Из одной квартиры — несколько

Помните популярный советский анекдот, который заканчивался фразой, ставшей афоризмом: «Кепку мерить будешь?». В наше время такой рачительный подход – уже не анекдот, а правда жизни. Одна из самых популярных стратегий кризисных периодов – «от большого к малому». Это – дальновидно, поскольку с меньшей суммой человек расстается проще. Да и небольшие жилые площади для нормального человека, у которого несколько поколений прожили в «хрущевках», не являются «наказанием». Продать квартиру большого метража можно быстрее и проще, разделив ее на две квартиры меньшей площади. Кроме того, это отличная возможность заработать, если получившееся в итоге жилье будет качественным и ликвидным. Приводим примеры удачного и неудачного опыта подобных трансформаций.

УДАЧНОЕ ПЕРЕВОПЛОЩЕНИЕ 5-КОМНАТНОЙ КВАРТИРЫ

Эта история началась около трех лет назад, когда житель Самары Алексей Неретин приобрел 5-комнатную квартиру площадью 140 кв.м. в доме на ул. Ставропольской. Жилье было куплено «про запас» с целью организовать переезд семьи через пару-тройку лет. Однако, время прошло, а переезд так и не состоялся. Зато был присмотрен загородный дом, куда было решено переехать после продажи городской недвижимости. Квартира простаивала в черновой отделке, когда собственник принял решение о ее продаже. «Выставил жилье по цене 6,5 млн руб., — рассказывает Алексей. — Профессионалы подтвердили, что цена не завышена, однако особого интереса среди покупателей не было. Пару раз звонили, но предметного разговора не состоялось ни разу». В итоге переезд загород отложился на неопределенный срок, а собственник стал думать о том, как продать крупногабаритное жилье, которое вдруг стало ему не нужно.

Идея разделить 5-комнатную квартиру на две не была случайным озарением или большой авантюрой. Дело в том, что изначально, на этапе строительства, это как раз и были две квартиры – 2- и 3-комнатная. Перед сдачей по просьбе дольщика их объединили просто оборудовав проем между двумя квартирами. После этого перепланировку узаконили, и вводили в эксплуатацию это жилье уже как состоящее из пяти комнат. В связи с этим совершить обратную операцию по разделению единой квартиры на две технически оказалось совсем несложно.

Именно с физической части операции собственник и начал: заложил обратно проем между квартирами, вернул на прежнее место в одной из квартир кухню, установив вывод под слив и выход для электрической плиты. Все работы заняли не больше двух недель.

Уже на этом этапе собственники решил «прощупать» почву и вновь выставил квартиру на продажу. «Звонки начались сразу же, — рассказывает Алексей Неретин. — Только теперь это были не пустые разговоры, а реальное стремление купить. Несколько раз квартиру приезжали смотреть, и в итоге потенциальные покупатели нашлись и на получившуюся «двушку», и на соседнюю «трешку». Правда, я сразу сказал желающим купить, что нам всем придется подождать.

Ожидание в этом случае связано исключительно с необходимостью все согласовать на документальном уровне. Сначала собственник заказал проект перепланировки своей квартиры, затем – технический план. На каждое из этих действий ушло около двух недель. Разрешение на подобные видоизменения своего жилья обязательно нужно получать в городском департаменте архитектуры и строительства, и это, увы, дело небыстрое. Только 45 дней уходит у чиновников на то, чтобы оформить одобрение перепланировки (которая, по факту, уже свершилась) и 30 дней занимает подписание акта, подтверждающего перепланировку. Практика такова, что строить и переделывать все же получается быстрее, чем получать одобрение властей на эти действия.

Финансовая выгода в случае с рассмотренной перепланировкой просторного жилья очевидна. Цену на получившуюся 2-комнатную квартиру собственник планирует установить на отметке в 3,7 млн руб. , 3-комнатную будет реализовывать за 4,3 млн руб. Выходит, что новая стоимость новых квартир будет ровно на 1,5 млн руб. выше, чем цена, по которой собственник начинал продавать свою 5-комнатную квартиру.

СТОИМОСТЬ ПРОЕКТА ПЕРЕПЛАНИРОВКИ – ОКОЛО 8 ТЫС. РУБ.
СТОИМОСТЬ ТЕХНИЧЕСКОГО ПЛАНА – 3 ТЫС. РУБ. (ЗА КАЖДЫЙ)

  ПРАВИЛЬНЫЙ СОВЕТ  

Приведенный пример трансформации просторной квартиры отличается минимальными затратами как физическими, так и материальными. Изначально хорошо сложилось, что 5-комнатная квартира была получена во время несложной перепланировки и в итоге осталась в черновой отделке. Это существенно облегчило последующее разделение: сначала стену просто воздвигли, а потом также просто убрали. Понятно, что разделить 5-комнатную квартиру с ремонтом, которая изначально была спроектирована состоящей из пяти комнат, значительно сложнее и затратнее. Для того чтобы решиться на подобный шаг, необходимо тщательно просчитать все предстоящие затраты и сопоставить их с будущей выгодой, и чем точнее будут эти прогнозы, тем обоснованнее окажется принятое решение.

СКОРО! Собственник 3-комн квартиры задумал сделать из нее 4-комнатную, превратив 3 комнаты и кухню в 4 маленькие студии с кухонной зоной и туалетом. Это решение он принял, чтобы сдать в аренду комнаты студентам. ММЦ «Строительство. Недвижимость. Rent&Sale» в следующих публикациях рассмотрит возможность такого смелого захода. Ищите информацию в журнале, на сайте rs63.ru, в мобильном журнале и в официальных группах соцсетей.

  НЕПРАВИЛЬНЫЙ СОВЕТ  

Антипример: из «однушки» — «трешку»

Опыт «дробления» одной квартиры на две (а то и больше) будет успешным при главном условии: полученные в результате квартиры должны быть максимально удобными для проживания, и цена реализации всех этих объектов, безусловно, должна быть в рынке. Заработать на разделении одной квартиры на несколько удастся всегда, другое дело, что запросы собственника должны быть реальными.

В качестве антипримера специалист одного из самарских агентств недвижимости привел следующую «операцию». Собственник решил переделать 1-комнатную квартиру площадью 54 кв. м в 3-комнатную. Более того, ему удалось воплотить свой замысел: с помощью межкомнатных перегородок он выделил зоны будущих комнат, после чего обратился к специалистам с просьбой продать получившийся объект недвижимости. Планировка обычной просторной «однушки» оказалась изменена до неузнаваемости: заходя в дверь квартиры, можно было сразу попасть на кухню (собственник расширил ее за счет просторного коридора). За ней располагалась одна темная (без окон) маленькая спальня и две комнаты. В целом метражи получившихся «комнат» вполне соответствовали стандартной хрущевской «трешке». Как «трешку» собственник и хотел продать получившееся жилье – то есть в два раза дороже, чем стоила аналогичная не переделанная 1-комнатная квартира.

К квартире был интерес, были даже те, кому дизайнерская идея собственника приходилась по душе. Но если их не смущала цена, то непременно смущали документы, по которым квартира по-прежнему позиционировалась как однокомнатная. Такое документальное несоответствие сразу отсекало покупателей с ипотечными кредитами: банки ни за что бы не одобрили подобный объект. Также многие потенциальные покупатели признавались, что за такую (или чуть большую цену) они могут купить «настоящую» 3-комнатную квартиру, которая и по документам, и в реальности будет насчитывать три обособленных комнаты. В итоге собственник решил оставить получившуюся квартиру себе…если вдруг не найдется такой же, как он, покупатель, который ценит нестандартные решения и всегда мечтал променять «однушку» на «трешку», оставшись в тех же стенах.