Ваш советник по недвижимости
рсу-10-18-мая.gif 

Untitled-1.gif
Спецпроект: Сборная по недвижимости!

Взялись за старое

Самара – в прошлом столица военной промышленности – сохранила в городском центре большой запас эвакуированных заводов-гигантов. Ныне опустевшие территории бывших производственных зон вызывают повышенный интерес у инвесторов и строителей. Планирующийся редевелопмент данных площадок, а также застройка их жилыми зданиями глобально изменят и модернизируют облик города. Комплексное освоение этих площадок также, возможно, решит проблему дефицита предложения на рынке новой жилой недвижимости в черте города и поможет забыть о другой давно существующей проблеме – точечной застройке. Кроме того, смена промышленной функции на гражданскую – один из эффективных методов пространственного развития города.

НОВАЯ ЖИЗНЬ

Было: Завод им. Тарасова
Будет: Комплексная жилая застройка до 16 эт. на 20 тыс. человек
Площадь: 44 га
Проект: на стадии разработки
Сроки: неизвестны

Завод имени Тарасова – одно из первых промышленных предприятий Самары, которое решило вынести свое производство за пределы центра города. Совет директоров подал заявку на смену зонирования участка площадью в 19 га по ул. Ново-Садовой. В 2012 году было принято решение перевести 194,2 тыс. кв. м из зоны ТК-3 и ТК-4 (промышленного производства) в зону Ж-4 (жилого высотного строительства).

Ожидается, что вся территория, которую сейчас занимает завод, а именно – 44 га, в границах ул. Ново-Садовой, Московского шоссе, ул. Жигулевской и ул. XXII Партсъезда, будет отведена под многоэтажную жилую застройку. До октября этого года планируется завершить подготовку документов по планировке и межеванию территории, которые впоследствии будут рассмотрены департаментом строительства и архитектуры. 

До ноября 2012 года на территории участка находились цеха, где выпускались стартеры и генераторы для АвтоВАЗа. Однако эти старые модели теперь можно заменить на более актуальные современные аналоги, поэтому руководство завода приняло стратегическое решение: свернуть производство, сократить число сотрудников, а место опустевших складских помещений отдать под жилую застройку. 

На территории Завода им. Тарасова появятся жилые дома различной высотности – от 12 до 23 этажей. При условии полной реализации проекта так, как он был задуман, в зданиях сможет разместиться около 20 тыс. человек. Также известно, что со временем здесь должен появиться новый благоустроенный микрорайон с удобной инфраструктурой, а от завода останутся в наследство городская подстанция и пожарная часть. Там, где сейчас находится «вредное» производство, будут снимать верхний земельный слой, чтобы участок стал экологически безопасен для будущих жителей.

ОТ ПОДШИПНИКОВ К МИКРОРАЙОНУ

Было: 4 ГПЗ
Будет: Квартал «Самара-центр»
Площадь: 40 га
Проект: ООО «Самара-центр»
Сроки: до 2021 г.

В период Второй мировой войны на 1 ГПЗ была совершена атака немецкой авиации, что сильно повлияло на всю советскую оборонку. В Куйбышев, Саратов, Томск и Свердловск были направлены ведущие специалиста для поиска площадок по эвакуации
завода. Так, в Куйбышеве, на месте так называемого «Линдового городка», где размещался с 1919 года артиллерийский полк, появился легендарный Четвертый подшипниковый завод, история которого теперь насчитывает более 40 лет.

От завода со времен Советского Союза осталась масштабная территория в 40 га в пределах улиц Мичурина, Луначарского и Московского шоссе. В 2008 году девелоперская компания ООО «Самара-центр» взялась за ее комплексное развитие и подала заявку на постройку нового микрорайона на 8,2 тыс. жителей. 

В 2013 была разработана целевая программа по созданию городского центра общественно-деловой активности. «Самара-центр сотрудничает с британским архитектурным бюро «Building Design Partnership», мировым консультантом в области строительства «Davis Langdon», более известным как AECOM, и с британской инженерной группой «WSP». Под российские стандарты план был адаптирован компанией ООО «ПМ «Рекон». 

Известно, что общая площадь жилых объектов комфорт- и бизнес-класса составит около 500 тыс. кв. м. На этой площади разместятся гостиница на 200 номеров, паркинг на 600 машиномест и обширная парковая зона площадью 109 тыс. кв. м.
Проектом предусмотрены также и социальные объекты: детский сад на 350 мест, школа на 800 мест и детская поликлиника, рассчитанная на 50 посещений в смену. В рамках проекта на Московском шоссе планируется построить торговый комплекс площадью 86 тыс. кв. м. Гости нового торгового комплекса смогут посещать кинотеатр, магазины, рестораны, пока их дети будут резвиться в игровой зоне. В рамках проекта уже начали осуществлять свою деятельность выставочная площадка «Арт-центр» и «Многофункциональный центр по предоставлению государственных (муниципальных) услуг населению». 

Для улучшения транспортной ситуации и минимизации возможных автомобильных заторов откроется движение на ул. Луначарского и будет построена развязка с ул. Гагарина и Московского шоссе.

-

ОСТРОВОК ИТАЛИИ НА ВОЛГЕ

Было: Завод им. Масленникова
Будет: Жилой микрорайон
Площадь: 50 га
Застройщик: ООО «Дельтастрой»
Срок завершения реализации: 2026–2031 гг.

В 90-е годы Завод имени Масленникова, размещенный в границах улиц Ново-Садовой, Соколова, Шмидта и реки Волги, обанкротился, а некоторые его помещения были отданы под размещение коммерческих организаций. Так, Дом культуры «Звезда» стал тогда культурно-развлекательным центром, а 155-й корпус предприятия превратился в торговый дом «Захар». 

В 2004 году была предпринята попытка по освоению оставшихся владений завода, которые принадлежали группе «СОК». Тем не менее конкурсные проекты не дошли до этапа реализации, и в 2007 году площадь в 51,2 га была отдана под жилую и коммерческую застройку.

Наконец ЗИМ, обеспечивающий страну боеприпасами и снарядами в военные времена, а в мирные – электронными приборами и медицинской техникой, обретет вторую жизнь. В июле 2013 года проводился конкурс по проектированию застройки завода, в котором приняло участие около 110 архитектурных компаний, в том числе и иностранных. 

После совещания Думы г. о. Самары было принято решение вместо школы построить образовательный центр для дополнительного
образования и сделать данную городскую площадку более комфортной для передвижения маломобильных граждан. Так как здесь находились гальванические цеха, в будущем проведут рекультивацию земли, для освобождения ее от мазута и ядовитых эмульсий сделают срез грунта.

Буквально на днях состоялись слушания по проекту планировки и межевания данной площадки, где были внесены корректировки в проект. Территория, которая официально принадлежит ООО «Дельтастрой», которое будет строить дома ориентировочно до 24 этажей, однако в основном площадь займут типовые «пятиэтажки». Также планируется построить современную школу на 1250 человек и поликлинику. Набережная на участке будет продлена до 6-й очереди, а рассыпающийся сейчас берег укрепить.Средства на эти цели будут выделены как из федерального, так и муниципального бюджета.

Для транспортного движения станет доступна четырехполосная улица Липецкая, находившаяся ранее на закрытой территории завода. Данная инициатива поможет разгрузить ул. Лейтенанта Шмидта и обеспечить удобный подъезд к новому жилому микрорайону.

Известно, что начало работ на территории Завода им. Масленникова запланировано на 2016 год, а общий срок реализации проекта составит 10–15 лет.

Новиков.png
Дмитрий новиков, руководитель отдела коммерческой недвижимости ГК «Бизнес-Гарант»

кавычки.png

В качестве наиболее перспективного для бизнеса проекта я бы назвал «Самару-центр». Только находясь в непосредственной близости от этой локации ежедневно, можно осознать, насколько колоссален здесь пешеходный и автомобильный трафик. Да и с точки зрения транспортной доступности это место максимально удобно. Шансы всей площадки бывшего 4 ГПЗ и прилегающей к ней территории стать самарской бизнес-меккой очень высоки. Кстати, успех застройки территории хлебозавода № 9, расположенной неподалеку, может случиться по закону синергии с проектом на 4 ГПЗ. Если планы девелоперов воплотятся в жизнь, мы можем получить в будущем современный жилой массив с очень активной бизнес-составляющей, при этом в совершенно разных форматах, а не просто в виде магазинов у дома. Ряд других проектов, связанных с освоением бывших промзон, напротив, представляется мне перспективным лишь для развития стрит-ритейла в шаговой доступности.

Таковы, например, проекты строительства на площадках заводов имени Тарасова и Масленникова. Едва ли их реализация спровоцирует появление целых торговых коридоров, потому что главное в этих проектах – комплексное освоение территории в рамках жилой застройки. Жилью такого формата вполне достаточно коммерческих площадей на первых этажах, заполненных товарами повседневной необходимости или офисами небольших компаний. К тому же поблизости от обеих площадок уже есть торговые «гиганты», с которыми бессмысленно тягаться бизнесу во «встройке». Поэтому появления целых торговых галерей или отдельных зон стрит-ритейла я бы в рамках этих проектов не ждал.

ПЕСНЯ О СОКОЛЕ

Было: Завод «Сокол»

Будет: Жилая застройка 

Площадь: 7 га 

Застройщик: ГК «Новый Дон»

Завод «Сокол» расположен в пределах улиц Печерской, Митерева, Революционной и пр. Карла Маркса. ОАО «Сокол» был одним из уникальных предприятий по изготовлению и ремонту всех видов кранов, автомобильных, железнодорожных и др., а также по производству и ремонту агрегатов и запчастей для кранов, причем данная продукция распространялась по всему российскому рынку сбыта и ближнего зарубежья. В июне 2003 года его новым собственником, выкупившим основной пакет акций (около 93 %), стала группа компаний «Новый Дон», в последние годы активно застраивающая Самару новыми жилыми комплексами.


В конце июня 2014 года состоялись публичные слушания по смене зонирования с ПК-1 (зона предприятий и складов V–IV классов вредности) на Ц-З (зону обслуживания населения местного значения). На слушаниях был принят вариант планировки и межевания территории 68 тыс. кв. м, принадлежащих заводу «Сокол». Проект застройки территории находится на стадии согласования, поэтому застройщик не готов раскрывать детали. «Как только все согласуем, так сразу все и расскажем», – сказали в офисе компании «Новый Дон».


На территории завода, где сейчас расположено порядка 20 складов, а также иные производственные постройки, планируется построить несколько многоэтажных домов переменной этажности, паркинг, физкультурно-оздоровительный комплекс и детский сад.

Без фото

Наталья Прохорова, доктор наук, преподаватель кафедры экологии, ботаники и охраны природы биологического факультета Самарского государственного университета

кавычки.png


Конечно, бывшие промышленные зоны нуждаются в тщательных проверках санитарно-эпидемиологических служб, которые, насколько мне известно, активно ведутся. Но можно быть спокойными, на всех, даже признанных проблемными, зонах вроде За- вода им. Масленникова, который простоял на территории более 100 лет, будут проводиться рекультивация земель и снятие верхних слоев грунта, и жить там будет безопасно.

ХЛЕБНЫЕ ПОТЕРИ


Было: Хлебозавод № 9 

Будет: Жилой микрорайон 

Площадь: 7 га 

Заказчик: ГК «ФОРРА» 

Проект: МП «Архитектурно-планировочное бюро»


Тремя визитными карточками Хлебозавода № 9, построенного более 70 лет назад, всегда был пшеничный хлеб, городская булка и сушки с маком. Они даже удостаивались звания «100 лучших товаров России». В конце 2013 года работа хлебозавода была остановлена, однако была сохранена часть производства и создано ООО «Кондитерское производство самарского хлебозавода № 9».


Сейчас предприятию, которое находится по адресу: Московское шоссе, 15, и занимает 7 га, выдали разрешение на изменение планировки. Планируется, что здесь появится новая жилая застройка. Проект будет реализован структурами, входящими в ГК ФОРРА». Оформлением документации в данное время занимается МП «Архи-тектурно-планировочное бюро».

зим

РЕКОНСТРУКЦИЯ ИСТОРИЧЕСКОГО ЦЕНТРА

Было: Промзона исторического центра 

Будет: Рекреационная парковая зона 

Площадь: Всего 120 га, из них 80 % – промзона 

Проект: «Ленгинпрогор»

Правительство Самарской области приняло решение о благоустройстве исторического центра Самары в границах ул. Комсольской, Фрунзе и акватории рек Волги и Самары. Реконструкция будет проходить по проекту «Хлебная лощадь», который разработал ООО «Институт «Ленгипрогор».

Общая площадь проекта – 120 га, а площадь строительства – 700 тыс. кв. м. 80 % данной территории занято объектами с промышленными функциями. Например, на территории речной стрелки находится промзона с грузовым портом, электроподстанцией, складами и хозяйственными корпусами.

Здесь хотят создать культурно-рекреационный центр города, привлекательный для туристов: планируется застройка жилых домов до 16 этажей с разной высотностью, зеленая зона с парком, школы, концертная площадка. «Ленгипрогор» возьмется до конца осени этого года за проектирование Дворца Бракосочетания, стоимость работ которого рассчитана на 10,7 млн руб. 

Санкт-Петербургская компания «ГеоСпецСтрой» к осени должна представить варианты строительства 3-уровневой бетонной набережной с пляжами. По протяженности берегоукрепление будет примерно 4,3 м, а по ширине – около 40 м. Площадь пляжей составит 5,5 тыс. кв. м. По поводу непосредственного демонтажа здания Самарского речного порта велись долгие споры. Мнения разделились на две половины: одни были за перенос промышленного сооружения, другие – за его сохранение, так как строить «с нуля» значительно дороже. Врио губернатора Самарской области Николай Меркушкин в мае этого года сделал заявление, что порт точно останется до ЧМ-18.

В зоне бывшего Самарского завода клапанов предполагается строительство торгового развлекательного центра «Старая крепость» высотой не более 3 этажей, который будет соединен с Хлебной площадью пешеходным переходом.

Без фото
Сергей Шанов, врио заместителя руководителя департамента строительства и архитектуры г. о. Самары

кавычки.png


При проектировании на площадках обязательно учитывается, где и какие объекты уже расположены другими застройщиками и владельцами – даже если проектом частников что-то решено, построить они могут только при согласовании с администрацией. Застройщику, конечно, не хочется никаких лишних пустых территорий. Если человек уже является собственником земельного участка, он вправе пользоваться им в соответствии с Земельным кодексом – никто его в этом не ограничивает. Можно обратиться в департамент строительства и архитектуры и подробно узнать, что именно предусмотрено касательно того или иного участка.


ВЫСШАЯ ЛИГА


Было: Самарский элеватор 

Будет: ЖК «Лига чемпионов» 

Площадь: 11 га 

Проект: УК «Лига чемпионов»


Самарский элеватор, принадлежащий раньше ЗАО «Мукомольный завод № 1 г. Самары», находится на ул. Князя Григория Засекина рядом с Понтонным переулком.

Когда-то, в начале XX века, самарский элеватор называли техническим чудом – лучшим в России и даже за ее пределами. Это был целый комплекс с электро- и насосной станцией, хранилищем зерна, ж/д путями, а бетон, используемый в его строительстве, тогда еще считался современнейшим материалом.


Сейчас на его месте готовится проект ЖК «Лига чемпионов», названного так в преддверии ЧМ-2018. Застройка на площадке в 109 тыс. кв. м включает в себя две очереди, разделителем которых служит пешеходный переход между набережной реки Волги и Хлебной площадью. На первой очереди будут располагаться четыре террасных дома и один 6-этажный жилой дом с квартирами-пентхаусами. На второй очереди построят жилой комплекс с 16-этажными зданиями с первыми общественными этажами, 5-этажный террасный жилой дом, а также 6-этажный жилой дом. 

Комплекс входит в категорию элитного жилья и оборудован двумя паркингами, каждый из которых рассчитан на 657 машиномест, детскими площадками, стоянкой для яхт. Из некоторых окон будет открываться чудесный вид на Волгу. Застройщики ЖК «Лига чем пионов» уверены, что модернизированная территория не потеряет былого значения, а ЖК впишется в общий проект реконструкции исторического самарского центра и станет интересен также и с туристической точки зрения. Квартиры в ЖК «Лига чемпионов» планируется продавать по 70–120 тыс. руб./кв. м.


Ирина Александрова
Ирина Александрова, руководитель отдела жилой недвижимости «Центра недвижимости»

кавычки.png


Одного взгляда на географию большинства этих проектов достаточно, чтобы понять, что с их реализацией город получит внушительные объемы жилья от комфорт- до бизнес-класса. Скажем, жилая застройка на территории 4 ГПЗ или на площадке бывшего завода «Сокол», вероятно, будет рассчитана именно на сегменты «комфорт» и «комфорт-плюс», а на месте бывшего элеватора нам явно стоит ждать проект в ценовом сегменте «бизнес-класс». Думаю, что средняя стоимость жилья во многих современных проектах, которые начнут реализовываться на площадках действующих промзон, составит 45 тыс. руб./кв. м.

Безусловно, все эти жилищные проекты городу нужны, но возникает вопрос: не станет ли их реализация косвенной причиной дефицита жилья эконом-класса? В то время как на рынке начнут массово появляться предложения по средней и чуть выше среднего цене, кто составит конкуренцию немногочисленным крупным проектам в сфере доступного жилья? Пока непонятно, из чего самарцы будут выбирать квартиру эконом-класса через один-два года, появятся ли конкуренты у нынешних застройщиков-«монополистов» рынка бюджетного жилья.



Люди говорят

Хотели бы вы жить в одном из новых жилых комплексов, которые будут построены на месте бывших заводов?

Ольга Куркова
Ольга Куркова, руководитель проектов в IT-индустрии
кавычки.png

Да, мне нравятся новостройки, когда их не так много, как в ЖК «Ботанический», например. Недавно видела план застройки территории ЗИМа в одном из ТЦ города. Мне понравилась большая зеленая территория, озеро, рядом Волга. И в целом это должен быть тихий райончик. Планирую присмотреться к квартирам в этом комплексе.


Терещенко
Василий Терещенко, аспирант кафедры микробиологии СамГМУ

кавычки.png

Да, хотел бы,почему нет: военные заводы там снова вряд ли откроют. Если бы я мог себе позволить сейчас квартиру и стоял выбор – брать или нет, то я бы взял. Многие говорят, что там небезопасно жить, но я так не считаю.

Асташкин
Андрей Асташкин, блогер, SMM-специалист

кавычки.png

Следует приветствовать тот факт, что в Самаре началась большая комплексная застройка жилья. Хуже, конечно, что площадки освобождаются не из-за планируемого когда-то переноса промышленных площадей дальше за город, а вследствие закрытия производств. Но люди едут в город, и жилье необходимо.

Площадки хорошие, все (кроме элеватора) – с неплохой транспортной доступностью. Несомненным плюсом является близость к Волге. Ходят, правда, слухи, что почва под ЗИМом была заражена какой-то химией. Сомнения, которые застройщику еще предстоит развеять, больше вызывает надежность строительства высоток на самом берегу реки. Я слышал предупреждения о возможном сползании грунта.

По элеватору есть две точки зрения. С одной стороны, исторический центр следует сохранить, а с другой – транспортная доступность Самарского района очень ограничена. У меня есть впечатление, что город и застройщики, приняв решение о новых кварталах, не особо заморачиваются вопросом: «А выдержат ли это транспортные коммуникации?». Непонятно в этой связи, почему в России не развит монорельс. Он сейчас мог бы стать решением. В Самаре разговоры идут, но не активнее, чем о реконструкции проспекта Карла Маркса. И то, и другое – на уровне планов.
Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

При этом почти половина жителей страны согласна купить полис, если 90% его стоимости оплатит гос...
14.12
По данным СОФЖИ, за 9 месяцев 2017 года россияне взяли ипотеку на 1,3 триллиона рублей.
14.12
На ежегодной пресс-конференции президент РФ Владимир Путин заявил, что в ближайшее время УК в сфере ...
14.12