Влияние на стоимость жилья

При выборе объекта недвижимости и оценке ее стоимости можно руководствоваться не только веяниями рыночной конъюнктуры, советами экспертов и профессионалов рынка. Когда обычный человек начинает продавать или покупать жилье, он неизбежно сталкивается с «несправедливостью»: что-то обязательно покажется не так – либо слишком дешево, либо слишком дорого. Поисками факторов, объективно влияющих на стоимость жилья, годами занимаются и практики, и теоретики. Один из них, директор НП «Геоинформспутник» Андрей Чернов, применил к оценке стоимости жилья научный подход и выделил факторы, объективно, по его мнению, влияющие на цену жилой недвижимости. Насколько этот инструмент эффективен для обычного собственника или покупателя квартиры?

СУТЬ МЕТОДОЛОГИИ

Стоимость объектов недвижимости,по мнению Андрея Чернова, зависит не только от рынка (то есть от совокупности цен на аналогичные объекты, которые и диктуют уровень стоимости), но и от объективных факторов, на нее влияющих. Среди таковых автор методологии выделяет несколько основных. Во-первых, это кадастровая стоимость объекта недвижимости, установленная для каждого объекта по результатам проведенной кадастровой оценки. «Кадастровая стоимость линейно зависит от совокупности объективных факторов, ведь в ней для каждого вида разрешенного использования и группы кадастровых кварталов собирается статистическая информация о стоимости земельных участков (цена сделок, цена предложения и спроса) и рассчитываются значения факторов стоимости», – говорит Андрей Чернов.

Во-вторых, так называемые коммуникационные факторы. Сюда относятся характеристики транспортной доступности объекта недвижимости: расстояние до центра, объектов рекреации, остановок общественного транспорта, водных объектов и т. д. Если переложить этот фактор стоимости на самарские реалии, то получится привычная для горожан закономерность: жилье, расположенное ближе к центру города и набережной Волги, имеет добавленную стоимость относительно прочих объектов, так как именно эта локация является одновременно и центром города, и основным местом рекреации, и максимально приближена к воде.

Третью группу объективных факторов, влияющих на стоимость жилья, автор методологии относит к локальным факторам. Эта характеристика связана с близостью жилья к объектам социальной и культурной инфраструктуры, степенью благоустроенности территории, обеспеченностью коммуникациями, особенностями рельефа и т. д. Если жилая застройка выполнена на участке, имеющем историческую и рекреационную ценность, оснащенном инженерными сетями, при этом ландшафт этой территории максимально приспособлен для комфортного проживания людей, благоустроен и обеспечен общественными пространствами, то ее ценность, выражающаяся в денежном эквиваленте, также возрастает по сравнению с жилыми застройками, которые лишены подобных характеристик.

Наконец, к третьей группе факторов, определяющих стоимость, относятся так называемые внутренние факторы, то есть параметры самого строительного проекта. Здесь важны площадь и тип застройки, этажность и этаж, который занимает квартира, и другие характеристики жилого пространства.

ТЕОРИЯ НА ПРАКТИКЕ

Как данную теорию можно применить в каждодневной практике? Пока не ясно, поскольку каких-то «числовых показателей влияния» еще не выведено.

Путь определения стоимости жилья, построенный на сравнении аналогичных рыночных предложений, вероятно, даст те же или максимально схожие результаты, но гораздо надежнее в оценивании своей собственной квартиры перед продажей или в оценке понравившейся квартиры, потенциально интересной для покупки, исходить из ряда объективных параметров. А в условиях, когда многие собственники жилья по-прежнему слишком ориентируются на свои субъективные ожидания при установке цены, такая четкая «опора» в виде факторов влияния на стоимость становится еще нужнее.

«Общим недостатком таких моделей является ориентация на существующую ситуацию, локальная «подстройка» к существующей статистике продаж и вследствие этого – принципиальная невозможность прогнозирования», – подчеркивает Андрей Чернов. На самом деле представленная выше совокупность факторов, влияющих на стоимость недвижимости, едва ли удивит профессионалов рынка и даже тех, кто хотя бы раз имел дело с продажей или покупкой жилья. Простой пример: очевидно, что квартира в современном жилом комплексе с продуманной инфраструктурой, удачной локацией и удобными подъездными путями будет стоить дороже квартиры аналогичного метража в жилом доме, расположенном в спальном районе, с минимальными элементами благоустройства и инфраструктурой, развитой в меньшей степени. Гораздо интереснее применять эту теорию оценки при сравнивании двух во многом схожих объектов, чтобы выяснить, какой из них объективно обладает большей ценностью. Например, в Советском районе, в границах улиц Антонова-Овсеенко, Карбышева и Советской Армии, располагается несколько новостроек в среднем ценовом сегменте. Отрезок, на котором они расположены, невелик, но даже в его пределах можно выделить участки с большей транспортной доступностью, а значит, и с дополнительными факторами, влияющими на стоимость. Скажем, ЖК «Радамира», находящийся недалеко от кольца Советской Армии и Антонова-Овсеенко, во многом более удобен с точки зрения доступности, чем расположенная чуть дальше жилая застройка на Карбышева от СОФЖИ. В то же время по своим качественным характеристикам многоэтажка на пересечении Антонова-Овсеенко и Советской Армии, безусловно, уступает застройке на Карбышева: здесь не столь разнообразна квартирография, не так много объектов инфраструктуры в шаговой доступности и уровень общей благоустроенности территории не так высок. Получается, что одна группа факторов уравновешивается другой – картина выходит не столь однозначной, как при сравнении жилого комплекса в историческом центре с жилым комплексом в спальном районе. Поэтому для таких детальных сопоставлений предложенный метод куда интереснее.

ПОДКЛЮЧАЕМ ПАРАМЕТР ТРАНСПОРТНОЙ ДОСТУПНОСТИ

В качестве второй разновидности моделей оценки, лежащих в основе установления справедливой стоимости на недвижимость, Андрей Чернов называет транспортные математические модели. «Функция транспорта – переместить людей из точки А в точку Б с минимальными издержками. Спрос на жилье в этом случае определяется желанием людей перемещаться между точками, в которых они живут, работают, учатся и проводят свободное время», – говорит теоретик.

При таком подходе к оценке стоимости жилья определяется среднее время, которое человек будет тратить на все свои перемещения, поселившись в выбранной квартире. Кроме того, эта модель позволяет решать более глобальные задачи, повышать эффективность транспортных перемещений в каждом из районов и в городе в целом. Однако и здесь есть свои недостатки – отсутствие связи с экономическими характеристиками объектов недвижимости, с собственно рыночными показателями. Иными словами, добраться от жилья, расположенного на станции метро «Юнгородок», до станции метро «Алабинская», близкой к центральным городским районам, можно минут за 20–25. Это же самое время потратит автомобилист, добирающийся из квартиры в доме на 5-й просеке, до тех же центральных городских локаций, и примерно столько же займет дорога на автобусе от Центрального автовокзала до вокзала железнодорожного. Но при этом все эти произвольно выбранные локации отличаются в качественном отношении весьма значительно: квартиры в Юнгородке, рядом с Центральным автовокзалом и на 5-й просеке – это качественно разное жилье, которое существенно отличается по своим параметрам и, соответственно, стоимости. «Однако если ввести в модель стоимости земель фактор среднего времени реализации транспортных корреспонденций, то такой фактор может использоваться вместо всех коммуникационных факторов – расстояние до центра (что считать центром?), расстояние до остановок общественного транспорта (а вдруг там ходит один автобус раз в час?) и прочее. При этом все недостатки моделей исчезают, а достоинства (включая возможность моделирования) остаются», – поясняет Андрей Чернов. Таким образом, при определении стоимости конкретного объекта недвижимости наиболее уместный вариант – оценивать совокупность объективных качественных факторов и рыночную ситуацию в большей степени, нежели ориентироваться на свои собственные ожидания от идеального варианта продажи или покупки.