Ваш советник по недвижимости
Подпишись на наш Телеграм-канал!

«Клубный дом» на участке под ИЖС?

Насколько безопасно и выгодно покупать квартиру в доме, который возник на территории частного сектора и окружен участками под ИЖС? Насколько самарцы вообще тяготеют к малоэтажному строительству? На эти вопросы «Строительство. Недвижимость. Rent&Sale» постаралось найти ответы.

Завязка: почти детективная история

Самим фактом малоэтажного, но многоквартирного жилого строительства в Самаре уже никого не удивишь: обширные микрорайоны и клубные проекты на просеках и за городскими границами давно сделали этот формат недвижимости узнаваемым и стабильно востребованным. Однако в последнее время объекты такого формата «добрались» до частного городского сектора, а также до мест плотной высокоэтажной застройки. А вот выяснить, на каком правовом основании и для какого покупателя строятся некоторые такие объекты, оказалось не так уж просто. 

Неизвестная малоэтажная застройка была обнаружена на территории поселка «Сад-Город», расположенного на территории частного городского сектора в границах улиц Волжской, Московского шоссе, Потапова, Гастелло и Ботанического сада. Напомним, изначально эта территория была отведена под малоэтажное индивидуальное строительство – и таких объектов здесь большинство. Однако появившиеся здесь трехэтажные новостройки явно выбиваются из общего формата ИЖС.

 Само по себе строительство трехэтажного дома укладывается в требования, предъявляемые к объекту индивидуального жилищного строительства. Коттедж может быть трехэтажным, но его владельцем может быть только одна семья. В возведенных на территории «Сад-Города» домах оборудованы отдельные подъезды, а на каждом этаже расположены по четыре квартиры. 

10441236_1419230045030164_8619450843284773084_n.jpg
От работающих на площадке строителей сначала удалось узнать, что хозяин у объекта один – как и положено по нормам ИЖС. «А жить здесь будет с большой семьей и прислугой» – торопливо добавляется заученный текст. Впрочем, на вопрос, можно ли купить квартиру в одном из подъездов строящегося дома, рабочие ответили, скорее, утвердительно. А после короткой «экскурсии» по подъездам нам сообщили и название компании-застройщика.

Несмотря на отсутствие собственного сайта и хотя бы какой-то информации о застройке в «Сад-Городе» в Интернете, нам все же удалось найти телефон застройщика. Поговорить с кем-нибудь по этому телефону оказалось уже сложнее. Один корреспондент безуспешно пытался дозвониться до сотрудников компании в течение недели. Второму повезло больше: взявший-таки трубку сотрудник компании, узнав о желании купить квартиру в доме на территории «Сад-Города», поделился мобильным телефоном менеджера по продажам компании, который напрямую занимается сделками по этому объекту. В итоге с сотрудником удалось поговорить, но не обо всем. «Мы продаем квартиры в доме на улице Волгодонской, 1- и 2-комнатных осталось в продаже мало, буквально единицы, – сообщил сотрудник компании-застройщика. – Есть возможность купить жилье в строящемся по соседству доме, там выбор пока обширнее. Но сейчас директор компании находится в отъезде, а всю информацию по ценам, метражу и наличию я смогу сообщить только на следующей неделе, когда он вернется. Тогда же сможем и показать вам квартиры». 


Развитие сюжета: клубные дома на месте одного частного дома?

Судя по всему, новое жилье в поселке «Сад-Город» появилось на месте частного дома: в нумерации домов по переулку Ботаническому не хватает как раз одной цифры. 

По своему формату объекты такого типа ближе всего к клубному жилью, если, конечно, отбросить от этого понятия «налет» элитности, который изначально им присущ. Соседями в таких домах могут быть члены одной семьи или абсолютно посторонние люди – по крайней мере, возможность купить квартиру в строящемся доме сотрудник компании-застройщика отрицать не стал.

Однако насколько законны такие строения? Вот первый вопрос, который должен прийти в голову ценителю «клубной» жизни в географическом центре города. В Управлении Росреестра по Самарской области нам объяснили, что земельные участки, предоставленные под ИЖС, «предназначены для строительства отдельно стоящего дома не более трех этажей, предназначенного для проживания одной семьи – если это предусмотрено зонированием территории, на которой возведен дом». 

«Если же на участке возводится многоквартирный дом, то на его строительство в обязательном порядке должно быть получено разрешение на строительство, а впоследствии – разрешение на его ввод в эксплуатацию. Застройщик должен предусмотреть все требования градостроительного законодательства, ведь это касается постоянного и безопасного проживания не одной семьи», – сообщают в Управлении Росреестра.

В любом случае после попыток пообщаться с застройщиком и рабочими на стройплощадке стало очевидно, что в привлечении большого числа покупателей «со стороны» строительная компания, реализующая свой проект в «Сад-Городе», не нуждается. Количество квартир в возведенном объекте невелико, и, видимо, свой покупатель на них уже нашелся или найдется путем таких «теневых» продаж. Примечательно и то, что подобный случай многоквартирного малоэтажного строительства в городе – не единственный. От нашего взгляда не укрылось недавнее начало строительных работ на 6-й просеке. Объект такого формата возводится на участке бывшего оврага, который засыпали специально для строительных работ. 


Кульминация: новый формат жилья или афера?

Малоэтажное строительство в городской черте, безусловно, можно назвать тенденцией последних лет, считает генеральный директор компании «Агентство недвижимости Ивановой Дарии» Дария Саурова. «Покупательский интерес к объектам малоэтажного строительства в Самаре всегда был и остается актуальным по сей день. Такие объекты регулярно возводятся, хотя и нельзя назвать этот процесс массовым. Этот формат – нечто среднее между таунхаусом и квартирой, – говорит Дария Саурова. – Покупатель подобного жилья – не тот, кому интересен аналогичный по метражу вариант в многоэтажном доме. Малоэтажные объекты не могут похвастаться столь развитой инфраструктурой, какая есть в современных многоэтажках, но этот факт не столь важен для их владельцев. Куда важнее для них наличие собственного парковочного места и тихое окружение, а это не всегда есть в «высотках».

10372060_1419234248363077_1996112446025601273_n.jpg
Из очевидных плюсов жилья такого формата можно отметить меньшее количество соседей по сравнению с многоэтажным «муравейником» – эту опцию наши соотечественники всегда особенно ценят. Кроме того, подобные объекты, как правило, возводятся в тихих районах – за городской чертой, близ природных объектов или в частном секторе, потому что клубный формат априори является синонимом покоя.

Однако не стоит объяснять, что «чистая» документация при покупке этих – и любых других – объектов недвижимости превыше всего. Если действия застройщика или его нежелание разъяснять все юридические тонкости договора купли-продажи вас смущают, не стоит делать выбор в пользу такого объекта. «Добросовестные застройщики всегда соблюдают требования действующего законодательства, и информация об итогах строительства объекта всегда есть на их сайтах. Покупателю необходимо обратить внимание, есть ли у застройщика разрешение на строительство, а также документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок. Покупатель имеет полное право ознакомиться с этими документами», – рассказали специалисты Управления Росреестра по Самарской области.

 
  
Антон Бегеба, адвокат, старший партнер Адвокатского бюро «Яблоков, Лапицкий и партнеры»:

— Основным параметром, определяющим возможные способы использования земельного участка, является вид его разрешенного использования.

В соответствии с законом постройка (будь то жилой дом либо иной объект недвижимости), возведенная на земельном участке, не отведенном для этих целей, то есть в противоречие виду разрешенного использования, является самовольной, прав на нее не возникает ни у кого, поэтому данная постройка подлежит сносу за счет лица, ее возводившего. 

Индивидуальное жилищное строительство и такой вид разрешенного использования, как «для строительства многоквартирных домов», являются двумя самостоятельными способами использования земельных участков и устанавливаются Правилами землепользования и застройки.

Таким образом, если земельный участок был предоставлен под индивидуальное жилищное строительство, то строительство на нем многоквартирного жилого дома с высокой долей вероятности в лучшем случае приведет к тому, что собственник не сможет оформить свое право на него, а в худшем случае данный дом будет снесен, кроме того, если снос будет осуществлен за счет бюджетных средств, то данные расходы будут взысканы с лица, осуществившего самовольную постройку.

Возможность изменения вида разрешенного строительства и сама процедура законом определены, и завершающим этапом ее является выдача свидетельства о государственной регистрации права на земельный участок, в котором будет указан соответствующий вид. 

Таким образом, если вы покупаете квартиру в таком доме и у продавца есть свидетельство о государственной регистрации права, то можете быть уверены, что государство в лице сотрудника Росреестра подтвердило законность постройки, если же вам предлагают купить квартиру на стадии строительства, то риск потери денежных средств достаточно велик. 

Теоретически можно провести и негосударственную правовую экспертизу документов застройщика, однако следует иметь в виду, что последнее слово в любом случае будет за государственным регистратором и в нашем неопределенном правовом поле ни один юрист не может гарантировать надежность ваших инвестиций.


Люди говорят

Мы спросили у людей: готовы ли они рискнуть и пренебречь прозрачностью документации, если речь идет о жилье?

Бажутова 2.jpg
Анастасия Бажутова, семейный фотограф:
«Конечно, приобретая жилье, хочется быть уверенной в том, что с документами все в порядке и никаких неожиданностей неприятных не случится. Однако для многих цена — это определяющий фактор». 
захаров.jpg
Валентин Захаров, директор по продажам:
«На данный момент лучшим местом, где я когдато жил, остается ЖК «Надежда». Поэтому подобный формат — это не для меня. Не люблю маленькие квартиры!».
ферапонтова.jpg
Юлия Ферапонтова, заместитель директора ГБОУ ДПО ЦПК «Региональный центр мониторинга в образовании»: 
«Конечно, домик с садом в центре города и качелями на стриженой лужайке — это идеалистическая картинка, которая не может не притягивать. Но лично я предпочла бы «мечтать» на законных основаниях, потому что совсем не хочется, чтобы этот самый домик в один прекрасный момент оказался под гусеницами бульдозера».
Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Право на застройку территории в границах улиц Мичурина, Николая Панова, Гая и проспекта Масленникова...
08.11
В программе: лекции о современном дизайнерском оформлении квартир и офисов, о последних тенденциях отрасли...
02.11
Ведущий игрок ипотечного рынка - «Сбербанк» (ПАО) - повысил ставки по жилищным кредитам. Об этом сообщается...
22.10