Ваш советник по недвижимости
рсу-10-18-мая.gif 

Цены на новостройки растут

Как период ажиотажного стихийного спроса на строящееся жилье отразился на размерах экспозиции и стоимости квадратного метра на первичном рынке? Все закономерно: предложение сокращается, цены растут, а тем, кто еще не успел купить свою квартиру, приходится выбирать из того, что осталось.

На протяжении всего 2014 года спрос на строящееся жилье в Самаре рос уверенными темпами, а к концу года и вовсе достиг колоссальной активности. Статистика Управления Росреестра по Самарской области подтверждает этот факт: количество сделок купли-продажи в сегменте строящейся жилой недвижимости выросло на 50 %, ровно вполовину от прежних показателей. Основные причины такого скачка покупательской активности дольщиков стоит искать и в возросшей безопасности вложений в новостройки благодаря принятию закона об обязательном страховании застройщиков, и в выходе на рынок объемной массы предложений качественного жилья по доступной цене, и в общеэкономической ситуации, которая подстегнула самарцев незамедлительно искать объекты для инвестирования и трансформировать деньги в метры.

После ажиотажного декабря и по завершении первого месяца нового года, который, по словам представителей строительных компаний и специалистов Управления Росреестра, тоже не оказался периодом затишья, любопытно взглянуть, во что превратилась экспозиция актуальных предложений в сегменте строящегося жилья Самары. Поспевает ли предложение за спросом? И как пристальное внимание самарцев к новостройкам отразилось на стоимости первичного жилья? Красноречивее всего на эти вопросы может ответить мониторинг предложений самих застройщиков.

РЯДЫ СВОБОДНЫХ КВАРТИР РЕДЕЮТ

Очевидно, что покупательский бум ударил по объему экспозиции жилья от застройщиков – это заметно даже с учетом открытия новых очередей продажи. Например, в ЖК «Город солнца», процесс строительства которого практически завершен, в продаже осталось чуть больше десяти квартир, в ЖК «Альбатрос» на момент мониторинга экспонировалась последняя 1-комнатная квартира, в ЖК «Яблоко» – последние 4 квартиры. В ЖК «Гагаринский» строящаяся вторая секция оказалась полностью распроданной, а в соседней третьей среди немногочисленного объема предложений будто случайно уцелели 2-комнатные квартиры небольшого метража, но тоже в единичном количестве. При этом эти и многие другие жилые комплексы начинали год (и даже второе его полугодие) с объемной экспозиции и вариациями доступных метражей.


РОСТ ЦЕН НА КВАРТИРЫ В НОВОСТРОЙКАХ ЗАКОНОМЕРЕН. ПО НАШИМ ДАННЫМ, РЕАЛИЗАЦИЯ 5 НОВЫХ ПРОЕКТОВ ПОКА ОТЛОЖЕНА, ПРИМЕРНО СТОЛЬКО ЖЕ НАХОДЯТСЯ ПОКА НА «БУМАЖНОЙ» СТАДИИ, СООТВЕТСТВЕННО, СФОРМИРОВАН ДЕФИЦИТ НОВЫХ, А ЗНАЧИТ, БОЛЕЕ ДОСТУПНЫХ ПО ЦЕНЕ ПРЕДЛОЖЕНИЙ.

Во многих жилых комплексах последними в продаже остаются традиционно «трешки», варианты на крайних этажах или угловое жилье. Однако потенциальным покупателям и частным инвесторам может повезти в процессе поиска найти доступный по цене вариант небольшой площади. Такие обнаружились, как уже было сказано, в ЖК «Гагаринский», также есть выбор небольших «однушек» и компактных «двушек» в последних секциях дома № 3 в ЖК «Желябово.РФ». В большинстве же объектов с поредевшей экспозицией именно 1- и 2-комнатные квартиры найти сложнее всего.

О ЧЕМ ГОВОРЯТ ЗАСТРОЙЩИКИ

• В новостройках, находящихся в стадии продаж, резко сократилось количество предлагаемых к продаже квартир. Многие застройщики искусственно тормозят темпы продаж, растягивая их на максимальный срок строительства объекта. «Мы сейчас все продадим по текущим ценам, а что будем продавать завтра, когда цены объективно вырастут?» – говорят они.
• Некоторые застройщики выставляют намеренно «заградительные» цены на квартиры: «Пусть лучше мы сейчас продадим мало, но по завтрашней, повышенной цене» – главный аргумент застройщиков.
• Застройщики нуждаются в деньгах именно в том объеме, чтобы поддерживать бесперебойную стройку. «Впрок нам деньги не нужны, разве что спекулировать ими, положив на депозиты», – размышляют они. Все, что сейчас строится и продается, будет только расти в цене. «Кризисные» ожидания на снижение цен не сработают в случае с новостройками, а коснутся только вторичного жилья. Застройщики предпочтут не продавать или довольствоваться низкими продажами, чем скидывать цены на фоне роста себестоимости строительства.

Динамика роста количества зарегистрированных договоров долевого
участия в Самарской области (по годам)
Цены на новостройки растут

БЕЗ НЕОЖИДАННОСТЕЙ: ЦЕНЫ РАСТУТ

Стоимость новостроек чутко реагирует и на возросший спрос, и на макроэкономические угрозы, причем предсказуемо реагирует повышением. Наконец, по мере роста самих строящихся объектов стоимость квадратного метра в них закономерно стремится вверх. Все эти аксиомы объясняют случившийся факт: цена за квадратный метр строящегося жилья стала выше, причем некоторые объекты подорожали с декабря, когда проводился последний в году мониторинг рынка. Так, на 4 тысячи дороже теперь стоит квадратный метр жилья в предлагающихся к продаже квартирах ЖК «Радужный Люкс», на 2 тыс. руб. подорожала стартовая цена квадратного метра за 2- и 3-комнатные квартиры в ЖК «Сокольи горы», на 4 тыс. – квадратный метр в «Доме у Космопорта».

Впрочем, более показательно сравнивать нынешние цены с ценами полугодовалой давности: тогда еще на рынке вместо ажиотажного спроса царило традиционное летнее затишье. Например, если в ЖК «Город солнца» в конце июля 2014 г. можно было купить жилье по цене от 44 тыс. руб./кв. м, то сейчас стартовая цена составляет 58 тыс. руб./ кв. м. Начальная стоимость квартир в ЖК «Ракета» за это время подорожала на 11 тыс. руб., хотя и объем предложения существенно сократился. Во многих строящихся проектах рост квадратного метра за прошедшие полгода находится в границах 5–7 тыс. руб.: таковы, например, ЖК «Гагаринский» и стартовая стоимость квадратного метра в микрорайоне Южный город.

«Такой рост стоимости квадратного метра закономерен и не выходит за пределы нормального развития рынка, – резюмирует финансовый консультант Иван Абросимов. – Хотя сейчас у застройщиков нет единой стратегии повышения цен. Этот процесс, безусловно, привязывают к стадии строительства, и частные инвесторы, зная об этом, «вымывают» существенную часть экспозиции уже на ранних этапах. Спрос тоже влияет на рост цены на строящееся жилье, но это влияние более стихийно. Поэтому так заметно, что некоторые ЖК города подорожали больше, а некоторые – меньше. Отчасти, основываясь на этом параметре, можно делать косвенные выводы о степени востребованности того или иного объекта жилой недвижимости среди покупателей. Но при этом, конечно, нужно учитывать, что объекты массовой застройки дорожают более плавно, чем одиночные новостройки». 

Директор ГК «Статус» Елена Чичановская считает, что сложившаяся начиная с конца прошлого года ситуация со спросом и ценами на первичное жилье в обозримом будущем скорректируется. «В декабре случались прецеденты, когда высокую стоимость демонстрировали даже объекты эконом-класса, – говорит Елена Чичановская. – Рынок был перегрет, но нельзя сказать, что все, кто хотел вложиться в строящееся жилье, уже сделали это, поэтому за ростом спроса последует резкий спад. Рынок развивается поступательно, и те, кто захочет купить жилье в феврале или марте, все равно сделают это, несмотря на экономические и рыночные показатели, однако их общее число все равно будет меньше, чем в конце прошлого года. Поэтому массовая корректировка цен все же произойдет. Соглашусь с теми экспертами, которые ожидают, что на первичном рынке жилья снижение стоимости произойдет в пределах 10 %, а на «вторичке» достигнет 20 %. Интерес горожан к строящему жилью серьезно поддерживала ипотека, и большая часть сделок с долевками происходила именно с участием ипотечных кредитов. Теперь же результатов принятых мер по стимулированию ипотеки придется ждать несколько месяцев, и за это время «градус» спроса на новостройки, вероятно, понизится, а вместе с ним скорректируются и цены».

  СПРАВКА  
По данным Территориального агентства оценки, средние цены на строящееся и недавно введенное в эксплуатацию жилье в Самаре в IV квартале 2014 года выглядели так. Эти показатели будущие покупатели жилья могут использовать в качестве неких ориентиров, чтобы оценить, насколько приемлемой является цена того или иного предложения от застройщика, или удостовериться, что предлагаемая стоимость не является личным «ответом» застройщика на активный покупательский спрос.

• Железнодорожный р-н – 48 675 руб./кв. м
• Кировский р-н – 48 533 руб./кв. м
• Красноглинский р-н – 44 744 руб./кв. м
• Куйбышевский р-н – 44 716 руб./кв. м
• Ленинский р-н – 71 693 руб./кв. м
• Октябрьский р-н – 53 848 руб./кв. м
• Промышленный р-н – 52 381 руб./кв. м
• Самарский р-н – 68 276 руб./кв. м
• Советский р-н – 50 281 руб./кв. м
Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Аналитики портала N1.RU составили рейтинг вторичного жилья в Самаре, расположенного в радиусе 1 км о...
18.10
По прогнозам агентства Savills, способствовать этому будет субсидированная ипотека по ставке 5−7%...
18.10
Эксперты портала «ЦИАН» составили рейтинг самых дорогих регионов на рынке аренда в России.
18.10