Ваш советник по недвижимости
рсу-10-18-мая.gif 

Untitled-1.gif
Спецпроект: Сборная по недвижимости!

Новостройки Самары: что и почём будем покупать?

Об этом и не только беседовали в очередной программе «Полезная площадь». Ведущая - Мария Иванова. Гости студии – руководитель направления новостроек агентства недвижимости Елена Мироненко и начальник отдела маркетинга девелоперской компании «Древо» Владимир Душко.

Владимир Душко.jpgМария: На мой взгляд, новостройки сейчас преимущественны в покупке, поскольку это новое жилье. Кроме того, они являются своеобразным индикатором состояния экономики региона. Количество квадратных метров власти учитывают в своих отчетах. На это понятие опираются, когда говорят о доступности жилья. Ну и сама стройка – экономический процесс. Поэтому, говоря о новостройках, нужно иметь ввиду, что это процесс в экономике, который нужен не только покупателям, но и многим людям, деятельность которых связана со строительством.

Владимир: Так и есть. Очень точное слово прозвучало «индикаторы», мы постоянно общаемся с властями на эти темы, пишем отчеты. Вчера прошел форум по инвестициям в Самарской области. Огромное внимание было уделено цифрам, о которых мы говорим. Но это имеет значение и для частного лица, которое собирается покупать квартиру. В первую очередь, он смотрит новые предложения. Для него цены на новое жилье – это базовые цены, с которыми он потом будет сравнивать все остальные, на них накладывать расходы на ремонт, сервисные услуги и т.д. и переходит к вторички.

Мария: Значит человек, который планирует совершить покупку сначала ориентируется на стоимость квадратного метра нового жилья, а потом сравнивает ее со стоимости вторички?

Владимир: Для меня это абсолютно верно.

Мария: Чего больше в этом году покупали: новостроек или вторички?

Елена: В этом году больше покупали вторичку. Это связано с тем, что люди совершают «обмен»: улучшая свои жилищные условия, они продают однокомнатную квартиру, покупают двухкомнатную. Людям просто надо где-то жить. Но и новостройки покупают неплохо: ради инвестиций, родители покупают своим детям. По процентному соотношению все-таки вторичка больше.

Мария: Когда я начинала программу я говорила о том, что молодые больше покупают новое жилье. Это так?

Елена: Я могу не согласиться с этим, потому что сейчас очень много пожилых, которые молоды душой, они готовы идти в новостройку.

Мария: То есть предубеждение людей старшего поколения против новостроек исчезло? Они готовы переезжать в них?

Елена: И готовы, и хотят переезжать.

Мария: Давайте перейдем к ценам. Как менялись в этом году цены на новостройки и какова сегодня цена квадратного метра нового жилья?

Владимир: если взять наш проект «Печёра», мы вышли на рынок с ценно 37,5 тыс руб за квадратный метр. В течение года были четыре повышения. Причины повышения: тенденции рынка. Сейчас эти квартиры стоят порядка 42,5 тыс рублей минимум. А самые дорогие однокомнатные квартиры с лучшей планировкой доходят до 50 с лишним. Элитное высотное жилье в Октябрьском районе – 15% за год рост. Если говорить о пиковой ситуации – можно говорить о том, что люди окупают даже проценты по ипотеке – тогда была льготная ипотека Сбербанка.

Мария: Мы можем говорить о 15% повышения в принципе на все новое жилье?

Владимир: Да

Елена: Ну, во-первых, цены на новостройки растут, когда растет сам дом. Люди на котловане вкладывают одну сумму, с каждым этажом она растет.

Владимир: Посткризисные годы. Одновременно все стройки были открыты, все актвно поднимаются. То, что видно на примере одного дома – видно на всех домах. Это стало тенденцией.

Мария: То есть, цена в среднем за год поднялась на 15%.

Владимир: Да, в том случае, если дом продолжает строиться. Если работы приостановились. Мы не говорим о снятии кранов, если они просто замедлились. То цена останавливается.

Елена: Она не просто стоит, она намного уходит вниз.

Мария: А средняя цена квадратного метра на сегодняшний день какова?

Елена: 40-42 тыс квадратных метров по городу.

Владимир: Если не брать проект Кошелев, который стоит особняком. Если с ним брать можно говорить от 35-37 тыс рублей. Но это настолько другой сегмент…

Елена: Есть рядом с «Кошелевым» объекты, «Новая Самара», которые идут от 30 тысяч, они ближе к городу, довольно неплохие квартиры. Там полноценная однокомнатная квартира по квадратуре. Пусть они далеки от Октябрьского и Промышленного районов, но там хороший развивающийся район.

Мария: А почему мы говорим об Октябрьском и Промышленном районах? Потому что это самые востребованные районы для проживания?

Елена: Да и там самая развитая инфраструктура.

Владимир: Кроме того, там находятся центры работы в настоящее время. Потому что понятно, в каком состоянии сейчас находится промышленность, Кировский район и т.д. Люди начинают оценивать стоимость жилья, включая стоимость проезда до работы и обратно.

Мария: Как люди выбирают себе жилье? Как правильно выбирать себе объекты нового строительства? Какие параметры учитывать?

Владимир: Люди начинают выбирать правильно: начинают подходить к дому «издалека»: парк, садик, школа, торговый центр. Молодая семья смотрит, какие секции есть рядом и т.д. Хоть и есть напряженность, но есть, из чего выбрать. Люди понимают, что воложиться в стены, в ремонт, можно в любой квартире. Родители, работа, чтобы она была рядом, либо между работами супругов. Смотрят на экологию. Она давно уже важна.

Мария: То, что вы перечисляете, на мой взгляд – это перечень требования жилье бизнес+. Я правильно понимаю, что люди, которые покупают жилье «эконом класса» тоже начинают задаваться этим вопросом?

Владимир: Однозначно. Причем причина этого не в том , что выросло благосостояние людей, наоборот. Современная экономика заставляет людей много работать, много тратить на транспорт времени и денег. А бензин и цены дорожают. И стоимость их становится таковой, что это учитывается даже при покупке квартиры.

Мария: Какие вопросы задают?

Елена: Очень часто задают вопросы про черновую отделку, аккредитация банков. На сегодняшний момент, не у всех людей есть такие деньги.

Мария: Аккредитация банков говорит еще и о том, что стройка надежна.

Слушатель Сергей: Ответьте человеческим языком: все говорят, что рынок стоит, экономисты говорят об очередном витке кризиса. А риелторы говорят, что цены растут, что кризис только закончился. Кому верить?

Владимир: Всем экономистам очень выгодно раскачивать лодку. Биржа зарабатывает на нестабильности. Фактические данные говорят о том, что за 9 месяцев было продано больше 3 тысяч квартир в новостройках.

Мария: Какие площади востребованы?

Елена: Люди требуют однокомнатыне и двухкомнатные поменьше. Квартиры строятся большие. Трехкомантные квартиры 120 метров не каждому нужны.

Слушатель Илья: Много ли желающих приобрести квартиры, сравните с предыдущими годами.

Владимир: порядка 1,5 – 2 тысячи квартир в прошлом году. Говорить о том, что рынок по вторичике вырос на 50-70%. Те дома, которые сейчас строятся – уже все проданы. Даже самые неудобные квартиры.

Слушатель: Как вы считаете, квартиры в центре, не лучший вариант?

Елена: Лично я не люблю старый город. Там узкие улочки, некуда поставить машину. А вот географический центр города – лучше – Октябрьский, Промышленный район.

Владимир: А я наоборот, живу в центре и не готов переезжать в другие районы. Если я еду развлекаться – я еду, когда нет пробок. Кому-то поросячий хвостик, кому-то клубника…

Есть обратная ситуация – фактор наличия гаража резко снизился. Потому что машина стала средством передвижения, а не роскоши. Через три года ты машину меняешь, а она не испортится за три года. А с гаражом ты становишься менее мобильным.

Слушатель: Как определить насколько цена соответствует качеству объекта?

Елена: Цену поменять у застройщика все равно мы не можем.

Владимир: Покупателя не допускают на стройку, более того, противозаконно пускать людей на стройку. Только эксперты могут это сделать.

Елена: На стройку мы проходим, хотя это и запрещено. Кто-то строит из пеноблоков, кто-то монолитки, кирпича. По цене они одинаковы. Единственно, может отличаться из-за черновой отделки.

Мария: Как вообще понять, качественно или нет строится?

Владимир: Уровень госконтроля таков, что я приветствую ту жесткость, которую проявляют пожарные, строители и технические службы. Априори можно считать, что если это не «размороженная» стройка, то дом хорош. Но цена может внезапно упасть – например, в центре города, рядом могут построить новый дом и закрыть вид из окон на Волгу.

Слушатель: Если после въезда обнаруживаются серьезные недоделки или брак? Кто за это должен ответить?

Елена: Когда вы принимаете квартиру – вы подписываете акт приема-передачи. И если вам в квартире что-то не нравится, вы можете не подписывать, пока застройщик не устранит недоделки. Но если вы уже подписали… Каждый застройщик гарантирует пять лет. Это значит, что в течение пяти лет, если вскрылись недостатки дома, не квартиры, то застройщик их удаляет.

Мария: В этом году много банков ввели ипотечные программы, банки охотно кредитуют новостройки.

Владимир: Мы только что оценили рост рынка в 50%, примерно на 50% выросла количество аккредитованных банками новостроек. Я думаю, что большая часть роста рынка обеспечена именно ипотечными программами. С одной стороны, снизились цены, с другой стороны ипотечные программы стали более интересными. Мы уже не говорим о ежемесячных платежах в 30-40 тысяч рублей, а о 10-15 тысячах рублей. Я считаю, что эти деньги человек найдет даже в кризис.

Мария: Влияет ли наличие ипотечных программ? На одном и том же доме условия у банков на ипотеку одинаковые или они пытаются конкурировать?

Елена: Да, банки конкурируют между собой. Даже полпроцента – это влияет. Есть банки, которые берут материнский капитал, как первоначальный взнос.

Владимир: Действительно, есть конкуренция. Банки зачастую делают специальные программы под отдельного застройщика. Есть привилегированные застройщики, для которых банки создают особые условия. Но это касается только процентной ставки.

Елена: Есть и различные акции. Сейчас, например, различные новогодние акции.

Мария: Как удостовериться при покупке квартиры в новом доме, что его сдадут в эксплуатацию в срок?

Владимир: Нужно понять, что за застройщик, срывал ли он проекты раньше и по каким причинам. Проинвестирован ли этот проект банком? Если есть финансирование из банка – то проект 100% будет сдан.

Мария: Какой приемлемый темп строительства? Два этажа в месяц?

Елена: Я думаю, что один этаж в месяц – это уже очень хорошо.

Владимир: Нужно понимать, что слишком быстрые темпы скажутся на качестве усадки, а значит на качестве строительства. Важна стабильность.

Мария: Как вы считаете, как будут меняться цены на новое жилье?

Владимир: Я думаю, что 1 февраля цены повысятся. Процентов 5% можно ожидать. Потому что в январе люди выберут все остатки. Квартир останется меньше по объективным причинам. Новые проекты будут заложены не раньше мая.

Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

При этом почти половина жителей страны согласна купить полис, если 90% его стоимости оплатит гос...
14.12
По данным СОФЖИ, за 9 месяцев 2017 года россияне взяли ипотеку на 1,3 триллиона рублей.
14.12
На ежегодной пресс-конференции президент РФ Владимир Путин заявил, что в ближайшее время УК в сфере ...
14.12