Тратим или инвестируем?

Аренда – для мобильных людей

Рынок аренды жилья существует давно, однако на сегодняшний день по-прежнему находится в зачаточном состоянии. Самая низкая ценовая планка аренды жилья – от 12 тыс. руб./мес. За такую сумму можно арендовать 1-комнатные квартиры в дальних районах, в не самом хорошем состоянии. Если искать жилье ближе к центру и более пригодное для жизни, то арендные ставки начитаются от 15 тыс. руб./мес. за небольшую отдельную квартиру.

Однокомнатная квартира в новостройке с хорошим ремонтом и мебелью обойдется примерно в 18 тыс. руб. в месяц, 3-комнатные квартиры в хорошем состоянии стоят 20–25 тыс. руб. (иногда в эту сумму заложены и коммунальные платежи, которые в любом случае ложатся на арендаторов). Цена на квартиры с мебелью и не меблированные отличается в среднем на 2 тыс. руб./мес.

Спрос обеспечивают разные категории граждан: командировочные (в том числе и те, кто вынужден по долгу службы менять города «приписки», оседая на одном месте даже на несколько лет, например, пока не будет построен объект); молодые семьи и пары, не имеющие пока финансовой базы, достаточной для покупки своего жилья (в том числе иногородние); студенты; а также те, кто, к сожалению, разошлись с семьей и за неимением своего жилья переехали на съемное. В большинстве своем эти люди молоды, имеют непостоянную либо неофициальную работу, не отягощены детьми и легки на подъем. За исключением командировочных, аренду которым, как правило, обеспечивает организация, все эти категории граждан не самые платежеспособные, поэтому предположительно покупка квартиры в ипотеку им недоступна. Однако этот факт – лишь теория, несостоятельность которой можно доказать на практике.

В любом случае быть квартирантом до конца дней своих готов далеко не каждый, особенно если учитывать, что арендные платежи по своей экономической сути являются тратами. В силу именно психологических и ментальных факторов люди меняют вокруг себя обстоятельства, чтобы в определенный момент превратиться из арендатора в собственника жилья.

руководитель отдела жилой недвижимости АН «Визит»

Ипотека – для уверенных в завтрашнем дне

Люди, вступающие в ипотеку, хотят иметь уверенность в завтрашнем дне, зачастую они имеют стабильную работу и семью. Елена Махотина, начальник отдела ипотечного кредитования филиала ВТБ24 в Самаре, так охарактеризовала эту категорию граждан: «За последний год заемщики помолодели на глазах. Если раньше за ипотекой обращались преимущественно люди от 35 лет, семейные с детьми, то сейчас кредиты берет и свободная от семейных уз молодежь – от 24 лет. Это либо те, кто понимают, что стали специалистами, они уже заработали первоначальный взнос, либо те, кому помогли родители».

Мы уже много писали о росте рынка ипотечного кредитования – после кризиса он развивается бурными темпами (по данным АИЖК, рост составил 33% за 2012 год). Банки предлагают множество программ со сроками от 5 до 50 лет, минимальным взносом от 0% и процентными ставками от 7.65 до 18.50. Этот выбор позволяет достаточно гибко подходить к решению оформить кредит на покупку жилья - в зависимости от обстоятельств.

При всех «минусах» ипотеки, которых даже больше, чем «плюсов», популярность этого способа решения жилищного вопроса высока и продолжает расти. Брать кредит на приобретение квартиры советуют и риэлторы, которые оказывают услуги по аренде квартир. «Брать ипотеку мы не рекомендуем только студентам, которые на время приехали к нам в город и не планируют здесь оставаться, – говорит Олеся Карпенко, руководитель отдела жилой недвижимости АН «Визит». – Остальным даем совет: если есть первоначальный взнос – оформляйте ипотечный кредит».

Финансовая сторона вопроса

Все филофско-психологические аргументы раньше или позже упираются в бюджет. Поэтому мы предлагаем вам примеры расчетов, которые продемонстрируют соотношение финансовых затрат на аренду и платежей по ипотеке (расчет приведен исходя из срока кредита 15 лет).

Таким образом, при наличии первоначального взноса 40% и более ипотечные платежи соизмеримы с арендной платой. А средний срок кредитования 15 лет является оптимальным с точки зрения соотношения времени кредитной нагрузки на семейный бюджет и переплаты. Семья должна ориентироваться, что направлять на погашение ипотеки необходимо не более 50% общего дохода. То есть если семья хочет приобрести 1-комнатную квартиру за 1,7 млн руб., из них в кредит 1,5 млн руб., то совокупный доход этой семьи должен быть 25–30 тыс. руб.

Инвестируйте!

Да, на первоначальном этапе ипотека обойдется дороже аренды. И вам, возможно, придется ужаться в остальных расходах. При этом условия невыгодны лишь первое время: размер платежа постоянен и за счет инфляции через несколько лет будет уже не столь значительным. Тогда как та же инфляция диктует хозяину сдаваемой в наем квартиры поднимать арендную ставку.

В долгосрочной перспективе именно ипотека выступает способом решения жилищного вопроса. Аренда в наших условиях может рассматриваться только как временная мера, которая позволит накопить денег на покупку квартиры или на первоначальный взнос по ипотеке, однако при ежемесячных тратах на аренду жилья накопить сколь-нибудь значимую сумму очень трудно.

Елена Махотина считает, что ключевой вопрос – право собственности: «При ипотеке ты понимаешь, что оплачиваешь свою недвижимость, а при аренде – нет. Я рекомендую начинать с малого, например, с хрущевки. Выплатите кредит и, уже имея хороший первоначальный взнос, улучшите условия. Практика показывает, что кредиты закрываются не за 15, а за 7–8 лет».

Если вы предпочитаете личный автомобиль общественному транспорту, то для вас ответ на вопрос «тратить деньги на «съем» квартиры или вкладывать в ипотеку?» очевиден: лучше быть хозяином своей жизни, чем ее арендатором. Мы вам на цифрах доказали этот жизнеутверждающий тезис.

«Плюсы» аренды:

— арендные ставки достаточно легко укладываются в бюджет (особенно если снимать квартиру не в одиночку);

— нет необходимости в «белой» зарплате;

— можно менять жилье в зависимости от места работы;

— не нужно тратиться на покупку мебели и бытовой техники.

«Минусы» аренды:

— арендную плату зачастую нужно внести вперед – на 2–3 месяца;

— арендные отношения не всегда оформлены должным образом;

— хозяин может в любой момент изменить условия (повысить ставку) или решить продать квартиру, и арендатору придется искать новое жилье;

— арендатор не имеет права делать в квартире ничего по своему усмотрению.

  RS кстати  

«Плюсы» ипотеки:

— вы платите за свою квартиру, несмотря на то, что она находится в залоге у банка,

— ваша ставка определена на 15–20 лет вперед (если договор составлен корректно),

— вы вправе сделать ремонт (перепланировку) по своему усмотрению,

— вы можете окупить ежемесячные платежи, пустив в квартиру арендаторов,

— вы создаете актив, который можете продать или передать по наследству.

Таким образом, платежи по ипотеке являются по экономической сути инвестициями в будущее – ваше и детей.

«Минусы» ипотеки

...необходимость:

— наличия накоплений для первоначального взноса;

— подтвердить свой доход;

— иметь 100%-ную уверенность в стабильности дохода;

— оплатить дополнительные комиссии на оформление кредита;

— вложить деньги в ремонт квартиры, покупку необходимой мебели и бытовой техники,

— ежегодно платить налог на недвижимость.