Ваш советник по недвижимости
рсу-10-18-мая.gif 

Untitled-1.gif
Спецпроект: Сборная по недвижимости!

Покупать нельзя ждать. После прочтения материала, поставьте запятую в нужное вам место

После прочтения статьи поставьте запятую в нужное вам место. Мы с вами всегда готовы отложить покупку выбранного объекта «до лучших времен». В первую очередь, чтобы выиграть в деньгах, найти лучший объект по «лучшей цене». В принципе считается, что постновогодние дни и месяцы – это «мертвый сезон», поэтому можно уловить объект по «сезонно сниженной цене». Но по факту – это лишь домыслы и предположения.

дом град дорогое дешевое!.jpg
Если и есть сезонность на рынке, например, загородной недвижимости, когда логично снизить цены, то ее пытаются «переспать» собственники объектов. Они, не желая играть по этим законам и снижать цены, просто снимают свои коттеджи и земельные участки с продажи. И найти что-либо стоящее в открытой продаже очень сложно.

С одной стороны, упавший сейчас спрос слегка скорректировал цены в сторону понижения на земельные участки, дачи и коттеджи в 20-50 км от Самары. Однако этот процесс не затронул Озерки, Горелый хутор, просеки и другие места, максимально приближенные к городу и в его черте. Кроме того, теоретически можно руководствоваться такими неосязаемыми понятиями, как «подготовка к строительству». Дескать, купи сейчас – успеешь уже весной начать строительство. Этот аргумент работает для тех земельных участков, которые продаются «с прошлого сезона» и были вами уже осмотрены. Если же вы начали поиск «с нуля», лучше не торопиться.

Загородные дома и коттеджи – это не предмет спонтанной покупки. В этом случае и подождать не грех. Если вы «вышли на тропу поиска объекта», будьте готовы идти по ней не менее 3 месяцев. Практикой доказано, что именно за этот период времени можно отсмотреть все интересующие вас предложения, «помариновать» собственников, у которых «еще вчера были», и т.д. Именно такой признанный неспешный подход к выбору загородного дома или земельного участка позволяет вам и сейчас не гнаться за ценой, а подождать пару месяцев. Есть определенная специфика выбора объекта загородной недвижимости. Во-первых, зимой не виден реальный рельеф земельного участка, непонятно, затапливается ли он, как высоко поднимаются грунтовые воды и т.д. Во-вторых, невозможно оценить подъездные пути к участку. Зимой дороги могут быть укатаны снегом, а весной их размоет так, что проехать будет невозможно. И в-третьих, технические характеристики дома и качество коммуникаций можно оценить только весной: выгребные ямы проявляют себя весной, а также гидроизоляцию и состояние крыши коттеджа лучше смотреть в марте-апреле.

Для рынка жилой недвижимости никаких сезонных факторов не существует. Единственное, что может повлиять на цену объектов – это «государственный» спрос на дешевые квартиры, прежде всего однокомнатные, стоимостью от 1,3 до 2 млн руб. Дело в том, что в конце года быстро начинают осваивать бюджетные деньги, выделять субсидии и реализовывать льготы. Не стоит сбрасывать со счетов такое милое, но забытое советское явление, как 13-я зарплата. В крупных корпорациях, промышленных и добывающих структурах это пока сохранилось, еще добавились и льготные программы кредитования собственных сотрудников. Именно эта категория покупателей «выносит» свои деньги на рынок недвижимости и заставляет собственников поднимать цены.

Такая ситуация влияет на цены квартир вторичного рынка в начале нового года. Сделки часто переносятся на январь, на фоне вымывания недорогих и небольших квартир с рынка, цены на них немного вырастают. Например, по экспертным наблюдениям, цены на вторичное жилье в январе текущего года уже поднялись на 3–5%. И те квартиры, которые риэлторы не могли продать по полгода, уже проданы.
По состоянию на январь роста цен не произошло только в новостройках. Застройщики пока держат цены, но это – до весны. Когда начнется строительный сезон, подорожают стройматериалы, многие объекты будут на стадии сдачи в эксплуатацию, то цены обязательно вырастут, предположительно на те же 3–5 %.

В этот зимний сезон, как никогда, застройщики были скупы на предновогодние акции и скидки. Раньше, в постновогодний период, всегда можно было «найти» нерыночную цену у застройщиков. Дело в том, что в январе, когда деньги уже все потрачены, а строить нужно продолжать, строители могли пойти на единичные демпинговые продажи, чтобы быстро пополнить «строительный бюджет». В этом сезоне таких прецедентов не было, более того, девелоперы некоторых популярных и качественных жилых комплексов и вовсе закрыли «зимние» продажи для того, чтобы построить и продавать дороже.

Развитие рынка аренды коммерческой недвижимости повлияло на структуру продаж в этом сегменте. Собственники помещений перестали нуждаться в деньгах, без труда сдают свои объекты (причем многие арендаторы сейчас заключают договоры аренды на 3–5 лет, а это относительная гарантия стабильности рентного бизнеса) в аренду и ждут повышения цен. А оно при детальном рассмотрении ситуации не за горами. На наш взгляд, настает «золотое время» коммерческих помещений на первых этажах в новостройках. Если еще недавно, да и на сегодняшний момент тоже, их квадратный метр стоил меньше, чем в квартирах этого же дома, то вскоре ситуация изменится. Это связано, как ни странно, с политикой наших властей. Сносы так называемых временных объектов, а в народе – ларьков и киосков, вскоре приведут торговлю в стационарные помещения. Этот факт не стоит недооценивать, тем более что областное правительство это поддерживает. Сейчас министерство имущественных отношений Самарской области разрабатывает Основы государственной земельной политики Самарской области на 2013–2015 годы. Один из 16 пунктов предполагает уход от заявительной формы регистрации земли под многоквартирным домом, когда ТСЖ выходило (при условии 100%-ной поддержки всех членов ТСЖ) с такой инициативой. Теперь власти сами будут оформлять землю, что особенно важно для эксплуатации нежилых помещений на первых этажах. Министр имущественных отношений Юлия Степнова, выступая на прошлой неделе в ТПП Самарской области, сказала о том, что этот факт очень важен для введения в оборот коммерческих помещений. По ее словам, необходимо развивать стационарную торговлю, магазины «у дома» и переводить торговлю из ларьков во «встройку». Если вдуматься в планы областных властей, то получается, что развитие торговли в коммерческих помещениях – это приоритет ее политики. Добавим, что 1 марта новая концепция земельных отношений будет представлена губернатору, а в начале лета она будет уже реализовываться. Так что в конце весны можно ожидать существенного роста цен на коммерческую недвижимость. Поэтому в данном сегменте «зимняя сезонность» позволяет сделать выгодное приобретение.
  
Эксперты рекомендуют

Семенюк И.И. ген директор Камертона
Ирина Семенюк, председатель правления ГК «Камертон»
кавычки.png

Сезонность продаж серьезно прослеживается в загородной недвижимости. Хотя цены на нее значительно и не снижаются в течение года, но зимой падает спрос и предложения снимаются с продажи. Я не рекомендую выбирать дома зимой, поскольку сугробы мешают посмотреть участок и очень сложно оценить ключевые моменты. Лучше смотреть дома за городом в марте-апреле и проверить, насколько надежна крыша, не течет ли, не затапливает ли участок (это очень важно, например, в Царевщине, где очень много домов на берегу озер). Выгребные ямы проявляют себя также весной – могут поплыть. Дороги тоже лучше смотреть в марте-апреле, потому что, если нет асфальта, в распутицу там не проедешь. Поэтому активный сезон начинается ближе к весне, в конце февраля – начале марта.

Рынок жилой недвижимости на протяжении последних трех лет – после кризиса  – не вставал. Цены плавно и постепенно двигаются вверх. Я читаю публикации, в которых говорится, что рынок жилья рухнет, так как цены завышены. Может быть, они и высоки, но стоимость самого строительства – материалов, энергоносителей и всего остального – увеличивается, поэтому растет стоимость квадратного метра.

В коммерческой недвижимости сезонности также нет. Поэтому, если есть потребность, деньги и подходящий объект, покупайте. Не нужно откладывать, цены все равно будут расти. В нашей компании, например, продажи иногда проходят раньше, чем информация об этом объекте попадает в рекламу. Чаще это происходит с интересными, высокодоходными объектами. 


Лариса Климович-Вишневская.png
Лариса Климович-Вишневская, директор РК «Центр недвижимости»
кавычки.png

Загородные дома и коттеджи – это не предмет спонтанной покупки, они требуют грамотного, обдуманного подхода. Здесь сезонность проявляется скорее не в плане цены, а в том, что можно своими глазами увидеть ситуацию и сделать правильный выбор. В первую очередь в феврале-марте-апреле можно оценить подъездные пути – как их чистят, а также пресловутое «куда девается снег», т.е. как обстоят дела с гидроизоляцией в рассматриваемом вами объекте. Даже если сделка планируется попозже, именно в это время года предоставляется такой шанс.

В жилой недвижимости, конечно, выгоднее покупать квартиры в новостройках. При этом я рекомендую рассматривать объекты с высокой степенью готовности. Потому что чем ближе к сдаче в эксплуатацию, тем ниже риски. Инвестиционная привлекательность объектов, у которых срок ввода года через два, даже у суперстабильных компаний, в любом случае ниже, потому что существуют определенные риски. К тому же у квартир в объектах с близким сроком сдачи степень ликвидности гораздо выше.

В это время возникает повышенный спрос на коммерческую недвижимость. Потому что продажи во всех других секторах бизнеса падают, люди осознают, что аренду-то все равно надо платить, и решают купить помещение. Сейчас удачное время выбирать, потому что есть интересные предложения не в первых линиях домов. Например, в районе площади Куйбышева, в новостройке, близкой к завершению (сдача в эксплуатацию – март этого года), есть цокольные помещения с отдельным входом по цене, я могу сказать, уникальной – 31 тыс. руб./кв.м. Они подойдут для салона красоты, офиса, иного вида деятельности, при котором необязательна первая линия домов. 

Барабаш Ю.В.директор ООО ИК Поволжье
Юлия Барабаш, директор ИК «Поволжье»
кавычки.png

С покупкой коттеджей я рекомендую подождать до весны, когда сходит снег и можно посмотреть все нюансы, касающиеся границ земельных участков. Зимой много подводных камней в смысле их формирования и юридического оформления. И это можно будет проверить либо со старожилами, либо с председателями местных садово-дачных кооперативов, товариществ, без консультаций этих людей одних только документов недостаточно. Нужно проверять через межевиков, через кадастровую палату, поставлен ли этот участок на кадастровый учет и каким образом, какой первоисточник документа. Если соседи скажут, что никогда здесь никого не видели, то это вызывает дополнительные вопросы. А за прошедший и предыдущий год в судах Красноглинского и Кировского районов было очень много случаев отстаивания права собственности на землю.

В жилой недвижимости падения цен и даже больших скидок зимой нет. Если компания стабильна на рынке и очень грамотно планирует свои финансовые затраты, то, конечно, у нее можно будет купить 5–7 квартир со скидкой в 5–10%. Но если вы попросите 30%, вам категорически откажут. Небольшую скидку в размере 5% даст любая строительная компания, если ваш средний чек будет превышать 10 млн руб. Колебания цен и размеры скидок связаны с конкретной ситуацией в конкретной строительной компании и в конкретной момент.

Коммерческую недвижимость я сейчас очень активно покупаю для своих клиентов-инвесторов, которые в дальнейшем сдают ее в аренду. И столкнулась с тем, что нет объектов для выгодных сделок. Продавцы коммерческой недвижимости считают ее какой-то заоблачно доходной и, соответственно, держат необъективно высокие цены. Рентабельность объекта все-таки должна быть адекватной, отбиваться вложения для частного инвестора должны в течение не более 7 лет, тогда они выгодны. Таких предложений в городе практически нет. Сейчас есть варианты на 10–12 лет. Но наш менталитет и жизненный опыт жизни не позволяют на такой длительный срок разместить средства. Рынок может перекоситься, и бизнес не так хорошо пойти. Наше областное правительство дало обязательство не повышать налогового бремени для бизнеса до 2018 года. Это очень хорошая информация, поэтому на данный период более понятные прогнозы по отбивке вложений. 

Филиппов И.И Берег
Игорь Филиппов, директор по инвестициям СК «Берег»
кавычки.png

Первое, что стоит учитывать – это надежность застройщика. И один из показателей солидности – это отсутствие глобальных скидок, особенно на начальных этапах строительства. Если у застройщика надежный инвестор и бюджет строительства четко рассчитан, то в привлечении денег за счет скидок эта компания не нуждается. А если объект не обеспечен финансированием, то фирма прибегает к рекламным акциям и массовым скидкам. Тогда нужно задуматься, стоит ли вообще связываться с таким застройщиком. Первые обманутые дольщики появились именно в результате действий таких компаний, которые не могли правильно рассчитать себестоимость своей продукции.
Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

При этом почти половина жителей страны согласна купить полис, если 90% его стоимости оплатит гос...
14.12
По данным СОФЖИ, за 9 месяцев 2017 года россияне взяли ипотеку на 1,3 триллиона рублей.
14.12
На ежегодной пресс-конференции президент РФ Владимир Путин заявил, что в ближайшее время УК в сфере ...
14.12