Ипотеку не дают

Влияние экономических и внешнеполитических факторов на банковский сектор в целом и на сегмент ипотечных кредитов в частности заметили все. Банки практически синхронно отреагировали на рыночные волнения повышением процентных ставок по ипотечным кредитам. Затем аналитики рынка «уравновесили» этот ход информацией о том, что темпы ипотечного кредитования в стране и отдельных регионах (Самарская область в их числе) в течение всего 2014 года уверенно росли. Впрочем, на этом реакция банковского сектора на тревожное время не закончилась. О другой тенденции говорят более кулуарно и в основном те, кто мог бы стать кредитным заемщиком, но не стал. По разным причинам, которые в большинстве случае неизвестны.

«Не так давно я пытался оформить ипотечный кредит, – рассказывает житель Самары Евгений Орлов. – Моя супруга выступала созаемщиком, и на первый взгляд с точки зрения объема собранного пакета документов и совокупного размера наших официально подтвержденных доходов мы должны были пройти кредитную комиссию. Однако предварительная оценка наших возможностей себя не оправдала: ведущий банк отказал нам в ипотеке. После этого мы подали документы в еще один крупнейший банк – и там тоже получили отказ. Естественно, причину отказа нам официально не сообщили, но в разговоре со служащим одного из банков мне удалось узнать, что основания для отказа в ипотечном кредите нашлись в моей кредитной истории. Это было очень странно слышать! У меня и моей жены довольно богатая кредитная история, но у нас нет ни одного непогашенного кредита (даже мелкого) и ни одной серьезной просрочки платежа». В итоге оформить ипотеку самарцу не удалось: пробовать удачу в других банках он не стал и решение о кредите отложил до лучших времен. «Уже впоследствии я неоднократно слышал от многих знакомых, что отказ в двух крупнейших банках страны снижает шансы на получение любого кредита в другой кредитной организации практически до нуля. Естественно, речь идет о банках с именем и репутацией, о сомнительных кредитных организациях я не говорю. Значит, заемщик, которому было отказано в кредите, получает некое подобие «черной метки», и избавиться от этого шлейфа банковских отказов фактически невозможно», – рассуждает Евгений Орлов.

Представители банковской сферы утверждают, что объективные причины отказа в ипотечном займе остались теми же и прогрессирующей практики отказов на самарском рынке ипотечного кредитования сегодня нет. «Случаев отказа получения кредита в нашем банке больше не стало, – отмечает управляющий самарским филиалом банка «ВТБ24» Дмитрий Лысов. – Напротив, мы активно наращиваем выдачи и свою долю на рынке, делая специальные предложения на покупку жилья у самарских застройщиков». Более того, говорить о возросшей осторожности в связи с увеличением финансовых рисков и угрозой снижения платежеспособности заемщиков, по мнению руководителя ВТБ24 в Самаре, пока не приходится. «Сегмент ипотечного кредитования – один из наиболее безопасных в плане рисков. Ипотеку берут клиенты, которые четко осознают всю серьезность покупки. Они реже, чем клиенты других сегментов, выходят на просрочку», – подчеркнул Дмитрий Лысов.

Вместе с тем недавно были опубликованы результаты опроса специалистов рынка ипотечного кредитования, полученные в ходе Всероссийского жилищного конгресса. Так вот, согласно этим статистическим данным, сами профессионалы банковской сферы после состоявшегося в 2013–2014 гг. роста объемов выданных ипотечных кредитов ожидают закономерного снижения, вызванного в том числе неблагоприятной макроэкономической ситуацией. Около 40 % специалистов, принявших участие в опросе, ожидают дальнейшего увеличения объемов рынка к концу 2014 года, чуть меньшее количество респондентов (35 %), напротив, убеждены в том, что рынок к концу года начнет сокращаться, и, наконец, примерно четверть опрошенных представителей отрасли считает, что темпы выдачи ипотечных кредитов населению останутся примерно на том же уровне, что и в первой половине 2014 года. Вывод: подавляющее большинство предрекает ипотечному рынку либо стагнацию, либо начало сокращения. Руководитель аналитического центра АИЖК Михаил Гольдберг обобщил опасения представителей сферы ипотечного кредитования:

«Тенденции повышения ставок по ипотечным кредитам сопутствует стремление целой части населения направить свободные средства на формирование «подушки безопасности» на случай повторения кризисных явлений в экономике. Поэтому мы ожидаем, что в совокупности эти факторы будут способствовать торможению темпов роста рынка ипотеки в конце 2014 – начале 2015 года, вплоть до отрицательных». Получается, что банки ужесточают требования к потенциальным заемщикам, тем самым увеличивая количество отказов по ипотеке, и в конечном итоге эта динамика естественным образом отразится на количестве выдаваемых кредитов? Ведь зависимость здесь простая: больше отказов по кредитам – меньше темпы роста рынка ипотеки.

Негласная банковская политика ужесточения требований представляется отчасти закономерной в условиях, когда люди стремятся вложить свои накопления (пусть и небольшие) в недвижимость, а ипотека по традиции выступает наиболее доступным финансовым инструментом. Недавние революционные шаги ведущих банков в сторону заемщиков сделали свое дело: многие убедились в лояльности кредитных организаций, в возможности оформить ипотечный кредит, предоставив лишь два документа и справку о доходах в свободной форме. Однако такие клиенты для банка создают дополнительные риски, обезопасить от которых может только процедура ужесточения отбора потенциальных заемщиков. Участники зарплатных проектов, клиенты с высоким подтвержденным уровнем дохода, люди с идеальной кредитной историей имеют гораздо больше шансов получить зеленый свет на ипотеку, чем обычные заемщики со своими проблемами. Хотя не нужно проводить аналитическое исследование, чтобы понять, что именно заемщиков из последней группы в банки приходит больше всего.

Специалист одного из крупных самарских агентств недвижимости, который занимается сопровождением клиентов-«ипотечников» и вместе с ними проходит все этапы от сбора документов на получение кредита до выдачи банковского одобрения, подтвердил инсайдерскую информацию, с которой сталкиваются многие участники рынка недвижимости. Банковский отбор потенциальных ипотечных заемщиков действительно стал жестче. И лучшее доказательство этого – участившиеся случаи отказов в кредите. «Банки стали гораздо строже подходить к процедуре проверки будущего заемщика, – сообщил наш респондент. – Например, очень часто используется тактика двойной проверки: первый раз человека проверяют на наличие непогашенных кредитов и чистоту кредитной истории на этапе подачи заявки на кредит, а потом проделывают эту же операцию еще раз, перед заключением договора. Бывает, что на первом этапе никаких открытых кредитов у потенциального заемщика не числится – это довод в пользу выдачи ипотеки. Зачастую сразу после прохождения первого этапа человек решается на оформление потребительского кредита, который планирует направить на ремонт своей будущей квартиры. И пусть сумма второго кредита невелика, банк по итогам второй проверки обнаружит этот заем и решит нивелировать риски, связанные с будущей необходимостью клиента обслуживать два банковских кредита. В итоге такому заемщику отказывают в ипотеке – как водится, без объяснения причины».

Что уж говорить о том, что банки куда скрупулезнее стали относиться к проверке информации о доходах и месте работы потенциального заемщика. Жительница Самары Людмила Верясова, которой посчастливилось оформить ипотечный кредит пару недель назад, рассказала об этом этапе своих взаимоотношений с банком. «Чтобы удостовериться в подлинности указанной мной информации о размере дохода и трудовом стаже, сотрудники банка несколько раз звонили на мою работу. Сначала к телефону приглашали директора, который на тот момент был в командировке. На третий раз кредитному специалисту удалось «попасть» на руководителя, и разговор все же состоялся. Спустя пару дней позвонили вновь и попросили к телефону бухгалтера – этот разговор тоже состоялся не с первого раза, но все это время сотрудники банка терпеливо перезванивали и объясняли ситуацию. Оснований нервничать у меня не было, но начальство потом призналось, что банковский «допрос» велся с пристрастием».

Скорринг – это комплексный процесс, который система проводит по целому ряду параметров. Две наиболее распространенные причины отказа:

 

1. Уровень заработка недостаточен для получения кредита. При этом стоит помнить, что если у вас есть другие кредиты или даже кредитные карты, они станут дополнительным минус-фактором. Банк будет рассчитывать платежеспособность, исходя из вероятности, что в месяц клиент сделал выплату по другому (другим) кредитам и вернул израсходованный кредитный лимит.

2. Документы, предоставленные клиентом (по сделке, по объекту недвижимости, по подтверждению личности), содержат ошибку. Такие случаи бывают, однако банк старается минимизировать их. С каждым клиентом работает менеджер, который при необходимости поможет и подскажет.