Ваш советник по недвижимости
рсу-10-18-мая.gif 

Строительная отрасль Самары: итоги и планы

Итоги строительной отрасли Самары текущего года и планы на следующий обсуждались в очередной программе Марии Ивановой "Полезная площадь" вместе с Олегом Егоровым, председателем совета директоров ГК "Усадьба".

Мария Иванова: Строительная отрасль – одна из ключевых в экономике. Эффект мультипликации составляет один к шести, то есть 1 рубль, пришедший в строительную отрасль, дает 6 рублей сопутствующим отраслям. Поэтому от того, сколько построят застройщики и сколько мы сможем купить и почем зависит довольно многое. Как вы оцениваете 2012 год для застройщиков, происходили ли негативные или позитивные изменения, которые влияли бы на количество и качество строительства? И чего ожидать нам в 2013 году?

sz_237-178_crop_7257.jpgОлег Егоров: Если говори в целом по Самарской области, то 2012 год еще раз подчеркнул, что мы выходим из кризиса 2008-2009 годов. Реально все оживает. Я правильно слышал в информационных бюллетенях минстроя, что у нас по некоторым позициям рост оборота по производству стройматериалов составил 20% , а в целом – на 10% вырос. Это в том числе значит, что фактически выросло движение в строительной отрасли.

М.И.: То есть сверхъестественных событий не происходило? А если вернуться к количеству кв. метров, минстрой говорит, что до конца года планируется ввести по области около 1,5 млн кв. метров жилья, что на 10% больше, чем в 2011 году. Много это или мало?

О.Е.: Мне сложно сказать, потому что по области строят как дешевое жилье, где есть дешевые коммуникации и земля, также и более дорогое, где стоимость расселения велика, например. Я хотел бы отметить лучше важные события года. Первое - в этом году завершилась разработка 190 генеральных планов поселений Самарской области. Это очень значимый момент, потому что наконец-то создали правовую основу, показали вектор развития поселений. До этого все превращалось в хаос. Девелопер вкладывает туда, куда власти не хотели бы, начинались конфликты. А теперь, если есть генплан, понятно, куда надо вкладывать, куда экономически выгодно, в каком направлении поселению развиваться.

И второе – это то, что с 2009 по 2012 годы выделено 4,5 млрд рублей для переселения граждан из аварийных домов – всего переселено 9 тыс. 600 жителей. Если такие темпы будут сохранены, уже будет меньше туалетов на улице, меньше рвущихся устаревших коммуникаций, это полезный процесс. Другой вопрос, что переселение происходило не в новые дома, что создавало в определенной степени ажиотаж на вторичном рынке жилья, что привело к несправедливому росту цен.

М.В.: Давайте скажем по Самаре. Есть федеральный стандарт социальной нормы по обеспечению жильем, она составляет 23,2 кв. м на человека. Если учесть количество жителей в Самаре, то оперативная потребность самарцев в жилье составляет 1 млн 300 тыс. кв. метров жилья. То есть получается, что нужно построить 1 млн 300 тыс. кВ. метров жилья.

О.Е.: Нет, не так, я бы поставил вопрос по-другому – надо создать условия, чтобы смогли купить 1 млн 300 тыс. кв. метров жилья. Кому их построить в этом случае найдется. Сейчас конечно есть некоторые субсидии, например, застройщикам на коммуникации, но это капля в море и, по-моему, не совсем правильное движение по расходованию средств. Я подсчитывал, что 1 рубль, вложенный муниципалитетом в ипотечные программы, дает 10 рублей на рынок. Надо стимулировать и спрос, и предложение одновременно. Если бы у меня спросили, я бы сказал: не нужно давать деньги строителям, просубсидируйте процентные ставки по ипотеке, чтобы жилье стало доступнее. Причем если у нас будут продолжать стимулировать только малоэтажное бюджетное жилье на окраине города, то весь центр будет в туалетах и рвущихся коммуникациях. Еще нужно предоставить банкам возможности удешевления кредитов для застройщиков, тогда они будут строить больше, тогда цены на квартиры расти не будут. Ведь застройщику не интересно поднимать цены – чем больше оборот, тем эффективнее бизнес.

М.И.: Как мы уже говорили, чтобы сделать жилье доступным, надо обеспечить оперативную потребность в нем. По данным журнала "Недвижимость. Rent&Sale", в разной степени готовности сейчас в Самаре строится чуть более 50 новостроек, в некоторых уже очень много продано и через полгода просто ничего не останется, что же будет дальше?

О.Е.: Если это количество не будет восполняться такими же темпами, будет налицо дефицит жилья

Вопрос от слушателя: Как снизить цену на жилье?

О.Е.: Надо стимулировать одновременно и спрос и предложение, как я уже говорил. Если сейчас 50 строящихся площадок, в течение года останется 25, и если за это время не будет с торгов продано еще 25, условно, площадок, то будет меньше предложение и будет расти цена. А вот если будет предложение, если будут предприняты меры к тому, чтобы застройщик смог снизить цены… Нужен дешевый кредит. Если он дорогой или его нет, то начинаются "чудеса" с долгостроями и высокими ценами. Общеизвестно, что сейчас себестоимость кв. метра жилья составляет 35 тыс. рублей, а то и к 40 подходит, и продажная цена сегодняшняя, в общем-то, сопоставима.

М.И.: Видимо именно поэтому минстрой планирует субсидировать проекты жилья именно экономического класса. Видимо именно он позволит сделать жилье доступным.

О.Е.: Федеральный центр и АИЖК диктует, что субсидировать нужно только эконом, но по-моему, нужно создавать условия по уменьшению стоимость кв. метра во всех сегментах.

МВ: Сейчас есть плановые показатели по количеству и стоимости жилья. Но ведь есть и качественные характеристики. Эконом – это базовые потребности. Но ведь есть люди, которые оценивают и качество. Почему о них не думают, например, об интересных проектах, которые могут и количественные потребности покрыть и улучшить качество жизни. Почему строят типовые, одинаковые дома?

О.Е.: На самом деле нет ярко выраженной потребности в выборе качественного жилья. Я от многих застройщиков слышу, что народ интересует прежде всего цена, а качество – это 4-5 вопрос. Хотя потихонечку растет желание посмотреть на качество.

Вопрос от слушателя: Какие 1 млн 300 тыс. кв. метров? Город-то вымирает, а те, кто в трущобах, вообще купить не сможет.

О.Е.: В связи с сегодняшними планами правительства и муниципалитета все сводится к тому, что город будет расти вширь, с сохранением убожества в центре города. Со мной, конечно, будут спорить, но нет условий, чтобы в целом развивался город. Нет площадок, нет аукционов, все, что были – розданы еще при Лиманском. И сейчас с учетом существующих условия они не развиваются, нет условий, чтобы реанимировать.

М.И.: Надо избавляться от неэффективных собственников.

О.Е.: Одно из условий эффективности – себестоимость строительства. Хоть и есть примерные цифры – 35 тыс. рублей стоит кв. м, но реальная себестоимость в России становится известна через полгода, а то и через год после ввода объекта в эксплуатацию.

Вопрос от слушателя: Как жилье станет доступным при таких зарплатах и стоимости ипотеки?

О.Е.: При такой процентной ставке ипотека доступна немногим. Слава Богу хоть она есть и она хоть каким-то образом реанимирует слабенький сегодня рынок.

М.И.: Я поспорю – как это слабенький? Вы знаете, что благодаря ипотеке, рынок за год увеличился на 50%. Количество договоров долевого участия с привлечением ипотеки в семь раз больше, чем в прошлом году.

О.Е.: Да, но реанимировалась эта ситуация из спящего состояния. Хоть банки и начали кредитовать новостройки, но очень мало. Дорого очень под 14% ипотеку брать. С помощью нее можно только чуть улучшить жилищные условия, а не купить с нуля.

Вопрос от слушателя: Возможно ли в следующем году уменьшение цены и когда вообще ждать приемлемой цены на качественное жилье?

О.Е.: Боюсь быть непопулярным – не будет другой цены, для этого нужно гораздо больше, чем запланировано сегодня. Я вижу это так: у нас появилась надежда, что в ближайшее время цена не будет расти. Если за год-два поменяются условия, тогда снижение цен возможно.

М.И.: К 2018 году в районе Радиоцентра облправительство планирует построить 600-800 тыс. кВ. метров жилья. Что это будет за жилье и изменит ли ценовую политику в городе, потянутся застройщики к снижению цены?

О.Е.: Думаю, что то количество, которое будет в радиоцентре, подтянет качество жилья. Когда будет больше предложения, желание оставаться конкурентоспособным заставит строить более качественно, чтобы экономить хотя бы копейки какие-то. Приведу пример. Недавно в Самаре создан завод ЖБИ, который позволяет делать очень качественный железобетон, но он не может стоить столько, сколько хотелось бы. Хорошее качество для строителей невостребовано сегодня. Надо больше строить, тогда подтянется качеств и, дай Бог, останется такой же цена.

Вопрос от слушателя: Почему застройщики продолжают брать на работу гастарбайтеров?

О.Е.: В основном они более трудолюбивые, чем россияне. Среднестатистический россиянин не готов работать за 20-25 тыс. руб, лучше лежать на диване. А гастарбайтер готов и это так. Качество от их работы не страдает. К ответственным же работам всегда привлечены сертифицированные специалисты, как правило, это русские.

М.И.: В Самаре есть ряд интересных проектов в разной стадии готовности. Например, планируется жилая застройка территории бывшего завода "Сокол". Как вы к этому относитесь? Сколько там может "усесться" жилья?

О.Е.: Крайне положительно. Количество кв. м зависит от того, как новый собственник распорядится существующими корпусами, потому что они могут продолжить работать, например, как ТЦ. Объект интересен тем, что там есть территория, на которой прямо сегодня можно начать строить.

М.И.: Какой стоимости, гипотетически, будет это жилье? Ведь это географический центр города.

О.Е.: 40-45 тыс. руб./кв. м.

М.И.: Как оцениваете проект застройки ипподрома жильем. Там планируется порядка 130 тыс. кв. метров.

О.Е.: Там уже сейчас большой микрорайон – Приволжский, и люди захотят расселяться. Жилье там будет востребовано. Цена, думаю, будет тоже 40-45 тыс. руб./кв. метр.

М.И.: А застройка территории, которая планировалась для стадиона "Крылья Советов" на ул. Физкультурной?

О.Е.: Опять осваиваются пустыри, а городу нужна реновация территорий.

М.И.: Я думаю, так проще строить и удешевлять цену.

О.Е.: Да, конечно, но все равно жаль, что развивается только этот вектор. 

Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Судебная коллегия Верховного суда по административным делам постановила, что Росреестр имеет право з...
19.10
Глава Минстроя Михаил Мень заявил, что подготовка к зиме ряда регионов России вызывает опасения у чи...
19.10
Аналитики портала N1.RU составили рейтинг вторичного жилья в Самаре, расположенного в радиусе 1 км о...
18.10