На что потратить деньги: аренда жилья или ипотека?

Как в Самаре развивается рынок аренды жилья, столько стоит аренда и сравнима ли цена с платежами по ипотеке? Об этом шла речь в авторской программе Марии Ивановой, издателя журнала «Недвижимость. Rent&Sale», Вице-президента НП «Поволжская Гильдия Риэлторов» и ведущей на радиостанции ТОК FM. Вопрос обсуждали вместе с гостями Еленой Махотиной, начальником отдела ипотечного кредитования филиала «ВТБ24» в Самаре и Олесей Карпенко, руководителем отдела жилой недвижимости агентства недвижимости «Визит».

М.И.: Насколько аренда распространена и у кого пользуется спросом?

О.К.: Рынок аренды существует давно и сегодня он достаточно живой. Среди арендаторов – командировочные граждане, молодые семьи или пары, переезжающие из других городов на время, студенты и, к сожалению, те, кто разошлись с семьей.

М.И.: За исключением командировочных, за которых, как правило, платит организация, все эти категории граждан не самые платежеспособные. А какой разброс цен на рынке аренды в Самаре, какое качество жилья предлагается?

О.К.: Самый распространенный запрос - 1-комн. квартиры категории эконом по цене 10 тыс. руб./мес. и чуть больше. Но таких почти нет, цены начинаются от 12 тыс. руб. – это дальние районы и объекты не в самом хорошем состоянии. Если ближе к центру и более приличное качество, то 15 тыс. руб., а если 2-комн. квартиры, то еще дороже. 1-комн. квартира в новостройке с хорошим ремонтом и мебелью обойдется примерно в 18 тыс. руб.

М.И.: Коммунальные платежи сейчас принято включать в цену?

О.К.: По-разному. Если квартира стоит 18 тыс., то собственник может привлечь арендаторов рекламным объявлением о 16 тыс. плюс коммунальные платежи. В любом случае оплата по счетчикам ложится на арендаторов.

М.И.: На сколько отличается цена на квартиры с мебелью и без?

О.К.: Разница не большая – 2 тыс. руб.

М.И.: На общем рынке недвижимости сегмент аренды незаметен. Основная доля рынка в тени?

О.К.: Да, хотя договора аренды заключаются почти всегда. Это интересно обоим сторонам.

М.И.: Елена, на заре ипотеки далеко не все собственники хотели продавать квартиры в ипотеку, потому что не хотели показывать всю стоимость жилья. Сейчас ситуация изменилась – все продают в ипотеку. Как думаете, возможно ли впоследствии, что рынок аренды жилья постигнет такая счастливая участь или факт того, открытый это будет рынок или закрытый, не повлияет на расстановку сил?

Е.М.: Не повлияет, потому что здесь ключевой вопрос – право собственности. При ипотеке ты понимаешь, что оплачиваешь свою недвижимость, а при аренде - нет. Что касается удорожания аренды квартир в центре, то сейчас есть альтернативные варианты квартиры на окраине, но в ипотеку – в силу своей небольшой стоимости платежи будут весьма соизмеримы с платежами по аренде. Если взять «Кошелев проект», когда квартиры там стоили по миллиону, то люди укладывались в 10 тыс.

М.И.: Олеся, а каков разбег цен на аренду квартир в Самаре?

О.К.: 1-комн. от 10 тыс. руб., многоуровневые квартиры – под 100 тыс. руб., здесь нет предела, но в среднем, 3-комн. квартиры в хорошем состоянии стоят 20-25 тыс. руб.

М.И.: Этих денег вполне хватит на платежи по ипотеке. Существует еще вариант социального найма. Год назад Дмитрий Медведев заявлял, что нужно развивать в регионах рынок аренды жилья, строить доходные дома. Как думаете, почему эта возможность не развивается?

Е.М.: У нас не урегулирован процесс передачи земли, льготных кредитов, подключения коммуникаций и т. д. Также была идея, что не все смогут пользоваться этим наймом – вопросов много.

М.И.: Что нужно для того, чтобы обезопасить себя, когда арендуешь жилье и когда сдаешь в аренду? Какие пункты нужно включить в договор?

О.К.: Договор сейчас применяется стандартный. Нужно прописать условия найма, права и обязанности, в том числе, сколько раз в месяц собственник имеет право посетить своего арендатора, чтобы проверить, все ли в порядке с жильем. Нужно провести прием-передачу имущества, мы советуем арендаторам заранее говорить, если что-то не так – что-то сломано и т.д. Сейчас собственники страхуются – берут еще один месячный платеж на случай, если арендатор пропадет или что-то испортит.

М.И.: Сейчас проталкивается идея, что жизнь современна и мобильна, есть люди таких профессий, при которых они работают то в одном городе, то в другом. Некоторые дают прогноз, что институт покупки жилья может просто отмереть. Как относитесь к такому развитию событий?

Е.М.: Здорово, что такие специалисты у нас появляются, но их очень мало, остальные люди более стабильные и им нужно жилье.

О.К.: Обычно таким специалистам жилье оплачивает организация, но в итоге они все равно рано или поздно возвращаются в какой-то город и в свою квартиру.

Слушатель: Смотря на какой промежуток времени семья планирует квартиру, если на всю жизнь, то можно попытаться взять ипотеку, а если на небольшой период, то можно сначала арендовать! Как вы считаете?

Е.М.: Да. Другое дело, что обстоятельства бывают разные. Это может быть продажа недвижимости дальних родственников, когда человек знает, что деньги на свою квартиру скоро появятся, а потому можно на несколько месяцев арендовать жилье. Но если речь идет о чистой перспективе – возможно, я когда-то накоплю на квартиру, – то это утопично и надо рассматривать ипотеку.

М.И.: Мы уже описали портрет арендатора. Есть ли такой портрет по заемщикам?

Е.М.: За последний год заемщики молодеют на глазах. Если раньше преимущественно за ипотекой обращались люди от 35-ти лет семейные с детьми, то сейчас кредиты берут и свободные от семейных уз люди от 24 лет. Те, кто понимают, что стали специалистами, заработали первоначальный взнос или родители помогли.

Слушатель: Какой сейчас средний ипотечный процент?

Е.М.: в нашем банке минимум 10,9%, максимум 14,35%. Последний вариант – это когда первоначальный взнос 10% и срок кредитования 30 лет, ситуация в природе не встречаемая. Средний срок кредитования – 15 лет, это оптимальное соотношение времени кредитной нагрузки на семейный бюджет и переплаты.

М.И.: Какой должен быть средний доход у семьи, чтобы ипотека была по силам?

Е.М.: Надо отталкиваться от того, что хочет семья. Если 1-комн. квартиру за 1,7 млн рублей, из них в кредит 1,5 млн руб., то совокупный доход должен быть 25-30 тыс. руб. Семья должна ориентироваться, чтобы направлять на погашение ипотеки не более 50% общего дохода.

Слушатель: Есть ли все-таки плюсы в аренде жилья в сравнении с ипотекой?

О.К.: Кроме мобильности плюсов нет. Я рекомендую приобретать жилье, потому как платишь за свое, кроме того отмечу, что рынок недвижимости растет и стоимость вашей квартиры в ипотеку соответственно тоже – это инвестиции. Это в каком-то размере уравновешивает переплату, а иногда и опережает ее.

Слушатель: Какой минимальный срок ипотеки?

Е.М.: Минимальный 5 лет. Максимальный 50 лет.

М.И.: Чем ипотека на 5 лет отличается от потребительского кредита?

Е.М.: Процентная ставка меньше и одобряемость выше, потому что есть предмет залога.

Слушатель: У тех, у кого с деньгами вообще всё плохо – «серая» или «черная» зарплата, непостоянные заработки, – есть хоть какая-то возможность взять ипотеку?

Е.М.: Если говорить о небольшой «белой» зарплате, «серой» или доходе без оформления (ИП, таксисты), то есть специальная программа при наличии первоначального взноса. Нужны два документа и подробное описание рода деятельности и источника дохода. В этом случае банк проверяет заемщика по параметру накопительской способности – 35% первоначального взноса откуда-то же взял? Также проверяем кредитную историю и место работы.

Слушатель: Не более 50% от совместного дохода должно уходить на выплаты по ипотеке????? А если я один содержу жену и ребенка и получаю 30 тыс., как быть?

Е.М.: Если семья готова ужаться и 15 тыс. руб. платить за ипотеку, то в кредит можно взять 1,1-1,2 млн руб. Государство, к сожалению, не предлагает альтернатив.

М.И.: Дайте совет, при каких житейских обстоятельствах вы посоветовали бы арендовать, при каких – взять ипотеку?

О.К.: Не брать ипотеку мы советуем только тем, кто ждет, пока достроится новостройка, студентам, которые на время приехали к нам в город и не планируют здесь оставаться – таким категориям потребителей. Остальным даем совет – если есть первоначальный взнос, оформлять ипотечный кредит.

М.И.: Для того, чтобы принять решение, нужно понимать, насколько разнятся цены на аренду и ипотеку. Приведите несколько реальных примеров.

О.К.: Возьмем 1-комн. квартиру в Промышленном районе. Это «панелька» 37 кв. м с нормальным ремонтом и мебелью. Аренда стоит 15 тыс. руб. Покупка – 2,3 млн руб.

Е.М.: Ежемесячный платеж по ипотеке при 10% первоначальном взносе на 15 лет составит 26 944 руб. И совсем иная ситуация, если взнос 60%, платеж оставит 10 399 руб, это меньше чем цена аренды. Соизмеримым платеж будет при взносе 40% - 17 415 руб.

О.К.: 2-комн. квартира в Железнодорожном районе, в новом доме на ул. Клинической площадью 60 кв. м. Аренда - 20 тыс. с ремонтом и мебелью. Продажа – 3,7 млн руб.

Е.М.: При взносе 10% - 43 345 руб. в месяц. 40% - 28 015 руб., 60% - 16 729 руб. То есть при наличии первоначального взноса 40% и более ипотечные платежи соизмеримы с арендной платой.

О.К.: 1-комн. «улучшенка» на ул. Пензенской площадью 35 кв. м. Аренда - 13,5 тыс. руб. с косметическим ремонтом. Продажа – 2,4 млн руб.

Е.М.: При взносе 10% - 28 116 руб. в месяц, при 40% - 18 172 руб., при 60% - 10 851 руб.

Слушатель: Мы платим за 1-комн. квартиру в районе «Парк Хауса» 12 тыс. Что можете нам предложить по ипотеке при общем доходе 40 тыс. руб.?

Е.М.: В кредит можно взять порядка 1,5 млн руб. с платежом примерно 17 тыс. руб. в месяц на 15 лет.

О.К.: Аналогичные квартиры в том районе стоят 1,8-2 млн руб., то есть для покупки нужен 20%-ый первоначальный взнос. Выгодно улучшать жилищные условия. С нуля взять квартиру в ипотеку тяжело, но если есть 1-комн., то платеж по ипотеке за большую квартиру будет реален – на такие суммы берут в кредит бытовую технику.

Е.М.: Я клиентам стараюсь рекомендовать начинать с малого. Начните с «хрущевки», выплатите и, уже имея хороший первоначальный взнос, улучшите условия. Статистика говорит, что кредиты закрываются не за 15, а за 7-8 лет.

Слушатель: Возможна ли заморозка платежа по ипотеке? Например, уволили с работы и нечем платить небольшое время. Что делать?

Е.М.: Вопрос решается в индивидуальном порядке по заявлению заемщика.