Счастливая доля

Федеральные власти предложили радикальный способ защиты дольщиков. Инициатива о внесении поправок в ФЗ-214 направлена на исключение продажи жилья на стадии возведения вплоть до момента ввода в эксплуатацию. Возможные последствия глобальны: от существенного роста цен на рынке построенного жилья до ухода с рынка ипотечного кредитования «первички» и рассрочки от застройщика.

ДОЛЬЩИКОВ НЕ ОСТАНЕТСЯ

Основная суть предлагаемых нововведений сводится к полному отказу от традиционной схемы долевого строительства с 2020 года. Иными словами, застройщикам могут запретить продавать квартиры в строящихся домах до момента ввода в эксплуатацию. Изменения предлагается разработать в формате дополнений к действующему ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Период с 2016-го по 2020 год может стать переходным: на это время обязательства по финансированию жилищного строительства предлагается взять банкам – посредством специального счета и гарантий. Если изменения вступят в законную силу, то с 1 января следующего года застройщик, покупатель жилья и банк станут тремя звеньями единой цепи. Авторы законопроекта предлагают заключать трехсторонний договор: деньги дольщика поступают на счет в банке, а оттуда отправляются на проектное финансирование новостройки. В свою очередь, финансовая организация или некий надзорный орган будут осуществлять функцию контроля за целевым расходованием средств, поступающих застройщикам от дольщиков.

ПОСЛЕДСТВИЯ ДЛЯ ВСЕХ

Привычная для рынка схема долевого строительства предполагает привлечение средств от будущих собственников жилья и позволяет застройщикам реализовывать квартиры еще на стартовом этапе строительства, тем самым финансируя дальнейшее возведение дома. В этом процессе принимают участие и банки, кредитующие покупку строящегося жилья. Более того, случаются прецеденты, когда сами застройщики помогают своим покупателям с ипотекой, внося за них первоначальный взнос и включая эту сумму в общую стоимость квартиры. Покупателям без официально подтвержденного дохода строительные компании помогают с приобретением, предлагая индивидуальные программы рассрочек.

В случае ликвидации всего этого механизма, даже если этот процесс растянется во времени, последствия окажутся впечатляющими для многих участников рынка первичного жилья, начиная от простых покупателей, которые покупают «долевки» с целью сэкономить, до крупных финансовых и строительных организаций, которым придется перестраивать свою работу из-за новых законодательных требований. С рыночной аксиомой, что в процессе строительства, от котлована до ввода в эксплуатацию, новостройка обычно дорожает на 20-30%, знакомы и обычные собственники, и частные инвесторы. Законодательное нововведение отменит эту существенную для многих возможность сэкономить. «Логично предположить, что самым очевидным последствием станет удорожание квадратного метра в новостройках, - рассуждает финансовый консультант Иван Абросимов. – На новое ценообразование будет влиять отложенный спрос, ведь всем, кто хочет приобрести квартиру в новостройке, придется ждать, пока проект будет полностью реализован и введен в эксплуатацию. В то же время себестоимость строительства станет иной: застройщики будут вынуждены искать средства на строительство нового жилья не у дольщиков, а, скажем, у кредитных организаций или в собственных активах. Естественно, эти дополнительные финансовые риски будут заложены в конечную стоимость квадратного метра, с которой построенный жилой комплекс выйдет на рынок. Думаю, стоит ожидать ценовой коррекции в пределах 20-25% - именно на такую сумму могут подорожать введенные в эксплуатацию объекты».

Для самих застройщиков и кредитных организаций, которые лишь несколько лет назад вступили на путь более лояльной аккредитации новостроек, изменения в ФЗ-214 принесут еще более заметные последствия. Так, совершенно отпадет необходимость в ипотечном кредитовании покупателей строящегося жилья, ведь если покупка на этом этапе невозможна, то не нужен и кредит. Между тем спрос на этот кредитный продукт стабильный, и исчезновение ипотеки на «первичку» не пройдет бесследно для самих банков. «Эта тема достаточно неоднозначная, и говорить о ее последствиях пока рано, - считает управляющий самарским филиалом банка ВТБ24 Дмитрий Лысов. – До сих пор нет ясности по многим аспектам этой инициативы, в том числе относительно роли банков. Единственное, что сейчас можно сказать, - стоимость жилья для покупателей, если они смогут приобретать только готовое жилье, очевидно, может увеличиться».

Опрошенные нами представители самарских строительных компаний единогласно отказались как-то комментировать ситуацию с готовящимся законопроектом, сославшись на то, что текст нововведений еще не утвержден, а рассуждать о возможных последствиях без опоры на изменения в законе слишком голословно.

ЛЮДИ ГОВОРЯТ: Что если «долевки» исчезнут?

Кирилл Одинцов, частный инвестор
 (купил три квартиры на стадии котлована и впоследствии реализовал их)

— Считаю предложенную инициативу очередным законодательным безумием, которое в случае реализации просто обрушит рынок. Это не мера по спасению обманутых дольщиков, это удар под дых частным инвесторам, застройщикам и банкам. Все понимают, что покупка квартиры на стадии котлована – это риск, но каждый взрослый человек соизмеряет степень этого риска со своими финансовыми возможностями и дальнейшими намерениями. Позвольте людям самим решать, во что им вкладывать деньги и каким застройщикам доверять.

Анастасия Рябцова, учитель информатики

— Год назад мы купили свою первую квартиру – 2-комнатное жилье в строящейся тогда очереди одного из микрорайонов эконом-класса. Всей суммы на квартиру нам не хватало, и стоял выбор между покупкой 1-комнатной «хрущевки» и 2-комнатной квартиры в строящемся доме. Мы выбрали второй вариант, оформили ипотеку и несколько месяцев назад переехали. Знаете, я бы не хотела, чтобы вместо нашей нынешней квартиры мы жили в старом доме с неухоженным двором. А если бы нельзя было купить строящееся жилье в ипотеку, именно в «хрущевке» мы бы сейчас и растили ребенка.

Сергей Кравцов, предприниматель:

— Почему бы властям не подойти к формированию этих запретительных мер более гибко? Например, запретить продавать квартиры до определенной стадии строительства, а когда станет понятно, что основную финансовую нагрузку застройщик все же выдержал, - открыть продажи? Или ввести градацию запретов для застройщиков, основанную на их репутации и реализованных проектах. Скажем, если застройщик уже реализовал десять жилых комплексов в срок, а все жильцы довольны, почему бы не предложить ему более лояльные условия по продаже строящегося жилья? У нас же, как обычно, всех чешут под одну гребенку и, помогая одним, наносят вред и урон другим. Я сам покупал свое нынешнее жилье, когда оно еще было мифической долей в новостройке на Советской Армии. Сегодня дом сдан и заселен, и моя квартира стоит уже совсем не тех денег.

Вячеслав Рандаев, эксперт рынка недвижимости:

— Я считаю, что строительный рынок к таким глобальным переменам пока просто не готов, даже если они и продиктованы исключительно благими намерениями правительства. В случае принятия этих поправок финансовая нагрузка на застройщиков увеличится в разы, а привычные источники финансирования будут перекрыты. Застройщикам придется использовать собственные оборотные средства на всех стадиях строительства, но на сегодняшний день в городе я не знаю ни одной строительной компании, которая бы построила многоэтажный дом исключительно своими силами, от начала проекта до сдачи в эксплуатацию. Застройщики обладают собственными средствами, которые вкладывают в проекты, но не в таком объеме, который потребуется, если отменят механизм долевого строительства. Более того, полное финансирование проекта для компании попросту неразумно, вся мировая практика строительства основана на финансовых заимствованиях. Только дольщики предоставляют застройщику средства в счет будущего жилья, то есть этот источник финансирования фактически обходится строительным компаниям бесплатно. А с запретом продавать строящееся жилье этот канал финансирования иссякнет, и деньги на реализацию проектов для застройщиков станут платными, если будут предоставляться банками. В свою очередь, строительные компании переложат эти затраты на себестоимость строительства. А учитывая актуальные банковские проценты, возникает вопрос, согласятся ли сами покупатели приобретать жилье по такой цене – доступной она точно не будет.

Если и разрабатывать новые механизмы кредитования застройщиков, то их явно стоит делать более доступными и менее затратными в обслуживании. Сомневаюсь, что частные банки пойдут на это, к тому же строительный сегмент они всегда рассматривали как наиболее рисковую группу заемщиков. Сейчас крайне сложно привлечь кредитные средства на проектное финансирование, так что механизмов, которые бы компенсировали отмену долевого строительства, пока просто нет. В связи с этим хочется надеяться, что поправки в ФЗ-214, если и будут приняты, то окажутся не столь радикальными.