Обманутый дважды

В целом многие считают проблему обманутых дольщиков уже решенной. Но это только в целом. А в частности, все еще есть люди, чьи интересы так и не были удовлетворены, причем до сих пор они не получили ни квартиры, ни денежной компенсации. Одну из таких историй нам рассказала жительница Самары Елена Ерошенко. А мы вместе со специалистом в правовой сфере и представителями компании-девелопера попытались разобраться, какие выходы есть из этой ситуации.

КАК ЭТО БЫЛО

Елена Ерошенко:

— Вся эта история началась в 2008 году, когда законодательно деятельность строительных компаний никак не регулировалась, не было обязательной регистрации договоров долевого участия и страхования застройщиков. Я работаю в центре города и всегда мечтала купить квартиру недалеко от места работы, чтобы не тратить ежедневно по три часа на дорогу. Я шла к этой мечте на протяжении нескольких лет и наконец решилась на покупку 2-комнатной квартиры на ул. Вилоновской/Садовой. На тот момент там возводился 19-й этаж дома от компании «Средневолжскстрой» – сразу скажу, что на этом же уровне он и остался. Строительные работы прекратились внезапно, а через два года ожидания застройщик объявил себя банкротом. Дом так и недостроили – причин этого я не знаю. Есть, впрочем, сведения о том, что свои проблемы с финансами застройщик пытался решать в процессе строительства: была изменена этажность дома и осуществлялась надстройка верхних этажей. Кроме того, не обошлось без прецедентов двойных продаж.

После банкротства застройщика была запущена система конкурсного управления, потом недостроенный дом пытались продать с торгов, а мы все это время находились в ожидании. В ноябре 2013 года областное правительство направило нас в суд для признания своих прав требования – все дольщики этого дома были признаны потерпевшими. Затем начиная с января 2014 года мы начали подавать свои документы на квартиры в минстрой для определения подлинности договоров и произведенных оплат. Я за свою будущую «двушку» площадью 65 кв. м внесла полную стоимость – протокол заседания, где этот факт признали, хранится у меня. Нас всех внесли в реестр обманутых дольщиков, и опять началось ожидание.

Следующий этап начался в мае прошлого года: всех дольщиков дома пригласили на общее собрание, где были и представители от минстроя. На этой встрече нам сказали, что дом достроен не будет – по проекту планировалась 25-этажная высотка. В связи с этим было принято решение о передаче всех дольщиков этого дома компании «Виктор и Ко»: как нам тогда объяснили, у министерства строительства была договоренность с этой компанией, по которой дольщики переходили им в качестве «нагрузки» за выделенную стройплощадку. Представитель компании «Виктор и Ко» заверила нас, что все вопросы с компенсациями будут решены до декабря 2014 года. В качестве возможных вариантов компенсации предлагались два варианта: первый – квартира от этого застройщика, второй – денежная компенсация. Насколько я понимаю, речь тогда шла о площадке на 18-м км Московского шоссе, прямо за ТРК «Московский» – эту территорию минстрой и выделил компании для реализации проекта в сфере жилья.

Новость о том, что до конца года все дольщики получат компенсацию в выбранной форме, встретили с большим воодушевлением. Ждать решения оставалось всего полгода – это так мало для тех, кто ждал свою квартиру с 2007–2008 годов, а то и с 2005 года – были среди нас и такие.

В сентябре 2014 года мне позвонили с просьбой вновь предоставить все документы на долю в долгострое на Вилоновской. С самого момента, когда нам озвучили два возможных варианта компенсации, я твердо определилась, что мне нужны потраченные деньги. Квартира на 18-м км Московского шоссе мне ни к чему: я работаю на другом конце города. А заниматься перепродажей совершенно не хотелось, учитывая, что более трех лет я ее держать в собственности не планировала, а значит, пришлось бы платить налог. О моих намерениях, как и о выборе других дольщиков, представители компании «Виктор и Ко», конечно, знали. Однако на этом все и закончилось – то ли в связи с начавшимся кризисом, то ли в связи с изменением взаимоотношений между девелоперской компанией и минстроем. В итоге в декабре 2014 года мне никто не позвонил. Когда я позвонила сама, сказали одно: «Ждите».

Затем, уже в феврале 2015 года, мне сказали в компании «Виктор и Ко», что ожидают, пока минстрой передаст площадку под строительство, а до этого никаких вопросов с дольщиками не решают. В апреле выяснилось, что минстрой ту площадку на 18-м км все же передал. И тогда же стало известно, что денежных выплат не будет, а у дольщиков остался только один вариант компенсации – жильем. В министерстве на мои вопросы развели руками: площадку уже передали девелоперу, как и дольщиков, перед которыми теперь он несет ответственность. И опять началось ожидание.

Даже примерных сроков решения сложившейся ситуации представители компании «Виктор и Ко» не назвали мне ни в июне, ни в августе. На вопрос, как вообще обстоит дело с освоением площадки, тоже не отвечают. А о денежной компенсации разговора и вовсе нет. Между тем между дольщиками в июле прошла информация о том, что до конца месяца состоится очередное общее собрание, куда нас всех пригласят письменно. Лично я никакого письма до настоящего момента не получала. Поэтому связь с компанией «Виктор и Ко» у меня сегодня нулевая, а в минстрой я давно уже не звоню.

Всем понятно, что стоимость жилья на 18-м км несопоставима с ценами на жилье в центре города, поэтому полной компенсации никто из дольщиков не получит. Стоит ли надеяться, что нам вновь предложат денежную компенсацию или вероятность этого ничтожно мала? И как вообще можно выйти на диалог с теми, у кого хочется спросить, когда начнутся хоть какие-то действия, приближающие решение нашей проблемы?

ЧТО ГОВОРИТ ЗАКОН?

Как выяснилось, региональный закон «Об обманутых дольщиках» предполагает только три вида компенсаций: квартиры в том же объекте строительства (в данном случае исключено – площадка «заморожена»), квартиры в ином объекте (тот самый вариант с квартирой на 18-м км Московского шоссе) или бесплатные земельные участки (почему-то этот вариант вовсе не фигурировал). «Если же говорить о денежной компенсации, то она законом не предусмотрена, – говорит партнер юридической фирмы RBL Денис Герасимов. – Однако, как и любой договор, договор о безвозмездной передаче квартиры может быть расторгнут по соглашению сторон с выплатой компенсации дольщику».

«В соответствии с законом министерство строительства Самарской области должно заключить с дольщиками договор о безвозмездной передаче квартир в недостроенном объекте, – продолжает Денис Герасимов. – Квартиры распределяются исходя из принципа равнозначности площадей. При этом допускается отклонение в сторону увеличения не более 10 кв. м. Предоставить квартиры в ином объекте можно только с согласия обманутого дольщика – в этом случае министерство самостоятельно заканчивает строительство дома».

Закончить работы на этой стройплощадке может и сторонняя компания, которая будет выбрана на основании конкурса. Но для этой процедуры министерству также необходимо заручиться согласием дольщиков. Возвращаясь к рассказу нашей героини, можно сделать вывод, что никакого голосования по выбору нового девелопера не проводилось, и к компании «Виктор и Ко» дольщики попали исключительно в виде социальной нагрузки за выделенную площадку. Как и не было получено согласие дольщиков на квартиры, расположенные именно в этом проекте на 18-м км.

«Сам закон об обманутых дольщиках достаточно туманно описывает процедуру компенсации обманутых дольщиков. В частности, не установлены сроки и порядок получения данной компенсации. В законе ничего не сказано о сроках заключения договоров по передаче квартир в порядке компенсации, однако предположу, что эти сроки могут содержаться в конкурсной документации по определению компании, которой передали площадку. Как мне кажется, данные сроки должны быть разумны. Степень нарушения сроков – для целей определения факта уклонения компании от обязанности по заключению договора – может быть установлена только судом», – резюмирует Денис Герасимов.

Любопытно, что представители компании «Виктор и Ко» ответили на запрос ММЦ «Строительство. Недвижимость. Rent&Sale» о планах по освоению площадки на 18-м км Московского шоссе дословно следующее: «Корпорация «Виктор и Ко» не принимала участия в конкурсе по отбору организаций в целях завершения строительства проблемных объектов, перечень которых определен правительством Самарской области, в связи с чем запрос направлен не по адресу и предоставить информацию по изложенным вопросам не представляется возможным». Впрочем, возможно, что в итоге площадка в Кировском районе не отошла компании-девелоперу (а вместе с ней и дольщики), но тогда получается, что покупательницу жилья, чьими глазами мы постарались взглянуть на эту ситуацию, дезинформировали и в министерстве, и в компании «Виктор и Ко». Кроме того, в этом случае выходит, что ожидание дольщиков этого объекта и вовсе может затянуться на неопределенный срок.

Самое сложное в этой ситуации для обычного дольщика – невозможность действовать. «В качестве способа разрешения сложившейся ситуации я бы рекомендовал обратиться с письмом в министерство строительства и компанию «Виктор и Ко» (поскольку достоверно неизвестно, передана ли площадка или нет) с требованием заключить договор о безвозмездной передаче квартиры. В случае отсутствия реакции в месячный срок – обратиться в суд за защитой свои прав», – советует Денис Герасимов.

«КОРПОРАЦИЯ «ВИКТОР И КО» НЕ ПРИНИМАЛА УЧАСТИЯ В КОНКУРСЕ ПО ОТБОРУ ОРГАНИЗАЦИЙ в целях завершения строительства проблемных объектов, перечень которых определен правительством Самарской области, в связи с чем запрос направлен не по адресу и предоставить информацию по изложенным вопросам не представляется возможным» (из официального ответа компании «Виктор и Ко» на наш запрос).