Ваш советник по недвижимости
270x75.gif
Подпишись на наш телеграм-канал!

Сделка года — 2014


ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Как признаются сами эксперты рынка жилой недвижимости, порой выделить что-то действительно яркое и уникальное в череде сделок с типичными объектами вторичного жилья бывает действительно сложно. Более того, для самих участников максимальная типичность и неосложненность сделки является огромным благом. Поэтому самая важная сделка с жилой недвижимостью в 2014 году – та, что счастливо и быстро завершилась для ее участников. Впрочем, отдельные эпизоды экспертам рынка запомнились особенно хорошо.

На рынке вторичной недвижимости в 2014 году были сделки-рекордсмены – по максимальной скорости совершения или, напротив, неожиданно и надолго затянувшиеся, по размеру скидки, которую покупателю жилья удалось «выторговать» у продавца, по количеству желающих купить один и тот же объект… Это касается в основном сделок со вторичкой. Вариаций в общем контексте кажущейся типичности и будничности действительно хватает, и мы попросили экспертов рассказать о наиболее запомнившихся моментах.
КОШЕЛЕВ-проект
10 ноября, с утра в офисе продаж «Кошелев-проекта» на ул. Ново-Вокзальной образовалась очередь, которая выстроилась с первого до второго этажа. В 12.00 часов открыли продажи квартир. За 2 часа, к 14 часам было продано 167 квартир! То есть больше чем по 1 квартире в минуту!

Так, руководитель АН «Афинацентр» Ольга Пискаева вспомнила об объекте, который удалось реализовать с максимальной скоростью, к тому же за право обладания соревновались два потенциальных покупателя. А все потому, что сам объект оказался весьма перспективным, причем не для проживания, а для бизнеса. «2-комнатная квартира, расположенная на первом этаже в доме хрущевской планировки на пересечении улиц Гагарина и Советской Армии, – рекордсмен 2014 года в нашей компании по скорости продажи, – рассказывает Ольга Пискаева. – Договор на реализацию квартиры был заключен в 10 утра, уже в 17 часов мы взяли задаток, а сама сделка купли-продажи состоялась на следующий день. Этот объект даже не поступал в открытую экспозицию: специалисты компании лишь сделали два звонка клиентам, ранее оставившим заявки на приобретение подобного объекта. В итоге весь цикл сделки занял чуть больше суток. Эта быстрая продажа абсолютно оправдана: квартиру можно перевести в нежилой фонд, а о востребованности коммерческих помещений на первых этажах по улице Гагарина, особенно на проходных перекрестках, знают все».

Еще один пример «скоростной» сделки привела руководитель АН «Дом Град» Елена Балясникова – эта сделка интересна еще и тем, что в ней участвовал ипотечный кредит, а, как известно, именно такие операции с недвижимостью имеют тенденцию затягиваться на долгий срок. «Нам удалось буквально за неделю выйти на сделку купли-продажи 1-комнатной квартиры площадью 48 кв. м в одном из жилых комплексов города, – рассказывает Елена Балясникова. – В первую очередь, это стало возможно благодаря тому, что банк-кредитор в течение суток одобрил кандидатуру заемщика, который являлся его зарплатным клиентом. В итоге все стороны сработали очень быстро, и квартиру удалось купить за рекордно короткий срок».

  КСТАТИ  

Звания «курьеза года» заслуживает сделка, в которой удивительным образом ошиблись все ведомства, от работы которых зависит весь процесс. Началось все с обнаружения ошибки, допущенной в свидетельстве о праве собственности, где одна и та же квартира была обозначена как совместная собственности внука, бабушки и отца – такое сочетание собственников в принципе невозможно при условии того, что квартира получена по свидетельству о наследстве, а наследниками стали отец и сын. Когда мы попытались оформить отдельное свидетельство о праве собственника для внука-наследника, с него неправильно взяли госпошлину в Росреестре. Таким образом, ошибки в оформлении документов и проведении различных процедур допустили нотариус, сотрудники МФЦ и Управления Росреестра. Точка в этой истории еще не поставлена: были поданы документы на ипотечный кредит, и вполне возможно, что и там обнаружатся ошибки в связи с изменением процентных ставок по кредитам.


ЗАГОРОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

В уходящем году объекты загородной недвижимости Самары выступали участниками самых разнообразных сделок: их покупали, сдавали в аренду, использовали в качестве банковских залогов при оформлении крупных кредитов. При этом для специалистов, работающих в этом сегменте рынка, каждая сделка уникальна, потому что, как известно, двух абсолютно похожих домов не бывает.

 сегменте загородной недвижимости, так же как и во всех других сферах рынка, профессиональным участникам больше всего запоминаются сделки, в которых участвовали немалые средства. Об одной из таких сделок, которая к тому же оказалась буквально параллельной продажей соседних объектов, рассказал руководитель отдела элитной недвижимости ГК «Бизнес-Гарант» Ян Саркисян. «За короткий промежуток времени нам удалось реализовать два соседних таунхауса в КП «Волжские зори». Площадь каждого из объектов составляла 502 кв. м, они располагались рядом и были похожи по планировке, но по состоянию и стоимости отличались друг от друга. В итоге на один из таунхаусов нашелся покупатель зимой, а уже весной удалось продать соседний объект. Совокупная стоимость обеих сделок составила 78 млн руб. Таунхаусы продавали разные собственники, и покупатели тоже никак не были связаны между собой – просто две крупные продажи буквально одна за другой. Кстати, долгой экспозицией оба объекта не отличились: каждый из них реализовывался меньше года, что для загородной недвижимости такого уровня – очень хороший срок», – рассказал эксперт.

Кроме того, в уходящем году качественная загородная недвижимость в очередной раз подтвердила свою способность выступать крайне ликвидным залоговым объектом для целей кредитования. О примере подобной сделки, состоявшейся в 2014 году, рассказала директор ГК «Статус» Елена Чичановская. «Сделку, которая завершилась буквально на днях, в последнюю неделю декабря, можно назвать действительно невероятной, потому что благодаря объекту загородной недвижимости и участку, на котором он расположен, нашему клиенту удалось получить банковский кредит на максимально выгодных на сегодняшний день условиях. Несмотря на галопирующий рост банковских ставок, нам удалось оформить кредит на старых условиях и удержать процентную ставку на 14,6 %. Залогом по кредиту выступили земли сельскохозяйственного назначения и объект недвижимости, расположенный за городом. Безусловно, большая заслуга в том, что все завершилось хорошо для заемщика, принадлежит банку-партнеру, но также надо отдать должно самому залогу – объекту недвижимости. Именно его характеристики стали для банка основанием для одобрения кредита. Заемщик же теперь планирует строить объект коммерческой недвижимости – это и есть цель его кредитования». 

Недавно мы рассказали вам о преимуществах покупки недвижимости в Краснодарском крае, а в частности в Сочи. Теперь у нас есть пример реального интереса самарцев к этому региону. «Это была сделка с междугородним обменом: мы продали квартиру собственника в Самаре и приобрели для него участок с жилым домом и торгово-офисным комплексом. На первом этаже этого коммерческого объекта располагаются молочные продукты, второй этаж занимает небольшая гостиница. Теперь этот бывший житель Самары проживает в Краснодаре и там же занимается бизнесом. Кстати, такая модель инвестирования в недвижимость для той территории очень типична, это фактически новый формат проживания и ведения бизнеса для среднего класса» – рассказал нам самарский риэлтор.


КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

В отличие от жилья, на рынке коммерческой недвижимости экспонируется и продается много по-настоящему уникальных объектов. Зачастую и условия таких сделок оказываются по-настоящему эксклюзивными. Импровизированные аукционы, резкое снижение цены в ходе торгов, моментальная или, наоборот, слишком затяжная реализация – в этом сегменте недвижимости возможно все.

Основная сложность в выявлении тенденций в сделках с коммерческой недвижимостью за год состоит в том, что далеко не всегда участники рынка могут разгласить детали сделки. Против обнародования суммы сделки может выступать один из участников (или сразу оба), точное местоположение реализованного объекта и вовсе, как правило, не разглашается – исключительно пересечения улиц и примерная локация. Однако эксперты рынка коммерческой недвижимости все же поделились некоторыми показательными примерами, которые в очередной раз доказали: звания сделки года в этом сегменте рынка однозначно заслуживают самые масштабные сделки с участием большого капитала. Второй важнейший показатель настоящей сделки года – скорость. Хорошие объекты уходят из экспозиции быстро, зачастую минуя официальные рекламные кампании. «Самым ярким впечатлением этого года для меня стало очередное подтверждение того факта, что в стрит-ритейле все решает так называемый закон трех L. Location, location, location – вот что самое главное в «ходовом» объекте недвижимости, – отмечает президент ГК «РентЭксперт» Дамир Дусаев. – Именно топовые перекрестки, городские «золотые мили» остаются островками стабильности в любых экономических ситуациях: и в периоды роста рынка, и во время стагнации, и в моменты спада. Время экспозиции объектов, расположенных в таких локациях, может исчисляться не то что днями, а часами. Показательный пример – торговое помещение на пересечении улиц Победы и Ново-Вокзальной. Нам удалось мгновенно отреагировать на появление этого объекта в экспозиции, однако передать задаток собственнику все равно не успели: опередил более сноровистый покупатель».

Тот факт, что рекордная сделка с объектом коммерческой недвижимости должна отличаться рекордной ценой, доказывает председатель правления ГК «Камертон» Ирина Семенюк – на примере объекта, реализованного специалистами компании. «Торговое помещение в формате «стрит-ритейл», расположенное в Октябрьском районе города, было реализовано по рекордной стоимости – 220 тыс. руб./кв. м, и на него претендовали сразу два покупателя, которые фактически устроили аукцион, – рассказала Ирина Семенюк. – Примечательно, что срок реализации этого объекта занял всего неделю: объект не «дошел» до открытой экспозиции и рекламной кампании. Сотрудники ГК «Камертон» подготовили грамотное коммерческое предложение с просчитанным бизнес-планом и адресовали его инвесторам из собственной базы партнеров. Кстати, подобная сделка не так давно состоялась в Промышленном районе Самары».

Еще один пример крупной с точки зрения вложенных средств сделки, состоявшейся в 2014 году, приводит руководитель отдела коммерческой недвижимости ГК «Бизнес-Гарант» Дмитрий Новиков. «Самой яркой сделкой года в компании была продажа крупного ресторанного комплекса, расположенного на пересечении улиц Мичурина и Московского шоссе.

Уникальность ее состояла в том, что помимо немалой стоимости (порядка 90 млн руб.) покупатель на объект был найден в течение двух суток с того момента, как мы получили одобрение на продажу. Кроме того, в течение двух месяцев с момента покупки актива нашей компании удалось увеличить доходность этого объекта почти в 1,5 раза!» – поделился эксперт.

Помимо крупных по объему и средствам сделок со знаковыми объектами недвижимости для экспертов рынка коммерческой недвижимости знаковым оказывается уникальное сотрудничество с федеральными или инорегиональными компаниями, «сетевиками» или местными «гигантами». Такие сделки оказываются абсолютно эксклюзивными и крайне важными для профессионалов рынка. «Также ярким событием для нас в уходящем году явилось подписание эксклюзивного договора на реализацию объекта федерального значения – Самарского подшипникового завода (SPZ Group). Итоговая стоимость активов этого объекта составляет 1,2 млрд руб.», – рассказал Дмитрий Новиков.

Также профессиональные участники рынка недвижимости по праву гордятся тем, что первыми привели на самарский рынок покупателей или арендаторов коммерческой недвижимости, которых в регионе давно ждали. Это могут быть ритейлеры с именем или начинающие перспективные компании – и на тех, и на других потребители могут реагировать крайне благосклонно. Один из примеров – открытие известной петербургской франшизы «Штолле» на Волжском проспекте, впрочем, и в других сегментах положительных примеров удачных открытий в этом году хватает.

Ирина Семенюк, Камертон.jpg
Ирина СЕМЕНЮК,
председатель правления ГК «Камертон»:

кавычки

Все случаи крупных сделок, состоявшихся в компании в этом году, объединяет одно: мы не продаем стены, мы предлагаем четкую перспективу дальнейшего использования коммерческого объекта. Такой подход интересен инвесторам: мы регулярно взаимодействуем с ними, и ситуации, когда объекты покупают еще до выхода в открытую экспозицию, – не редкость. Не менее интересно такое сотрудничество и для собственников: специалисты компании умеют продавать дорого, предлагая индивидуальный подход к каждому в рамках эксклюзивного договора.
Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Сейчас при стихийных бедствиях гражданин получает новый дом в собственность.
21.06
В границах Красноармейской, Ленинской, Рабочей и Братьев Коростелёвых, где стоят два музея и памятни...
21.06
На площадке жилого комплекса «Новая Тверская» стартовали работы по возведению третьей строительной ...
21.06