Ваш советник по недвижимости
рсу-10-18-мая.gif 

Андрей Николаев: «Не стоит бояться нестандартных решений»

Кто ищет, тот всегда найдет! Чтобы доказать справедливость этого тезиса, Мария Иванова, руководитель ММЦ «Строительство. Недвижимость. Rent&Sale», встретилась с Андреем Николаевым, заместителем генерального директора консалтингового агентства Royal Estate boutique, открывшим для активных покупателей, которых не пугают неожиданные решения, процедуру «обратного» перевода, позволяющую приобрести жилье намного дешевле средней рыночной цены.

— Расскажите, как вам пришла в голову идея движения против привычного направления «от жилого к нежилому»? Что натолкнуло вас на мысль о том, что обратный перевод может стать прибыльной бизнес-идеей?
— Эта идея, похоже, долго лежала на поверхности, и мы просто первыми решились на ее реализацию. А началось все с того, что нас очень привлекла стоимость квадратного метра объекта, мимо которого мы каждый день проезжали. Офисные помещения, о которых шла речь, размещались на техническом этаже, поэтому потенциальные покупатели не выстраивались в очередь и у идеи было время трансформироваться в интересный бизнес-план.

— Интересно, как получилось, что технический этаж отдали под офисные помещения?
— Если честно, я так и не понял, каким образом это получилось и в какой момент этот перевод состоялся: то ли на этапе проектирования, то ли сразу после окончания строительства. Но у нас не было времени выяснять обстоятельства и подробности перевода, поэтому мы просто приняли это как факт. Самое интересное, что какое-то время там на самом деле функционировал офис: выражаясь археологическим языком, следы жизнедеятельности менеджеров и клерков прекрасно сохранились.

SAM_4842.JPG
— Очень интересно, с какими сложностями вам пришлось столкнуться? Вообще это был проблемный проект? 
— Это был технический этаж. Со всеми вытекающими последствиями: сюда не ходит лифт, здесь не было полноценных окон и балконов, а сразу над ним расположена крыша. К тому же это был наш первый подобный проект, и нам пришлось пройти путем проб и ошибок. Мы начали с того, что провели работу с жильцами и заручились их согласием на перевод офисных помещений в жилой фонд. И тут нам немного повезло: люди были против офисов в доме. По разным причинам: от повышенной нагрузки на лифт до «не хочется, чтобы по подъезду чужие люди ходили». Самое интересное, что это согласие нам потом не понадобилось: департамент строительства и архитектуры просто прислал людям, живущим этажом ниже, уведомление: помещение над вами хотят перевести в жилой фонд. Возражений не последовало.

— Поделитесь алгоритмом процесса перевода. По какой схеме вы действовали?
— Следующим шагом после приобретения помещения стала разработка проекта: мы выбрали лицензированную компанию, чтобы не возникло проблем при согласовании в государственных органах, попросили у управляющей компании планы предыдущих двух этажей и дали задание проектировщикам. После разработки проекта мы собрали пакет документов и подали заявление о переводе помещения в жилой фонд. Через 45 дней, предусмотренных законодательством, получили распоряжение о переводе помещения из нежилого фонда в жилой, выполнили перепланировку, предусмотренную проектом, получили технический паспорт и акт о переводе.

— Все так просто?
— Это только когда рассказываешь, получается просто. Хотя бумажная работа – это, конечно, не самое сложное, с чем нам пришлось столкнуться. Нам, к примеру, пришлось тянуть к этажу стояк холодной воды, так как существующий был сильно изношен, также прорубили окна, выходящие на ул. Самарскую. Еще один сюрприз: в какой-то момент мы поняли, что вентиляционный канал не выходит на крышу, пришлось решать и эту проблему.

— Давайте перейдем к практическим вопросам: сколько у вас получилось квартир?
— Мы приобрели помещение площадью 240 квадратных метров и разделили его на 4 квартиры.

— Насколько выгодной оказалась идея?
— В нашем конкретном случае мы получили прибыль примерно 30–40%. Эта цифра получилась после оценки стоимости проведенных работ и других затрат. Но тут нужно помнить, что говорить о «средней» рентабельности сложно, потому что процесс ценообразования индивидуален для каждого отдельно взятого помещения и многое зависит от «цены входа». Например, сейчас у нас в работе еще один проект, у которого рентабельность запланирована на уровне 100%.

loft1.jpg— Как быстро у вас получилось реализовать полученные квартиры и насколько «ниже» рынка была их стоимость?
— Мы открыли продажи еще до того, как получили полный пакет документов, чтобы изучить покупательский спрос и оценить ситуацию на рынке. В итоге последнюю квартиру мы продали спустя два месяца. Конечно, стоимость квадратного метра у нас за это время несколько раз изменилась в соответствии со спросом. О разнице в ценах с «рынком» тоже говорить сложно, потому что мы предлагали квартиры с черновой отделкой, а в экспозиции этого дома квартиры представлены с ремонтом. Наверное, яркой иллюстрацией станет тот факт, что один клиент продал свою «однушку» от «Трансгруза» и купил у нас «трешку» на 65 квадратных метров.

— Интересно, как реагировали покупатели? На что жаловались? И как, кстати, вам удалось решить проблему с лифтом?
— Самые частые жалобы были на низкие потолки, но тут мы ничего сделать не могли – они во всем доме такие низкие, не только на нашем этаже. А проблему с лифтом мы никак не решали. Но! Во-первых, именно по этой причине квартиры стоят дешевле, во-вторых, благодаря отсутствию лифта есть возможность обзавестись собственным тамбуром. Так что есть и минусы, и плюсы у подобной покупки. Впрочем, как и у любой другой квартиры. Конечно, нашими покупателями были люди, на которых не давит груз стереотипов, потому что не каждый решится рискнуть.

— А ведь это важный вопрос: вы даете какие-нибудь гарантии покупателю на те работы, которые произвели? Ведь это действительно можно назвать экспериментом.
— Официально, гарантий мы не даем. Понимаете, раз у нас на руках есть одобренный официальными органами проект, мы прошли процедуру ввода в эксплуатацию – это подразумевает, что жилье соответствует всем общепринятым стандартам и пригодно для проживания. Но для тех, кому они были нужны, мы предлагали застраховать квартиру.

— Воспользовался кто-то в итоге услугами страховых компаний?
— Конечно, нет: все прекрасно понимают, что при определенной цене есть риск.

— Кстати, что написано в итоге в свидетельстве о собственности?
— Ничего необычного: объектом собственности является квартира. Единственное отличие заключается в том, что номер квартиры с литерой. И то получилось так только потому, что у дома два подъезда и нельзя было сквозную нумерацию сделать.

— Вы сказали, что у вас есть еще один проект в работе. А много есть в городе таких помещений, с которыми можно повторить ваш опыт обратного перевода?
— Достаточно много. Например, на проспекте Ленина есть дом, в котором можно было сделать шикарные лофты – там раньше были, похоже, архитектурные студии. Но ситуация с этим и похожими на него помещениями осложняется потенциальной бумажной волокитой – они находятся в муниципальной собственности. Однако предложений все равно хватает. Конечно, после первого опыта я стараюсь искать помещения, которые смогут обеспечить рентабельность бизнесу, и отметаю некоторые варианты, которые прекрасно подошли бы мне не как бизнесмену, а как частному лицу. Тем более что сейчас можно договариваться о приобретении уже на стадии строительства.

— Получается, вы раскрыли нашим читателям тайну золотого ключика и предлагаете прекрасный объект для инвестиций?
— Не благодарите! Действительно «обратный» перевод открывает много интересных возможностей. Ведь если задуматься, то для того, чтобы жить в квартире, которая сделана из технического этажа, совсем не обязательно переводить ее в жилой фонд. Оформляйте ее как апартаменты и живите спокойно. Да, возможно, будут немного выше коммунальные платежи, но за счет более низкой стоимости квадратного метра вы все равно выиграете в перспективе. К тому же, и это, пожалуй, самая большая тайна: некоторые помещения не стоят на учете в коммунальных службах. Знаете, сколько мы упрашивали поставить на учет квартиры, которые были нашим первым опытом? Так что не бойтесь нестандартных решений – считайте цифры, анализируйте и живите с удовольствием!
Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Судебная коллегия Верховного суда по административным делам постановила, что Росреестр имеет право з...
19.10
Глава Минстроя Михаил Мень заявил, что подготовка к зиме ряда регионов России вызывает опасения у чи...
19.10
Аналитики портала N1.RU составили рейтинг вторичного жилья в Самаре, расположенного в радиусе 1 км о...
18.10