Двухэтажная квартира

Как отмечают участники рынка жилой недвижимости, желание объединить две квартиры «по вертикали» возникает как у собственников жилья в черновой отделке, так и у тех, кто покупает уже готовое жилье. Причем в большинстве своем такая трансформация делается для себя: объединение квартир с созданием двухуровневого жилья всегда предполагает наличие дизайн-проекта, в котором учитываются персональные вкусы собственника и потребности его семьи. Однако достаточно взглянуть на экспозицию готовых двухуровневых квартир, выставленных на продажу, чтобы понять: такие объекты недвижимости дорого ценятся на рынке именно в силу своей уникальности и индивидуального подхода при их создании. Поэтому объединение двух квартир, расположенных одна под другой, вполне может стать персональным инвестпроектом.

Конечно, объединить таким образом две квартиры проще в состоянии черновой отделки – временных и материальных затрат на реконструкцию точно потребуется меньше. Житель Самары Анатолий Русанов рассказал о своем опыте поиска таких квартир именно с целью их объединения. «Около года назад я находился в по иске просторного жилья, требовалась площадь не меньше 130 кв. м. Интересный вариант тогда нашелся в одном из новых домов на ул. Ерошевского: там продавалась 3-комнатная квартира площадью чуть больше 90 кв. м, а прямо над ней – 2-комнатная квартира площадью около 70 кв. м, обе в черновой отделке. Нам тогда предложили рассмотреть вариант покупки обеих квартир с целью их дальнейшего объединения в апартаменты. Предварительно спланировали этот вариант, и он нам понравился даже больше, чем просто квартира просторного метража, состоящая, скажем, из четырех комнат. Мы сразу узнали о технической возможности объединения: она в этом монолитном доме была. Но одновременной покупки двух квартир тогда не состоялось: нас «подвел» собственник «двушки», который внезапно осознал, что расставаться с этой квартирой не намерен, и собрался делать в ней ремонт. В итоге от идеи организации двухуровневых апартаментов нам пришлось отказаться: не встретился объект, который также подошел бы по расположению, площади и цене. Пришлось «довольствоваться» 4-комнатной квартирой на Осипенко».

ДО

ПОСЛЕ

Впрочем, технически возможность объединить две квартиры «по вертикали» есть не только в современных домах. В частности, мы остановимся на проекте с более сложными исходными данными. Руководитель направления «Дизайн интерьера» архитектурно-дизайнерского бюро AFMEX Марина Мельникова рассказала об одном из таких проектов. «Мы занимались объединением двух квартир в старом многоэтажном доме послевоенной постройки на ул. Ленинградской. Согласно проекту, который еще находится на стадии реализации, квартира займет два этажа в этом доме. Исходная общая площадь не так уж велика – 98 кв. м, но нам удалось увеличить полезную площадь за счет присоединения двух больших лоджий. Вообще проект потребовал сразу несколько нетривиальных решений: например, старую лестницу, которая ведет с первого этажа на второй, мы меняем на современную конструкцию, приводим в порядок два санузла, расположенные на обоих этажах. Сейчас проект находится на стадии ремонтных работ, но уже можно сказать, что на месте ветхого жилья создается совершенно новое пространство со

своим обликом и характером».

Безусловно, объединение квартир в двухуровневые апартаменты – это серьезная перепланировка, которая требует сноса стен, демонтажа целого ряда конструкций и создания облика новой квартиры фактически с нуля. Как обстоят дела с узаконением подобных архитектурных решений? Марина Мельникова признается, что узаконить такие перепланировки удается далеко не всегда, однако будущих жильцов, решившихся на объединение, это не останавливает. «В проектировании двухуровневой квартиры не обойтись без специалистов, которые произведут необходимые расчеты и грамотно распределят нагрузку, при этом не подвергнув никакому воздействию несущие стены. Однако даже в случае, если все будет сделано грамотно с технической точки зрения и гармонично с эстетической позиции, все равно есть очень большая вероятность, что законодательно узаконить такую перепланировку не удастся, – говорит Марина Мельникова. – Тем не менее порядка 70 % наших заказчиков соглашаются на подобную и другие виды реконструкций, справедливо полагая, что главное в проекте перепланировки – качество и безопасность».

Так как «самоуправством» в организации двухуровневого жилья специалисты по архитектуре и дизайну заниматься не советуют, собственникам, которые планируют решиться на вертикальное объединение квартир, стоит знать, на какие сроки и траты им придется рассчитывать. Итак, если две квартиры, расположенные одна под другой, уже куплены, а решение их объединить принято, самое время заказать проект перепланировки. Такую услугу предоставляют проектные и архитектурные бюро. Процесс создания проекта для квартиры среднего метража (скажем, до 100 кв. м) может занимать месяц-полтора. Сроки выполнения зависят от площади и технических сложностей, которыми оснащен объект. «Сначала специалист выезжает на объект и осуществляет обмерочный план, затем приступает к созданию проекта. Нужно понимать, что от создания проекта на бумаге до его воплощения в стенах квартиры может пройти много времени. Например, месяц назад многие попросту заморозили дизайнерские проекты на стадии реализации, приостановили покупку стройматериалов, потому что выжидали, что будет дальше происходить с валютным рынком. Сейчас ситуация выровнялась, и взаимодействие с поставщиками зарубежных стройматериалов или с поставщиками отечественных аналогов продолжается. Но все же если для квартиры потребуются заграничные стройматериалы, то еще какое-то время придется потратить в ожидании. Скажем, осветительные приборы из Германии или Италии придется ждать месяца три. 

В целом при идеальном раскладе, если никаких сложностей не возникнет ни с финансированием, ни в техническом плане, процесс объединения квартир в одну может занять полгода», – рассказывает Марина Мельникова. Услуги специалистов архитектурных бюро оцениваются в среднюю сумму от 600–800 руб./кв. м. На этапе реализации проекта функцию контроля выполняет не только собственник, но и автор дизайн-проекта, которому также важно, чтобы получившееся в итоге жилье ничем не отличалось от идеального макета, созданного на бумаге.