Продажа без налога

Сегодня при продаже любого объекта недвижимости, находящегося в собственности менее трех лет, продавец-собственник платит налог с дохода от продажи. Так гласит статья 217 Налогового кодекса, и к такому порядку вещей привыкли и простые владельцы недвижимости, и частные инвесторы, приобретающие жилье с целью последующей перепродажи. Однако 1 января следующего года ситуация изменится. Минимальный предельный срок владения недвижимостью для получения льгот по НДФЛ при продаже вырастет до пяти лет. Закрепляющий это положение законопроект был подписан еще в конце 2014 года. Это значит, что участник любой сделки с объектом, который находился в частной собственности менее пяти лет, будет вынужден платить доход. При этом, как отмечают юристы, окончательный размер этого платежа пока не определен: вероятно, он будет рассчитываться по стандартной схеме НДФЛ – 13%, а возможно, в его основу ляжет единый налог на недвижимость, основанный на кадастровой стоимости объекта.

Кстати, новый закон предусматривает сохранение прежнего трехлетного срока минимального владения для целого ряда объектов. Так, условия налогообложения остаются прежними для объектов, полученных в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника. «Также трехлетний период сохранится для объектов, право собственности на которые получено в результате приватизации или если плательщик ренты получит право собственности в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением», – продолжает юрист по оформлению недвижимости ГК «Бизнес-Гарант» Нина Жидяева.

Несмотря на то что до официального вступления нового закона о налогообложении в силу осталось чуть меньше года, частные инвесторы уже озаботились. Ведь увеличение минимального периода владения закономерно увеличивает и длительность инвестиционных вложений в недвижимость – в данном случае почти в два раза. Скажем, если год назад такой частный инвестор вложил средства в покупку «долевки» на начальном этапе строительства, а сейчас уже готовится получать право собственности на жилье, то трехлетний срок владения недвижимостью на него уже не распространится. Значит, реализовать свою квартиру без уплаты налога с прибыли он сможет не ранее чем через пять лет. Возможно, на этом фоне некоторые частные инвесторы даже предпочтут продажу по переуступке этому пятилетнему ожиданию: за время строительства квартира все равно выросла в цене, к тому же сейчас это единственный способ получить прибыль быстро. Всем прочим, не желающим платить налог с продажи нового жилья, придется запастись терпением на годы вперед.

Впрочем, Нина Жидяева убеждена, что даже среди частных инвесторов будет большой процент тех, кто не откажется от инвестиционных сделок с краткосрочным владением недвижимостью даже из-за принятого нововведения. Что уж говорить о более крупных инвесторах, которых налоговая нагрузка по новым правилам тоже едва ли испугает. «Настоящие инвесторы редко подгадывают периоды своего владения недвижимостью под определенные сроки, – объясняет Нина Жидяева. – Многие инвестиционные сделки совершаются быстрее, чем через три года после приобретения недвижимости. Тем более такие собственники не будут ждать пять лет. Эта налоговая нагрузка значима для обычных собственников, а также для тех, кто владеет двумя-тремя объектами недвижимости (возможно, даже в инвестиционных целях). Всех остальных игроков рынка новый закон едва ли отвадит от интереса к быстрым инвестиционным сделкам, поэтому глобального снижения такого вида спроса, думаю, ждать не стоит». 

Выходит, в группе риска уже оказались мелкие частные инвесторы, для которых налоговое бремя способно ощутимо сократить прибыль от приобретения одной или двух инвестквартир. Для них продажа по переуступке способна оказаться инструментом максимально быстрого извлечения прибыли, хотя, конечно, объемы дохода окажутся меньше, чем были бы в результате продажи после трехлетного владения. Ведь, как известно, именно в первые годы после ввода в эксплуатацию жилье дорожает наиболее интенсивно. Ну а инвесторам покрупнее ничего не останется, кроме как принять новые правила игры – других все равно пока не будет.