Ипотека ниже 10% — выгода или маркетинг?

Стоило рынку ипотечного кредитования немного оправиться после периода застоя, связанного с повсеместным ростом ставок по кредитам, как активизировались предложения «на разрыв рынка». Ипотека под 5, 7 и 9 % сегодня – это не только специфический продукт узкоспециализированной кредитной организации под проекты дружественного застройщика. Теперь к этому процессу подключились коммерческие банки, которые также предлагают минимальные процентные ставки со множеством «звездочек» и примечаний.

Начать знакомство с подобными программами ипотечного кредитования, предлагающими ставки ниже ключевой ставки ЦБ РФ, стоит на конкретных примерах. Мы так и поступили, для начала обратившись к жилому комплексу «Новая Самара», где минимально возможная процентная ставка для ипотечного кредита установилась на отметке в 9,5 %. Для примера остановились на 2-комнатном жилье: «двушку» площадью 70 кв. м в сданном доме ЖК можно приобрести по цене 2,7 млн руб., а 2-комнатную квартиру площадью 56 кв. м в строящейся секции – за 2 млн руб. Если покупать квартиру в строящемся доме в ипотеку, то можно рассчитывать на ставку 11,4 % от Сбербанка и ВТБ24. Впрочем, есть вариант, на первый взгляд более выгодный: покупатель может оформить ипотечный кредит по ставке от 9,5 %. Такие условия предлагает Абсолют-Банк, но с одной оговоркой: для покупателей, которые решат воспользоваться этой программой, та самая «двушка» площадью 56 кв. м будет стоить не 2 млн руб., а 2,2 млн руб. Как объяснили в отделе продаж застройщика, эта разница в цене нужна для компенсации банку за снижение процентной ставки. Также среди озвученных различий между программами кредитования оказалась большая лояльность коммерческого банка к заемщикам, а также возможность снижать процентную ставку в течение всего периода выплат. Тот же Абсолют-Банк в рамках кредитования этого жилого комплекса готов работать «на понижение» и снижать по полпроцента в ходе досрочных выплат – естественно, за свою комиссию. Другие коммерческие банки-партнеры также предлагают постепенное снижение процентной ставки – например, заемщики Транскапиталбанка могут снизить свои проценты по кредитам до 10,5 %.

Далее мы обратились к представителю Кошелев-банка: финансовая организация кредитует покупателей жилья по ставке от рекордно низкой ставке в 5,5 % годовых. Как выяснилось, в банке действует несколько ипотечных программ, и во всех них размер процентной ставки напрямую зависит от размера первоначального взноса и сроков кредитования. Это привычная для многих банков практика. Так, по программе «Президентская ипотека» рассчитывать на минимальную ставку можно при взносе свыше 50 %, если же взнос будет меньше половины, то ставка для таких заемщиков будет начинаться как минимум с 6,7 %. Условия другой программы «Невозможное возможно» в целом аналогичны: с «первоначалкой» свыше 50 % и минимальными сроками кредитования можно рассчитывать на ставку 5,5 %, если же взнос будет меньше 50 %, то и ставка будет стартовать от 6,4 %. Однако даже при небольших первоначальных взносах размеры процентных ставок получались слишком привлекательными. На вопрос, предусмотрены ли какие-то банковские комиссии, компенсации, обязательное страхование или удорожание стоимости кредитуемого жилья, представитель банка ответить не смог – вместо этого пригласил на личную встречу, где все эти и другие детали можно будет обсудить.

«Ипотека под минимальные проценты – это, конечно, в первую очередь маркетинговый инструмент, – резюмирует эксперт рынка недвижимости Вячеслав Рандаев. – Ключевую банковскую ставку никто не отменял, этот показатель является основным индикатором стоимости денег на рынке. Ни один банк не станет выдавать кредит меньше этой ставки (это означает работу в убыток), кроме того, добавит к этой ставке еще и свой интерес. Поэтому все подобные схемы кредитования базируются либо на установлении дополнительных комиссий, либо на договоренности с застройщиком, когда банковская прибыль включается в стоимость жилья, тем самым увеличивая цену за квадратный метр. В этом случае механизм часто выглядит так: застройщик увеличивает стоимость жилья, затем предлагает покупателю либо выгодную ипотеку от банка-партнера, либо устанавливает «скидку» на уже выросшее в цене жилье. Так или иначе, своими средствами не жертвуют ни застройщик, ни банк – в этом ипотечные программы со сниженными ставками одинаковы».

Халида ДАВЛЕТШИНА, заместитель директора
ООО «Средневолжская землеустроительная компания

Привычка брать одновременно несколько потребительских кредитов давно сложилась у многих заемщиков, покупкой в кредит сегодня никого не удивить. Однако в последние время обслуживание кредитов для многих стало по-настоящему тяжелым бременем, учитывая сложную экономическую ситуацию в стране. Услуга залогового кредитования рассчитана в первую очередь на тех, кому нужна профессиональная помощь в решении вопросов, связанных с излишней закредитованностью, или в случае нужды в дополнительных денежных средствах. Залоговый кредит позволяет снизить кредитную нагрузку на заемщика, а также скорректировать текущие условия по одному или нескольким кредитам: уменьшить процентную ставку, размер ежемесячного платежа или изменить срок кредитования.

Залоговое кредитование как услуга может быть интересна нескольким категориям банковских заемщиков. Среди них зачастую оказываются должники микрофинансовых организаций, должники по другим не банковским платежам (коммунальные платежи, налоги, алименты и др.), заемщики, нуждающиеся в рефинансировании ранее выданных кредитов. Также кредитование под залог потенциально интересно собственникам бизнеса, индивидуальным предпринимателям, а также физическим лицам, которые просто нуждаются в денежных средствах на различные нужды. 

В процессе залогового кредитования идеальным вариантом залога для кредитора является квартира в черте города. Однако есть ряд банков, которые могут выдать кредит под комнату, земельный участок, дом. Недвижимость может быть собственностью как самого заемщика, так и совершеннолетнего третьего лица, например, родственника. Следует также учесть, что кредитор может допустить незначительную перепланировку, возможность регистрации и проживания. В целом, залоговый кредит очень схож с ипотекой и выдается по той же схеме с оценкой и страхованием. Но то, что для многих заемщиков такой займ является отличной возможностью, позволяющей выбраться из замкнутого круга кредитов и ослабить кредитную нагрузку, - факт.