Новостройки вырвались вперед

О том, что во второй половине декабря спрос на жилье в Самаре возрастет в разы, говорили и игроки рынка, и непрофессионалы - собственники и держатели банковских вкладов. В конце года банковский сегмент демонстрировал серьезную нестабильность, которая усугублялась решением многих банковских клиентов вывести свои сбережения со счетов и вложить их во что-то более основательное и надежное. В такие моменты именно недвижимость становится «якорем», за который «цепляются» частные инвесторы в целях минимизировать собственные риски и не потерять в средствах.

Традиционное декабрьское повышение спроса на жилье случилось и в этот раз, любопытно, что спрос был разнонаправленным. «Покупателям одинаково интересны были и бюджетные варианты, и дорогое жилье, - отмечает и.о. управляющего отделом жилой недвижимости АН «Визит» Ирина Быкова. - В частности, в качестве наиболее предпочтительных объектов для покупки были интересные бюджетные новостройки, как правило, однокомнатные квартиры. Довольно большой объем жилья в верхней ценовой категории также нашел своего покупателя».

Впрочем, всплеск покупательской активности на рынке жилья в конце 2013 года мог быть и поактивнее - признаются эксперты. Так, наиболее массовый сегмент жилой недвижимости - вторичное жилье - в этот раз не пользовался спросом. Парадоксальность этой ситуации, по мнению генерального директора компании «Агентство недвижимости Ивановой Дарии» Дарии Сауровой, заключается в том, что именно нестабильность банков, которая должна была подтолкнуть самарцев к инвестированию в жилье, в итоге сформировала существенный отложенный спрос. «В конце года мы ожидали роста спроса на объекты вторичного рынка, но здесь ажиотажа не случилось. И во многом это произошло из-за волнений банковского сектора: в ряде банков шли проверки, какие-то финансовые организации были закрыты, и получилось, что потенциальные клиенты, которые кредитовались в этих банках, не смогли оформить ипотечный кредит. А ведь именно вторичное жилье является наиболее кредитуемым объектом жилой недвижимости». Сама неоднозначная ситуация, сложившаяся в банковском секторе, вынудила многих ипотечных клиентов занять выжидательную позицию, поэтому покупательского бума на рынке вторичного жилья и не случилось, спрос отложился до лучших времен. Соответственно, и экспозиция вторичного жилья сохранилась.

Что покупают

Впрочем, отсутствие ожидаемого ажиотажа на рынке жилой недвижимости в конце 2013 года вовсе не означает затишье и стабильность. Покупательский интерес был высок, причем, как отметили многие участники рынка, существенная его доля пришлась на сегмент строящегося жилья и новостроек, недавно введенных в эксплуатацию. Как отмечает директор ГК «Статус» Елена Чичановская, повышенный спрос на новостройки в какой-то мере можно рассматривать как оборотную сторону волнений в банковском секторе. Если в сегменте «вторички» количество ипотечных сделок в четвертом квартале 2013 года несколько снизилось, то сегмент строящегося жилья эту ситуацию уравновесил. «Рынок первичного жилья будто получил второе дыхание благодаря возросшему доверию как покупателей, так и банковских структур к новостройкам и застройщикам, - говорит Елена Чичановская. - Общеизвестно, что долевое строительство на начальной стадии отличается существенно более низкими ценами, которые впоследствии растут вместе с увеличением этажности объектов. Так, более низкая стоимость делает доступной покупку хорошей качественной квартиры для широких слоев населения - молодых семей, госслужащих, льготных категорий граждан». Несмотря на то, что ставки по ипотечному кредиту в период строительства чуть выше, первичное жилье все равно стало доступнее для массовых покупателей. И этот процесс в конце прошлого года вырос в настоящую тенденцию. Если раньше эти категории населения сдерживали свой спрос, потому что осознавали, что могут приобрести лишь объекты старого фонда, которые не кредитуются банками, или неудобные «хрущевки», то теперь им стало доступно новое полнометражное жилье. Как итог - около 35% от общего количества купленных квартир в конце года были новостройки.

Самыми привлекательными объектами на рынке первичного жилья традиционно стали 1-комнатные квартиры в домах и жилых комплексах класса «эконом» и «комфорт». Такое жилье можно купить в ипотеку при наличии довольно скромного первоначального взноса и при этом получить в личное пользование объект с характеристиками, которые существенно превосходят ценовые аналоги на вторичном рынке из числа «хрущевок» и объектов старого фонда. Выбор массового покупателя очевиден. «Параллельно с тем, как растет спрос на новое жилье, он падает на устаревающую «вторичку», в частности, на квартиры хрущевской планировки, - подтверждает Елена Чичановская. - По сравнению с тем, как «хрущевки» были востребованы после кризиса, в конце 2013 года они фактически оказались за рамками экспозиции и, как следствие, даже упали в цене. Позицию лидера продаж вместо 1-комнатной «хрущевки» заняла «однушка» в «Кошелев-проекте» или «Южном Городе». Люди понимают, что фактически за ту же сумму они приобретут более качественное и современное жилье, и делают свой выбор в пользу «первички».

К тому же однокомнатную квартиру в бюджетной новостройке куда проще сдать в аренду, а этот фактор немаловажен для тех, кто рассматривает покупку жилья как инвестиционный инструмент. Да и размер ежемесячной арендной платы за новую квартиру будет выгодно отличаться от платы за ту же «хрущевку». Исходя из этого, легко понять, почему доступное в ценовом отношении вторичное жилье не выдерживает конкуренцию с аналогичными в ценовом отношении объектами первичного рынка.

Повышения цен пока не ждем

Декабрьский спрос на жилье не сумел пробить серьезную брешь в рыночной экспозиции, уверены представители самарского рынка недвижимости. В большей степени уменьшился объем доступного первичного жилья, тогда как в сегменте «вторички» покупатели по-прежнему имеют возможность выбрать свой объект из большого числа аналогов. «После всплеска покупательской активности в конце 2013 года рынок не «опустел», - отмечает Ирина Быкова. – А в январе с выходом собственников жилья из отпусков количество предложений в экспозиции окончательно восстановится до прежнего уровня. В такой ситуации, на мой взгляд, нет никаких предпосылок к повышению цен на жилье. Скорее, в начале 2014 года, ценовой уровень останется прежним, декабрьским».

«В начале 2014 года мы ожидаем роста спроса, но не скачкообразного, ажиотажного, а плавно нарастающего, - говорит Дария Саурова. – Такая ситуация, очевидно, сложится в сегменте новостроек, где спрос стабильно высок, а качественных и доступных в ценовом отношении объектов постоянно не хватает, что и провоцирует планомерное увеличение стоимости квадратного метра. А в сегменте вторичного жилья я бы ожидала реализации отложенного с конца прошлого года спроса. Он проявится со всеми сопутствующими факторами: повышенный покупательский интерес, растущая цена, динамичная экспозиция». Пиковым периодом для покупательского спроса в сегменте жилья специалисты самарского рынка недвижимости называют время с конца января-начала февраля и вплоть до очередных всероссийских «каникул» - майских праздников.

Остатки сладки

Основным итогом предновогоднего спроса на жилье, по мнению участников рынка, стало существенное поредение той части экспозиции, которую занимали доступные и ликвидные квартиры небольшой площади по невысоким ценам. Именно эти объекты чаще всего предпочитают массовые покупатели в качестве первого жилья, приобретаемого в ипотеку или по жилищным сертификатам. Какие объекты из этого сегмента жилья предлагает рынок сегодня?

Среди оставшихся в экспозиции доступных предложений существенный объем занимает жилье, расположенное на окраинах города - в строящихся жилых комплексах или микрорайонах. Очевидно, что процесс вторичной реализации доступного окраинного жилья, которое на этапе строительства приобреталось в инвестиционных целях, запущен. В экспозиции буквально соседствуют идентичные по метражам и ценам предложения, расположенные на 18-м и 24-м км Московского шоссе, а также в новостройках Кировского и Куйбышевского районов. Сегодня это самое дешевое и - как показала практика декабря 2013 года – самое востребованное жилье в Самаре.  

Описание объекта	Общая площадь	Стоимость
1-комн. квартира в мкрн «Южный Город» 1/3, 1-я очередь, черновая отделка Дом сдан, возможна покупка по переуступке	33,3 кв. м	1,3 млн руб.
1-комн. квартира в мкрн «Крутые Ключи» 1/3, 8-я очередь, дом сдан. Черновая отделка 1-комн. квартира в мкрн «Крутые Ключи» Ввод в эксплуатацию: III квартал 2014 г.	30,5 кв. м От 28 до 37,9 кв. м	1,35 млн руб. 34169 руб./кв. м
1-комн. квартира в ЖК «На Московском» на 18-м км Московского шоссе 4/16, квартира от подрядчика. Ввод в эксплуатацию: февраль 2015 г.	43 кв. м	1,2 млн руб.
1-комн. квартира на ул. Стара-Загоре/ ул. Березовая аллея 2/4, черновая отделка Ввод в эксплуатацию: II квартал 2014 г.	28,2 кв. м	1,2 млн руб.
1-комн. квартира на ул. Черемшанской/ Советской 10/18, черновая отделка. Ввод в эксплуатацию: II квартал 2014 г.	34,5 кв. м	1,08 млн руб.
1-комн. квартира на ул. Г.Димитрова, 74а 9/17, строительство на стадии фундамента, черновая отделка. Ввод в эксплуатацию: конец 2015 г.	38 кв. м	1,4 млн руб.

Ирина Быкова, и.о. управляющего отделом жилой недвижимости АН «Визит»:

— Помимо активности покупателей, вызванной банковской нестабильностью, в структуре декабрьского спроса существенную долю заняли сделки с участием жилищных сертификатов. Традиционно государственное финансирование покупки жилья закрывается в конце года, и те, кто откладывал момент покупки квартиры с помощью сертификата в течение года, совершили приобретение именно в декабре. Этот всплеск покупательской активности был традиционным и ожидаемым. 

Елена Чичановская, директор ГК «Статус»:

— Еще одна важнейшая тенденция, проявившаяся на рынке жилья в конце прошлого года, - замедление темпов роста ипотеки. Причиной этого стало более пристальное рассмотрение заемщиков банковским сектором, в свою очередь этот прецедент возник из-за роста числа просроченных задолженностей по ранее выданным ипотечным кредитам. В связи с этим рынок недвижимости, который существенно подпитывался сделками с участием ипотечных кредитов, тоже выстроил систему работы с более качественными заемщиками. Небольшое снижение процента ипотечных сделок стало итогом этой тенденции и проявилось в четвертом квартале года.