Ваш советник по недвижимости
рсу-10-18-мая.gif 

Ценная городская среда

Главный архитектор Самары Виталий Стадников выступает за методику бесконфликтной реновации исторического центра города с целью сохранить в процессе обновления его уникальный облик. По мнению Виталия Эдуардовича, ключевую роль в решении этих задач должны играть частные инвесторы, а историческая среда может быть очень эффективна с коммерческой точки зрения.  

RS: В нашем городе изменилась идеология застройки исторической части Самары и появилась регламентация строительства в ценной городской среде. Как эти решения могут повлиять на качество жизни каждого конкретного человека?

Виталий Стадников.jpgВ.С.: В Генплане Самары есть утвержденная зона исторического ядра, эта зона ограничивается улицей Полевой. В 1990-2000-х гг. ее активно застраивали современными высотными зданиями, а теперь, смотря на это, многие считают, что эта зона вовсе не историческая. Что, конечно, не освобождает эту территорию от наличия памятников архитектуры и крупномасштабных фрагментов исторической среды. В пределах исторического центра порядка 900 объектов культурного наследия, и сейчас проводится работа по созданию регламентов строительства в зоне, где они располагаются – через разработку проектов охранных зон. Министерство культуры разработало и утвердило в мае 2012 года порядка 80 таких зон, что позволяет регулировать выдачу разрешений на проектирование участков, например, в части ограничения по этажности, ширины фасадов. Все должно привести к тому, чтобы новая застройка соответствовала исторической среде.

RS: А что такое охранные зоны?

В.С.: Вообще есть зоны групповые и одиночные. Групповая, например, – это зона, «накрытая» единым регламентом, как в историческом центре Санкт-Петербурга. Такая же есть в центре Ульяновска, вокруг музея-заповедника Ленина, и новое строительство там позволяет реально приводить центр в порядок таким образом, чтобы новые здания гармонировали с исторической средой. В Самаре сейчас в связи с существующим законодательством нельзя регламентировать групповые зоны, поэтому мы берем одиночные. Например, особняк Клодта на ул. Куйбышева. Есть зона охраны непосредственно вокруг этого объекта, есть зоны регулирования застройки, где строительство уже не запрещено, но есть ограничения, допустим, по этажности. Эта зона «накрывает» квартал. Таких в Самаре, как я уже говорил, 80 зон, еще мы разработали 50, а порядка 200 охранных зон разработало министерства культуры.

RS: То есть в центре города вообще нельзя будет строить?

В.С.: Так как строили раньше – нельзя. Придется изменять сознание и начинать строить так, как в других городах России, таких как Ульяновск, Нижний Новгород, Санкт-Петербург, про Европу я даже не говорю. Очень важно отметить, что я имею в виду ограничение этажности, но не плотности застройки. При грамотном подходе реально можно построить много квадратных метров, но не за счет высоты дома!

RS: Что необходимо делать с деревянными домами-памятниками?

В.С.: Во-первых, выбивать бюджетные средства на реставрацию. Во-вторых, стимулировать интерес граждан к содержанию объектов. Например, в Москве запущена программа по практически бесплатной аренде памятников архитектуры для тех, кто приводит их в порядок. Берешь памятник в аренду на 49 лет, пока ты его не привел в порядок, платишь рыночную ставку аренды, а как только провел реставрацию, сразу аренда падает, скажем, до 1 руб./кв.м. В- третьих, ужесточать контроль за содержанием памятников.

У муниципалитета на 2013 год главная задача – разработка концепции развития исторической части города с учетом того, чтобы старые здания могли выкупаться и приводиться в порядок. Зачастую выкуп такой недвижимости обходится дешевле, чем покупка новой квартиры.

RS: Правила застройки и землепользования в Самаре лягут в основу развития города?

В.С.: Да, это самый важный документ для граждан, хотя у нас, к сожалению, он до сих пор недооценен. По нему горожане могут понять, что можно делать со своей недвижимостью, как распоряжаться ею. На данный момент большая работа ведется в плане изучения фактического землепользования участков, поскольку ПЗЗ – это не прямое описание Генплана, только в правилах, а и реальное состояние дел. От того, насколько фактическое землепользование будет отражено и учтено, зависит «устойчивость» данного документа и сокращение претензий и конфликтов.

RS: ПЗЗ – это документ, в который постоянно можно вносить изменения, правильно?

В.С.: Да. Сами существующие Правила отличные, но подходящие для того времени, когда они были созданы. Сейчас и всегда они нуждаются в поправках, потому что капиталистический город – это развивающийся организм, а не статичная картина.

RS: Вы часто говорите о реновации исторической среды. Что вы имеете в виду?

В.С.: Реновация – это адаптация старой среды к новым реалиям. Проблема Самары в том, что в течение советского периода не было обслуживания регулярного фонда, а в постсоветский период тем более. То есть капитальных ремонтов не проводилось, среда обветшала и оказалась не приспособленной для современных функций.

У нас очень много бесхозных бывших заводских территорий, та же «Кубатура» – просто выброшенная для города территория: центральная часть города и рынок – как это монтируется? Для регламентирования использования территорий и нужны ПЗЗ, чтобы регулировать масштаб торговли, чтобы стрит-ритейл развивался, чтобы люди могли идти по городу и заходить в интересные магазины, рестораны и т. д.

RS: Центром города, насколько известно, сейчас занимается Юрий Перелыгин, генеральный директор института «Ленгипрогор»?

В.С.: Да. Сейчас запущен проект планирования территории в районе Хлебной площади, где была крепость Самарский городок. Юрий Перелыгин – специалист в области реновации исторической среды, на счету «Ленгипрогора» ряд крупных успешных проектов по привлечению к реновации частных инвестиций. Например, при реконструкции 130-го квартала в Иркутске было привлечено 80% частных инвестиций. Похожий проект был реализован в Санкт-Петербурге: квартал дворов-колодцев был превращен в квартал элитного жилья.

RS: А вам лично, как архитектору, какой район или объект в Самаре нравится больше всего?

В.С.: Безымянка, улица Победы, Вольская, Юных Пионеров – это все мое. Это типичный английский город-сад, просто он был создан в военное время. Проектировщики фактически те же, которые начинали идеологию городов-садов еще в царской России в 1912-1913 годах. Например, Владимир Семенов до революции работал в Англии, делал первые города-сады, в 1927-1928 годах разработал первый Генплан Самары, потом в 1935 году стал главным архитектором Москвы. Безымянка спроектирована как линейный город – с неплотной застройкой, большим количеством зелени, хорошим благоустройством. А проспект Кирова в 1946 году получил государственную премию Академии архитектуры за самое качественное благоустройство в СССР.

RS: Как вы считаете, будет ли в Самаре построено что-то фундаментальное?

В.С.: Не дай Бог что-то фундаментальное нашему городу! Нам просто нужно распределять равномерным плотным ковром средства, чтобы возникало не фундаментальное, а доступное жилье и инфраструктура для людей.

Главный архитектор Самары Виталий Стадников:

1. Как вы относитесь к тому, что летом на набережную выкатывают пальмы в горшках?
– Это круто, это настоящая «зеленая интервенция». Например, в Берлине это очень модно: люди сами захватывают пространство под зелень и выставляют покрышки, кадки, ящики, выращивают капусту, петрушку, которые потом продают в экомагазинах и ресторанах. У нас тоже есть «экоинтервенты», только они об этом не знают. Во многих дворах Самары, например, есть и голубятни, и покрышки с цветами. 

 
2. Как вы считаете, нужны Самаре еще торговые центры?
– Не градостроителям и архитекторам решать, строить их или нет. Это вопрос маркетинговых и социально-демографических исследований. Важно, чтобы их строительство стимулировало развитие города и экономики. Если, например, они строятся в тех местах, где в результате «высасываются» все торговые функции с улицы, – это вред, стрит-ритейл начинает деградировать. Чтобы появилась четкая позиция по поводу того, в каких зонах можно их располагать, нужны исследования.  

Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Судебная коллегия Верховного суда по административным делам постановила, что Росреестр имеет право з...
19.10
Глава Минстроя Михаил Мень заявил, что подготовка к зиме ряда регионов России вызывает опасения у чи...
19.10
Аналитики портала N1.RU составили рейтинг вторичного жилья в Самаре, расположенного в радиусе 1 км о...
18.10