Ваш советник по недвижимости
270x75.gif
Подпишись на наш Телеграм-канал!
arenda18_270x75_ru.gif
ProEstate 2018

Приговор: неликвидно.

123.jpg 321.jpg
 









21_RS_ 5.jpg

Приговор: неликвидно

Основным критерием удачной покупки на рынке жилой недвижимости является понятие ликвидности объекта. Однако параллельно с этим понятием участники рынка все чаще оперируют понятиями нулевой, а то и вовсе отрицательной ликвидности. Что за объекты скрываются за этими неутешительными характеристиками? И как распознать неликвидную квартиру среди всего объема экспозиции?

Законы непривлекательности

Недавно житель Самары Игорь Волков продал свою 3-комнатную квартиру в доме сталинской планировки на пр. Масленникова за 3,2 млнруб. Сделка была долгожданной, но в итоге собственник испытал большее счастье не от того, что теперь сможет вложить вырученные деньги в новое жилье, а от того, что он наконец сумел эти деньги высвободить. «Я пытался продать эту квартиру с весны, – рассказывает Игорь Волков. – Сначала продавал сам, размещал объявления, потом обратился в агентство. Пару месяцев продавали по цене 3,5 млнруб., а потом, осознав, что жилье вообще не пользуется спросом, решили постепенно снижать цену. Так и дошли до отметки в 3,2 млнруб., по которой мою квартиру в итоге и купили. При этом просмотров по-прежнему было немного». Конечно, можно упрекнуть этого собственника в том, что он изначально немного завысил цену на свой объект, но даже планомерное снижение стоимости, благодаря которому квартира попала в рынок, говорит одно: квартира не отличалась особой ликвидностью.

Под ликвидностью объекта жилой недвижимости специалисты понимают, во-первых, способность жилья быть реализованным в короткие сроки, во-вторых, способность со временем не терять в стоимости (а в идеале – прибавлять). Иными словами, аксиома о том, что недвижимость с течением времени только дорожает, справедлива не для всех объектов на рынке. Некоторые из них с годами теряют как в цене, так и в спросе на них. Это и есть «неликвид», собственникам которого порой так сложно бывает найти покупателя на свои квадратные метры.

Неудачное местоположение, неудовлетворительное состояние дома или квартиры, недостаточно развитая инфраструктура в окружении объекта – вот лишь некоторые важнейшие факторы, которые делают квартиру непривлекательной в глазах потенциальных покупателей, а значит, неликвидной. Но, помимо них, есть еще один фактор, который в последнее время начинает играть все большую роль. Это тип дома, в котором продается квартира. Целые группы объектов переживают снижение спроса – прежде всего из-за того, что по той же цене, по которой они экспонируются, можно найти аналоги в сегменте новостроек. Соответственно, зачем покупать жилье, которое с каждым годом изнашивается все сильнее, если практически за те же деньги можно отыскать квартиру в новостройке? Судите сами: раньше мы любили «сталинки» за высокие потолки, большие площади и коридоры с кладовыми. Теперь их «не за что любить»: высокие потолки, обширные места общего пользования и большие комнаты нам «дают» современные новостройки. Многие покупатели жилой недвижимости уже это понимают: в экспозиции квартир в новых домах мы наблюдаем дефицит, а предложения устаревающей «вторички» – напротив, существует в довольно обширных объемах.

Неликвид в примерах

Одной из разновидностей неликвидного жилья на вторичном рынке эксперты называют квартиры сталинской планировки. Случай, рассказанный выше реальным собственником жилья, – далеко не единичный. Экспозиция «сталинок» часто затягивается на полгода, особенно это касается просторных «трешек». Рыночная стоимость таких квартир сопоставима с ценой на просторные 2-комнатные квартиры в новостройках, поэтому неудивительно, что многие потенциальные покупатели предпочитают современное жилье. Квартиры сталинской эпохи продолжают устаревать – особенно остро эта проблема стоит в системе коммуникаций, да и фасадной частью многие городские «сталинки» похвастаться сегодня не могут. Кроме того не стоит забывать, что большинство домов этого типа планировки, в частности на пр. Масленникова отнесли к памятникам, а это — обременение. Итог – постепенная потеря ликвидности и длительное простаивание жилья в экспозиции.


Описание объекта

Актуальная стоимость*

Стоимость подобной«сталинки» несколько лет назад (конец 2010 г.)

Современные аналоги в сегменте новостроек по такой же стоимости


1-комн. квартира в Костромском пер., 8 (Промышленный р-н)

Общая площадь: 37,2 кв. м

4/4, среднее состояние, балкон

1,5 млн руб.

1,6 млн руб.

1-комн. квартира в ЖК «Арго» на ул. Ново-Садовой/Врубеля

Общая площадь: 31 кв. м

20/24, черновая отделка, вид на Волгу


1-комн. квартира в мкрн «Крутые ключи» на 24-м км Московского шоссе

Общая площадь: 34 кв. м

2/3, черновая отделка


2-комн. квартира на ул. Магистральной (Кировский р-н)

Общая площадь: 49 кв. м

Раздельные комнаты, среднее состояние

1,5 млн руб.

1,55 млн руб.

2-комн. квартира в ЖК «Черемшанский» на ул. Черемшанской/ Советской

Общая площадь: 70 кв. м

13/16, черновая отделка, лоджия

3-комн. квартира на ул. Ново-Садовой (Октябрьский р-н)

Общая площадь: 55 кв. м

Хорошее состояние

2,2 млн руб.

2,3 млн руб.

3-комн. квартира на ул. Блюхера

Общая площадь: 84 кв. м

8/9, черновая отделка

* для анализа была взята минимальная стоимость квартиры данного типа из всех предложений в актуальной экспозиции конкретного района

Мониторинг в сегменте самых дешевых предложений среди самарских «сталинок» показывает, что за последние годы их стоимость действительно несколько снизилась. Сразу стоит оговорить, что этот процесс нельзя назвать всеохватным: «сталинки» в центральных районах города не показывают ценового снижения, напротив, многие из этих объектов стабильно растут в цене. Но у них есть важное преимущество, которое оказывает самое прямое влияние на фактор ликвидности, – их местоположение. В центре города фактически нет предложений в новых домах — поэтому желающим жить в «центре» не остается выбора. Но при этом экспозиция таких квартир даже в «сердце» Самары не сокращается. Например, 3-комн квартира в доме на ул. Самарской (рядом с 6-ой баней) продавалась 2 года, и в итоге собственник, не желая снижать цену, все-таки продал ее за 5 млн. руб. Но, обратите внимание, он цену хоть и не снижал, но и не повысил ее в течении целых 2 лет. При этом средний рост цен на недвижимость в год — 12%. Даже их он «не смог отыграть». А «сталинки» в спальных районах и на рабочих окраинах этим похвастаться не могут, поэтому переживают ценовые корректировки и затянутые сроки экспозиции.

При этом отыскать ценовой аналог в сегменте новостроек для такого типа жилья несложно. В большинстве случаев рынок предлагает схожие метражи (может, чуть меньшие), но общее состояние самого дома и коммуникаций будет не в пример лучше. Скептики могут возразить, что все представленные объекты в сегменте первичного жилья предлагаются к продаже в черновой отделке, а это значит, что к стоимости нужно добавлять еще сумму, необходимую хотя бы на самый простой ремонт. Да, финальная стоимость квартиры на первичном рынке будет выше, а «сталинку» можно купить уже с ремонтом и, как говорится в объявлении, в хорошем состоянии. Но этот самый ремонт при последующей продаже квартиры не окажет никакого влияния на ее стоимость. Главным фактором, определяющим цену, будет изношенное состояние квартиры и дома, тогда как жилью в новостройке «старость» пока не грозит. А ремонт – дело действительно наживное.

И еще один фактор «нелеквидности», который не стоит сбрасывать со счетов: возможность ипотеки. Понятно, что ипотека — двигатель спроса на жилье. Но у банков есть жесткие требования к объектам, которые они готовы кредитовать, и степень износа - один из них. И если сегодня вы купили «сталинку», то через пару лет решив ее продать, вы не будете иметь 100-% гарантии того, что ваш покупатель сможет ее купить в ипотеку. А с ростом доли ипотечных сделок на рынке недвижимости возможность «продать квартиру» в кредит — станет одним из важнейших конкурентных преимуществ вашего предложения.

Еще один очевидный пример жилья, теряющего ликвидность, – квартиры хрущевской планировки. Еще пару лет назад это жилье было самым оптимальным вариантом для тех, кто планировал покупку в сегменте «эконом» или хотел улучшить свои жилищные условия после комнаты или «гостинки». Однако и у «хрущевок» появляется все больше конкурентов в среде новостроек. Масштабные строительные проекты («Крутые ключи», «Шведская слобода», «Южный город», «Новая Самара», проект компании «Виктор и Ко» на Южном шоссе и др.) теснят эту категорию доступного жилья на рынке. Компактные метражи становятся доступными по такой же, а то и меньшей стоимости. Так, известно, что в проекте жилой застройки на Южном шоссе (компания Виктор и Ко) девелопер планирует реализовывать квартиры-студии площадью 35 кв. м по цене до 1 млн руб. По вполне доступной цене сегодня можно купить квартиру в современном доме в окраинном районе, но с абсолютно развитой инфраструктурой. Может ли 1-комн «хрущевка» стоимостью 2 млн руб. похвастаться удобными подъездными путями, современным двором с площадками или новыми коммуникациями? Очевидно, нет, даже если состояние такой квартиры собственник характеризует словом «идеальное».


Описание объекта

Актуальная стоимость*

Стоимость подобной «хрущевки» несколько лет назад

Современные аналоги в сегменте новостроек

1-комн. квартира на Садовом пр., 19 (Советский р-н)

Общая площадь: 31 кв. м

Свежий косметический ремонт

1,3 млн руб.

1,4 млн руб.

1-комн. квартира в мкрн «Крутые ключи»

Общая площадь: 33,8 кв. м

2/3, черновая отделка

2-комн. квартира на ул. Волгина (Железнодорожный р-н)

Общая площадь: 45,3 кв. м

2/5, панельный дом

1,3 млн руб.

1,45 млн руб.

2-комн. квартира в пос. Мехзавод, 3-й квартал

Общая площадь: 70 кв. м

6/10, черновая отделка

3-комн. квартира на ул. Магистральной (Кировский р-н)

Общая площадь: 56 кв. м

5/5, хорошее состояние, застекленный балкон

2,15 млн руб.

2,2 млн руб.

3-комн. квартира на 18-м км Московского шоссе

Общая площадь: 66,7 кв. м

3/18, строящаяся секция

* для анализа была взята минимальная стоимость квартиры данного типа из всех предложений в актуальной экспозиции конкретного района

Как видим, все современные ценовые аналоги максимально доступного жилья хрущевской планировки расположены в окраинных районах города, но в настоящий момент эти локации (тот же 18-й и 24-й км Московского шоссе) по инфраструктурному развитию существенно превосходят дворики Советского и Кировского районов, в котором находятся экспонируемые «хрущевки». То есть покупатель такого бюджетного жилья в обоих случаях переезжает на окраину города, но в случае с вторичной квартирой это окраина фактически без перспектив масштабного освоения, а в случае с «первичкой» – с серьезными перспективами, особенно в преддверии глобального строительства к чемпионату мира по футболу.

Мнения о том, какой тип жилья стоит считать наименее ликвидным, разделились. Эксперты рынка утверждают, что все в конечном итоге зависит от конкретного объекта недвижимости. Впрочем, более перспективным, по крайней мере, на ближайшие года руководитель филиала «Ладья» АН «Бизнес-Гарант» Лариса Горб считает приобретение «сталинки», нежели «хрущевки». «Все же у большого количества людей квартиры сталинской планировки до сих пор ассоциируются с чем-то качественным, из серии «на века», – говорит эксперт. – Что касается «хрущевок», то они теряют свою популярность, и в дальнейшем этот процесс продолжится. Особенно это касается окраинного городского жилья. По стоимости они сопоставимы с более ликвидными объектами, находящимися в черте города, поэтому многие покупатели делают выбор не в их пользу. В целом же и «сталинки», и «хрущевки» будут широко востребованы ровно до тех пор, пока банки будут давать ипотечные кредиты на их покупку. А учитывая, что степень изношенности у объектов этого типа уже серьезная, в перспективе ближайших лет ажиотажного спроса на них ожидать не стоит».




Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Во вторник, 18 сентября, на заседании профильного комитета Самарской губернской думы обсудили законодательную...
18.09
Появление грамотного застройщика на строительной площадке - это всегда новый виток развития для строительного...
13.09
Один из самых известных жилых комплексов Самары реализован почти полностью.
12.09