Ваш советник по недвижимости
Подпишись на наш Телеграм-канал!
Новые объекты!

Время идет — «вторичка» стоит

Продавцы готового жилья в недоумении: на рынке стоит оглушительная тишина, потенциальные покупатели просто даже не звонят. На интернет-ресурсах мы видим сотни и тысячи просмотров объявления, а продавец говорит, что нет вообще ни одного звонка. Вывод? Покупатели ждут снижения цен и просто мониторят рынок! Те немногочисленные покупатели, которые не готовы откладывать решение своего квартирного вопроса? предпочитают новостройки — там и условия ипотеки приемлемы, и застройщики сговорчивы, да и дешевле кв. м.

Скидка на квартиру в 50–100 тыс. руб. мало кого вдохновляет, а вот 200–300 тыс. уже привлекают внимание покупателей. Люди ждут снижения цен. Когда можно будет сказать, что «вторичка подвинулась»? Когда 15–20 % всех предложений на рынке готового жилья «упадут» в цене. Тогда и весь рынок подтянется, то есть произойдет общее снижение цен на все предложения.  

ПОЧЕМУ ПОКУПАТЕЛЯМ НЕИНТЕРЕСНА «ВТОРИЧКА»?

Ближайшие истоки нынешнего состояния рынка вторичного жилья Самары следует искать в недавнем прошлом: начиная с осени прошлого года спрос на недвижимость нарастал плавно, а затем ажиотажно. Вместе с ним росли и цены. Однако сегодня условия игры на рынке поменялись: ипотека на «вторичку» из-за высоких ставок и немаленького первоначального взноса остается малодоступной для большинства покупателей, спрос снижается. При этом рынок пестрит предложениями о продаже, однако цены на многие объекты по-прежнему остаются «перегретыми». В таких условиях покупатели, которые приходят на рынок «вторички», вполне оправданно не задерживаются в этом сегменте и выбирают, как правило, одну из двух стратегий: либо переориентироваться на рынок первичного жилья, где условия кредитования куда привлекательнее, да и цены больше отвечают современной экономической ситуации, либо вовсе отложить свой спрос на улучшение жилищных условий. В итоге экспозиция объектов вторичного рынка растягивается во времени, а перед продавцами встает вопрос о дальнейшей стратегии. «Рынок вторичного жилья сегодня действительно переполнен предложениями, – отмечает руководитель «Агентства недвижимости Ивановой Дарии» Дария Саурова. – Сегодня продать квартиру по цене уровня декабря 2014 года уже невозможно: кто-то из собственников это уже осознал, кто-то еще нет. В итоге цены реальных сделок, которые все же совершаются, заметно отличаются от цен, указанных в экспозиции. Условия диктует покупатель, и если собственник хочет реализовать свое жилье, он на них соглашается».

   СПРАВКА   

По данным Территориального агентства оценки, за прошлый год цены на вторичное жилье в Самаре выросли на 11,5 %. В декабре средняя стоимость «вторички» в городе превышала 61,5 тыс. руб./кв. м – по сравнению с этой стоимостью цены начала прошлого года были на 11,5 % ниже. По мнению экспертов рынка, это «перегретое» состояние на рынке вторичного жилья усилиями целого ряда собственников сохраняется до сих пор. 

ТАКОЙ НЕСТАБИЛЬНЫЙ СПРОС

Объективные причины для снижения спроса на вторичное жилье сегодня, безусловно, есть. Двумя основными препятствиями для покупательской активности, как уже отмечалось, являются невыгодные условия ипотечного кредитования и большой «аппетит» собственников. Впрочем, практика показывает, что в нынешнее неспокойное время спрос на «вторичку» начал обрастать какими-то иррациональными характеристиками. Профессиональные участники рынка нередко делятся примерами, когда в экспозицию попадает интересное для массового покупателя предложение по адекватной или даже сниженной цене, но ожидаемого закономерного отклика оно не получает. Как нам рассказал собственник одной из улучшенных «однушек», выставленных на продажу месяц назад, за все это время по квартире был всего один звонок. «Для строительства дома мне нужно высвободить часть средств, и я выставил на продажу 1-комнатную квартиру, – рассказывает самарец Иван Белов. – Деньги нужны срочно, поэтому обратился в агентство недвижимости, квартиру оценили и, чтобы реализация не затянулась, выставили в экспозицию по цене на 50 тыс. руб./ кв. м – по цене ниже самого дешевого аналогичного предложения. Квартира находится в действительно хорошем состоянии, готова к заселению, предлагается по хорошей доступной цене, но за прошлый месяц ею поинтересовались лишь один раз. Я самостоятельно размещал объявление о продаже – с удивлением обнаружил, что и просмотры моего объявления на сайте не доходят даже до двух десятков! То есть людям просто не нужна дешевая «однушка» в географическом центре города по цене чуть ниже рыночной. Специалисты, которые занимались продажей моего жилья, были удивлены не меньше моего». Эта история закончилась хорошо для собственника: на начало июня запланирована сделка по продаже этого жилья, причем покупатель оказался единственным претендентом на это жилье и принял решение о покупке сразу после первого просмотра. Почти месяц безрезультатной экспозиции, «случайный» покупатель и быстрая продажа – такой механизм реализации больше подходит, например, индивидуальному жилью, но никак не типовой «однушке» в хорошем состоянии по хорошей цене. И таких странностей спроса на рынке сегодня немало: риэлторы отмечают, что объекты, в скорой реализации которых они даже не сомневались, до сих пор продолжают ожидать своих покупателей.

ЧТО ДЕЛАТЬ СОБСТВЕННИКАМ?

Современный рынок вторичного жилья имеет дело с покупателем осторожным, нестабильным и даже капризным. Насколько успешной в таком случае может оказаться тактика удерживания цен на прежнем уровне – решать каждому собственнику, который выставил свое жилье на продажу. «Очевидно, что квартиры, собственники которых охотнее идут на уступки и готовы к торгу, сегодня имеют гораздо больше шансов на реализацию, – соглашается руководитель АН «Афина-Центр» Ольга Пискаева. – Сегодня нередки случаи, когда в одном и том же доме продаются практически идентичные квартиры по совершенно разным ценам. Например, одна пара таких аналогов экспонируется по 3,2 и 3,8 млн руб. Понятно, что в таких условиях собственник квартиры с более дорогой ценой будет вынужден умерить свои аппетиты, если хочет найти покупателя. Ожидаемый дисконт может составить не меньше 400 тыс. руб. Готовность собственника к снижению цены сегодня во многом определяется сроками экспозиции жилья и личными планами и ожиданиями владельца квартиры. Если квартира полгода экспонируется по цене 2 млн руб. и вдруг находится покупатель, готовый приобрести ее за 1,8 млн руб., собственник, скорее всего, долго раздумывать не будет. А если человек только выставил объявление о продаже, то часто в своих ожиданиях он категоричен и субъективно оптимистичен».

Получается, что многие объекты на рынке вторичного жилья сегодня экспонируются по логике постепенного или резкого снижения цены либо зависают в одной и той же никому не интересной стоимости. «Важно помнить, что квартира, изначально выставленная на продажу по серьезно завышенной цене, – это фактически «загубленная» квартира, – предупреждает Ольга Пискаева. – В продаже жилья, как и в любом деле, важен хороший старт. Впоследствии если собственник встанет на путь дисконтирования, потенциальные покупатели отнесутся к объекту с недоверием. Раз начал снижать – значит, с квартирой что-то не так. Или раз начал снижать – значит, снизит еще, нужно подождать. К тому же стоимость квартиры сложно изменить в интернет-объявлениях: копии прежних объявлений с более высокими ценами сохраняются и периодически «всплывают» при поиске, тем самым вводя потенциального покупателя в заблуждение. Поэтому важно изначально правильно оценить квартиру, сформулировать свои ожидания и честно признаться, насколько они выполнимы в нынешних условиях».

   КСТАТИ    

О стагнации цен на рынке вторичной недвижимости и параллельном выходе в открытую экспозицию большого числа предложений свидетельствуют и данные аналитики. Так, по информации Самарского областного Фонда жилья и ипотеки, к концу мая рынок «вторички» окончательно укрепился в состоянии застывшей стабильности.

Так, в апреле средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Самары уменьшилась на 0,01 % по отношению к марту 2015 года: средний ценник в апреле зафиксировался на отметке 64 842 руб., в марте – 64 846 руб. По отношению к апрелю прошлого года цены на вторичное жилье в городе выросли  на  7,24 %, или на 4377 руб./кв. м.

При этом самое заметное снижение цен коснулось 1-комнатных квартир, которые в «спокойные» времена выступают лидерами массового спроса. С марта по апрель 2015 года «однушки» подешевели на 1136 руб./кв. м в среднем (1,95 %). 3-комнатные квартиры в своей стоимости снизились на 1042 руб./кв. м (1,84 %), 2-комнатных квартир ценовая коррекция коснулась в меньшей степени, они подешевели на 934 руб./кв. м в среднем (1,66 %).

Самые дешевые предложения в городе традиционно сосредоточены в окраинных районах: например, «сталинку» по минимальной цене можно найти в Куйбышевском районе (41 176 руб./кв. м). Самые дорогие предложения также традиционно расположены в историческом центре: в Самарском районе средняя стоимость элитного жилья – 86 461 руб./кв. м, улучшенного – 85 866 руб./кв. м, а в Ленинском районе «элитки» в среднем стоят 96 942 руб./кв. м, «улучшенки» – 79 745 руб./кв. м.


ЛЮДИ ГОВОРЯТ


Мы спросили самарцев об их планах относительно улучшения жилищных условий, а также поинтересовались, насколько их привлекает вторичное жилье по актуальным ценам, указанным в сводной таблице. Итак, нужна ли покупателям такая «вторичка» и какая стоимость готового жилья для них является привлекательной?

Полина КАРАУЛОВА

Полина Караулова, работник сферы образования:

кавычки

— Начиная с прошлого года я планировала улучшение жилищных условий: хотела сменить свою 1-комнатную «улучшенку» в Промышленном районе на «двушку» попросторнее. Планировала брать ипотеку, потому что своих средств однозначно не хватит, а накопить с зарплатой преподавателя не представляется возможным. Однако сейчас «вторичку» в ипотеку я просто не потяну: ставки все же ощутимо выросли, как и цены на само жилье. Вывод простой – буду ждать либо снижения ипотечных ставок, либо цен на «вторичку».

Анатолий КРАСНОВ

Дмитрий Веретенников, предприниматель:

кавычки

— Не так давно я уже получил отказ в ипотечном кредите, так что сложности с кредитованием индивидуальных предпринимателей испытал на себе. Планировал купить 3-комнатную квартиру в Октябрьском районе, на ул. Ерошевского. При этом квартиру уже присмотрел и даже договорился с собственником о торге в размере 200 тыс. руб. Насколько я знаю, собственник планирует обменную сделку и ограничен во времени, поэтому готов к торгу. Но в моем лице он покупателя потерял.

Дмитрий ВЕТРЕННИКОВ

Анатолий Краснов, программист:

кавычки

— Цены на «вторичку» меня, безусловно, удивляют. Скажем, я бы не хотел приобретать «трешку» в панельном доме, пусть и в Ленинском районе, за сумму, близкую к 4 млн руб. За эти же деньги можно купить 2-комнатную квартиру аналогичного метража в более современном жилье, и пусть оно будет более удалено от центра, жить в нем будет комфортнее. За какую цену я бы купил ту квартиру в панельном доме? Думаю, что максимум за 3,4–3,5 млн руб., не больше. А «хрущевку» бы и за меньшие деньги не купил.

Актуальная экспозиция вторичного жилья в Самаре (июнь, 2015 г.)
Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Итоги нашего первого онлайн-флешмоба в соцсетях подведены, и мы рады анонсировать продолжение. В это...
23.02
Продолжаем следить за подготовкой проектов по благоустройству общественных пространств в трех города...
22.02
Сразу два строительных проекта получили зеленый свет на реализацию в Кировском районе Самары. Обе пл...
20.02