Ваш советник по недвижимости
рсу-10-18-мая.gif 

Untitled-1.gif
Спецпроект: Сборная по недвижимости!

Как отразится классификация новостроек на их ценах?

В России принята единая классификация многоквартирных домов. Ее разработала Российская гильдия риэлторов по заказу Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства. Пока ее применение является добровольным. Как повлияет классификация на расклад сил на рынке строительства? Об этом шла речь в авторской программе Марии Ивановой, издателя журнала «Недвижимость. Rent&Sale», Вице-президента НП «Поволжская Гильдия Риэлторов» и ведущей на радиостанции ТОК FM. Вопрос обсуждали вместе с гостями Денисом Шевяковым, генеральным директором агентство оценки «Интеллект» и Владимиром Душко, руководителем отдела маркетинга девелоперской компании «Древо».

М.И.: По моему мнению, классификация в первую очередь повлияет на цены. Бизнес-класс смело можно продавать на 10% дороже «эконома». Но ведь есть недобросовестные застройщики, которые «эконом» могут назвать «бизнесом». В Самаре встречаются такие случаи?

Д.Ш.: Это не редкость. Часто о классе можно говорить постфактум, то есть после завершения строительства, и это работает в убыток застройщику. Возможно, покупатели не разбираются в деталях и качественных элементах, но они видят совокупность факторов и понимают в итоге, что переплачивают.

В.Д.: Здесь стоит упомянуть нелюбимую всеми точечную застройку, которая помимо эффектов уродства города имеет и другие эффекты. Два-три быстровозводимых подъезда легко можно распродать, а так как второй очереди может и не быть, обратная связь по поводу соответствия цены и класса уже ни на что не повлияет. Другой вопрос – комплексная застройка, когда люди купили квартиры на первом этапе строительства и пошла обратная связь.

М.И.: У нас немало таких примеров, когда вторая очередь претерпевает изменения, потому что иначе квартиры не продались бы. Примером является «Кошелев проект», ЖК «Надежда» и другие.

Д.Ш.: Классификация как раз призвана, чтобы большинство этих вопросов снять.

М.И.: Классификация призвана сделать понятным предложение, чтобы потребители понимали, что при покупке квартиры в комплексе эконом-класса не стоит требовать, например, наличия паркинга.

Слушатель: Очень интересно, что за классификация такая?

М.И.: Жилье класса «эконом» и «комфорт» определены в группу массового жилья. «Бизнес» и «элит» – в группу повышенного комфорта. Т. е. выделены две группы. В качестве критериев для отнесения к классу могут выступать архитектура, остекление, придомовая территория, инженерная инфраструктура и т.д. Площадь однокомнатных квартир эконом-класса должна быть не менее 28 кв. м, а бизнес-класса - не менее 45 кв. м. Кухня в эконом-классе – до 8 кв. м, в бизнес-классе – от 12 кв. м, и выше – в элитном жилье.

Д.Ш.: Классификация нужна как минимум потребителю и застройщику. Застройщику перед началом работы нужно понимать, кем будет востребовано это жилье. Потребителю же нужно знать: если объект позиционируется как бизнес-класс, то в него должны быть вложены соответствующие средства.

М.И.: Мне кажется, потребителю все равно, вложены туда эти средства или нет. Ему важно, что ему предлагают на выходе и по какой цене.

В.Д.: В данном случае обсуждаются крупные суммы, поэтому человек имеет право влезть внутрь себестоимости. Есть же примеры раскрытия информации в страховом бизнесе, в банковской сфере.

М.И.: Долго контролирующие органы добивались, чтобы банки раскрывали информацию. Думаю, что пройдут годы, и девелоперы тоже последуют их примеру.

В.Д.: Классификация не говорит человеку, сколько денег он должен заплатить, она не заставляет девелопера продавать «бизнес» только по цене "бизнеса", если на него есть спрос, который, например, позволяет продавать дороже. Но в любом случае сегментация по представленным в классификации четырем слоям происходит, и это точно будет работать.

М.И.: Так есть ценовые критерии, применимые к классификации?

Д.Ш.: Нельзя сказать, что это цена, но ценовой критерий у классов есть. Классификация рассчитана на определенные круги потребителей. Они определяются платежеспособностью. Исходя из этого и образуется ценовое предложение и себестоимость, которую девелопер может позволит себе вложить.

М.И.: Можно ли построить элитное жилье около «ИКЕИ»?

В.Д.: Нужно. Я не раз говорил, что то, что сейчас построено около «ИКЕИ» – это закопанная земля. Посмотрите Казань, Москву – там около этого ТЦ линиями стоят дома в 12-24 этажа.

М.И.: Как вы относитесь к классификации, есть ли у нее недоработки, и можно ли прямо завтра ее применять у нас в регионе? Владимир, сделайте экспресс-обзор о позициях в комфорт- и эконом-классах.

В.Д.: Мне нравится параметр высоты потолков. «Эконом» – менее 2,7 м. Т. е. можно белить потолок, подняв руку. А для «комфорта» уже 2,7 м – минимально. Другой важный параметр «комфорта» – наличие консьержа, он радикально меняет общественное пространство. Это гарантия, что никто не зайдет распить бутылку пива в подъезд, что будет чистота, что в доме меньшая вероятность квартирных краж. Еще один параметр – площади квартир. Однокомнатные – всегда показатель. В эконом-классе это 18 кв. м общей площади. Если посчитать, что 6 кв. м уйдет на ванну и туалет, 8 кв. м на кухню, то на комнату остается 14 кв. м. Это тип «гостинки», где уже проще делать студию.

Д.Ш.: Тут даже указано, что коэффициент полезной площади более 0,75. Это значит, что полезная площадь занимает более 75% от общей площади квартиры.

М.И.: Вам не кажется, что параметры «эконома» занижены? Сейчас такое не строится. Поэтому в принципе как явление эконом-класс может отсутствовать или давать ход хитрым маркетинговым решениям. Например, бизнес-класс по цене "эконома".

В.Д.: Такое жилье строят – «Кошелев проект», у нас новый проект «Гастелло.рф», где будет много жесткого «эконома» и квартиры-студии. Спрос на такие квартиры гигантский и нереализованный – это студенты, приезжие, переселенцы из малых городов. Это направление имеет право на жизнь на годы вперед.

М.И.: А имеет ли право на жизнь смешанная концепция?

Д.Ш.: Это не такой уж смешанный вариант, если смешение происходит внутри группы массового жилья. А вот если «элит» с «комфортом», то это невозможно.

М.И.: Мне кажется, «бизнес» и «элит» можно смешивать легко, в Самаре вообще есть чисто «бизнес» и чисто «элит»?

Слушатель: Элитное жильё: что за принципиальные плюсы? И какой пример элит-жилья можно привести в Самаре?

Д.Ш.: У элитного класса четкие критерии – архитектурный облик, индивидуализирующий жилье, максимум удобств, просторные квартиры с коэффициентом полезной площади не более 65%, плюс эксклюзивная отделка по дизайн-проекту.

М.И.: А если посмотреть на факультативные параметры, например, огромная прилегающая территория, видеонаблюдение по периметру, малые архитектурные формы, ландшафтный дизайн и т. д., какие объекты у нас отвечают этим требованиям?

В.Д.: Тут мы подходим к региональной специфике. Этот стандарт явно писался в Москве, потому что ярким критерием элитности является насыщенная общественная инфраструктура, не принадлежащая дому – значит центр города. А у нас наоборот элитное жилье подальше от центра. Это принципиальная разница. И второй момент, который не отражен формально: «элит» от «бизнеса» отличается тем, что элитное жилье за деньги, может быть, и не купишь. Я говорю о понятии «клубность». Кандидат на покупку квартиры должен проходить отбор на уровне кондоминимума жильцов, либо компании-оператора. У нас эту роль выполняет коттеджное жилье.

Д.Ш.: Классификация в этом вопросе нужна еще для понимания – а нужно ли это элитное жилье? Ведь и у элитного жилья есть срок реновации.

М.И.: Владимир, а что нужно потребителю? Какие требования, по-вашему, люди предъявляют к классам?

В.Д.: Мое мнение, что в эконом-классе люди просто хотят жить отдельно от бабушки или родителей – есть, куда упасть. В «комфорте» человек уже хочет жить соответственно комфортно, но ни копейки не платить, чтобы можно было похвастаться жильем. Бизнес-класс – человек уже хочет похвастаться. «Портал Билдинг», например, заранее строился, чтобы им хвастались. А элитный класс – человек хочет 100% закрытости, безопасности, комфортности в своей ограниченной жизни, так как он – публичное лицо.

М.И.: Почему-то в классе«элит» нет параметров этажности жилья? Ведь всегда считалось, что оно не может быть многоэтажным – чтобы было мало жильцов, чтобы была закрытая территория.

Д.Ш.: Опять же нужно смотреть на региональную специфику. В Москве это многоэтажки в центре, у нас это коттеджные поселки, но в то же время и в Самаре есть элитные многоэтажки.

М.И.: На просеках у нас элитное, а все остальное – условно элитное. Это мое мнение.

Слушатель: Чем отличается бизнес-класс от эконома?

Д.Ш.: Есть требование по количеству машиномест в подземном паркинге. Если в комфорте он может быть, а может и нет, то в бизнесе – четко, подземный паркинг должен быть. Кроме того, это определенный простор. Кухня в эконом-классе 8 кв. м, в «бизнесе» – от 12 кв. м.

Слушатель: Как заранее можно узнать, какого качества жилье ты получишь на выходе, если, допустим, заявлен бизнес-класс? Как узнать, «бизнес» это или не «бизнес»?

Д.Ш.: С одной стороны, можно почитать документы. Но, думаю, что не за горами время, когда будет создана инициативная группа, которая займется классификацией многоквартирных комплексов по аналогии с бизнес-центрами.

М.И.: Ваша компания, Владимир, готова в офисах продаж, например, вывесить информацию об объекте в открытый доступ – параметры, которым соответствует ваше жилье?

В.Д.: Да. Потом что у девелоперов извечная проблема – доказать, что твое жилье такое, какое оно есть. Мы относимся к тем, кто строит то, что обещает. Здесь отмечу, что для любого потребителя есть проблема – правительство не допускает присутствие посторонних на стройке. И это одна из причин, почему мы вывешиваем фото отчеты о ходе строительства – мы не можем пустить покупателей на стройку.

Слушатель: Влияют ли на класс жилья балконы и лоджии? Или же даже у эконом-класса может быть балкон?

Д.Ш.: Здесь вопрос простора, одно дело есть балкончик 0,5 кв. м, и другое дело – 12 кв. м.

В.Д.: Если на 12-м этаже у дома будет 10-метровая лоджия – это однозначно признак элитной квартиры.

М.И.: Если с этой лоджии вид на Волгу, то да, а если на дымящие трубы?

В.Д.: В этом сложность классификации – многие вещи не учтены. Элитное жилье, с одной стороны, имеет панорамный вид, но, с другой стороны, не имеет ограничений по этажности и местонахождению. На первом этаже не может быть панорамный вид.

Д.Ш.: В Самаре есть объекты с собственными террасами в квартирах, но с узкими дворами и проездами. Эти моменты также должна учесть классификация. Такие объекты могут быть отнесены к категории «бизнес плюс» или «элит минус»", например.

М.И.: Можно ли сделать срез по рынку и вывести среднюю стоимость каждого класса? В частности, есть вопрос: какой класс в «Кошелев-проекте»? Очевидно, что эконом, но стоит уже от 40 тыс. руб. за кв. м.

Д.Ш.: Мы сваливаем в одну кучу себестоимость и стоимость. Стоимость может быть любой из той категории, которую может себе позволить покупатель. Если хочет за 40 тыс., а то и за 50 тыс. покупать, это его личная воля, но он должен понимать, что сделано там меньше, чем должно быть за эти деньги.

М.И.: Если в «Кошелеве» в домах высокой стадии готовности квартиры от 40 тыс. руб. за кв. м, то любое жилье ближе к городу, по идее, уже не может стоить 40 тыс. руб. за кв. м.

Д.Ш.: В рамках здравого смысла не может. Как я уже говорил, надо понимать, вожены ли туда определенные средства.

М.И.: У меня есть пример - ЖК «5 звезд» рядом с Макдональдсом. Позиционируется как повышенный «комфорт», четырехкомнатная квартира стоит более 15 млн рублей. Но там шумный Щербинский лифт и только месяц назад посадили консъержа, там жуткий подъезд и т. д.

Д.Ш.: Вот это фактически ответ на вопрос слушателя. Может стоить? Может, если люди готовы за это переплачивать.

М.И.: Если данную классификацию приведут в соответствие эксперты, распределят наши новостройки по классам, повлияет ли это на цены?

В.Д.: Однозначно внедрение классификации в массы приведет к перестройке рынка. Это даст сильный толчок рынку.

Слушатель: Влияет ли на стоимость «эконома» район, или «эконом» есть «эконом» и не важно где?

В.Д.: Конечно, влияет.

Д.Ш.: Да. Единственное, если рассматривать окраину города, то ценник будет незначительно отличаться – от 30 тыс. до 40 тыс. руб. за кв. м. А в Ленинском районе эконом-жилья не может быть.

Слушатель: А можете сказать разбег цен каждого класса жилья?

В.Д.: «Эконом» – 30-40 тыс. руб./кв. м, «комфорт» – 40-48 тыс. руб./кв. м, «бизнес» – 47-85 тыс. руб./кв. м (здесь большую роль играет район), а «элит» – от 85 тыс. руб./кв. м.

Скачать классификацию новостроек

Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

СОФЖИ подготовил отчет о ситуации на рынке недвижимости по городским округам региона.
13.12
Специалисты N1.RU проанализировали средние цены на «вторичке» для каждого из районов Самары.
12.12
На основе полученных данных об имущественных налогах с физлиц за 2014−2015 годы счетная палата разра...
12.12