Ваш советник по недвижимости
рсу-10-18-мая.gif 

Приговор: неликвидно.

123.jpg 321.jpg
 









21_RS_ 5.jpg

Приговор: неликвидно

Основным критерием удачной покупки на рынке жилой недвижимости является понятие ликвидности объекта. Однако параллельно с этим понятием участники рынка все чаще оперируют понятиями нулевой, а то и вовсе отрицательной ликвидности. Что за объекты скрываются за этими неутешительными характеристиками? И как распознать неликвидную квартиру среди всего объема экспозиции?

Законы непривлекательности

Недавно житель Самары Игорь Волков продал свою 3-комнатную квартиру в доме сталинской планировки на пр. Масленникова за 3,2 млнруб. Сделка была долгожданной, но в итоге собственник испытал большее счастье не от того, что теперь сможет вложить вырученные деньги в новое жилье, а от того, что он наконец сумел эти деньги высвободить. «Я пытался продать эту квартиру с весны, – рассказывает Игорь Волков. – Сначала продавал сам, размещал объявления, потом обратился в агентство. Пару месяцев продавали по цене 3,5 млнруб., а потом, осознав, что жилье вообще не пользуется спросом, решили постепенно снижать цену. Так и дошли до отметки в 3,2 млнруб., по которой мою квартиру в итоге и купили. При этом просмотров по-прежнему было немного». Конечно, можно упрекнуть этого собственника в том, что он изначально немного завысил цену на свой объект, но даже планомерное снижение стоимости, благодаря которому квартира попала в рынок, говорит одно: квартира не отличалась особой ликвидностью.

Под ликвидностью объекта жилой недвижимости специалисты понимают, во-первых, способность жилья быть реализованным в короткие сроки, во-вторых, способность со временем не терять в стоимости (а в идеале – прибавлять). Иными словами, аксиома о том, что недвижимость с течением времени только дорожает, справедлива не для всех объектов на рынке. Некоторые из них с годами теряют как в цене, так и в спросе на них. Это и есть «неликвид», собственникам которого порой так сложно бывает найти покупателя на свои квадратные метры.

Неудачное местоположение, неудовлетворительное состояние дома или квартиры, недостаточно развитая инфраструктура в окружении объекта – вот лишь некоторые важнейшие факторы, которые делают квартиру непривлекательной в глазах потенциальных покупателей, а значит, неликвидной. Но, помимо них, есть еще один фактор, который в последнее время начинает играть все большую роль. Это тип дома, в котором продается квартира. Целые группы объектов переживают снижение спроса – прежде всего из-за того, что по той же цене, по которой они экспонируются, можно найти аналоги в сегменте новостроек. Соответственно, зачем покупать жилье, которое с каждым годом изнашивается все сильнее, если практически за те же деньги можно отыскать квартиру в новостройке? Судите сами: раньше мы любили «сталинки» за высокие потолки, большие площади и коридоры с кладовыми. Теперь их «не за что любить»: высокие потолки, обширные места общего пользования и большие комнаты нам «дают» современные новостройки. Многие покупатели жилой недвижимости уже это понимают: в экспозиции квартир в новых домах мы наблюдаем дефицит, а предложения устаревающей «вторички» – напротив, существует в довольно обширных объемах.

Неликвид в примерах

Одной из разновидностей неликвидного жилья на вторичном рынке эксперты называют квартиры сталинской планировки. Случай, рассказанный выше реальным собственником жилья, – далеко не единичный. Экспозиция «сталинок» часто затягивается на полгода, особенно это касается просторных «трешек». Рыночная стоимость таких квартир сопоставима с ценой на просторные 2-комнатные квартиры в новостройках, поэтому неудивительно, что многие потенциальные покупатели предпочитают современное жилье. Квартиры сталинской эпохи продолжают устаревать – особенно остро эта проблема стоит в системе коммуникаций, да и фасадной частью многие городские «сталинки» похвастаться сегодня не могут. Кроме того не стоит забывать, что большинство домов этого типа планировки, в частности на пр. Масленникова отнесли к памятникам, а это — обременение. Итог – постепенная потеря ликвидности и длительное простаивание жилья в экспозиции.


Описание объекта

Актуальная стоимость*

Стоимость подобной«сталинки» несколько лет назад (конец 2010 г.)

Современные аналоги в сегменте новостроек по такой же стоимости


1-комн. квартира в Костромском пер., 8 (Промышленный р-н)

Общая площадь: 37,2 кв. м

4/4, среднее состояние, балкон

1,5 млн руб.

1,6 млн руб.

1-комн. квартира в ЖК «Арго» на ул. Ново-Садовой/Врубеля

Общая площадь: 31 кв. м

20/24, черновая отделка, вид на Волгу


1-комн. квартира в мкрн «Крутые ключи» на 24-м км Московского шоссе

Общая площадь: 34 кв. м

2/3, черновая отделка


2-комн. квартира на ул. Магистральной (Кировский р-н)

Общая площадь: 49 кв. м

Раздельные комнаты, среднее состояние

1,5 млн руб.

1,55 млн руб.

2-комн. квартира в ЖК «Черемшанский» на ул. Черемшанской/ Советской

Общая площадь: 70 кв. м

13/16, черновая отделка, лоджия

3-комн. квартира на ул. Ново-Садовой (Октябрьский р-н)

Общая площадь: 55 кв. м

Хорошее состояние

2,2 млн руб.

2,3 млн руб.

3-комн. квартира на ул. Блюхера

Общая площадь: 84 кв. м

8/9, черновая отделка

* для анализа была взята минимальная стоимость квартиры данного типа из всех предложений в актуальной экспозиции конкретного района

Мониторинг в сегменте самых дешевых предложений среди самарских «сталинок» показывает, что за последние годы их стоимость действительно несколько снизилась. Сразу стоит оговорить, что этот процесс нельзя назвать всеохватным: «сталинки» в центральных районах города не показывают ценового снижения, напротив, многие из этих объектов стабильно растут в цене. Но у них есть важное преимущество, которое оказывает самое прямое влияние на фактор ликвидности, – их местоположение. В центре города фактически нет предложений в новых домах — поэтому желающим жить в «центре» не остается выбора. Но при этом экспозиция таких квартир даже в «сердце» Самары не сокращается. Например, 3-комн квартира в доме на ул. Самарской (рядом с 6-ой баней) продавалась 2 года, и в итоге собственник, не желая снижать цену, все-таки продал ее за 5 млн. руб. Но, обратите внимание, он цену хоть и не снижал, но и не повысил ее в течении целых 2 лет. При этом средний рост цен на недвижимость в год — 12%. Даже их он «не смог отыграть». А «сталинки» в спальных районах и на рабочих окраинах этим похвастаться не могут, поэтому переживают ценовые корректировки и затянутые сроки экспозиции.

При этом отыскать ценовой аналог в сегменте новостроек для такого типа жилья несложно. В большинстве случаев рынок предлагает схожие метражи (может, чуть меньшие), но общее состояние самого дома и коммуникаций будет не в пример лучше. Скептики могут возразить, что все представленные объекты в сегменте первичного жилья предлагаются к продаже в черновой отделке, а это значит, что к стоимости нужно добавлять еще сумму, необходимую хотя бы на самый простой ремонт. Да, финальная стоимость квартиры на первичном рынке будет выше, а «сталинку» можно купить уже с ремонтом и, как говорится в объявлении, в хорошем состоянии. Но этот самый ремонт при последующей продаже квартиры не окажет никакого влияния на ее стоимость. Главным фактором, определяющим цену, будет изношенное состояние квартиры и дома, тогда как жилью в новостройке «старость» пока не грозит. А ремонт – дело действительно наживное.

И еще один фактор «нелеквидности», который не стоит сбрасывать со счетов: возможность ипотеки. Понятно, что ипотека — двигатель спроса на жилье. Но у банков есть жесткие требования к объектам, которые они готовы кредитовать, и степень износа - один из них. И если сегодня вы купили «сталинку», то через пару лет решив ее продать, вы не будете иметь 100-% гарантии того, что ваш покупатель сможет ее купить в ипотеку. А с ростом доли ипотечных сделок на рынке недвижимости возможность «продать квартиру» в кредит — станет одним из важнейших конкурентных преимуществ вашего предложения.

Еще один очевидный пример жилья, теряющего ликвидность, – квартиры хрущевской планировки. Еще пару лет назад это жилье было самым оптимальным вариантом для тех, кто планировал покупку в сегменте «эконом» или хотел улучшить свои жилищные условия после комнаты или «гостинки». Однако и у «хрущевок» появляется все больше конкурентов в среде новостроек. Масштабные строительные проекты («Крутые ключи», «Шведская слобода», «Южный город», «Новая Самара», проект компании «Виктор и Ко» на Южном шоссе и др.) теснят эту категорию доступного жилья на рынке. Компактные метражи становятся доступными по такой же, а то и меньшей стоимости. Так, известно, что в проекте жилой застройки на Южном шоссе (компания Виктор и Ко) девелопер планирует реализовывать квартиры-студии площадью 35 кв. м по цене до 1 млн руб. По вполне доступной цене сегодня можно купить квартиру в современном доме в окраинном районе, но с абсолютно развитой инфраструктурой. Может ли 1-комн «хрущевка» стоимостью 2 млн руб. похвастаться удобными подъездными путями, современным двором с площадками или новыми коммуникациями? Очевидно, нет, даже если состояние такой квартиры собственник характеризует словом «идеальное».


Описание объекта

Актуальная стоимость*

Стоимость подобной «хрущевки» несколько лет назад

Современные аналоги в сегменте новостроек

1-комн. квартира на Садовом пр., 19 (Советский р-н)

Общая площадь: 31 кв. м

Свежий косметический ремонт

1,3 млн руб.

1,4 млн руб.

1-комн. квартира в мкрн «Крутые ключи»

Общая площадь: 33,8 кв. м

2/3, черновая отделка

2-комн. квартира на ул. Волгина (Железнодорожный р-н)

Общая площадь: 45,3 кв. м

2/5, панельный дом

1,3 млн руб.

1,45 млн руб.

2-комн. квартира в пос. Мехзавод, 3-й квартал

Общая площадь: 70 кв. м

6/10, черновая отделка

3-комн. квартира на ул. Магистральной (Кировский р-н)

Общая площадь: 56 кв. м

5/5, хорошее состояние, застекленный балкон

2,15 млн руб.

2,2 млн руб.

3-комн. квартира на 18-м км Московского шоссе

Общая площадь: 66,7 кв. м

3/18, строящаяся секция

* для анализа была взята минимальная стоимость квартиры данного типа из всех предложений в актуальной экспозиции конкретного района

Как видим, все современные ценовые аналоги максимально доступного жилья хрущевской планировки расположены в окраинных районах города, но в настоящий момент эти локации (тот же 18-й и 24-й км Московского шоссе) по инфраструктурному развитию существенно превосходят дворики Советского и Кировского районов, в котором находятся экспонируемые «хрущевки». То есть покупатель такого бюджетного жилья в обоих случаях переезжает на окраину города, но в случае с вторичной квартирой это окраина фактически без перспектив масштабного освоения, а в случае с «первичкой» – с серьезными перспективами, особенно в преддверии глобального строительства к чемпионату мира по футболу.

Мнения о том, какой тип жилья стоит считать наименее ликвидным, разделились. Эксперты рынка утверждают, что все в конечном итоге зависит от конкретного объекта недвижимости. Впрочем, более перспективным, по крайней мере, на ближайшие года руководитель филиала «Ладья» АН «Бизнес-Гарант» Лариса Горб считает приобретение «сталинки», нежели «хрущевки». «Все же у большого количества людей квартиры сталинской планировки до сих пор ассоциируются с чем-то качественным, из серии «на века», – говорит эксперт. – Что касается «хрущевок», то они теряют свою популярность, и в дальнейшем этот процесс продолжится. Особенно это касается окраинного городского жилья. По стоимости они сопоставимы с более ликвидными объектами, находящимися в черте города, поэтому многие покупатели делают выбор не в их пользу. В целом же и «сталинки», и «хрущевки» будут широко востребованы ровно до тех пор, пока банки будут давать ипотечные кредиты на их покупку. А учитывая, что степень изношенности у объектов этого типа уже серьезная, в перспективе ближайших лет ажиотажного спроса на них ожидать не стоит».




Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Президент-председатель правления Сбербанка Герман Греф заявил, что из-за низкой инфляции снижение ст...
23.10
На заседании градостроительного совета было принято решение, достроить проблемные долевки без парков...
23.10
Руководитель управления аналитики и оценки девелоперской компании «А101» Дмитрий Цветов считает, что...
20.10