Ваш советник по недвижимости
рсу-10-18-мая.gif 

Новое право

Вступили в силу поправки в Гражданский кодекс РФ в области процедуры регистрации прав на недвижимое имущество. Согласно ним, отменена обязанность граждан регистрировать договора купли-продажи жилого помещения, а также договора дарения недвижимости и договора ренты. Таким образом, процедура регистрации жилой недвижимости сокращена на один шаг. Естественно, поправки приведут к последствиям, и это не только сокращение расходов на уплату госпошлины.

afag.jpgСамая главная новелла – это отмена обязательства регистрировать договора купли-продажи именно жилых помещений, потому как регистрация договоров купли-продажи нежилых помещений и раньше не проводилась, так же как и земельных участков. Если вы добропорядочный гражданин, то формально для вас с поправками ничего не изменилось, кроме того, что теперь не нужно платить госпошлину за регистрацию договоров и на документах вы не увидите штамп о регистрации договора.

Но, к сожалению, не всех участников сделок с недвижимостью можно назвать добропорядочными. На самом деле регистрация договора – это не совсем чисто технический процесс, когда государство вносит в соответствующие книги запись о сделке. Договоры, подлежащие обязательной регистрации, отмененной сегодня, являлись заключенными с момента проведения регистрации и внесения соответствующей записи. Теперь права на объект недвижимости возникают сразу же после подписания договора (как при любом возмездном договоре, подписанном между юридическими и физическими лицами). А значит, возможна следующая ситуация. Умирает человек, в собственности которого была квартира. Наследники начинают вступать в свои права, и в этот момент возникает некое третье лицо с договором купли-продажи, подписанным умершим. Он может предъявить иск к наследникам и потребовать исполнения условий договора, что раньше, до отмены обязательной регистрации договоров, было невозможно. Теоретически доказать факт передачи денег за квартиру можно с помощью фиктивных свидетелей. 

Бегеба Антон

Антон Бегеба, адвокат, старший партнер адвокатского бюро «Яблоков, Лапицкий и партнеры»

кавычки.png

Каким путем пойдет судебная практика в этом случае - не ясно. Ранее у нас параллельно существовали две системы: регистрации прав на недвижимость и передачи прав собственности на эту недвижимость. Хотели сделать как лучше – убрать лишний этап. Но забыли, что регистрация у нас не просто этап, а ключевой момент заключения договора. В данном конкретном примере вероятность того, что суд встанет на сторону третьего лица, который может быть и добропорядочным гражданином, 50 на 50%.

Могут быть и другие примеры: человек задолжал большую сумму денег, у него есть квартира, кредитор хочет забрать ее в счет долга. Здесь появляется посторонний человек с договором купли-продажи двухлетней давности и сообщает, что квартира его.

Негативным последствием внесения поправок стало то, что у гражданина фактически пропадает возможность получить информацию о заключенных в отношении какого-то объекта недвижимости сделках. Ранее перед покупкой квартиры человек заказывал выписку из ЕГРП, в которой было указано, не обременен ли объект недвижимости каким-то договором – потому что все договора регистрировались. Теперь процесс получается нерегулируемым – теоретически можно заключить много договоров на один и тот же объект и все покупатели будут требовать передачи прав на этот объект согласно договору. 

Антон Бегеба, адвокат, старший партнер адвокатского бюро «Яблоков, Лапицкий и партнеры»

кавычки.png

Скорее всего, в судебной практике будет приниматься первый договор, потому что второй и последующий будут обладать признаками недействительности.

Что касается арендных отношений, то обязательство регистрации договоров аренды осталась. Хотя изначально оно тоже было отменено поправками, но снова вернулось в ГК спустя два дня – 2, 3 марта, на которые, кстати, выпали выходные. Договора, подписанные в эти дни, могут иметь подводные камни. Например, покупатель коммерческой недвижимости только после завершения сделки может узнать, что объект обременен арендными отношениями. При регистрации договора аренды в Росреестре в это ведомство предоставляется данный договор. В случае спора он может быть истребован судом. Если бы обязательную регистрацию все-таки отменили, не исключено, что возникали бы споры, связанные с тем, что стороны просто отказывались от своей подписи в договоре. В итоге поправки не коснулись рынка коммерческой недвижимости.

Главное опасение, связанное с поправками об отмене обязательной регистрации договоров купли-продажи жилых помещений, связано с возможным распространением повторных продаж на вторичном рынке. 

Антон Бегеба, адвокат, старший партнер адвокатского бюро «Яблоков, Лапицкий и партнеры»

кавычки.png

Схемы двойных продаж всегда были распространены. Конечно, рост этого явления возможен. Но не стоит относиться к поправкам как к отмашке государства – давайте по два раза продавать. Помимо Гражданского, у нас есть Уголовный кодекс. Поэтому резкого наплыва негодяев опасаться, по-моему, не стоит.

В преддверии поправок многие игроки рынка говорили о том, что с их введением усилится роль нотариата – нотариусы будут регистрировать сделки. Однако это право нотариату не дали. Кроме того, как отметил Бегеба, даже добровольное удостоверение сделок у нотариусов не защитит от подводных камней. 

Антон Бегеба, адвокат, старший партнер адвокатского бюро «Яблоков, Лапицкий и партнеры»

кавычки.png

У одного нотариуса один договор заверил, у второго – второй.Советую обращаться за сопровождением сделок с вашей недвижимостью к профессионалам, по крайней мере, до тех пор, пока новая система не будет отлажена.

Материал подготовлен по итогам программы «Полезная площадь» на радио «ТОК FM» от 28 марта 2013 г. Ведущая – Мария Иванова.

Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Аналитики портала N1.RU составили рейтинг вторичного жилья в Самаре, расположенного в радиусе 1 км о...
18.10
По прогнозам агентства Savills, способствовать этому будет субсидированная ипотека по ставке 5−7%...
18.10
Эксперты портала «ЦИАН» составили рейтинг самых дорогих регионов на рынке аренда в России.
18.10