Принципы «комнатного» ценообразования

По данным городского экспертного исследования, разница в стоимости 2-х и 3-х комнатных квартир в центральных районах города не сильно отличается — всего на 6%. Так ли это, мы решили выяснить опытным путем. Насколько будут отличаться в цене квартиры, схожие по всем характеристикам, кроме количества комнат? Чтобы ответить на этот вопрос, мы проанализировали актуальные предложения о продаже в трех районах города и в разных сегментах жилья.

РОЛЬ МЕТРАЖА И ГЕОГРАФИИ В ЦЕНООБРАЗОВАНИИ

Для того чтобы проанализировать, насколько цены на вторичное жилье связаны с количеством комнат, мы сосредоточились на актуальной экспозиции в трех районах города. Октябрьский, Промышленный и Ленинский районы на протяжении многих лет остаются самыми востребованными локациями для проживания среди самых разных категорий покупателей жилья. Очевидно, что «вторичка» в каждом из этих районов – это отдельный сегмент рынка. Так, жилье в Промышленном районе в «сухих цифрах», как правило, дешевле жилья в Октябрьском, а жилье в Октябрьском доступнее, чем жилье в Ленинском. Существует ли какая-то закономерность между количеством комнат и ценой и каков в среднем «шаг» удорожания в зависимости от увеличения общего метража?

Директор ГК «Статус» Елена Чичановская напомнила об универсальных ценообразующих факторах, характерных для вторичного жилья во всех районах города. «В основе ценообразования на вторичном рынке лежат следующие объективные факторы: стоимость квадратного метра в 1-комнатной квартире априори выше, чем в 3-комнатной, а стоимость метра в «двушке» ближе к «трешке», чем к «однушке». Квартиры с 3-го по 7-й этаж всегда дороже, равно как и не угловые квартиры, кирпичный дом всегда оценивается выше, чем панельный». В нашем обзоре, сравнивая квартиры разного метража между собой, мы постарались учесть эти факторы и подобрали квартиры с очень схожими или фактически аналогичными характеристиками. Только так можно сделать правильные выводы о разнице в цене между разными форматами жилья.

«Если говорить о специфике выбранных трех районов, то сразу стоит оговориться, что более гибкие ценовые ожидания демонстрируют собственники жилья в Промышленном районе, - продолжает Елена Чичановская. - Торг при покупке жилья в Ленинском районе, как правило, если и возможен, то он будет не столь значительным, особенно относительно общей стоимости жилья. На установление цены в Октябрьском и Ленинском районах также влияют два важных фактора – близость к Волге и видовые характеристики. Эти параметры способны существенно увеличить стоимость вторичного жилья, хотя многие дома в Промышленном районе имеют видовые характеристики не хуже, из их окон тоже видно Волгу».

Динамику изменения стоимости в зависимости от метража квартиры сложно оценить однозначно. С одной стороны, по данным статистики, цены на квартиры с разным количеством комнат в Ленинском районе отличаются незначительно. При условии максимальной схожести по остальным параметрам разница в цене между «однушками» и «двушками», «двушками» и «трешками» составляет всего 6 %. У этого рыночного процесса есть логика: центральный Ленинский район – это прежде всего престижная для проживания локация, поэтому основным ценообразующим фактором здесь является именно местоположение. Учитывая просторные площади 1-комнатных квартир в современных новостройках Ленинского района, эта мысль кажется справедливой. «В жилье бизнес-класса и с элитными характеристиками планировка всегда индивидуальна, и количество комнат как ценообразующий фактор уходит на задний план, - подтверждает руководитель отдела оценки ГК «Бизнес-Гарант» Алина Байгушева. – В домах такого типа легко встретить, скажем, 1-комнатную квартиру площадью 150 кв. м. Гораздо отчетливее разница в цене между аналогичными квартирами с разным количеством комнат проявляется в типовом жилье эконом- и комфорт-класса. К тому же на вторичном рынке к такому фактору ценообразования, как количество комнат, добавляется еще целый ряд параметров, среди которых уровень и свежесть отделки, характеристики самого дома и даже степень добропорядочности соседей».

«К тому же надо учитывать динамику в метраже самих квартир, – добавляет Елена Чичановская. – Если она невелика, как, например, в домах хрущевской планировки, то особой разницы между «двушкой» и «трешкой» с почти идентичными характеристиками здесь не будет. В этом сегменте жилья однозначно более правильно делать выбор в сторону жилья с большим количеством комнат: размер доплаты окажется посильным и совершенно не сопоставимым с разницей в цене, которую демонстрируют квартиры разного метража в новостройке».

ЦЕНОВЫЕ ОТЛИЧИЯ НА ПРАКТИКЕ

Как уже было сказано, в этом обзоре мы сосредоточились на квартирах, расположенных в трех районах города – Октябрьском, Промышленном и Ленинском. Для сравнения были выбраны квартиры, которые в данный момент экспонируются в одном и том же доме, если все три примера в актуальной экспозиции найти не удавалось, то в таблицу попадали только две квартиры (чаще 1- и 2-комнатные). По всем прочим параметрам, кроме количества комнат, квартиры максимально похожи, даже по уровню внутренней отделки в таблице оказались похожие предложения. Какие выводы можно сделать из проведенных наблюдений?

Выяснилось, например, что 1-комнатные и 2-комнатные квартиры в черновой отделке в ценовом отношении различаются меньше, чем те же «двушка» и «трешка». В качестве иллюстрации можно привести квартиры в ЖК «Госуниверситет»: 1-комнатная квартира площадью 39 кв. м продается здесь за 3 млн руб., 2-комнатная площадью 62,5 кв. м экспонируется немногим дороже – 3,565 млн руб. А вот просторная «трешка» площадью 117 кв. м в этом же жилом комплексе предлагается по цене 6,8 млн руб., правда, в данном случае есть еще «отягчающее обстоятельство» в виде панорамы на Волгу, которая открывается из окон этой квартиры.

Показательный пример того, как дорожают «улучшенки» в центральной части города с увеличением количества комнат, являет собой дом на ул. Дачной, 27. «Однушка» площадью 40 кв. м продается здесь по цене 3,65 млн руб., 59-метровая «двушка» – 4,4 млн руб., а 3-комнатная квартира площадью 68 кв. м предлагается за 5,8 млн руб. Объектов с подобной ценовой динамикой в этой части города действительно немало.

Доказательства того, что в типовом жилье разница в цене между 1-комнатной и 2-комнатной квартирами не столь существенна, как между «двушкой» и «трешкой», в актуальной экспозиции тоже есть. Так, в панельном доме на ул. Стара-Загора, 147 в Промышленном районе «однушка» площадью 31 кв. м продается по цене 2,75 млн руб., «двушка» площадью 58 кв. м – 3,3 млн руб., а «трешка» метражом 72 кв. м – за 4,6 млн руб. Получается, что 2-комнатная квартира в этом доме дороже 1-комнатной на 550 тыс. руб., а стоимость 3-комнатной превышает стоимость 2-комнатной на 1,1 млн руб.

«В новостройках зависимость стоимости от общего метража, а, стало быть, и от количества комнат, прослеживается четче, – подытоживает Алина Байгушева. – В этом сегменте жилья на ценообразование еще не накладываются все прочие факторы, столь важные для ценообразования на вторичном рынке. Однако зависимость цены от количества комнат в сегменте «вторички» тоже есть, хотя они и не столь прямолинейны и для каждого типа жилья, для каждой локации будут своими». 

Актуальная экспозиция вторичного жилья в Самаре (июнь, 2015 г.)