Ваш советник по недвижимости

«Вторичка» дешевеет, но неравномерно

Современные продавцы вторичной недвижимости не едины в своих стратегиях по реализации жилья: реалисты здраво оценивают рынок и корректируют цены в меньшую сторону, оптимисты оставляют цену на прежнем уровне и ждут своих покупателей, а мечтатели и вовсе идут своим курсом и повышают цены на жилье.

Чтобы на реальных рыночных примерах проверить, в какую сторону происходит сегодня коррекция цен на вторичное жилье, мы отобрали ряд объектов, которые уже попадали в наши обзоры ранее, с самого начала 2015 года. Многие из этих квартир находятся в открытой экспозиции до сих пор, поэтому очень интересно и показательно сравнить цены этих предложений тогда и сейчас. Обзор получился очень разношерстным: здесь и экономные «однушки» стоимостью в пределах 2 млн руб., и просторные 4-комнатные квартиры с евроремонтом, расположенные недалеко от набережной. Если обозначить сделанные наблюдения одной фразой, то линии поведения сегодняшних продавцов «вторички» можно описать так: «кто во что горазд». Безусловно, общий вектор снижения в актуальной экспозиции вторичного жилья наблюдается, но на этом фоне проявляются неединичные предложения, цены на которые не только не упали и остались на прежнем уровне, но местами даже выросли! В основном не так значительно относительно общей стоимости жилья – в пределах 200–500 тыс. руб., но вектор изменения цены явно связан с ростом, а не со снижением.

Остановимся на некоторых примерах подробнее. Ряд 1-комнатных квартир из сегмента доступного жилья, расположенных в самых разных районах города (но чаще в спальных или удаленных), демонстрирует весьма скромное, но все же снижение цены. Так, «однушка» на ул. Воеводина, 16 подешевела на 100 тыс. руб. и теперь продается по цене 1,2 млн руб., «однушка» на пр. Кирова, 125 предлагается по цене 1,79 млн руб. вместо прежних 1,92 млн руб. (эта цена была актуальна еще в июне). Это явление можно назвать массовым, но повсеместным – нет. В экспозиции есть примеры сохранения прежней цены на протяжении последних трех месяцев (1-комнатная квартира в Стационарном пер., 11 по цене 1,65 млн руб.) и даже незначительного удорожания (1-комнатная квартира на ул. XXII Партсъезда, 8а теперь стоит не 1,65 млн руб., а 1,7 млн руб.). Подобные примеры, конечно, вызывают массу вопросов, особенно в сегменте доступного жилья «ходового» метража – «однушек» и «двушек». Например, в случае с упомянутой квартирой на XXII Партсъезда собственник целенаправленно ждет покупателя с наличными и ипотеку не рассматривает – иными словами, цели продать как можно быстрее, пока покупательский спрос не иссяк окончательно, в данном случае, как и во многих подобных, нет.

Такая же выжидательная позиция характерна для некоторых собственников квартир большого метража, хотя в этих случаях она более объяснима. Так, начиная с марта 2015 года 4-комнатная квартира площадью 98 кв. м на ул. Ново-Садовой, 171 продается по цене 4,2 млн руб. Собственник не меняет стоимость уже почти полгода: явно ждет «своего» покупателя и попутно не нуждается в срочных деньгах. Впрочем, есть и объекты с обратной стратегией: 4-комнатная квартира площадью 125 кв. м на ул. Садовой, 263 в феврале этого года экспонировалась по цене 12,3 млн руб. Сегодня это жилье с евроремонтом продается с ощутимым дисконтом – за 11 млн руб. Большее удешевление объектов, близких к элитным, также вполне понятно и никакого ажиотажного восприятия не вызывает – таким квартирам есть куда дешеветь. Впрочем, эту справедливую мысль, основанную на актуальных реалиях рынка, воспринимают не все собственники: и в сегменте просторного жилья с евроремонтом есть те, кто плывет против течения. Пример – 4-комнатная квартира на ул. Красноармейской, 75 площадью 136 кв. м. В начале этого года жилье предлагалось по «круглой» цене в 12 млн руб., а сегодня собственник просит сверх этой суммы еще 200 тыс. руб.

Словом, падение цен на рынке вторичного жилья всеохватным никак не назовешь, да и вряд ли такое явление вообще сегодня возможно. Руководитель АН «Дом Град» Елена Балясникова сравнивает сегодняшнюю ситуацию с ситуацией, которая была характерна для рынка в январе-феврале 2015 года. «Тогда произошел серьезный валютный скачок, и многие просто оказались в растерянности, не понимая, снижать, повышать или сохранять прежними цены на свое жилье. Сейчас ситуация повторяется: стратегию снижения стоимости выбирают те, кому нужно реализовать жилье как можно быстрее, а те, кто не торопится расставаться с жильем (зачастую у таких продавцов единственная квартира), «щупают» рынок и могут варьировать цену даже в большую сторону. Со скидками сейчас реализуются и инвестиционные квартиры, которые приобретались исключительно для перепродажи, и это хороший вариант для тех, кто нацелен на покупку жилья небольшого метража. Если такое предложение встретится со скидкой, значит, продавец готов к диалогу с реальным покупателем, и, возможно, в ходе этих переговоров размер скидки даже удастся увеличить».

Актуальная экспозиция вторичного жилья (август 2015 г.)

Описание объекта

Общая площадь

Стоимость

Прежняя стоимость квартиры

1-комн. квартира на ул. Воеводина, 16 (Кировский р-н)

2/5, раздельный санузел, хорошее состояние. Ипотеку не рассматривают

33 кв. м

1,2 млн руб.

1,3 млн руб. (июнь 2015 г.)

1-комн. квартира на ул. XXII Партсъезда, 8а (Советский р-н)

1/5, «улучшенка», хорошее состояние. Ипотека не подходит

32 кв. м

1,7 млн руб.

1,65 млн руб. (июнь 2015 г.)

1-комн. квартира в Стационарном пер., 11 (Промышленный р-н)

6/9, чистая квартира в жилом состоянии

28 кв. м

1,65 млн руб.

1,65 млн руб. (июнь 2015 г.)

1-комн. квартира на пр. Кирова, 125 (Кировский р-н)

8/9, отличный ремонт, балкон не застеклен, трубы и сантехника заменены

30 кв. м

1,79 млн руб.

1,92 млн руб. (июнь 2015 г.)

1-комн. квартира на ул. Партизанской, 181 (Советский р-н)

5/5, чистая квартира, окна деревянные, балкон не застеклен

30 кв. м

1,85 млн руб.

2 млн руб. (июнь 2015 г.)

1-комн. квартира на ул. Солнечной, 49 (Промышленный р-н)

9/9, панельный дом, окна деревянные, санузел раздельный, балкон не застеклен

30 кв. м

1,85 млн руб.

2 млн руб. (июнь 2015 г.)

4-комн. квартира на ул. Ново-Садовой, 171 р-н

3/4, «сталинка», застекленный балкон, деревянные стеклопакеты, обычное состояние. Квартира на две стороны, раздельный санузел, просторный холл

98 кв. м

4,2 млн руб.

4,2 млн руб. (март 2015 г.)

4-комн. квартира на ул. Ново-Садовой, 181 р-н

2/13, 3 лоджии, 2 санузла, встроенная мебель и техника

130 кв. м

8,5 млн руб.

8,5 млн руб. (март 2015 г.)

3-комн. квартира на ул. Ленинской, 74 р-н

4/5, застекленная лоджия, окна на три стороны, вместительная кухня. Жилое состояние, мебель

91 кв. м

8,2 млн руб.

8,2 млн руб. (март 2015 г.)

1-комн. квартира на ул. Сов. Армии, 136 р-н

5/5, застекленный балкон, жилое состояние. Теплая неугловая квартира, новые трубы

31 кв. м

1,9 млн руб.

2,2 млн руб. (март 2015 г.)

4-комн. квартира на ул. Садовой, 263 (Ленинский р-н)

5/7, гардеробная, 2 санузла, просторный холл, окна на две стороны, евроремонт

125 кв. м

11 млн руб.

12,3 млн руб. (февраль 2015 г.)

4-комн. квартира на ул. Красноармейской, 75 (Ленинский р-н)

3/7, евроремонт, прачечная, совмещенная с гардеробной, одна лоджия совмещена с кухней

136 кв. м

12,2 млн руб.

12 млн руб. (февраль 2015 г.)

3-комн. квартира на ул. Сов. Армии, 162 р-н

4/5, «хрущевка», теплая, неугловая, окна на две стороны, балкон

57 кв. м

3,25 млн руб.

3,2 млн руб. (февраль 2015 г.)

1-комн. квартира на ул. Ново-Вокзальной, 271 (Промышленный р-н)

1/12, панельный дом, евроремонт, встроенная кухня и техника

40 кв. м

3,04 млн руб.

2,99 млн руб. (февраль 2015 г.)


Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Министерство строительства Самарской области выдало разрешение на строительство двух дорог в жилом районе...
12.07
В июне стартовал конкурс для архитекторов по проектированию исторических кварталов в центре Самары. ...
10.07
Стартовая цена предложения в жилых комплексах во многом является «психологической» величиной для мас...
09.07