Ваш советник по недвижимости
рсу-10-18-мая.gif 

Долевое строительство в Самаре: проблемы, которых нет?

Долевое строительство в Самаре: проблемы, которых нет? Об этом и многом другом шла речь в очередной программе «Полезная площадь» с ведущей Марией Ивановой. Гостями студии были председатель координационного Совета общественного движения «Дольщики Самары» Василий Алексеенко и руководитель строительной компании Николай Кормаков.

Мария:
Василий, на ваш взгялд, где на сегодняшний день заканчиваются декларации в решении вопроса обманутых дольщиков и начинаются реальные дела? У властей есть огромная политическая воля, есть застройщики, которые готовы зайти на площадки, есть дольщики, которые ждут свои квартиры.
Василий:
Реальные дела будут осуществляться на строительной площадке. Не для кого не секрет: когда работают краны, когда на стройке есть рабочие – она живет. В конечном счете – люди видят, что с каждым днем что-то меняется, дом возводится. Тогда люди видят, что реальные дела существуют. Но для того, чтобы эти реальные дела существовали, нужно сначала пройти сложные этап подготовки к строительству. И здщесь есть ограничения и для дольщиков, и для застройщиков, и для властей. Со сферой долевого строительства завязано множество ведомств и организаций, и у каждой из них есть свои полномочия и функции, которые иногда дублируются.
Если говорить о причинах сложившейся ситуации в долевом строительстве, то они просты: когда это все начиналось, в начале 2000-ых – это был дикий рынок, который никем не регулировался. Сейчас рынок пытаются регулировать. Но проблем все равно очень много.
Мария:
Но ведь застройщик иногда не сразу заходит на площадку. Может пройти год или даже больше, прежде, чем начнутся какие-то строительные работы. А есть прямая связь между дольщиками и застройщиком?
Василий:
Если мы говорим о дольщиках, которые уже существуют. Дольщики не смогут построить дом без застройщика. Случаи, когда дольщики сами достраивают дома, единичные. Потому что дольщики – это самые разные люди, большинство из которых слабо разбираются в строительстве. Вот мой коллега как раз работает с дольщиками, и к нему самые разные люди приходят.
Николай
Да, у меня был опыт по достройке двух проблемных объектов, причем два разных случая. В одном случае председателем ТСЖ был довольно конструктивный человек, который смог организовать службу застройщика, генпроектировщика, генподрядчика. Этот объект сдан по эксплуатацию. Еще в один объект люди заселились, но организоваться для того, чтобы сдать дом в эксплуатацию не смогли. Прошло уже три года.
Слушатель Юрий:
Почему вообще складывается такая ситуация. Неужели «долевки» строят дураки или мошенники?
Николай:
Надо искать проблему в инициаторе проекта. Когда организовывается любой проект – составляется бизнес план. Строительство обычно начинается на заемные средства или на средства дольщиков. По правилам, должно быть своих средств не меньше 30-50%. А у нас бывает так, что некоторые даже в проектирование не вкладываются. Грубо говоря, нашли где-то площадку, и, ничего не понимая в строительстве, начинают строить. Поэтому, зачастую, появление обманутых дольщиков – это просто просчет застройщика.
Мария
А всегда ли это просчет?
Василий
Нет, это не всегда просчет. И если мы посмотрим историю долевого строительства в Самаре, мы это поймем. В нашем регионе собраны все возможные случаи, которые только существуют. Раньше главное было получить земельный участок, обнести его забором и поставить будку с надписью: «Несите деньги сюда, здесь через четыре года будет город-сад». И давалось объявление в СМИ. Люди с радостью несли свои деньги. А так как большинство даже не представляло, какая документация должна быть у застройщиков и какие договора нужно заключать, то в лучшем случае заключался инвестиционный договор.
Слушатель
30% своих средств - это где-то нормативно закреплено?
Николай
Нормативно это нигде не закреплено. И статус застройщика тоже никто не проверяет, кроме самого покупателя. А, что касается 30%, в любых инвестициях должна быть эта цифра. Об этом говорит даже курс вузовской экономики.
Мария
Откуда дольщики ждут помощи?
Василий
Чтобы понять, кто такой дольщик, можно привести иносказательный пример. Представьте, что мы с вами втроем решили совершить круиз с берегов Европы к берегам Америки на шикарном лайнере. Мы все втроем об этом узнали из средств массовой информации, и все купили билеты. Допустим, у меня мало средств, и я поеду в трюме, а вы, Мария — первым классом. И дальше начинается самое интересное. Мы приходим в порт, и узнаем, что парохода не существует. Или, другой вариант, парход существует, все готовы к отплытию, мы выходим в море, и пароход тонет прямо рядом с причалом.
Дело в том, что такая ситуация, может случится в любой момент. И когда люди будут находиться в открытом море – люди будут ждать помощи от всех. Будет это государство – они с радостью примут помощь, примут помощь и от инвесторов, люди сами могут сколотить плот и доплыть до берега. Самое интересно, что все эти пути лучше объединить. Если каждый в с вою сторону будет тянуть, получится «лебедь, рак и щука».
Мария:
Сейчас кто только не поднимает флаг над головой, и тема обманутых дольщиков – это и политическая тема, и экономическая, и выборная, и предвыборная… Как вы относитесь к последней идее властей о том, что достраивать долевые объекты должен единый оператор, созданный при правительстве, который бы монопольно занимался проблемой дольщиков?
Василий:
Если государство будет участвовать в этом, то по крайней мере это будет надежный застройщик, которого будут все знать, у которого будут обязательства подкрепленные со стороны государства, то, конечно, это будет прекрасно.
Николай:
Инициатива интересная, со стороны дольщиков – это гарантия того, что их объекты будут достроены. С другой стороны, потянет ли это бюджет? Реально ли это? Как я понимаю, это миллиарды…
Мария:
То есть вы считаете, что если это будет единый оператор, то он будет достраивать исключительно на бюджетные средства? Насколько я слышала, губернатор говорит о том, что бюджетные вливания – это самый последний шаг решения проблемы.
Николай:
Как я понимаю, уже были попытки договориться с застройщиками, и они не спешат достраивать эти объекты.
Василий:
Если говорить о бюджетных средствах – это порядка 7 млрд рублей. Эти цифры назвали три года назад. Сейчас это не меньше 14 млрд рублей. Это колоссальные средства. Сейчас весь бюджет области порядка 60 млрд рублей.
Мария:
Наши слушатели интересуются, насколько действенны решения комиссии по решению вопросов обманутых дольщиков при губернаторе Самарской области, на ваш взгляд?
Василий:
К сожалению, мы не попали в межведомственную комиссию. С нашей стороны попытки были. Мы хотим участвовать в комиссии. И думаю, мы добьемся участия в комиссии, по крайней мере попытаемся участвовать в формировании повестки.
В 2010 году было организовано движение дольщиков. Преддверием организации был митинг дольщиков, который проходил на площади Славы. Дольщики подписали петицию, в которой содержался ряд предложений, в том числе, и предложение по созданию единого оператора. Полгода назад мы делали ревизию, и обнаружили, что большинство из наших пожеланий, на сегодняшний день, выполнены.
То есть, в каких-то моментах движение вперед есть, но говорить о том, что проблема нашла массовое решение, пока сказать нельзя. Движение происходят не на площадках, а в юридической сфере.
Радует, что с начала этого года в проблему активно включились правоохранительные органы. Было установлено, что из всех организаций, которые являются застройщиками, это порядка 77 организаций, около половины из них банкротятся. В полиции было создано специальное подразделение, которое занимается только расследованием дел по решению проблем обманутых дольщиков. Сейчас даже пошли результаты. Посадки пошли. Конкретные пример: директор ООО «Патио» был приговорен к трем годам лишения свободы. Руководитель СРО «Единство» тоже осужден… Раньше не было даже этого. Можно было безнаказанно дольщиков обманывать. Конечно, это движение вперед.
Мария:
При каком условии застройщики готовы заходить на проблемные площадки?
Николай:
Крупные застройщики вряд ли придут на проблемные площадки. Крупный застройщик уже поставил свое производство на поток. Дело в том, что для каждого объекта с обманутыми дольщиками нужен индивидуальный подход. Нужно понять, какая разрешительная документация, что построено, что нужно изменить. Нужно составлять бизнес-план. Если дольщики хотят, чтобы зашел новый инвестор – они должны сами установить контакт с ним.
Мария:
Василий, а ваша общественная организация занимается просветительской деятельностью?
Василий:

Да, конечно. Это одна из целей нашей организации. На сегодняшний день, в нашем законодательстве проблемы такие, что кто такой «обманутый дольщик» – не знает никто. Нет такого юридического понятия. Есть понятие – «пострадавший дольщик». И то, если заведено уголовное дело. Когда вышел 210 ФЗ, который разрешил дольщикам вступать в реестр кредиторов, мы столкнулись с тем, что недобросовестные арбитражные управляющие просто начали за это брать с дольщиков деньги. Мы подняли этот вопрос. И нам удалось добиться того, чтобы эту практику прекратить.

Ольга, слушатель:
Известен хоть один случай, когда дольщики обанкротили застройщика, что случилось потом?
Василий:
Все, кто объединился, находятся либо в положительных взаимоотношении со своим застройщиком, либо в оппозиции. Приведу два примера: ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» - дольщики были в оппозиции, не могли найти контакт с застройщиком, ЗАО «Губерния» - там наоборот, полное взаимопонимание. Почему люди идут в банкротство? В этом случае дольщики могут хоть чего-то добиться. Эту возможность им дал 210 ФЗ, который начал действовать со второй половины прошлого года. На примере «Эл-Гранд» - там был застройщик, были дольщики. Все они жили своей жизнью. Застройщик сначала только обещал, потом прекратил и обещания, а потом дольщики узнали, что контора банкротится. И тогда они поняли, что при существующем арбитражном управляющем никто ничего не получит. Дольщики объединились, пошли в Арбитражный суд, вошли в реестр кредиторов, и затем поменяли арбитражного управляющего. Когда суд принимал решение, арбитражному управляющему задали вопрос: «вы руководили данной организацией как арбитражный управляющий более двух лет, а адрес можете назвать, где она располагается?». И он не смог ответить. Как вы считаете, в такой ситуации дольщикам надо идти на банкротство? Дольщики «Эл-гранд» в этом вопросе первопроходцы. Такого опыта вообще нет в России. Посмотрим, что у них получится.
Николай:
Я думаю немного по-другому. Ведь через банкротство нечестные люди могут «провести» очень немало! Давайте подумаем — вот зашел или «завели» застройщика в стадию банкротсва. Выйти оттуда практически невозможно. По закону необходимо полностью удовлетворить права дольщиков. Либо он достраиваем дом в состоянии банкротств — и это путь через создание ТСЖ и вложение средств дольщиков. Либо конкурсный управляющий продает имеющееся имущество с торгов. А что есть на этой площадке? Обычно это недострой, и самое дорогое, что там есть — это договор аренды участка. А площадка уходит после всех манипуляций «уходит чистая» к другому застройщику. И будут ли удовлетворены права «старых» дольщиков – это вопрос открытый? Лично я категорически против таких схем, которые позволяют мутить воду и под шумок «забыть» про дольщиков. На нашем объекте, который компания «МРСК «Базис» возвращает к жизни – ЖК на пересечении ул. Никитинская/Вилоновская/Буянова избегаем сейчас схем, которые хоть немного намекают на нечестное обращение с дольщиками. У нас на объекте их более 50 и интересы всех мы намерены удовлетворить!
Василий:
Дело в том, что на сегодняшний день ни один проблемный объект не может пойти по этому пути. Потому что там очень много условий, которые необходимо выполнить. Сегодня из 77 проблемных долевых строек в Самарской области — застройщики 39 находятся в состоянии банкротства. Но таких случаев, чтобы дольщики специально банкротили своего застройщика я не встречал.
Николай:
Василий говорит о тех организациях, когда застройщики сами уходят в банкротство. В банкротстве и землю у него отобрать невозможно, и, если он первый подает на банкротство, он может им управлять. И в таких случаях дольщикам обязательно нужно идти в Арбитражный суд и включаться в банкротство.

Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Руководитель управления аналитики и оценки девелоперской компании «А101» Дмитрий Цветов считает, что...
20.10
Теперь для военнослужащих – клиентов Сбербанка снижен первоначальный взнос по ипотеке с 20% до 1...
20.10
Сервис интернет-объявлений «Юла» проанализировал объявления о продаже жилой недвижимости за 3 кварта...
20.10