Ваш советник по недвижимости
рсу-10-18-мая.gif 

Спецпроект: Сборная по недвижимости!

Ипотека на продажу

Ипотечный кредит – помощь или обременение? На этот вопрос можно ответить, только попробовав хотя бы раз продать квартиру, находящуюся в залоге в силу ипотеки. А можно ли заработать на продаже ипотечной квартиры? На последний вопрос многие собственники жилья и профессионалы рынка отвечают утвердительно.

Ипотека на продажуКТО ПРОДАЕТ ИПОТЕЧНОЕ ЖИЛЬЕ?

Несмотря на негативный информационный фон и кризисные ожидания, многие банки с удовольствием констатируют: общий объем ипотечных сделок с жильем продолжает расти. По последним статистическим данным, порядка 70 % от всех сделок на рынке жилья проводится с участием ипотечных кредитов. Более того, такая кредитная активность не возникла внезапно: по словам профессиональных участников рынка, стабильно высоким интерес самарцев к ипотеке остается на протяжении последних нескольких лет. Так или иначе, тема ипотечного бума или хотя бы всплеска периодически возникает и функционирует в разных сегментах жилья.

Все это формирует благодатную почву для «обратных» сделок – продажи жилья, находящегося в ипотечном кредите. Все закономерно: человек оформляет банковский заем на приобретение 1-комнатной квартиры, а спустя несколько лет в связи с изменением семейного положения и рождением детей решает подыскать более просторный вариант. Тем временем действие ипотечного кредита простирается еще на добрый десяток лет вперед. В практической возможности продать такую квартиру и получить зеленый свет от банка на эти действия сегодня никто не сомневается. Однако мало просто продать: на реализации ипотечной квартиры можно совершенно справедливо заработать.

«Свою 2-комнатную квартиру на улице Авроры мы купили чуть больше трех лет назад, осенью 2011 года, – вспоминает жительница Самары Алена Викульченко. – Тогда стоимость этого жилья площадью 44 кв. м составляла 2,45 млн руб. Мы оформили ипотеку на 20 лет по процентной ставке 12,5 % годовых. Сейчас мы хотим продать это жилье и купить «трешку»: планируем второго ребенка. Чтобы понять, на какую сумму мы можем рассчитывать при продаже, обратились в оценочную компанию. Оказалось, что наша квартира сейчас стоит около 3,1 млн руб. Получается, что стоимость жилья, аналогичного нашему, за три года увеличилась примерно на 650 тыс. руб. Конечно, интересно, удастся ли нам извлечь выгоду от продажи нашего жилья – может, выгоднее будет продать квартиру позже или, наоборот, лучше не упустить момент сейчас?»

КАК И ЗАЧЕМ ПРОДАЮТ ИПОТЕЧНОЕ ЖИЛЬЕ?

Безусловно, квартира с обременением в виде ипотечного кредита как товар на рынке недвижимости имеет свою специфику. «По объективным причинам такие сделки требуют больше времени – как правило, занимают месяц, – рассказывает генеральный директор АН «Дом Град» Елена Балясникова. – При этом если покупатель планирует оформить ипотечный кредит на квартиру в том же банке, где ипотеку до этого уже взял продавец, то процесс перекредитования проходит быстрее и проще. Если же покупатель намерен кредитоваться в другом банке, то процесс потребует больше времени. Главное «техническое» отличие ипотечной сделки от обычной состоит в том, что покупателю и продавцу необходимо договориться о погашении текущего кредита на квартиру. Сначала закрывается текущий ипотечный кредит, потом выдается документальное подтверждение о снятии банковского обременения, а затем происходит сама продажа».

Любопытно, что в открытых экспозициях жилья, выставленного на продажу, практически невозможно встретить оговорку собственника о том, что объект находится в ипотечном кредите. Как правило, эта деталь выясняется на этапе уточняющего телефонного звонка или вовсе во время просмотра квартиры. Объясняется все просто: многие покупатели по-прежнему настороженно относятся к сделкам, в которых участвует ипотечное жилье.

И это на фоне растущих объемов ипотечного кредитования и повышения финансовой и юридической грамотности населения. «Например, субъективные страхи покупателей часто оказываются связаны с опасением «унаследовать» чужой кредит, – объясняет Елена Балясникова. – Между тем никаких рисков покупка ипотечной квартиры не несет, и с помощью профессионалов такую сделку можно сделать прозрачной для всех участников. Так что если квартира понравилась, то наличие обременения в виде ипотечного кредита уж точно не должно смущать будущих приобретателей».

Современные собственники ипотечного жилья расставания с объектом и кредитом боятся куда меньше. Многих из них все чаще беспокоит реальная возможность заработать на продаже такого жилья. И практики рынка недвижимости уверяют: такая возможность у них есть. «Все больше собственников на своем примере убеждаются, что продажа квартиры, находящейся в ипотечном кредите, – это возможность не только изменить жилищные условия, не дожидаясь полного погашения кредита, но и заработать на продаже, – подтверждает Елена Балясникова. – Даже если квартира была куплена два года назад, сегодня она стоит дороже, чем тогда. Только за последние полгода отдельные объекты жилой недвижимости выросли в цене в среднем на 300 тысяч рублей. Даже с учетом инфляции приобретатель недвижимости оказывается в выигрыше – неважно, куплена квартира за наличные средства или в ипотеку».

СЧИТАЕМ ВЫГОДУ

Посчитать примерный доход от продажи конкретной квартиры, купленной в ипотеку, можно следующим образом. Согласно оценочной экспертизе, стоимость рассмотренной выше 2-комнатной квартиры на ул. Авроры площадью 44 кв. м с 2011 по 2014 годы выросла на 650 тыс. руб., или 30 % от общей стоимости. Собственник квартиры Алена Викульченко рассказала, что на момент оформления кредита первоначальный взнос составил 10 % от стоимости жилья, то есть 245 тыс. руб. Таким образом, примерный расчет затрат на обслуживание ипотечного кредита за все это время может выглядеть так:
— 245 тыс. руб. – первоначальный взнос (10 % от стоимости жилья);
— 2,2 млн руб. – сумма ипотечного кредита;
— 2,2 * 12,5 % (процентная ставка) = 275 тыс. руб. в год выплаты по кредиту;
— 275 * 3 = 825 тыс. руб. выплаты по кредиту за три года;
— 650 тыс. руб. – сумма, на которую подорожала квартира за это время;
— 175 тыс. руб. – разница между выплатами по кредиту и удорожанием квартиры.

Получается, что в этом конкретном случае разница между ипотечными выплатами и рыночным удорожанием квартиры оказалась не в пользу собственника. Пока что он заплатил за ипотеку больше, чем подорожала его квартира. Неужели такие результаты свидетельствуют о том, что продавать жилье в ипотеке все же невыгодно?

«В данном случае – да, но только для конкретного объекта и только при таких условиях кредитования, – успокаивает оценщик Михаил Севостьянов. – Нужно учитывать несколько факторов. Во-первых, разные объекты недвижимости по-разному дорожают. Например, стоимость одной и той же 2-комнатной квартиры на ул. Мичурина, 15 за прошедший год по объективным рыночным факторам выросла на миллион. Знаю, что ее владельцы приобретали это жилье в ипотеку с большим первоначальным взносом и год спустя реализовали с выгодой. Заметнее всего дорожают новостройки: многие из них за короткие сроки могут показывать хороший прирост в цене. Также на выгоду последующей продажи жилья, купленного в ипотеку, очень влияют изначальные условия кредита. Несложно рассчитать, насколько выгоднее реализовать ипотечное жилье, приобретенное с большим первоначальным взносом». Получается довольно прозрачная зависимость: чем меньше выплаты собственника по ипотечному кредиту и чем активнее дорожает его квартира, тем быстрее и выгоднее он сможет продать это жилье. 

Однозначной необходимости устанавливать дисконт при продаже квартиры, находящейся в ипотечном кредите, у собственника вовсе нет, убеждены профессиональные участники рынка жилой недвижимости. Этот факт подтверждает ценовая политика реальных собственников: они устанавливают стоимость своих объектов на 100 % в рынке. Аналогичные по качественным характеристикам варианты, не обремененные ипотечным кредитом, могут отличаться от ипотечного объекта как в большую, так и в меньшую сторону. Ясно одно: продавцы ипотечных квартир совершенно точно не воспринимают наличие кредита как фактор для ценовой коррекции. И даже специфика поиска покупателя для такой квартиры и все тонкости досрочного погашения ипотечного кредита их не пугают.

Екатерина Маклакова
Екатерина МАКЛАКОВА,
начальник отдела ипотечного кредитования банка ВТБ24
кавычки
Вариантов перекредитования квартиры, находящейся в залоге по ипотечному кредиту, может быть несколько. Например, если
покупатель планирует приобретать в ипотеку квартиру, которая уже находится в кредите, то это возможно в рамках двух ипотечных сделок в нашем банке. Если же остаток задолженности невелик и продавец квартиры может погасить его за
счет собственных средств, то покупатель волен оформить ипотечный кредит в любом банке.

Сама по себе продажа объектов, находящихся в ипотеке, конечно, популярна. Ситуации, когда меняются уровень доходов, семейные обстоятельства или место жительства, возникают часто – и все они могут сопровождаться продажей жилья, находящегося в ипотечном кредите у банка. В этом случае серьезно затормозить сделку может отсутствие закладной по данной квартире в нужном отделении банка. Закладная может находиться в другом городе, и тогда процесс ее изъятия может
оказаться сложным и потребовать времени. В банке ВТБ24 закладные находятся в самих отделениях, их никуда не отправляют, поэтому изъять документ и сразу передать его на дальнейшую сделку можно в течение одного дня. Так покупатель и продавец не потеряют время и не увеличат риски срыва сделки.

 Кстати 

И все же банковская политика в отношении продажи квартир, находящихся в ипотеке, неоднозначна, и, прежде чем решаться на реализацию такого объекта, собственнику следует ознакомиться с тонкостями продажи залоговых объектов в своем банке. Так, в некоторых коммерческих банках снять обременение с квартиры, находящейся в ипотечном кредите, можно только один раз в месяц. Даже если остаток по кредиту будет погашен до этого времени, снятие обременения раньше не произойдет.

А некоторые банки и вовсе не кредитуют покупку квартир, находящихся в ипотечном кредите, – и здесь варианты придется искать
уже покупателю, который присмотрел именно этот банк для покупки именно этой квартиры, как вдруг выяснилось, что в данном случае кредит невозможен.
Актуальная экспозиция квартир: продажа с обременением в виде ипотечного кредита (ноябрь, 2014 г.)
Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

В среднем в России доля семей, для которых доступна покупка квартиры в ипотеку, составила 25,8%.
09.11
Количество аварийного жилья в России за последние 5 лет не уменьшилось, несмотря на реализацию прогр...
09.11
Управляющие компании смогут составлять реестры жильцов и лиц, использующих жилые помещения под офисы...
08.11