Ваш советник по недвижимости
рсу-10-18-мая.gif 
inkon_new 

Сделка года — 2014


ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Как признаются сами эксперты рынка жилой недвижимости, порой выделить что-то действительно яркое и уникальное в череде сделок с типичными объектами вторичного жилья бывает действительно сложно. Более того, для самих участников максимальная типичность и неосложненность сделки является огромным благом. Поэтому самая важная сделка с жилой недвижимостью в 2014 году – та, что счастливо и быстро завершилась для ее участников. Впрочем, отдельные эпизоды экспертам рынка запомнились особенно хорошо.

На рынке вторичной недвижимости в 2014 году были сделки-рекордсмены – по максимальной скорости совершения или, напротив, неожиданно и надолго затянувшиеся, по размеру скидки, которую покупателю жилья удалось «выторговать» у продавца, по количеству желающих купить один и тот же объект… Это касается в основном сделок со вторичкой. Вариаций в общем контексте кажущейся типичности и будничности действительно хватает, и мы попросили экспертов рассказать о наиболее запомнившихся моментах.
КОШЕЛЕВ-проект
10 ноября, с утра в офисе продаж «Кошелев-проекта» на ул. Ново-Вокзальной образовалась очередь, которая выстроилась с первого до второго этажа. В 12.00 часов открыли продажи квартир. За 2 часа, к 14 часам было продано 167 квартир! То есть больше чем по 1 квартире в минуту!

Так, руководитель АН «Афинацентр» Ольга Пискаева вспомнила об объекте, который удалось реализовать с максимальной скоростью, к тому же за право обладания соревновались два потенциальных покупателя. А все потому, что сам объект оказался весьма перспективным, причем не для проживания, а для бизнеса. «2-комнатная квартира, расположенная на первом этаже в доме хрущевской планировки на пересечении улиц Гагарина и Советской Армии, – рекордсмен 2014 года в нашей компании по скорости продажи, – рассказывает Ольга Пискаева. – Договор на реализацию квартиры был заключен в 10 утра, уже в 17 часов мы взяли задаток, а сама сделка купли-продажи состоялась на следующий день. Этот объект даже не поступал в открытую экспозицию: специалисты компании лишь сделали два звонка клиентам, ранее оставившим заявки на приобретение подобного объекта. В итоге весь цикл сделки занял чуть больше суток. Эта быстрая продажа абсолютно оправдана: квартиру можно перевести в нежилой фонд, а о востребованности коммерческих помещений на первых этажах по улице Гагарина, особенно на проходных перекрестках, знают все».

Еще один пример «скоростной» сделки привела руководитель АН «Дом Град» Елена Балясникова – эта сделка интересна еще и тем, что в ней участвовал ипотечный кредит, а, как известно, именно такие операции с недвижимостью имеют тенденцию затягиваться на долгий срок. «Нам удалось буквально за неделю выйти на сделку купли-продажи 1-комнатной квартиры площадью 48 кв. м в одном из жилых комплексов города, – рассказывает Елена Балясникова. – В первую очередь, это стало возможно благодаря тому, что банк-кредитор в течение суток одобрил кандидатуру заемщика, который являлся его зарплатным клиентом. В итоге все стороны сработали очень быстро, и квартиру удалось купить за рекордно короткий срок».

  КСТАТИ  

Звания «курьеза года» заслуживает сделка, в которой удивительным образом ошиблись все ведомства, от работы которых зависит весь процесс. Началось все с обнаружения ошибки, допущенной в свидетельстве о праве собственности, где одна и та же квартира была обозначена как совместная собственности внука, бабушки и отца – такое сочетание собственников в принципе невозможно при условии того, что квартира получена по свидетельству о наследстве, а наследниками стали отец и сын. Когда мы попытались оформить отдельное свидетельство о праве собственника для внука-наследника, с него неправильно взяли госпошлину в Росреестре. Таким образом, ошибки в оформлении документов и проведении различных процедур допустили нотариус, сотрудники МФЦ и Управления Росреестра. Точка в этой истории еще не поставлена: были поданы документы на ипотечный кредит, и вполне возможно, что и там обнаружатся ошибки в связи с изменением процентных ставок по кредитам.


ЗАГОРОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

В уходящем году объекты загородной недвижимости Самары выступали участниками самых разнообразных сделок: их покупали, сдавали в аренду, использовали в качестве банковских залогов при оформлении крупных кредитов. При этом для специалистов, работающих в этом сегменте рынка, каждая сделка уникальна, потому что, как известно, двух абсолютно похожих домов не бывает.

 сегменте загородной недвижимости, так же как и во всех других сферах рынка, профессиональным участникам больше всего запоминаются сделки, в которых участвовали немалые средства. Об одной из таких сделок, которая к тому же оказалась буквально параллельной продажей соседних объектов, рассказал руководитель отдела элитной недвижимости ГК «Бизнес-Гарант» Ян Саркисян. «За короткий промежуток времени нам удалось реализовать два соседних таунхауса в КП «Волжские зори». Площадь каждого из объектов составляла 502 кв. м, они располагались рядом и были похожи по планировке, но по состоянию и стоимости отличались друг от друга. В итоге на один из таунхаусов нашелся покупатель зимой, а уже весной удалось продать соседний объект. Совокупная стоимость обеих сделок составила 78 млн руб. Таунхаусы продавали разные собственники, и покупатели тоже никак не были связаны между собой – просто две крупные продажи буквально одна за другой. Кстати, долгой экспозицией оба объекта не отличились: каждый из них реализовывался меньше года, что для загородной недвижимости такого уровня – очень хороший срок», – рассказал эксперт.

Кроме того, в уходящем году качественная загородная недвижимость в очередной раз подтвердила свою способность выступать крайне ликвидным залоговым объектом для целей кредитования. О примере подобной сделки, состоявшейся в 2014 году, рассказала директор ГК «Статус» Елена Чичановская. «Сделку, которая завершилась буквально на днях, в последнюю неделю декабря, можно назвать действительно невероятной, потому что благодаря объекту загородной недвижимости и участку, на котором он расположен, нашему клиенту удалось получить банковский кредит на максимально выгодных на сегодняшний день условиях. Несмотря на галопирующий рост банковских ставок, нам удалось оформить кредит на старых условиях и удержать процентную ставку на 14,6 %. Залогом по кредиту выступили земли сельскохозяйственного назначения и объект недвижимости, расположенный за городом. Безусловно, большая заслуга в том, что все завершилось хорошо для заемщика, принадлежит банку-партнеру, но также надо отдать должно самому залогу – объекту недвижимости. Именно его характеристики стали для банка основанием для одобрения кредита. Заемщик же теперь планирует строить объект коммерческой недвижимости – это и есть цель его кредитования». 

Недавно мы рассказали вам о преимуществах покупки недвижимости в Краснодарском крае, а в частности в Сочи. Теперь у нас есть пример реального интереса самарцев к этому региону. «Это была сделка с междугородним обменом: мы продали квартиру собственника в Самаре и приобрели для него участок с жилым домом и торгово-офисным комплексом. На первом этаже этого коммерческого объекта располагаются молочные продукты, второй этаж занимает небольшая гостиница. Теперь этот бывший житель Самары проживает в Краснодаре и там же занимается бизнесом. Кстати, такая модель инвестирования в недвижимость для той территории очень типична, это фактически новый формат проживания и ведения бизнеса для среднего класса» – рассказал нам самарский риэлтор.


КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

В отличие от жилья, на рынке коммерческой недвижимости экспонируется и продается много по-настоящему уникальных объектов. Зачастую и условия таких сделок оказываются по-настоящему эксклюзивными. Импровизированные аукционы, резкое снижение цены в ходе торгов, моментальная или, наоборот, слишком затяжная реализация – в этом сегменте недвижимости возможно все.

Основная сложность в выявлении тенденций в сделках с коммерческой недвижимостью за год состоит в том, что далеко не всегда участники рынка могут разгласить детали сделки. Против обнародования суммы сделки может выступать один из участников (или сразу оба), точное местоположение реализованного объекта и вовсе, как правило, не разглашается – исключительно пересечения улиц и примерная локация. Однако эксперты рынка коммерческой недвижимости все же поделились некоторыми показательными примерами, которые в очередной раз доказали: звания сделки года в этом сегменте рынка однозначно заслуживают самые масштабные сделки с участием большого капитала. Второй важнейший показатель настоящей сделки года – скорость. Хорошие объекты уходят из экспозиции быстро, зачастую минуя официальные рекламные кампании. «Самым ярким впечатлением этого года для меня стало очередное подтверждение того факта, что в стрит-ритейле все решает так называемый закон трех L. Location, location, location – вот что самое главное в «ходовом» объекте недвижимости, – отмечает президент ГК «РентЭксперт» Дамир Дусаев. – Именно топовые перекрестки, городские «золотые мили» остаются островками стабильности в любых экономических ситуациях: и в периоды роста рынка, и во время стагнации, и в моменты спада. Время экспозиции объектов, расположенных в таких локациях, может исчисляться не то что днями, а часами. Показательный пример – торговое помещение на пересечении улиц Победы и Ново-Вокзальной. Нам удалось мгновенно отреагировать на появление этого объекта в экспозиции, однако передать задаток собственнику все равно не успели: опередил более сноровистый покупатель».

Тот факт, что рекордная сделка с объектом коммерческой недвижимости должна отличаться рекордной ценой, доказывает председатель правления ГК «Камертон» Ирина Семенюк – на примере объекта, реализованного специалистами компании. «Торговое помещение в формате «стрит-ритейл», расположенное в Октябрьском районе города, было реализовано по рекордной стоимости – 220 тыс. руб./кв. м, и на него претендовали сразу два покупателя, которые фактически устроили аукцион, – рассказала Ирина Семенюк. – Примечательно, что срок реализации этого объекта занял всего неделю: объект не «дошел» до открытой экспозиции и рекламной кампании. Сотрудники ГК «Камертон» подготовили грамотное коммерческое предложение с просчитанным бизнес-планом и адресовали его инвесторам из собственной базы партнеров. Кстати, подобная сделка не так давно состоялась в Промышленном районе Самары».

Еще один пример крупной с точки зрения вложенных средств сделки, состоявшейся в 2014 году, приводит руководитель отдела коммерческой недвижимости ГК «Бизнес-Гарант» Дмитрий Новиков. «Самой яркой сделкой года в компании была продажа крупного ресторанного комплекса, расположенного на пересечении улиц Мичурина и Московского шоссе.

Уникальность ее состояла в том, что помимо немалой стоимости (порядка 90 млн руб.) покупатель на объект был найден в течение двух суток с того момента, как мы получили одобрение на продажу. Кроме того, в течение двух месяцев с момента покупки актива нашей компании удалось увеличить доходность этого объекта почти в 1,5 раза!» – поделился эксперт.

Помимо крупных по объему и средствам сделок со знаковыми объектами недвижимости для экспертов рынка коммерческой недвижимости знаковым оказывается уникальное сотрудничество с федеральными или инорегиональными компаниями, «сетевиками» или местными «гигантами». Такие сделки оказываются абсолютно эксклюзивными и крайне важными для профессионалов рынка. «Также ярким событием для нас в уходящем году явилось подписание эксклюзивного договора на реализацию объекта федерального значения – Самарского подшипникового завода (SPZ Group). Итоговая стоимость активов этого объекта составляет 1,2 млрд руб.», – рассказал Дмитрий Новиков.

Также профессиональные участники рынка недвижимости по праву гордятся тем, что первыми привели на самарский рынок покупателей или арендаторов коммерческой недвижимости, которых в регионе давно ждали. Это могут быть ритейлеры с именем или начинающие перспективные компании – и на тех, и на других потребители могут реагировать крайне благосклонно. Один из примеров – открытие известной петербургской франшизы «Штолле» на Волжском проспекте, впрочем, и в других сегментах положительных примеров удачных открытий в этом году хватает.

Ирина Семенюк, Камертон.jpg
Ирина СЕМЕНЮК,
председатель правления ГК «Камертон»:

кавычки

Все случаи крупных сделок, состоявшихся в компании в этом году, объединяет одно: мы не продаем стены, мы предлагаем четкую перспективу дальнейшего использования коммерческого объекта. Такой подход интересен инвесторам: мы регулярно взаимодействуем с ними, и ситуации, когда объекты покупают еще до выхода в открытую экспозицию, – не редкость. Не менее интересно такое сотрудничество и для собственников: специалисты компании умеют продавать дорого, предлагая индивидуальный подход к каждому в рамках эксклюзивного договора.
Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

В апреле 2017 года средневзвешенная ставка по жилищным кредитам достигла минимального значения за по...
08.06
Такую цифру озвучил замруководителя департамента имущества Сергей Харский на заседании комитета горд...
08.06
Михаил Мень заявил, что в России зарегистрировано уже больше 40 тысяч обманутых дольщиков.
08.06