Ваш советник по недвижимости
рсу-10-18-мая.gif 

Будущее домов с прошлым

Позвонила нам в редакцию недавно знакомый риэлтор, и, предупредив, что вопрос у нее неординарный, перешла к делу: «У меня есть клиент на покупку квартиры, но у него есть условие — чтобы она находилась в «непростом» доме. Может есть у вас что на примете, или, может, знаете, кто продает?». После нескольких уточнений, стало понятно, что человек хочет купить квартиру в доме «с легендой», чтобы можно было вечерами рассказывать гостям и родным, что «когда-то, по этой лестнице поднимался...». Признаться, такую просьбу мы слышали впервые, и готовых ответов у нас не нашлось. Но мы решили восполнить пробел, и изучили, а «можно ли» купить в Самаре квартиру в доме с историей? И сколько стоит «легендарное наследие»?

Город с историей

Несмотря на то что только за последние полгода в Самарской губернии ввели в эксплуатацию 438 тысяч квадратных метров «новостроя», большая часть города была построена давно. При этом ни пожары, ни вандалы, ни прочие обстоятельства почти не повлияли на сохранность старинных построек, которые до сих пор активно эксплуатируются.

С тех пор как Самара появилась на картах братьев Пицигани, прошло немало времени – историки до сих пор спорят, какой по счету день рождения будет отмечать город этой осенью. И на какой бы цифре они в итоге ни остановились, очевидно, что за эти годы Самара повидала много знаменитых гостей. И если кто-то, как, к примеру, знаменитый Дюма, испугался волжской грязи и не решился сойти с корабля на самарскую землю, то многие приезжали сюда специально, влекомые Волгой, жигулевскими красотами и провинциальным гостеприимством. Сюда приезжали за вдохновением Иван Айвазовский, Илья Репин и Василий Суриков, здесь жил и работал Лев Толстой, в «Самарской газете» начинал свою карьеру Максим Горький. А когда во время Великой Отечественной Самара, носившая тогда имя Куйбышев, стала второй столицей, сюда переехали не только военные заводы, но и деятели искусств.

Конечно, мы еще не научились хранить собственную историю, как, например, итальянцы, но даже несмотря на беспощадные пожары и время, в городе сохранилось очень много домов с историей. Едва ли не каждое здание в центре города украшено мемориальной доской «здесь жил и работал», связывающей дом с некой исторической личностью. Впрочем, даже если на доме нет никакой таблички, это не значит, что с ним не связано никакой истории.

Как люди живут в домах с таким богатым и насыщенным прошлым? Очень сложно дать однозначный ответ на этот вопрос.


Untitled-8.png

Ольга Пискаева, руководитель АН «Афина-Центр»

«Степень востребованности квартир в домах, являющихся историческими памятниками, среди населения зависит от личного восприятия людей. Кто-то любит жилье «с историей», а кто-то категорически отказывается от покупки, узнав о том, что у дома есть известное прошлое. При этом любовь собственника такого жилья к истории должна подкрепляться желанием поддерживать состояние своего жилища на нужном уровне и самому вкладываться в ремонт, замену коммуникаций, реставрацию фасадов. Содержать квартиру в доме с историей куда накладнее, чем владеть жильем в обычной многоэтажке. Еще одна особенность таких объектов недвижимости – неоднозначное соседство. Если в доме эконом- или бизнес-класса легко предположить, кем будут соседи, то здесь, по соседству с успешным и состоятельным человеком, выкупившим и отремонтировавшим целый этаж, могут жить представители маргинальных сообществ. Следовательно, сделать из такого дома элитное жилище получится едва ли. Стоимость многих квартир в домах – архитектурных памятниках сегодня находится ниже границы рынка, да и срок экспозиции, как правило, отличается от «обычных» объектов в большую сторону. Все же рынок есть рынок, здесь важна ликвидность объектов и возможность максимально быстро обменять товар на деньги, а в случае с историческими домами покупателя из числа любителей истории Самары можно искать очень долго».  


Сколько стоит «мемориальная доска»

Дома с историей можно разделить на три условные категории. Во-первых, это здания, которые получили статус памятника культуры, и теперь можно надеяться на их восстановление. В большинстве случаев это нежилые помещения, которые или уже используются для общественных нужд – музей, дворец творчества или кабинеты муниципальных чиновников,– или запланированы на такое использование после реконструкции и/или реставрации. Ко второй категории можно отнести дома, на которых красуются мемориальные доски, извещающие жильцов о том, кто и когда «жил и работал» в этом здании. В принципе именно здания из этой категории доступны для тех, кто хочет прикоснуться к истории: здесь можно купить или арендовать квартиру или офис. Однако эксперты утверждают, что таких желающих немного.


Untitled-8.png

Елена Лебедева, руководитель отдела аренды АН «Визит»

«Если для потенциального покупателя квартиры принадлежность дома к архитектурным или культурным памятникам может оказаться огромным достоинством или серьезным недостатком, то для большинства арендаторов жилья степень известности жилого дома, как правило, значения не имеет. В первую очередь арендаторы предъявляют требования к состоянию самого жилища: в квартире должны быть приемлемые для проживания условия, а все остальное – вторично и почти не влияет на размер арендной ставки. Поэтому даже если квартира расположена в доме-памятнике, но сама находится в ужасном состоянии, то ее не получится сдать даже по рыночной ставке – собственнику придется идти на уступки. Большинство договоров аренды сегодня заключают сроком на 11 месяцев, чтобы избежать процедуры регистрации документа. В дальнейшем, если арендатор решит остаться в квартире дольше, договор продлят. При таком оформлении документов арендатор не несет никакой ответственности за степень сохранности памятника архитектуры, в котором живет. Вся ответственность лежит на собственнике жилья».

Даже то, что в городе есть люди, страстно желающие жить в здании, которое вошло в историю, на фоне общего нежелания связываться со всеми тонкостями эксплуатации подобных зданий они практически незаметны. А тонкостей, если верить Денису Герасимову, партнеру юридической фирмы RBL, хватает.  



Untitled-8.png

Денис Герасимов, партнер юридической фирмы RBL

«В отношении домов-памятников архитектуры и культуры существуют различные виды охранных обязательств. Так, если памятником является фасад, то ответственность за его состояние лежит на собственнике здания или на всех собственниках, если речь идет о многоквартирном жилом доме. Встречаются и объекты недвижимости, которые целиком являются памятниками архитектуры – вплоть до инженерных коммуникаций или элементов внутренней отделки (например, чугунные резные батареи). Приобретая право собственности на такой объект недвижимости, человек принимает и охранные обязательства. Значит, он обязан поддерживать надлежащее техническое состояние объекта, а если вдруг решится на текущий или капитальный ремонт, то свои действия ему придется согласовать с министерством культуры. Были случаи, когда собственникам квартир в исторических домах запрещали реставрировать стены, потому что они были покрыты уникальной изразцовой плиткой, которую ни в коем случае нельзя было снимать. Если физическое лицо решит приобрести квартиру в доме, который является историческим памятником, то договор купли-продажи такого объекта будет отличаться лишь прописанными охранными обязательствами. Впрочем, отсутствие в тексте договора указаний на то, что приобретаемый объект является памятником, не является основанием, препятствующим проведению сделки. И если приобретатель на момент покупки не будет знать о том, что покупает квартиру в историческом доме и, стало быть, возлагает на себя охранные обязательства, то впоследствии он не сможет уличить продавца в сокрытии архитектурной сущности дома и не сможет утверждать, что сделка была незаконной».

Иными словами, покупателям остается полагаться на добросовестность собственников квартир в исторических домах, а также на свою собственную разумность. Если человек хочет купить квартиру в старом доме, первым делом нужно проверить, не является ли этот дом памятником архитектуры. И если выяснится, что является, то покупателю следует понять, нужны ли ему эти обременения. Если же уже после покупки новый собственник не будет выполнять свои охранные обязательства (например, сделает в квартире перепланировку или ремонт без согласования своих действий), то на него могут наложить административный штраф.



«Исторические» предложения

Основной объем предложений по аренде и продаже квартир в домах с историческим прошлым подтверждает наблюдения экспертов рынка: большинство предложений на продажу находятся в среднем или чуть ниже среднего ценовом диапазоне. Такая цена объясняется состоянием объектов недвижимости: в лучшем случае такие квартиры и комнаты не требуют срочного ремонта, могут похвастаться «жилым» состоянием и замененной сантехникой.

В экспозиции объектов на продажу представлены в основном комнаты и 1-2-комнатные квартиры. Два исключения – «трешка» на Фрунзе и 4-комнатная квартира на Куйбышева. Встречаются предложения, когда один собственник реализует две комнаты или две небольшие по площади соседние квартиры – либо по раздельности, либо вместе. Многие предложения действительно застоялись в экспозиции.

Самое доступное из актуальных предложений – комната на ул. Л. Толстого площадью 14 кв. м по цене 800 тыс. руб, самое дорогое – 3-комнатная квартира на ул. Фрунзе площадью 76,7 кв. м по цене 5,5 млн руб. За такую цену покупатель получит жилье в «сталинке» с неплохим ремонтом и стенами, в которых когда-то жил сам Шостакович.

Что касается предложений по аренде, то их в актуальной экспозиции еще меньше. Показательно, что комнаты и «однушки» в исторических домах Самары уже разобраны арендаторами, наш мониторинг выявил лишь две 2-комнатные квартиры, а также жилье большего метража. Минимальная ставка из общего объема предложений – 13 тыс. руб., столько стоит аренда 2-комнатной квартиры площадью 45 кв. м на Венцека. Напротив, самое дорогое предложение – просторная 3-комнатная квартира площадью 147 кв. м на ул. Водников. Ее арендная ставка сопоставима со ставками на жилье бизнес-класса – 40 тыс. руб. в месяц. Ну а особый архитектурный статус дома в данном случае – приятное дополнение.

Актуальная экспозиция квартир на продажу в домах с историей (август, 2014 г.)

1.png

2.png


Люди говорят

«Хотели бы жить в доме с историей?»

Untitled-165.png
Татьяна Симакова, редактор сайта bigvill.ru

«Я с самого детства жила в каких-то «исторических» домах. Сталинский дом, где сейчас живут мои родители, строился для ветеранов Великой Отечественной войны пленными немцами. Жили там в основном военные или их наследники, деятели культуры и вообще очень интеллигентные люди, это, конечно, повлияло на мое развитие. Качество архитектуры ни в какое сравнение не идет с современными домами. Красивый благоустроенный двор, спрятанный за огромными коваными воротами, звезды, шишки и прочие приметы ампира, а в квартирах не бывает жарко даже в самый сильный зной и не бывает холодно в лютые морозы. Двери не проседают, для хозяйственных нужд у каждого жителя дома есть прохладные хранилища в подвалах. Сейчас я живу также в старом доме, когда-то там жил Тихон Ерошевский. Это великолепный дом, с уютным двором и соседями, которые знают друг друга по именам. Ни за что в жизни не променяю «сталинку» на новостройку. К сожалению, сейчас качество жилья очень и очень сильно упало, даже так называемые «элитные» дома кажутся жалкой пародией на то, что строилось раньше».

Untitled-176.png

Алексей Гурьянов, генеральный директор ООО «Институт независимой оценки и аудита»

«Если это требует дополнительных затрат, то я не готов платить. При выборе между двумя идентичными зданиями возникают другие факторы, которые надо оценивать. Я пожил в нескольких местах и пришел к пониманию, что нужен социум вокруг тебя: чтобы проводили уборку территории, находилась рядом парковка, была транспортная доступность, метро и т. д. Без реконструкции старая постройка имеет накопленный износ, особенно на коммуникациях. Это мнимый имидж с табличкой на доме».


1976.jpg

Екатерина Сугробова, директор государственного бюджетного учреждения

«Безусловно, да, как коренная жительница Самары бесконечно люблю наш город, дорожу его историей и культурой. Помню, когда была совсем маленькой, проезжая старинные сооружения в центре, спрашивала отца, а кто тут жил когда-то давно? Папа рассказывал интересные истории об обитателях старых домов, и вот уже я представляла себя барышней в юбке из голубого муслина, поднимающейся по изящной золотой лестнице в каминную залу!»


Согласно постановлению правительства Самарской области в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в июле 2014 года включено 21 здание Самары:

  • 1. Дом самарского купца 2-ой гильдии, гласного городской думы П. И. Головкина с торговыми помещениями (ул. Куйбышева, д. 105, литера А, А1);

  • 2. Усадьба купеческой семьи Гудковых (ул. Куйбышева, д. 101, литеры А, Б);

  • 3. Гостиничный комплекс купца 1-ой гильдии Е. Н. Аннаева с рестораном и винным погребом (ул. Куйбышева, д. 66, литеры А, А1, А2, А3);

  • 4. Жилой дом мещанина А. И. Петрова с квартирами и торговыми помещениями, сдававшимися внаем (ул. Куйбышева, 74, литеры А, А1, А2, А3, А4, А5);

  • 5. Доходный дом мещанина Е. Ф. Афанасьева (Паньшина) (ул. Куйбышева, д. 76, литеры А, А1, А2);

  • 6. Дом Ильиных (ул. Ленинградская, д. 4, литера А);

  • 7. Жилой дом ОГПУ (ул. Ленинградская, д. 54/ ул. Чапаевская, д. 104, литера А);

  • 8. Дом П. А. Сидорова (ул. Ленинградская, д. 55, литеры А, А1, А2, А3, А4);

  • 9. Жилой дом с торговыми помещениями на усадьбе германского подданного Фридриха Петша (ул. Ленинградская, д. 58, литеры А, А1, А3);

  • 10. Торговые павильоны Гостиного Двора Троицкого рынка (ул. Ленинградская, д. 69/ Галактионовская, д. 36, литера А);

  • 11. Дом жилой с торговыми помещениями купцов Головачевых (ул. Куйбышева, д. 62-64/ ул. Венцека, д. 30, литера А);

  • 12. Здание Городского общества (ул. Галактионовская, д. 37/ ул. Ленинградская, д. 71, литера А);

  • 13. Усадьба нотариуса надворного советника А. В. Кавского (ул. Куйбышева, д. 52, литеры А,А1, ул. Куйбышева, д. 54, литеры А, А1);

  • 14. Дом мещанина М. Х. Башиева с торговыми помещениями (ул. Куйбышева, д. 50, литеры А, А1);

  • 15. Усадьба врача Л. А. Греве (ул. Некрасовская, д. 29/ ул. Фрунзе, д. 115-117, литера Б);

  • 16. Госпиталь с аптекой (усадьба А. К. Ушакова) (ул. Алексея Толстого, д. 27/ ул. Степана Разина, д. 30 сквозной, литеры А, В);

  • 17. Дом почетного гражданина А.Н. Щелокова (ул. Алексея Толстого, д. 32-34, литеры А, Б);

  • 18. Дом купца П. В. Лаптева (ул. Водников, д. 32, литера А);

  • 19. Дом мещанина И. Ф. Жукова (ул. Водников, д. 34, литера А);

  • 20. Жилой дом П. В. Самарцева (ул. Водников, д. 36, литера А);

  • 21. Жилой дом на участке А. А. Афанасьевой (ул. Степана Разина, д. 48/ ул. Пионерская, д. 28, литеры А, А1).

Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Аналитики портала N1.RU составили рейтинг вторичного жилья в Самаре, расположенного в радиусе 1 км о...
18.10
По прогнозам агентства Savills, способствовать этому будет субсидированная ипотека по ставке 5−7%...
18.10
Эксперты портала «ЦИАН» составили рейтинг самых дорогих регионов на рынке аренда в России.
18.10