Ваш советник по недвижимости
270x75.gif
Подпишись на наш Телеграм-канал!
arenda18_270x75_ru.gif
ProEstate 2018

На что потратить деньги: аренда жилья или ипотека?

Как в Самаре развивается рынок аренды жилья, столько стоит аренда и сравнима ли цена с платежами по ипотеке? Об этом шла речь в авторской программе Марии Ивановой, издателя журнала «Недвижимость. Rent&Sale», Вице-президента НП «Поволжская Гильдия Риэлторов» и ведущей на радиостанции ТОК FM. Вопрос обсуждали вместе с гостями Еленой Махотиной, начальником отдела ипотечного кредитования филиала «ВТБ24» в Самаре и Олесей Карпенко, руководителем отдела жилой недвижимости агентства недвижимости «Визит».

М.И.: Насколько аренда распространена и у кого пользуется спросом?

О.К.: Рынок аренды существует давно и сегодня он достаточно живой. Среди арендаторов – командировочные граждане, молодые семьи или пары, переезжающие из других городов на время, студенты и, к сожалению, те, кто разошлись с семьей.

М.И.: За исключением командировочных, за которых, как правило, платит организация, все эти категории граждан не самые платежеспособные. А какой разброс цен на рынке аренды в Самаре, какое качество жилья предлагается?

О.К.: Самый распространенный запрос - 1-комн. квартиры категории эконом по цене 10 тыс. руб./мес. и чуть больше. Но таких почти нет, цены начинаются от 12 тыс. руб. – это дальние районы и объекты не в самом хорошем состоянии. Если ближе к центру и более приличное качество, то 15 тыс. руб., а если 2-комн. квартиры, то еще дороже. 1-комн. квартира в новостройке с хорошим ремонтом и мебелью обойдется примерно в 18 тыс. руб.

М.И.: Коммунальные платежи сейчас принято включать в цену?

О.К.: По-разному. Если квартира стоит 18 тыс., то собственник может привлечь арендаторов рекламным объявлением о 16 тыс. плюс коммунальные платежи. В любом случае оплата по счетчикам ложится на арендаторов.

М.И.: На сколько отличается цена на квартиры с мебелью и без?

О.К.: Разница не большая – 2 тыс. руб.

М.И.: На общем рынке недвижимости сегмент аренды незаметен. Основная доля рынка в тени?

О.К.: Да, хотя договора аренды заключаются почти всегда. Это интересно обоим сторонам.

М.И.: Елена, на заре ипотеки далеко не все собственники хотели продавать квартиры в ипотеку, потому что не хотели показывать всю стоимость жилья. Сейчас ситуация изменилась – все продают в ипотеку. Как думаете, возможно ли впоследствии, что рынок аренды жилья постигнет такая счастливая участь или факт того, открытый это будет рынок или закрытый, не повлияет на расстановку сил?

Е.М.: Не повлияет, потому что здесь ключевой вопрос – право собственности. При ипотеке ты понимаешь, что оплачиваешь свою недвижимость, а при аренде - нет. Что касается удорожания аренды квартир в центре, то сейчас есть альтернативные варианты квартиры на окраине, но в ипотеку – в силу своей небольшой стоимости платежи будут весьма соизмеримы с платежами по аренде. Если взять «Кошелев проект», когда квартиры там стоили по миллиону, то люди укладывались в 10 тыс.

М.И.: Олеся, а каков разбег цен на аренду квартир в Самаре?

О.К.: 1-комн. от 10 тыс. руб., многоуровневые квартиры – под 100 тыс. руб., здесь нет предела, но в среднем, 3-комн. квартиры в хорошем состоянии стоят 20-25 тыс. руб.

М.И.: Этих денег вполне хватит на платежи по ипотеке. Существует еще вариант социального найма. Год назад Дмитрий Медведев заявлял, что нужно развивать в регионах рынок аренды жилья, строить доходные дома. Как думаете, почему эта возможность не развивается?

Е.М.: У нас не урегулирован процесс передачи земли, льготных кредитов, подключения коммуникаций и т. д. Также была идея, что не все смогут пользоваться этим наймом – вопросов много.

М.И.: Что нужно для того, чтобы обезопасить себя, когда арендуешь жилье и когда сдаешь в аренду? Какие пункты нужно включить в договор?

О.К.: Договор сейчас применяется стандартный. Нужно прописать условия найма, права и обязанности, в том числе, сколько раз в месяц собственник имеет право посетить своего арендатора, чтобы проверить, все ли в порядке с жильем. Нужно провести прием-передачу имущества, мы советуем арендаторам заранее говорить, если что-то не так – что-то сломано и т.д. Сейчас собственники страхуются – берут еще один месячный платеж на случай, если арендатор пропадет или что-то испортит.

М.И.: Сейчас проталкивается идея, что жизнь современна и мобильна, есть люди таких профессий, при которых они работают то в одном городе, то в другом. Некоторые дают прогноз, что институт покупки жилья может просто отмереть. Как относитесь к такому развитию событий?

Е.М.: Здорово, что такие специалисты у нас появляются, но их очень мало, остальные люди более стабильные и им нужно жилье.

О.К.: Обычно таким специалистам жилье оплачивает организация, но в итоге они все равно рано или поздно возвращаются в какой-то город и в свою квартиру.

Слушатель: Смотря на какой промежуток времени семья планирует квартиру, если на всю жизнь, то можно попытаться взять ипотеку, а если на небольшой период, то можно сначала арендовать! Как вы считаете?

Е.М.: Да. Другое дело, что обстоятельства бывают разные. Это может быть продажа недвижимости дальних родственников, когда человек знает, что деньги на свою квартиру скоро появятся, а потому можно на несколько месяцев арендовать жилье. Но если речь идет о чистой перспективе – возможно, я когда-то накоплю на квартиру, – то это утопично и надо рассматривать ипотеку.

М.И.: Мы уже описали портрет арендатора. Есть ли такой портрет по заемщикам?

Е.М.: За последний год заемщики молодеют на глазах. Если раньше преимущественно за ипотекой обращались люди от 35-ти лет семейные с детьми, то сейчас кредиты берут и свободные от семейных уз люди от 24 лет. Те, кто понимают, что стали специалистами, заработали первоначальный взнос или родители помогли.

Слушатель: Какой сейчас средний ипотечный процент?

Е.М.: в нашем банке минимум 10,9%, максимум 14,35%. Последний вариант – это когда первоначальный взнос 10% и срок кредитования 30 лет, ситуация в природе не встречаемая. Средний срок кредитования – 15 лет, это оптимальное соотношение времени кредитной нагрузки на семейный бюджет и переплаты.

М.И.: Какой должен быть средний доход у семьи, чтобы ипотека была по силам?

Е.М.: Надо отталкиваться от того, что хочет семья. Если 1-комн. квартиру за 1,7 млн рублей, из них в кредит 1,5 млн руб., то совокупный доход должен быть 25-30 тыс. руб. Семья должна ориентироваться, чтобы направлять на погашение ипотеки не более 50% общего дохода.

Слушатель: Есть ли все-таки плюсы в аренде жилья в сравнении с ипотекой?

О.К.: Кроме мобильности плюсов нет. Я рекомендую приобретать жилье, потому как платишь за свое, кроме того отмечу, что рынок недвижимости растет и стоимость вашей квартиры в ипотеку соответственно тоже – это инвестиции. Это в каком-то размере уравновешивает переплату, а иногда и опережает ее.

Слушатель: Какой минимальный срок ипотеки?

Е.М.: Минимальный 5 лет. Максимальный 50 лет.

М.И.: Чем ипотека на 5 лет отличается от потребительского кредита?

Е.М.: Процентная ставка меньше и одобряемость выше, потому что есть предмет залога.

Слушатель: У тех, у кого с деньгами вообще всё плохо – «серая» или «черная» зарплата, непостоянные заработки, – есть хоть какая-то возможность взять ипотеку?

Е.М.: Если говорить о небольшой «белой» зарплате, «серой» или доходе без оформления (ИП, таксисты), то есть специальная программа при наличии первоначального взноса. Нужны два документа и подробное описание рода деятельности и источника дохода. В этом случае банк проверяет заемщика по параметру накопительской способности – 35% первоначального взноса откуда-то же взял? Также проверяем кредитную историю и место работы.

Слушатель: Не более 50% от совместного дохода должно уходить на выплаты по ипотеке????? А если я один содержу жену и ребенка и получаю 30 тыс., как быть?

Е.М.: Если семья готова ужаться и 15 тыс. руб. платить за ипотеку, то в кредит можно взять 1,1-1,2 млн руб. Государство, к сожалению, не предлагает альтернатив.

М.И.: Дайте совет, при каких житейских обстоятельствах вы посоветовали бы арендовать, при каких – взять ипотеку?

О.К.: Не брать ипотеку мы советуем только тем, кто ждет, пока достроится новостройка, студентам, которые на время приехали к нам в город и не планируют здесь оставаться – таким категориям потребителей. Остальным даем совет – если есть первоначальный взнос, оформлять ипотечный кредит.

М.И.: Для того, чтобы принять решение, нужно понимать, насколько разнятся цены на аренду и ипотеку. Приведите несколько реальных примеров.

О.К.: Возьмем 1-комн. квартиру в Промышленном районе. Это «панелька» 37 кв. м с нормальным ремонтом и мебелью. Аренда стоит 15 тыс. руб. Покупка – 2,3 млн руб.

Е.М.: Ежемесячный платеж по ипотеке при 10% первоначальном взносе на 15 лет составит 26 944 руб. И совсем иная ситуация, если взнос 60%, платеж оставит 10 399 руб, это меньше чем цена аренды. Соизмеримым платеж будет при взносе 40% - 17 415 руб.

О.К.: 2-комн. квартира в Железнодорожном районе, в новом доме на ул. Клинической площадью 60 кв. м. Аренда - 20 тыс. с ремонтом и мебелью. Продажа – 3,7 млн руб.

Е.М.: При взносе 10% - 43 345 руб. в месяц. 40% - 28 015 руб., 60% - 16 729 руб. То есть при наличии первоначального взноса 40% и более ипотечные платежи соизмеримы с арендной платой.

О.К.: 1-комн. «улучшенка» на ул. Пензенской площадью 35 кв. м. Аренда - 13,5 тыс. руб. с косметическим ремонтом. Продажа – 2,4 млн руб.

Е.М.: При взносе 10% - 28 116 руб. в месяц, при 40% - 18 172 руб., при 60% - 10 851 руб.

Слушатель: Мы платим за 1-комн. квартиру в районе «Парк Хауса» 12 тыс. Что можете нам предложить по ипотеке при общем доходе 40 тыс. руб.?

Е.М.: В кредит можно взять порядка 1,5 млн руб. с платежом примерно 17 тыс. руб. в месяц на 15 лет.

О.К.: Аналогичные квартиры в том районе стоят 1,8-2 млн руб., то есть для покупки нужен 20%-ый первоначальный взнос. Выгодно улучшать жилищные условия. С нуля взять квартиру в ипотеку тяжело, но если есть 1-комн., то платеж по ипотеке за большую квартиру будет реален – на такие суммы берут в кредит бытовую технику.

Е.М.: Я клиентам стараюсь рекомендовать начинать с малого. Начните с «хрущевки», выплатите и, уже имея хороший первоначальный взнос, улучшите условия. Статистика говорит, что кредиты закрываются не за 15, а за 7-8 лет.

Слушатель: Возможна ли заморозка платежа по ипотеке? Например, уволили с работы и нечем платить небольшое время. Что делать?

Е.М.: Вопрос решается в индивидуальном порядке по заявлению заемщика.

Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Во вторник, 18 сентября, на заседании профильного комитета Самарской губернской думы обсудили законодательную...
18.09
Появление грамотного застройщика на строительной площадке - это всегда новый виток развития для строительного...
13.09
Один из самых известных жилых комплексов Самары реализован почти полностью.
12.09