Ваш советник по недвижимости
рсу-10-18-мая.gif 

Будут ли в Самаре расти цены на недвижимость?

Будут ли в Самаре расти цены на недвижимость?Еще 1 ноября в эфире программы «Полезная площадь» ведущая программы и издатель журнала «Недвижимость.Rent&Sale» Мария Иванова со своими гостями обсудили последствия строительства стадиона к ЧМ - 2018 в районе Радиоцентра. Эксперты – Никита Петухов, руководитель компании Royal Estate Boutique и Вячеслав Рандаев, руководитель службы маркетинга и продаж компании «Экодолье Самара» - сделали прогноз, на какую недвижимость, когда и в каких пределах будут расти цены в связи со строительством стадиона и инфраструктуры на участке в районе Московского, Ракитовского, Волжского шоссе, улиц Ташкентская и Демократическая, а также какая судьба ждет исторический центр города Самары.  


Мария: От чего зависит, на ваш взгляд, выбор места стадиона? 

Никита: Выбор места, прежде всего, зависит от условий ФИФА. И, конечно, мы должны их соблюсти. Стрелка реки Самара и район радиоцентра - это совершенно полярные районы города. С одной стороны, район радиоцентра хорош: он ближе к аэропорту, здесь шире дороги, больше свободной земли, дешевле коммуникации, инфраструктура и строительство стадиона. Но с другой стороны, проблема в том — что застройка будет локальной. Очень важно, чтобы и инвесторы и проектировщики, и строители, и наши власти поняли, что город нужно развивать полностью. Даже те 40-50 тысяч человек, которые приедут на эти две игры могли проехать по всем частям города. Цены на недвижимость будут расти (в чем я, лично, сомневаюсь), прежде всего, в зависимости от построенной инфраструктуры. Если стадион построят в районе радиоцентра, то цены будут расти не в целом, а локально. 

Вячеслав: Я согласен с Никитой. Развитие территории и развитие города в целом, зависит не столько от локации самого объекта, сколько от шлейфа сопутствующих построек, которые будут сопровождать главное строительство. Когда речь шла о размещение стадиона на стрелки рек Самары и Волги, все понимали, что к этому стадиону нужно строить подъездные пути, реконструировать сети, старую часть города. Само строительство стадиона на стрелке повлекло бы грандиозную перестройку всего города в целом. Конечно, для Самары это могло быть благом, потому что территория Самарского района устарела. 

Слушатель Алексей: Будет ли строительство стадиона сопровождаться строительством дорог? 

Вячеслав: Все прекрасно понимают, что возведение такого рода объекта не может обойтись без реконструкцией уличной сети. В случае расположения стадиона в центре — необходимо будет реконструировать всю улично-дорожную сеть города. Если в радиоцентре — подъездные пути будут реконструировать, но только на подъезде к этому месту. Основная территория города вряд ли будет затронута этим процессом.

Мария: Все ожидали стадион на стрелке, реконструкцию центра и было понятно, ЧТО там будет расти в цене: здания, квартиры, земельные участки, коммерческие помещения на первых этажа. Ожидалось, что к этим объектам будет повышенный интерес. Что может привлекать внимание в районе радиоцентра?

Никита: Я думаю, что земельные участки и малоэтажное жилье, в принципе жилье и офисы. В этой части города достаточно большое количество участков. Конечно, сейчас эти земельные участки будут подниматься в цене. Но, наверное, это проблема для покупателей и продавцов земли. Потому что даже сейчас, при существующих ценах, рентабельность проекта, того же торгового центра или ресторана, не будет сверхприбыльной, она будет на уровне семи — восьми лет. А когда цены поднимутся, она будет стремиться к бесконечности.

Вячеслав: Мы давно говорим, что Самара превратилась в город стоящих автомобилей. Мы не можем проехать ни в центр, ни из центра. И тенденция последних лет — деловая активность выносится из исторического центра города. Сейчас она кочует в геометрический центр города. Но если будет перенесено место строительства стадиона, почему бы не создать деловое ядро города именно там? Мы неоднократно говорили, что город исчерпал возможности внутренних территорий для какого-либо строительства.

Мария: А центр города оставить медленно погибать?

Вячеслав: А у него теперь два пути: либо он сгниет, либо в него вложат деньги и он изменится.

Мария: Кому он теперь будет нужен?

Вячеслав: Он интересен для той элиты, которая не захочет уезжать за город.

Мария: То есть можно исторический центр города превратить в элитный пригород, где строить по-настоящему элитное малоэтажное жилье, а всех «не элитных» переселить на окраины. Кстати, насколько способна территория радиоцентра превратиться в населенный пункт или в полноценный, например, Демократический район города?

Вячеслав: Ну почему бы и нет. Посмотрите, как на сегодняшний день развивается город. Последние несколько лет он развивается за счет спальных районов и пригородных территорий. В центре строить негде. Основная застройка уже давно пошла дальше радиоцентра — эти территории активно развивается. Это жилье эконом-класса, но оно востребовано. А если деловое ядро сместится, то у многих вообще отпадет необходимость ежедневных поездок в центр. Это даст толчок развития территории от радиоцентра до Мехзавода.

Никита: Получается, что есть только два выхода: смещать центр деловой активности, переносить в этот район и развлекательную и культурную инфраструктуру, чтобы город мог там жить. Тогда большая часть людей перестанет ездить в центр. Либо делать хорошие дороги. Потому что при наличии нового жилого района в районе радиоцентра, минимум 40% людей будут работать в центре. Очень хочется верить, что набережная будет продлена — это позволит хоть немного разгрузить город. Есть планы по развитию района ЗИМа, Солнечной. В последние годы запланировано ввести в эксплуатацию огромное количество квадратных метров в районе Солнечной. И представляете, утром все эти ребята поедут на работу.

Мария: В Казани, где готовятся к универсиаде, за последний неполный год цены на недвижимость вросли в среднем на 25%. Коттеджи и земля выросли на 40% и 45% соответственно. Вряд ли это можно назвать обычным рыночным ростом?

Никита: Да, это серьезный рост.

Вячеслав: Я бы высказал свое личное мнение. Мне кажется, что это эффект синергии. При строительстве любого объекта крупного, оказывается влияние на близлежащие территории. В Казани при подготовке к универсиаде ведется строительства сразу нескольких объектов — пятно застройки рассредоточено по городу, поэтому и создается эффект того, что весь город охвачен ажиотажем. Если переносить эту же идеологию на Самару, нужно понимать, что стадион строится в одном месте, а значит, он повлияет только на одну территорию. Даже если говорить об инфраструктуре. Вряд ли строительство стадиона в районе радиоцентра спровоцирует строительство гостиниц в Самарском районе. Скорее всего будут задействованы прилегающих территорий. Остальная городская территория от этого строительства вряд ли что-то выиграет.

Никита: Что значит рост в цене? Тот же самый «Горелый хутор» или «Жигулевские сады» сейчас стоят очень дешево. Почему они строят так дешево? Потому что далеко дороги, тяжело тянуть коммуникации. Как только там зажжется свет, как только туда протянутся дороги, конечно, цена подпрыгнет сильно. Но повышение цен в районе будет локальным. Еще один пример связан с нашим метро. Два года назад, когда Ново-Садовая была наглухо закрыта и было непонятно, когда откроется - аренда коммерческой недвижимости стоила копейки, сейчас — выросла в разы.

Мария: Вы считаете, что «эффект ожидания» не будет распространятся на весь город. А если бы стадион строился на стрелке, то тогда цены на недвижимость выросли бы почти по всему городу?

Вячеслав: Потому что те коммуникационные, транспортные коридоры, которые нужно было бы построить, оживили бы город и подняли бы стоимость недвижимости, расположенной вдоль этих коридоров.

Никита: Есть надежда, что этот эффект разовьется на весь город, если власти будут понимать, что эти 40-50 тысяч человек, которые в 2018 году приедут на 2 игры в Самару, нужно еще возить — нужно показать им город. Недавно Матвиенко ругалась — ее повозили по центру. Она права, потому что в той же самой Казани, в Ростове в исторической части нет исторических фасадов, которые полностью разрушены, нет пивных киосков.

Мария: Что позитивного город может получить в результате ЧМ — 2018? С ценами понятно, в зону роста цен попадут только локальные объекты. Но ведь, когда планировалось построить стадион в центре, ожидалась реконструкция центра города, развитие «исторического строительства», зачистка избушек и строительство многоэтажного жилья. Сейчас, когда строительство предполагается в районе радиоцентра, у меня есть подозрение, что это даст импульс развития малоэтажного строительства, которое сейчас развивается факультативно и по большей части стихийно. На мой взгляд, появится тренд: будет развиваться малоэтажное строительство.

Вячеслав: Я соглашусь, что проживать в коттеджном поселке гораздо приятнее, чем в многоэтажке. И это естественный процесс: развивать малоэтажное строительство в данной зоне. Уже по факту складывается этот тренд: вдоль Московского шоссе, район после Мехзавода, район в сторону Новосемейкино. Но почему развивается малоэтажное строительство? Во-первых, потому что там низкая цена на землю.

Никита: При этом, если земля в этой районе сильно подорожает, то строить малоэтажку будет просто не выгодно. И полезут вверх свечки.

Вячеслав: Прилегающие территории к радиоцентру подорожают здорово. Но на чуть большем удалении — район Мехзавода, поселка Управленчиский — там цены не поднимутся. И останутся условия для малоэтажного строительства.

Слушатель Виктор: Какое самое лучшее место для строительства?

Никита: В направлении Ново-Семейкино, Волжского. Там пока земли недоцененные.

Вячеслав: Город будет развиваться туда, куда будут вести дороги.

Слушательница Альфия: Какова на ваш взгляд судьба поселка в районе радиоцентра?

Никита: Я не думаю, что его будут расселять. Надо смотреть на генплан. Возможно, их будут просто реконструировать.

Вячеслав: Там есть и индивидуальное жилье, и многоэтажные дома. Я думаю, что часть объектов попадет под расселение или снос. Думаю, это будет благо для проживающих.

Мария: Николай Меркушкин сказал, что объекты будут выкупать по рыночной стоимости. Что он имеет ввиду под рыночной стоимостью?

Вячеслав: Рыночная стоимость - атрибут конкретного времени. На сегодня рыночная стоимость в этой части города не очень велика. Но это сейчас. Но как только будет официально обнародован генплан застройки территории, тогда цена изменится. А вот когда будут фиксировать рыночную стоимость – это вопрос? Главное, чтобы не было спекуляций!

Мария: А вот у спекулятивного разогрева цены есть пределы и размеры?

Никита: Спекулятивный рост, к сожалению, самобытен. Любая бабушка может решить, что ее участок золотой, а бизнесмен может решить, что в его кафе будут ходить обедать все, и поднять цены.

Вячеслав: Это не контролируемый и не регулируемый процесс.

Никита: Очень важно, чтобы в объектах основного сектора при строительстве стадиона не оказалось так, как у нас бывает в центре города: когда рядом новые объекты, а в центре — избушка.

Слушатель Алексей: что нужно сделать, чтобы цены не росли? Возможно ли это вообще?

Вячеслав: К сожалению, это процесс субъективный. Любое крупное строительство вызывает бурю эмоций, это начинает разогревать рынок. И противодействовать этому сложно. Самый главный прием: информированность покупателей и продавцов. Большинство сделок по завышенным ценам происходят либо без адекватного маркетинга, когда не изучается рынок, либо покупатель обладает эксклюзивной информацией, которой не обладает никто.
Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Проект программы реновации жилья в российских регионах, расселивших аварийное жилье, практически гот...
17.10
Такой прогноз озвучил министр экономического развития России Максим Орешкин.
17.10
Средний ценник аренды в сентябре снизился на несколько сотен рублей.
16.10