложить покупку новостройки до более спокойных времен».

---

По данным Управления Росреестра по Самарской области, за 9 месяцев 2015 года зарегистрировано 12 802 договора долевого участия, что на 9,3% меньше, чем за аналогичный период 2014 года. Между тем в период с 1 по 16 октября количество зарегистрированных ДДУ на 2,2 % больше, чем за аналогичный период 2014 года, и на 12,6% больше, чем за этот же период в 2013 году.

---

ЧТО ДЕЛАТЬ ПОКУПАТЕЛЯМ «ПЕРВИЧКИ»?

«Мы планировали покупку «долевки» в одной из новостроек Кировского района, – рассказывает жительница Самары Ольга Резанова. – Хотели купить «двушку», а когда дом достроится, перевезти туда семью сына. Планировали продавать «однушку» в «хрущевке» и брать небольшую ипотеку, даже успели получить одобрение банка и найти покупателя на 1-комнатную квартиру. Перед тем как договариваться с покупателем о сделке, приехали в офис продаж, а нам сказали, что договоры долевого участия временно не регистрируют, а вместо них готовы предложить нам договор бронирования понравившейся квартиры. Объяснили, что связано это с технической переаккредитацией в страховой компании – мол, рабочий вопрос, который будет решен в течение пары недель. Было это в конце первой недели октября, а когда я звонила через неделю, ситуация не изменилась. Сейчас уже подыскиваем запасной вариант, чтобы не упустить покупателя и возможность оформить ипотеку».

Ждать или не ждать «свою» квартиру в приглянувшейся новостройке, если ее девелопер еще не перезаключил договор со страховой и пока приостановил продажи, – дело каждого покупателя. Стоит, однако, отметить, что сами по себе договоры бронирования квартиры в новостройке без передачи денежных средств за жилье мало того, что не дают никаких гарантий дольщику, так еще и официально запрещены 214-ФЗ. Так что если в офисе продаж застройщика вам предлагают эту схему – стоит подумать и посоветоваться со знакомым юристом.

Чтобы удостовериться, что ответственность застройщика застрахована и опасаться нечего, всем потенциальным покупателям «первички» стоит уточнить у строительной компании, в какой страховой она аккредитована, а затем поискать эту страховую компанию в перечне ЦБ РФ или, как вариант, название компании-застройщика в списке участников Общества взаимного страхования застройщиков. Наличие застройщика в одном из этих списков дает ему право реализовывать первичное жилье в соответствии со всеми нормами закона.