Ваш советник по недвижимости
рсу-10-18-мая.gif 

Untitled-1.gif
Спецпроект: Сборная по недвижимости!

Почем продавать и покупать «вторичку»?

Процессы субъективного и подчас произвольного ценообразования на рынке вторичного жилья Самары свидетельствуют о ценовой дезориентации, настигшей и собственников, и покупателей жилья. Сколько на самом деле стоит вторичное жилье в условиях умеренного спроса и почему последнее слово сегодня остается за покупателем?

ЦЕНЫ: НЕТ ПРИЧИН ДЛЯ РОСТА

Многие собственники и покупатели вторичного жилья сегодня дезориентированы: есть ли на рынке объективные факторы для роста цен, и если да, то на сколько в среднем дорожает готовое жилье? Тот факт, что сегодня в сегменте «вторички» цены на недвижимость зачастую устанавливаются на основании субъективных ожиданий собственников, очевиден. Жительница Самары Ирина Вавилова столкнулась с этим явлением на своем примере. «Начиная с января ищем 2-комнатную «улучшенку» в районе ул. Ново-Вокзальной.

В соседних домах нам встретились две практически идентичные по качеству и состоянию квартиры, вот только одна из них стоила на 150 тыс. руб. дороже. Мы внимательно изучили оба варианта – за исключением незначительных деталей квартиры похожи, одна расположена этажом ниже, но не на первом этаже. Напрямую задали вопрос собственнику той квартиры, что продавалась дороже. Он признался, что после продажи этой квартиры планирует покупку жилья в новостройке, а цену на свое жилье повысил, когда понял, что теперь ему на новую квартиру не хватает больше, чем раньше. И о том, что в соседнем доме похожая квартира продается дешевле, он знает, но свою цену снижать пока не намерен».

Таких примеров немало, утверждают эксперты рынка жилой недвижимости. Локально собственники то повышают, то понижают цены на свое жилье – в зависимости от целей, которые каждый из них преследует. Однако глобальной тенденции к росту цен на «вторичку» сегодня нет. «Изменившиеся условия по ипотечным продуктам (увеличение процентной ставки и первоначального взноса) сохраняют стабильную стоимость во вторичном сегменте. Таким образом, ипотечные кредиты сейчас являются регулятором и сдерживающим фактором на рынке недвижимости. Поэтому решение жилищных вопросов не следует откладывать на потом: как только случится ожидаемое понижение ипотечной ставки, стоимость жилья автоматически вырастет», – отмечает генеральный директор «Агентства Ипотеки и Недвижимости» «ВИП Компания» Татьяна Сырова.


СТРЕМЛЕНИЕ ПРОДАВЦА ПРОДАТЬ ПОДОРОЖЕ, А ПОКУПАТЕЛЯ – КУПИТЬ ПОДЕШЕВЛЕ ТИПИЧНО И ПОНЯТНО ДЛЯ РЫНКА В ЛЮБОМ ЕГО СОСТОЯНИИ. ОДНАКО СЕЙЧАС К ЭТИМ ДВУМ ПОЗИЦИЯМ ПРИМЕШИВАЕТСЯ ОТСУТСТВИЕ ЧЕТКОЙ ЦЕНОВОЙ СТРАТЕГИИ.

«Не бывает ценовой коррекции в отдельно взятом сегменте жилой недвижимости, – говорит руководитель РК «Центр недвижимости» Лариса Климович-Вишневская. – Ведь все рыночные процессы взаимосвязаны, и объективное удорожание всегда чем-то вызвано – например, удорожанием первичного жилья. Так, если квартира, которую собирался купить собственник вторичного жилья, подорожала, то свое нынешнее жилье он также выставит на продажу по скорректированной стоимости. Скажем, он планировал продать свою квартиру за 4 млн руб. и купить новое жилье за 7 млн руб. Однако то новое жилье сейчас стоит уже 8 млн руб. – естественно, он будет пытаться дороже продать свою недвижимость. Однако если он не найдет покупателя по новой цене, то и сам не станет покупателем – и эта ситуация невыгодна всем участникам рынка, в том числе тому собственнику или застройщику, который предлагает жилье по 8 млн руб.». 

Отсутствие доступной ипотеки – не единственный фактор, удерживающий цены на вторичное жилье. Сам спрос на «вторичку» сегодня нельзя назвать ажиотажным: отдельные сегменты жилья стабильно востребованы среди покупателей, однако в целом мало что нарушает ровное состояние рынка. Более того, если присмотреться к актуальной экспозиции объектов вторичной недвижимости, то вполне может посетить и вовсе «крамольная» мысль: не «встал» ли рынок готового жилья? Не превратилась ли стабильность в стагнацию?

БОРЬБА ПРОДАВЦОВ ЗА ПОКУПАТЕЛЕЙ

Перед установлением стоимости на свою квартиру собственники «вторички» ориентируются только на сам рынок и на свои ожидания. Здесь нет объективных факторов, из которых складывается цена жилья – как, например, на первичном рынке, где опорным фактором ценообразования является себестоимость строительных и внутренних отделочных работ.

Рынок «вторички» сам себя регулирует, утверждают многие участники рынка. Собственники и риэлторы ориентируются на аналогичные по характеристикам и локации предложения, устанавливая свою цену. Но на какие ценовые показатели стоит опираться в нынешних условиях? Когда одни собственники демпингуют, пытаясь быстрее реализовать свою недвижимость еще на волне массового спроса, другие, напротив, стремятся продать подороже и ждут своего покупателя, а третьи вовсе заняли выжидательную позицию и «играют» со стоимостью, то повышая, то понижая ее, чтобы понять, какая окажется оптимальной для покупателя.

Стремление продавца продать подороже, а покупателя – купить подешевле типично и понятно для рынка в любом его состоянии. Однако сейчас к этим двум позициям примешивается отсутствие четкой ценовой стратегии. Примеры реальных объектов недвижимости, которые продаются с существенной разницей в цене, хотя и схожи по всем характеристикам, – это еще не все. Некоторые собственники выбирают иную стратегию: «нащупывают» цену своего предложения опытным путем.

   КСТАТИ   

НАСКОЛЬКО РИЭЛТОРЫ ДЕЗОРИЕНТИРОВАНЫ В СТОИМОСТИ?

Случаи, когда объявление о продаже вторичного жилья является попыткой риэлтора или собственника «пощупать» спрос, прежде чем установить нужную цену, по данным нашего мониторинга, сегодня составляют около 30% от всей актуальной экспозиции. Действительно, по оценкам экспертов рынка, разница в цене на один и тот же объект стоимостью около 3 млн руб. может достигать 500 тыс. руб. в разных вариациях предложения. Однако если такую странную политику ценообразования выбирает покупатель, это скорее говорит о его ценовой дезориентации, а если риэлтор – в большей степени это свидетельствует о непрофессионализме и некорректном поведении на рынке.
Актуальная экспозиция объектов вторичной недвижимости (февраль, 2015 г.)
На одно из таких объявлений нам удалось попасть в процессе мониторинга рынка. «В данный момент квартиру не продаем, – сообщил представитель собственника. – Просто немного снизили цену от начального варианта предложения и оцениваем, насколько это повысит интерес к квартире». На вопрос о том, стало ли больше звонков после снижения цены, наш собеседник ответил, что если раньше не звонили совсем, то сейчас стабильно 2–3 звонка в день есть. Кстати, стоит заметить, что новая цена на эту 1-комнатную квартиру в Октябрьском районе не была заниженной: 2,6 млн руб. – вполне рыночная стоимость для подобных объектов в этой локации. Выходит, прежняя стоимость была завышенной, причем явно по субъективным соображениям собственника. Это наглядный пример механизма ценообразования на вторичном рынке – не повсеместный, конечно, но показательный.

Выходит, что, несмотря на стремления многих собственников «вторички» примкнуть к ситуации повального удорожания, тон на рынке задают все же потенциальные покупатели, что вполне объяснимо в условиях умеренного спроса. «Борьбу за покупателя сегодня ведут и собственники готового жилья, и застройщики, которые в отличие от первой группы продавцов столкнулись с объективными трудностями, – подтверждает Лариса Климович-Вишневская. – При этом на стороне собственников «вторички» есть существенное преимущество, подкрепляющее спрос на готовое жилье. Многие из тех, кто интересовался первичным жильем в черновой отделке, сейчас переориентировались на «вторичку», потому что она не требует дополнительных затрат на ремонт. Немало покупателей, которые опасаются приобретать строящееся жилье, потому что как такового
жилья пока нет, на достройку и ремонт нужны деньги. В этом смысле вторичное жилье требует меньше хлопот и вложений».

Так как роль покупателя жилья на рынке «вторички» существенно возросла, нередки случаи, когда последнее слово в торгах за объект недвижимости остается именно за ним. Случаи, когда собственники устраивали «аукцион», где несколько потенциальных покупателей предлагали цену, которая больше всего устроит владельца жилья, ушли в прошлое. Теперь динамику сделки все чаще задает именно покупатель. Случаи, когда покупателю удавалось сбавить 50–100 тыс. руб. от начальной стоимости объекта, никогда не были редкостью. Более того, многие собственники изначально устанавливали (и продолжают устанавливать) цену с учетом этого минимального торга. Представители риэлторских компаний Самары поделились примерами, когда скидка для покупателя вторичной недвижимости оказывалась куда более серьезной. Все эти сделки произошли не так давно и могут служить еще одной иллюстрацией факта, что именно покупатели жилья являются ключевыми фигурами на рынке «вторички» сегодня. Так, 5-комнатную квартиру на ул. Арцыбушевской собственнику пришлось продать на 700 тыс. руб. дешевле от изначально заявленной цены, которая на старте продаж приближалась к 13 млн руб. При этом, как отмечают специалисты, объективных факторов для снижения цены не было: жилье отвечало всем требованиям, предъявляемым к объектам этого класса, и было полностью готово к проживанию. Безусловно, в сегменте дорогой недвижимости действуют свои законы ценообразования, поэтому следующий пример, возможно, будет более показательным: 2-комнатную квартиру площадью около 50 кв. м на ул. Егорова собственник сначала продавал по цене в 2,7 млн руб., а затем в течение довольно короткого времени «спутился» до 2,3 млн руб. Здесь также пришлось «нащупывать» цену опытным путем, так как стоимость выше финальной отметки в 2,3 млн руб. потенциальных покупателей не интересовала.

Наш собственный мониторинг доказал, что современные продавцы «вторички» единой стратеги в процессе ценообразования не придерживаются. Одни готовы на «разумный» торг (в пределах тех самых 50–100 тыс. руб.), другие сообщали, что уже снизили цену и сейчас продают по новой стоимости, третьи на вопрос о возможном торге отвечали категорическим отказом. Глобально в этой ситуации ничего не поменялось, а на предложения о продаже жилья по явно завышенным ценам нужно просто посмотреть в динамике нескольких недель. Уверены, изменения не заставят себя ждать.

   КСТАТИ   

«ПЕРВИЧКУ» НА «ВТОРИЧКУ»

Показательный пример, доказывающий, что далеко не для всех участников рынка жилья «первичка» однозначно приоритетнее «вторички», привела Лариса Климович-Вишневская. По ее словам, в ходе поиска для потенциального покупателя 1-комнатной квартиры в доме, введенном в эксплуатацию несколько лет назад, обнаружилась любопытная ситуация. Собственники одной из таких 1-комнатных квартир, семья с двумя маленькими детьми, продавали это жилье, потому что нуждались в расширении домашнего пространства. Эту квартиру в новостройке они купили, когда еще не было детей, а теперь подыскивали новый вариант на вторичном рынке по нескольким причинам. Во-первых, им необходим был объект примерно за ту же стоимость, по которой они выставили на продажу свою «однушку» в новостройке. Во-вторых, они не могли вложиться в долевое строительство, потому что новая квартира нужна была здесь и сейчас, полностью готовая к проживанию.
Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Михаил Мень назвал дома высотностью до 5 эта...
08.12
На 1 декабря 2017 года самые низкие показатели по вводу жилья в регионе демонстрировали Самара и Тол...
08.12
Большая часть этих денег будет потрачена на обеспечение инфраструктурой новых жилых районов на окраи...
08.12