Ваш советник по недвижимости
рсу-10-18-мая.gif 

Не квартира, но помещение

Спустя пару дней после выхода материала с историей о таинственном доме у корреспондента ММЦ «Строительство. Недвижимость. Rent& Sale» зазвонил телефон. Это был звонок сотрудника строительной компании, который решил рассказать о проекте «потенциальному покупателю».

Клубный дом.jpgКлубный дом.jpg
Вопрос о земле

Диалог с представителем компании-застройщика, осваивающей участок в границах «Сад-Города», начался с вопроса о назначении земли и формате возводимого дома. Действительно, как мы и предполагали, этот земельный участок предназначен для ИЖС и передан во владение кооперативу, который и занимается освоением. Высотность в три этажа не противоречит требованиям индивидуальной жилищной застройки. «А как же многоквартирный дом может «стоять» на землях ИЖС?» – спросили мы. «А это – не квартиры, это – помещения», – ответил продавец «помещений».

Вопрос цены

Когда речь зашла о стоимости квадратного метра, выяснилось, что динамику цен отслеживает только руководитель компании. Видимо, он же и устанавливает ценовые границы, потому что представитель компании сообщил, что последней зафиксированной ценой была стоимость в 53–54 тыс. руб./кв. м. Таким образом, стоимость 2-комн. «помещения» площадью чуть больше 42 кв. м оказалась 2,18 млн руб. В доме доступны и 1-комн площадью 30–33 кв. м, причем отличаются они довольно комфортными планировками: площадь «жилой» комнаты – 15–16 кв. м, площадь «кухни» – 8–9 кв. м. Из доступных на момент беседы вариантов были «однушка» на 1-м этаже за 1,75 млн руб., «однушка» на 3-м этаже, которая стоила 2,15 млн руб. из-за чистовой отделки. Всего на каждом этаже размещается по семь жилых помещений.

Вопрос о праве

Этап регистрации сделки купли-продажи тоже выглядит довольно необычно. Сначала нас горячо заверили, что все договоры регистрируются в Управлении Росреестра – право собственности законно переходит к покупателю. Однако в договоре указывают заниженную стоимость квартиры, равную 500 тыс. руб., а на оставшуюся часть суммы выписывают чек. Как отметил представитель компании-застройщика, эта мера продиктована ситуацией с налогообложением.

В ответ на вопрос, можно ли в договоре купли-продажи указать полную стоимость приобретаемого «помещения», представитель застройщика ответил, что такая возможность есть, но она повлечет за собой увеличение общей стоимости квартиры: «на 13 %, что составит примерно 150 тыс. руб.». И далее был озвучена довольно любопытная деталь: если «подгонять» условия покупки квартиры под покупателя, то стоимость жилья будет дороже. Переспросить, что это значит, нам не удалось.

Наконец, самое главное – в свидетельстве о праве собственности будет указано, что покупатель становится полноправным владельцем не квартиры, а жилого помещения. Сказано об этом было вскользь, но в дальнейшем представитель компании заверил, что никаких правовых проблем обозначенная таким образом форма собственности не повлечет. В любом случае это лучше, чем, если бы каждый покупатель отдельной квартиры по документам становился собственником выделенной доли, как обычно практикуют в таких «гибридных» проектах – тогда возникла бы форма общедолевой собственности. А, как известно, любые операции с такими объектами недвижимости требуют согласия собственников всех долей и сопряжены с массой административных проволочек.


Бегеба Антон

Антон Бегеба, адвокат, старший партнер адвокатского бюро «Яблоков, Лапицкий и партнеры»

кавычки.png

С точки зрения жилищного законодательства квартира является одним из видов жилого помещения. На практике действительно возможны случаи, когда в свидетельстве о государственной регистрации права указывается иное наименование объекта недвижимости в случае, если застройщик поставит объект с такой формулировкой наименования на кадастровый учет, так как кадастровый паспорт является обязательным приложением к заявлению о государственной регистрации права на любой объект недвижимости. При этом следует учитывать, что в основном сделка по покупке жилья для большинства граждан связана с тратой существенной суммы денежных средств, поэтому, как показывает мой личный опыт, любое отклонение от устоявшейся схемы (в частности, указание в свидетельстве о праве собственности, что приобретаемый объект – жилое помещение, а не квартира. – Прим. ред.) может привести к тому, что потенциальные покупатели могут отказаться от ее совершения. Что касается схемы занижения стоимости объекта, то можно утверждать с полной уверенностью, что в случае расторжения покупатели могут рассчитывать лишь на получение денежных средств в той сумме, которая указана в договоре. Денежные средства, в подтверждение которых был выдан приходный кассовый ордер, необходимо будет взыскивать по иным основаниям, установленным законом.

Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Судебная коллегия Верховного суда по административным делам постановила, что Росреестр имеет право з...
19.10
Глава Минстроя Михаил Мень заявил, что подготовка к зиме ряда регионов России вызывает опасения у чи...
19.10
Аналитики портала N1.RU составили рейтинг вторичного жилья в Самаре, расположенного в радиусе 1 км о...
18.10