Инвестируем в новостройки грамотно

Квартиры в строящихся домах заслуженно считаются одним из самых простых и доступных инвестиционных инструментов. Высокую перспективность таких вложений сегодня озвучивают даже профессионалы рынка коммерческой недвижимости, хотя во все времена на рынке господствовало мнение, что в жилую недвижимость следует вкладываться, чтобы сохранить средства, а в коммерческую – чтобы приумножить. «Покупка новостроек с инвестиционными целями сегодня привлекательна как никогда, – подтверждает заместитель генерального директора консалтинговой компании REC Андрей Николаев. – Многие покупатели уже оценили эти перспективы, поэтому спрос на качественные объекты рынка первичной жилой недвижимости в условиях нынешней экономической ситуации действительно можно назвать ажиотажным».

Логика инвестирования в «долевку» проста: жилье строится, его стоимость растет, а впоследствии при продаже такого объекта уже после введения дома в эксплуатацию и благоустройства прилегающей территории собственник получает свою выгоду. По оценкам участников рынка, в разных случаях эта выгода может достигать 30 % (именно такой оказывается разница в цене между жильем на начальной стадии строительства и жильем, введенным в эксплуатацию). Получается, что от частного инвестора требуется лишь правильно выбрать объект для покупки. Все остальное сделают застройщик и рынок. Однако выбрать правильный объект, который гарантированно принесет доход и впоследствии легко найдет покупателя, – это тоже нелегкая задача. Впрочем, выполнимая, уверены эксперты рынка и сами частные инвесторы.

Безусловно, поиск подходящего объекта – это этап, которому нужно посвятить не пару часов и не один день. Выбрать оптимальное для себя предложение можно, только тщательно изучив все актуальные предложения в сегменте. При этом изучать следует не только предложения в сегменте новостроек с низкой степенью готовности, но и спрос на готовое жилье в этом районе. Какова средняя стоимость квартиры в новостройке, уже сданной в эксплуатацию «по соседству» с присмотренным нами объектом? Насколько активен спрос на аренду в этой части города? Ответы на эти вопросы можно искать самостоятельно, можно обращаться за помощью к специализированным изданиям и представителям риэлторских компаний.

Главное, что должен получить частный инвестор на этом этапе, – представление о том, какова вероятность быстрой и выгодной продажи современного жилья в этой части города. Если окажется, что потребительский спрос на квартиры в этой локации высок и сами цены на готовое жилье не разочаруют инвестора, этот подготовительный этап поиска можно будет считать пройденным.

Когда круг потенциально интересных для частного инвестора новостроек определен, наступает время познакомиться поближе. Только посетив стройплощадку и пообщавшись с представителями компании-застройщика, можно составить свое впечатление о перспективности застройки. На этом этапе эксперты советуют особенно внимательно ознакомиться с документацией строительного проекта – разрешительными документами на строительство и договором долевого участия. Опять же при необходимости подключить к работе специалистов в правовой сфере. Главный вывод, который должен сделать инвестор, – степень надежности застройщика и перспективности самого проекта.

Кстати, многие участники рынка сходятся во мнении, что наиболее выгодно покупать квартиру в проектах «неквартального» типа. Дело в том, что скорость прохождения всех стадий строительства у таких проектов выше: возвести двухсекционную многоэтажку куда проще, чем построить жилой комплекс, занимающий половину квартала, и тем более целый микрорайон. К тому же перепродать квартиру в новостройке при наличии активно осваиваемых кварталов по соседству довольно сложно. При такой альтернативе потенциальный покупатель, скорее всего, выберет жилье от застройщика: это будет дешевле и надежнее, в обывательском сознании, чем приобретать квартиру, которая недавно была приобретена точно так же, по договору долевого участия с застройщиком. Чтобы убедиться в этой гипотезе на практике, достаточно взглянуть на актуальную экспозицию жилья в современных микрорайонах эконом-класса: предложения о продаже от застройщиков и собственников соседствуют, при этом застройщики, безусловно, предлагают более выгодную цену.

После выбора новостройки логично определиться с квартирой, в покупку которой предстоит вложиться. С одной стороны, здесь все просто: наибольшей инвестиционной привлекательностью обладают 1-комнатные (чаще квартиры-студии или просто небольшого метража) и 2-комнатные квартиры. Именно их можно быстрее всего продать или сдать в аренду. Самое главное доказательство востребованности «однушек» и «двушек» среди инвесторов – фактическое отсутствие квартир этого типа в проектах, близких к стадии ввода в эксплуатацию. Впрочем, из этой стройной теории востребованности малометражных квартир есть свои исключения. «Несколько лет назад я приобрела 3-комнатную квартиру площадью чуть больше 90 кв. м в одном из строящихся домов в Октябрьском районе, – рассказывает жительница Самары Евгения Прокофьева. – По окончании строительства сделала в квартире недорогой симпатичный ремонт, после чего довольно быстро нашла покупателей, молодую семью с материнским капиталом. В итоге моя прибыль от покупки жилья на начальном этапе строительства и продажи после ввода дома в эксплуатацию составила чуть больше миллиона рублей».

Здесь каждому частному инвестору важно решить два вопроса: сколько он готов

 потратить на покупку инвестиционной квартиры и на какой стадии строительства объекта ему с этой суммой придется расстаться. Ответы на второй вопрос диктует политика застройщиков: одни открывают продажи параллельно с заходом на строительную площадку, другие – лишь после определенной стадии строительства (чаще после появления нижних этажей будущей новостройки). Что касается стоимости квартир, наиболее популярных среди инвесторов, то здесь ценовой диапазон продиктован структурой актуального спроса. Сегодня это, безусловно, доступное жилье, поэтому квартиры в проектах эконом- и комфорт-класса пользуются особой любовью частных инвесторов. Предложения в более дорогостоящих проектах тоже стоит рассматривать, потому что их конек – более высокая капитализация, однако спрос на такие объекты, естественно, менее активный.

В ходе мониторинга актуальных рыночных предложений в сегменте первичного жилья мы сосредоточились на объектах с минимальной степенью готовности и, соответственно, с минимальным ценовым порогом. При этом в ходе отбора интересных предложений учитывались факторы инвестиционной привлекательности, перечисленные выше. Так в таблице оказались предложения с проработанной разрешительной и технической документацией, реализуемые надежными застройщиками и возводимые не в рамках глобальной «микрорайонной» застройки. Оказалось, что подобных предложений на рынке не так уж и много, и основная их масса – действительно 1- и 2-комнатные квартиры разных метражей. Объект минимального метража – квартира в 30 кв. м на Ташкентской, она же является самым дешевым объектом из всех представленных (1,2 млн руб.).

В ходе мониторинга также учитывались принципы географической привлекательности инвестиционных объектов недвижимости. Все попавшие в обзор объекты рассчитаны на потенциально разные категории будущих покупателей и арендаторов: расположенные в тихих дворах, в отдалении от шумных магистралей – на молодые семьи и пожилых людей; находящиеся в деловом центре, вблизи от развитой коммерческой и развлекательной инфраструктуры – на молодых людей; расположенные в сформированном спальном районе с социальной и коммерческой сетью объектов – на семьи с детьми и т. д. Все эти факторы частному инвестору при выборе квартиры для вложения также непременно стоит учитывать. Иными словами, совершая инвестицию в жилье, важно видеть перспективу этой инвестиции.

— Определение проекта строительства (описание новостройки). В ДДУ должны быть прописаны этаж, площадь будущей квартиры, приветствуется описание расположения жилья на лестничной клетке и вида из окна.

— Цена договора, срок и порядок оплаты.

— Срок передачи готовой квартиры дольщику. Точная дата позволит при необходимости требовать с застройщика неустойку за срыв сроков ввода.

— Гарантийный срок на объект строительства. Гарантия должна составлять не менее пяти лет на дом и квартиры, не менее трех лет на технологические и инженерные системы новостройки.