Ваш советник по недвижимости
рсу-10-18-мая.gif 

Форум по коммерческой недвижимости и ритейлу "АРЕНДА 2017"

Метры и сотки побеждают кризис

Во все смутные времена эксперты и участники рынка недвижимости, как мантру, повторяют, что «в период кризисных опасений и роста инфляции деньги лучше сохранять в недвижимости». Это утверждение можно считать справедливым только в отношении некоторых сегментов рынка недвижимости. Каких? Отвечаем: новостройки и земельные участки.

ИНФЛЯЦИЯ РАСТЕТ, НЕДВИЖИМОСТЬ СТАБИЛЬНА

Не так давно ВТБ24 опубликовал результаты исследования, согласно которым жители Самары сокращают расходы на целые группы товаров и услуг. В частности, горожане пересмотрели свой бюджет и сократили траты на электронику, одежду и обувь, а также укоротили свой средний ресторанный чек. Вместе с тем на продукты самарцы стали тратить больше. Кстати, именно рост затрат на продуктовую корзину говорит о реальной инфляции. Ведь мы с вами не стали больше есть или запасаться продуктами, они просто подорожали ровно настолько, насколько мы с вами увеличили бюджет. А в период такой агрессивной инфляции и не-
предсказуемого роста курса валют совершенно непонятно, как сохранять накопления.

Чтобы не уподобляться «читателям мантр», мы обратились к фактам.

По информации, предоставленной специалистами Управления Росреестра по Самарской области, стабильное развитие рынка подтверждает общее количество обращений, сопоставимое с аналогичными периодами в 2013 и 2012 годы. «За девять месяцев 2014 года Управление приняло почти 538 тысяч заявлений, – отмечает заместитель руководителя Управления Росреестра по Самарской области Татьяна Титова. – При этом увеличение демонстрирует рынок недвижимости в части регистрации земельных участков и нежилых помещений. Так, на земельные участки было зарегистрировано почти 102 тыс. прав, что на 3 % больше, чем за девять месяцев 2013 года, и на 11 % больше, чем в 2012 году. На нежилые помещения было зарегистрировано 29,5 тыс. прав, что на 9 % больше, чем в 2013 году, и на 6 % больше, чем в 2012 году». 


ЗА ДЕВЯТЬ МЕСЯЦЕВ 2014 ГОДА БЫЛО ЗАРЕГИСТРИРОВАНО БОЛЕЕ 14 100 ДОГОВОРОВ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ, ЧТО НА 69% БОЛЬШЕ АНАЛОГИЧНОГО ПЕРИОДА 2013 ГОДА.

Безусловно, сделки с жилой недвижимостью – абсолютные лидеры среди регистрационных действий. Однако и в сегменте жилья есть своя тенденция. «С января 2014 года вступил в силу Закон об ответственности застройщика перед дольщиками, который мог существенно повлиять на развитие долевого строительства в период установления правоприменительной практики, – рассказывает Татьяна Титова. – Управление Росреестра, со своей стороны, предприняло немало усилий, чтобы стабилизировать ситуацию на рынке долевого строительства. Так, уже к марту мы провели серьезную работу с Центробанком и получили перечень страховых организаций, имеющих право оказывать услуги страхования застройщикам, – это несколько десятков компаний, которые широко представлены на территории Самарской области. В итоге за девять месяцев 2014 года было зарегистрировано более 14 100 договоров участия в долевом строительстве, что на 69 % больше аналогичного периода 2013 года. При этом впервые в истории регистрации прав застройщики оформляют договоры участия в долевом строительстве на протяжении всего года, не откладывая этот процесс на декабрь, как это было прежде».

Таким образом, на общем фоне стабильного развития отдельные сегменты рынка недвижимости сегодня чувствуют себя чуть стабильнее остальных. Это новостройки, земельные участки и нежилые помещения. Как оценить степень рискованности этих сегментов в качестве инструментов инвестирования?

Очевидно, что нежилые помещения – это инструмент, доступный не всем. Эффективное вложение с хорошей перспективой отдачи требует существенных вложений на старте, да и подобрать ликвидную коммерческую площадь без опыта в такого рода инвестициях тяжело. Вкладывать средства в два других сегмента недвижимости проще, дешевле и – как показывает конъюнктура рыночного спроса – не менее безопасно.

ЭКСКУРС В КРИЗИСНОЕ ПРОШЛОЕ

Уже случавшиеся и благополучно завершившиеся кризисные периоды лишь подтверждают тот факт, что вкладывать в «правильную» недвижимость выгодно всегда. Ведь именно новостройки от надежного застройщика и с уверенными темпами строительства, а также земельные участки в стабильно востребованных локациях оказались тем товаром на рынке недвижимости, который в 2008–2010 гг. просел в ценовом отношении минимально. Более того, многие объекты из этих двух сегментов демонстрировали не только уверенную ценовую стабильность, но и рост стоимости.

Если в 2009 году рынок жилья в лучшем случае демонстрировал стагнацию, то с началом 2010 года новый виток востребованности самарских новостроек оказался связан с массовым интересом к ипотеке на первичном рынке. Снижение процентной ставки и запуск программы «Новостройка» от АИЖК способствовали росту востребованности ипотеки среди самарцев в 2,5 раза. Вместе с тем выросла популярность новостроек и в конечном итоге цены на них. По данным Поволжского центра развития, средняя стоимость жилья на первичном рынке в 2010 году составляла 31–34 тыс. руб./кв. м, но в данном случае учитывались и объекты фактически на нулевой стадии возведения. Средняя же цена рыночных предложений со средней и высокой степенью готовности на протяжении всего 2010 года держалась на уровне 36–37 тыс. руб./кв. м. Тогда эксперты рынка говорили о росте стоимости на рынке «первички» в среднем на 8–10 %. 

Вот лишь некоторые примеры: в начале 2010 года квадратный метр в доме на ул. Московской/ Декабристов (застройщик – «Град») стоил 37–39 тыс. руб., а к декабрю 2010 года его стоимость выросла до 40–47 тыс. руб./кв. м. Рост цен на квартиры в ЖК «Квартал Новый» на 18-м км Московского шоссе составил в среднем 3 тыс. руб. за весь 2010 год: с 32–36 тыс. руб./кв. м до 33–37 тыс. руб./кв. м.
Метры и сотки побеждают кризис
Понятно, что новостроек с плохой динамикой строительства рост спроса и стоимости не касался ни во время кризиса, ни после него. На протяжении 2009–2010 гг. цены на такие объекты лишь продолжали снижаться, спрос и вовсе замер. Земельные участки, расположенные в наиболее востребованных и перспективных локациях, также находились на вершине спроса даже в кризисный период. Потому и цены на них практически не снижались: в Ленинском, Красноглинском и Кировском районах в 2009 году было зафиксировано самое маленькое падение цен (от 7 %). Более того, участки, расположенные на первых линиях и предназначенные для коммерческой застройки, демонстрировали только рост ценника. За 2009 год, например, стоимость таких земель выросла в среднем с 1,5 млн до 2 млн руб. за сотку.

Посткризисный 2010 год для рынка земельных участков Самарской области характеризовался стабильностью: ценовое колебание в течение года, по оценкам аналитиков, не превышало 1–3 %. Ощутимый рост ценника тогда удалось зафиксировать на участки в Октябрьском районе.

ПЕРСПЕКТИВЫ НАСТОЯЩЕГО

Гипотезу о том, что ликвидные и качественные объекты недвижимости со временем дорожают в цене и способны спасти вложенные в них средства от инфляции, можно подтвердить на практике. Для этого достаточно сравнить стоимость одних и тех же объектов недвижимости с разницей в несколько лет. В случае с новостройками это сделать проще, поэтому мы сопоставили, сколько стоили одни и те же квартиры в 2009–2010 гг. и в наши дни. Тогда они предлагались к продаже в строящихся или только-только введенных
в эксплуатацию жилых комплексах. Сегодня эти же квартиры расположены в уже обжитых домах и в большинстве своем благоустроены внутри. Исключение составляет лишь «трешка» в ЖК «Москва», которая тогда и сейчас предлагается в черновой отделке. Однако это и есть самый показательный пример того, как даже без вложения средств в ремонт и отделку жилая недвижимость дорожает сама по себе, просто по прошествии времени. Тогда купить 3-комнатную квартиру площадью 109 кв. м можно было за 4 млн руб., сегодня аналогичный вариант в этом же ЖК предлагается к продаже уже за 5 млн руб.


НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ БЫЛО ЗАРЕГИСТРИРОВАНО ПОЧТИ 102 ТЫСЯЧИ ПРАВ, ЧТО НА 3% БОЛЬШЕ, ЧЕМ ЗА ДЕВЯТЬ МЕСЯЦЕВ 2013 ГОДА, И НА 11% БОЛЬШЕ, ЧЕМ В 2012 ГОДУ.

Кстати, рост цен примерно на миллион – полтора миллиона рублей типичен для многих 2- и 3-комнатных квартир, расположенных в
самарских новостройках. Впрочем, некоторые объекты за время с 2009–2010 гг. до сегодняшнего дня демонстрируют куда более серьезное увеличение стоимости. Так, 1-комнатная квартира площадью 47 кв. м в ЖК «Надежда» подорожала почти на 2,5 млн руб., а «двушка» площадью 70 кв. м в «Ливерпуле» – на 2 млн руб. Резонно предположить, что квартиры большой площади,
расположенные в центральной части города, за прошедшие годы выросли в цене еще больше.

«Рост цен на жилье первичного рынка Самары – периодически совершающийся факт, и его причины не зависят всецело от политической и экономической обстановки. Для большинства людей вложение денег в покупку недвижимости является наиболее понятным и надежным финансовым инструментом. Поэтому, когда возникает необходимость в сохранении накоплений, многие продолжают выбирать недвижимость. Этот выбор становится еще более оправданным, если в сделках участвуют объекты, которые гарантированно будут востребованы спустя годы. К таким объектам однозначно относятся новостройки с хорошими темпами строительства и близким сроком ввода в эксплуатацию, а также недавно сданные объекты», – подытоживает руководитель агентства недвижимости «Афина-Центр» Ольга Пискаева.

Динамика цен на квартиры в новостройках (2010–2014 гг.)
Динамика цен на квартиры в новостройках (2010–2014 гг.).png
Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Глава Минстроя РФ Михаил Мень спрогнозировал повышение стоимости квадратного метра на фоне снижения ...
22.09
Предлагается ввести штрафы до 350 тысяч рублей для недобросовестных управленцев многоквартирными до...
22.09
В нижней палате парламента готовят законопроект, который позволит запустить программу реновации в ...
22.09