Ваш советник по недвижимости
рсу-10-18-мая.gif 

Untitled-1.gif
Спецпроект: Сборная по недвижимости!

Что влияет на стоимость недвижимости?

Об этом шла речь в авторской программе Марии Ивановой, издателя журнала "Недвижимость. Rent&Sale", Вице-президента НП "Поволжская Гильдия Риэлторов" и ведущей на радиостанции ТОК FM. Вопрос обсуждали вместе с гостем Дмитрием Костюничевым, президентом "Поволжской Гильдии Риэлторов" и вице-президентом "Российской Гильдии Риэлторов".

М.И.: Что же влияет на стоимость недвижимости в глобальном смысле?

Д.К.: Я бы начал с макроэкономики, это решающий фактор для цены недвижимости. Начинаем с мира, затем переходим к ситуации в стране и регионе. Чем экономика региона здоровее, тем выше цены на недвижимость. Это индикатор успешности локации. Если люди хотят тут жить и работать, соответственно цены будут изменяться в сторону увеличения. Я считаю, высокие цены на недвижимость - это хороший показатель.

М.И.: Почему считается, что в Самаре высокие цены на недвижимость?

Д.К.: Есть статистика по развитым регионам России, и экономическая составляющая их состояния, развития коррелируется с ценой на недвижимость. Самару будет уместно сравнивать с похожими регионами и думаю, что цены у нас взвешенные, их диктует рынок, потому что держать искусственно цены на каком-то уровне долго невозможно.

М.И.: То есть когда говорят, что в регионе высокие цены на недвижимость, это комплимент?

Д.К.: С моей точки зрения, да.

М.И.: Вы нас немного напугали глобальным макроэкономическим подходом. А что влияет на цену, если конкретизировать? И есть ли разница между ценой и стоимостью?

Д.К.: По этому поводу много споров. Я думаю, не надо разделять. Есть отдельное понятие себестоимость, а цена и стоимость - давайте договоримся, что это одно и тоже.

М.И.: Что еще влияет?

Д.К.: Хорошо развиваются те регионы, где грамотно выстроена инвестиционная политика по привлечению бизнесов из других регионов. Если для бизнеса простыне и понятные правила игры, значит будет приходить капитал, значит регион будет развиваться, у населения расти доходы, они будут улучшать качество своего проживания, работы, у рынка тогда будут новые требования и в соответствии со спросом будет повышаться цена.

Слушатель: Сильно ли влияет на стоимость качество жилья? Или больше влияет местонахождение?

Д.К.: Я думаю, это главенствующие факторы. Всем известна теория Дональда Трампа: местоположение, местоположение, местоположение. Но в последние годы мы видим, что именно качество выбирает потребитель, потому что на качественные объекты цены растут, а на остальные падают. Но надо понимать, если есть понимание определенного местоположения, то туда и деньги вливаются, и, соответственно, качество растет.

М.И.: Надо понять, что имеется ввиду под качеством? Характеристики строительства и состояние самого помещения? Мое мнение: местоположение сильнее влияет, потому что качество строительство - категория незаметная. Я считаю, что так рынок расставил.

Д.К.: Я имел ввиду набор ликвидных свойств, которые в этот момент нужны клиенту. Сегодня он один, завтра другой. Локации тоже могут меняться. Несколько лет назад самая дорогая недвижимость в Самаре была в старом центре, а потом в одночасье цены вдвое упали, центр стал неинтересен с точки зрения локации, потому что фактически центр деловой активности города сместился.

М.И.: Я бы поспорила, потому что по-прежнему новые дома в центре держат планку – меньше, чем с 65 тыс. руб. за кв. метр не подходи, даже если это котлован.

Д.К.: Это обусловлено не локацией, а слишком дорогим входом на площадку для девелоперов, потому что качественно лучших характеристик я там не вижу. Когда высотка стоит около сараев, о чем вообще можно говорить? Очень много минусов. Например, где ближайший к старому центру супермаркет? На пересечении ул. Дачной и Чернореченской. Даже ритейлеры не заходят в эту часть – ни плотность населения, ни его качество не соответствуют их запросам.

Слушатель: Как насчет Казани? Город и регион более развитые, а недвижимость дешевле, в чем причина?

Д.К.: Если высчитать среднюю температуру по больнице, то не дешевле. Регион намного лучше развит. В Казани всегда было лучше с финансами, чем у Самарской области. Налоги оставались внутри региона. И тем самым они могли создавать дополнительный жилищный фонд, не увеличивая спроса и сдерживая тем самым рост цен. Не искусственно, а путем естественного прироста жилья. Также надо вспомнить, что у нас порядка сорока объектов незавершенного строительства. Если бы они вводились вовремя, была бы пониже ценовая политика, так как не было бы дефицита.

М.И.: Я напомню, что во время, когда Казань стала столицей Универсиады, там выросли цены от 18% до 40%. Поэтому говорить, что жилье там значительно дешевле, нельзя. Скажите, если разделять рынок на загородную, жилую и коммерческую недвижимость, на каждом рынке свои правила игры в плане ценообразования?

Д.К.: На мой взгляд, на рынке коммерческой недвижимости используется наиболее правильный подход – исходя из доходности. В Самаре рынок диктует окупаемость 7-9 лет, объекты с окупаемость дольше – это либо от лукавого, либо объекты какие-то знаковые и покупателю важен не экономический эффект, а статусность владения.

М.И.: Каким объектом статусно владеть?

Д.К.: Он может быть знаковым для конкретного человека, а не для всех потребителей. Может ему нравится просто большой метраж.

М.И.: Какие факторы ценообразования в жилье и загородке?

Д.К.: В загородке крайне важно решать проблему логистики - как быстро и комфортно добраться до места отдыха. Это основополагающий фактор. У нас в регионе это проблема в кубе, территориально город развивается сложно, ограничен, в том числе, малым количеством мостовых переходов. И второй важный вопрос - коммуникации. Это фактор, без которого развитие территории вообще невозможно.

М.И.: Мы неоднократно обсуждали вопрос о прогрессивных решениях этого вопроса – автономных канализациях, использовании энергии ветра. Это же доступно девелоперу? Или лень и зашоренность не позволяет использовать интересные подходы? В Москве ведь целые эко-поселки строят с такими инновационными подходами к инженерии.

Д.К.: Думаю, что этот вопрос нужно серьезно изучать, потому что если ставить ветряки, то надо разбираться в розе ветров. Если ставить солнечные батареи, то у нас, насколько я помню, недостаточно для накопления энергии солнечных дней. Есть и себестоимость формирования этих систем - она пока высока. Альтернативная энергия используется во всех странах только на определенных территориях, на которых это возможно. Есть и вторая проблема – это серьезные долгосрочные инвестиции в развитие территории. На рынке у нас единицы игроков, которые готовы играть в долгую. Наверное, хорошо, что сегодня власть приняла решение, что нужно за этим процессом следить и создавать нормативную базу для развития таких вещей, здесь частно-государственное партнерство необходимо.

М.И.: Меня немного настораживает, что власть монополизирует заход на рынок. Власть оставляет за собой учет и контроль за движением денег. Это правильно?

Д.К.: Я думаю, да. Я видел на различных конференциях выступающих мэров и крупных чиновников. Одной из основных задач они ставили создание хорошего инвестклимата для бизнеса, для более комфортного проживания - это привлечение дополнительных людей, потоков миграции, которые могут принести благо в развитие инфраструктуры и сервисов.

М.И.: В последнем заявлении властей о том, что в области ожидается новая концепция земельных отношений, по-моему, есть много пунктов, которые способствуют росту цен на стрит-ритейл. Меркушкин сказал, что будем развивать направление билдинг-садов – на первых этажах новостроек. Также борьба с ларьками и временными строениями – загоняют предпринимателей на первые этажи. Это поднимет цены?

Д.К.: Что касается детских садов, то программа классная и работает по всей России. На цены встройки она не повлияет, потому что билдинг-сады занимают невостребованные форматы внутри кварталов – им не нужна первая линия и витринные окна. А ларьки и киоски – я тоже за организованную торговлю. Но у нас предложения по встройке ограничено. На определенный формат спрос выше, чем предложение, но этот факт не дает разгона рынку, потому что у каждого бизнеса есть понимание, сколько должен стоить метр. У арендаторов нет, например, возможности платить 1 000 руб. за кв. м.

Слушатель: Существует ли в Самаре сговор с целью повышения цен на недвижимость и вообще, возможно ли это?

Д.К.: Это главная страшилка. О чьем сговоре идет речь? Часто риэлторов обвиняют в этом. Я 15 лет занимаюсь риэлторской деятельностью, моя точка зрения, что риэлтор физически не в состоянии это сделать.

М.И.: Я бы поспорила. Несколько лет назад существовали две-три компании, которые держали 20-30% рынка, тогда можно было бы подозревать, что они вдруг раз - и решили на 15% поднять цены и остальные бы подтянулись. Я говорю о 2003-2005 годах. Сейчас просто нет лидеров рынка, с кем можно сговариваться.

Д.К.: Вы глубоко заблуждаетесь, потому что вспомним 1998-2000 года, когда в 10 раз вырос рынок по стране. И он совсем другими механизмами был обеспечен. Как обычный гражданин, например, я могу сказать, что недавно я заправлял бак бензином за 1 500 руб., а сейчас за 2 500 тыс. например. Недвижимость же не показывает такого роста цен за последние два года.

Слушатель: Есть ли у вас данные за прошлый год, где была самая дорогая недвижимость, а где дешевая?

Д.К.: Этот вопрос имеет фрагментарный характер. Город развивается все еще точечно и ориентироваться на 2-3 сделки, чтобы вывести общие тенденции, нельзя.

М.И.: А если привести пример по реальным сделкам купли-продажи объектов коммерческой недвижимости?

Д.К.: 17 тыс. руб. за кв. м составил низший ценовой предел, 133 тыс. руб. - верхний.

Слушатель: Будут ли расти цены в районе строительства стадиона к ЧМ и на сколько?

Д.К.: Есть два ответа – да, будет и да, не будет. Здесь даже не 50% на 50%. В 2012 году я побывал на чемпионате Европы в Киеве, там прекрасный олимпийский стадион. Я говорил с коллегами о ситуации. Надо сделать акцент, что стагнация в Украине имеет место быть, но, тем не менее, никакой серьезной отдачи от проведения мероприятия они не получили, более того, рынок полихорадило – арендный и гостиничный бизнес. Потому что цены были в три раза дороже обычного, а заполняемость ниже, чем в обычный сезон.

М.И.: Где же все жили - в палатках что ли?

Д.К.: Совершенно верно, на какой-то остров в лесопарковой части поставили кучу палаток. Мало кто вышел даже на обычную доходность. То, что касается Самары, повлияет ли на стоимость земли и на каком радиусе? Если мы говорим об участках в пос. Радиоцентр, то если трибуна стадиона будет нависать над ними, то цена вряд ли будет увеличиваться. Что касается инфраструктурных объектов, то да, это будут привлекательные куски земли, потому что там будет доходность высокая. Такой объект принесет нам улучшение транспортной доступности и будет притягивать дополнительные потоки людей в город. Даже после проведения ЧМ будет активно использоваться для других массовых мероприятий.

Слушатель: Какой самый быстро развивающийся район Самары?

Д.К.: Спрос разнонаправленный. Если люди преклонного возраста хотят перебираться за город, то городские жители стремятся, чтобы место проживания находилось рядом с местом работы и чтобы рядом были магазины и так далее - сервисная составляющая.

М.И.: Это признаки современного потребительского отношения к жилью – люди не хотят тратить время на дорогу на работу. Некоторые даже пешком не хотят идти.

Слушатель: Все ли цены на жилье в Самаре оправданны, либо выше?

Д.К.: Цены диктует рынок и они всегда обоснованны. Давайте посмотрим статистику Росреестра за 2012 год. Объем транзакций на рынке увеличился, значит потребность существует. Единственное, я бы не смешивал, когда потребители воспринимают цены через СМИ. Что касается коммерческой недвижимости, в СМИ указывается цены на 30% выше, чем в итоге реальные. Что касается квартир, разница меньше, но она существует. Пример: человек открывает газету, видит типовую квартиру, выбирает по цене самую дорогую и говорит, что моя лучше и стоит также или больше. Выходит через неделю СМИ, его открывает следующий продавец, смотрит уже на эти цены и опять выше ставит.

М.И.: А тут еще риэлторы, которые прилепляют сверху.

Д.К.: Те, кто прилепляет, не могут называться риэлторами.

Слушатель: В какой части города посоветуете приобрести жилье, если я работаю в районе ж/д вокзала?

Д.К.: Нужно доверять своим ощущениями, знать несколько вещей о качественных характеристиках и с их учетом выбирать самому. Недвижимость - такая же эмоциональная покупка, как другие. Надо жить там, где комфортно и не забывать про юридические вопросы.

М.И.: Если бы к вам пришел человек с чемоданом с 3,5 млн рублей, что ему посоветует?

Д.К.: Я сначала задам ему 30-40 направляющих вопросов, чтобы четко понять потребности. Профессия риэлтора и заключается в удовлетворении потребности клиента, а не в том, чтобы быстрее реализовать эти деньги.

Слушатель: Недавно услышал, что за Южным мостом нам обещают целый город-сад. Как повлияет это на рынок недвижимости?

Д.К.: Наверное, это проект компании "Древо". Для того, чтобы качественно развивалась территория, надо пару мостов через Самарку и глобальное подведение коммуникаций.

Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

При этом почти половина жителей страны согласна купить полис, если 90% его стоимости оплатит гос...
14.12
По данным СОФЖИ, за 9 месяцев 2017 года россияне взяли ипотеку на 1,3 триллиона рублей.
14.12
На ежегодной пресс-конференции президент РФ Владимир Путин заявил, что в ближайшее время УК в сфере ...
14.12