Ваш советник по недвижимости
рсу-10-18-мая.gif 

Форум по коммерческой недвижимости и ритейлу "АРЕНДА 2017"

Цены ниже некуда

3.jpgКупить подешевле – такова заветная мечта всех приобретателей жилой недвижимости. Бывают случаи, когда она совпадает со стремлением продавца как можно быстрее реализовать свою квартиру, пусть даже и по цене, ниже рыночной. Когда к таким предложениям стоит присмотреться, не остерегаясь, что за привлекательной сниженной стоимостью не прячется целый ворох проблем?

Что скрывает низкая цена?
Квартиры, которые экспонируются по ценам, ниже среднерыночных, всегда бросаются в глаза среди общего объема предложений. Встретить объект, заметно выбивающийся из более или менее единого ценового ряда, можно не так часто. Объективная причина проста: срок экспозиции квартир с дисконтом существенно короче «обычных» объектов, которые полностью находятся в рынке. Но это лишь в том случае, если за сниженной ценой нет никаких подводных камней. Часто дисконт является лишь привлекательным фасадом, за которым спрятаны нечестные мотивы продавца или неудовлетворительное состояние самой квартиры.

Классической причиной демпинга в сфере жилой недвижимости эксперты называют юридические проблемы с объектом недвижимости. Несколько собственников, из которых продавцом является лишь один, а другие появятся на сцене позже, недавнее вступление собственника в наследство, нахождение квартиры в залоге у банка – это неполный перечень правовых проблем, с которыми может столкнуться приобретатель подозрительно дешевой квартиры впоследствии. 

Риэлторы советуют внимательнее относиться и к ситуации, когда квартира с дисконтом реализуется по доверенности в условиях физического отсутствия собственника. Эта юридическая деталь также может аукнуться потерей части денег в лучшем случае и потерей жилья и денег в худшем.
Есть у демпинга в сфере жилья и технические причины, и они также не делают чести объекту недвижимости, который реализуется таким образом. Конструктивные изъяны жилища, которые могут стать причиной скидки, столь же многообразны: расположение поблизости от шахты лифта, окна на автомагистраль, устаревшие деревянные перекрытия, трещина в фасадной части многоэтажного дома. Естественно, об этих частностях продавцы недвижимости в объявлениях не пишут, а выявить многие из них можно только при детальном осмотре и оценке объекта недвижимости.

Кроме того, за привлекательной вывеской со сниженной ценой может подчас скрываться самый настоящий аукцион. Конечно, это более частный случай, но столкнуться с ним может самый обычный покупатель. «Мы с женой планировали купить двухкомнатую квартиру не дороже 2,3 млн руб., – рассказывает житель Самары Иван Соломатин. – Присмотрели отличный вариант, при этом похожие предложения в том же районе стоили на 200–250 тыс. руб. дороже. Состояние понравившейся квартиры указывалось как пригодное для жилья. Когда приехали на просмотр, буквально в дверях встретились еще с двумя потенциальными покупателями, как их нам представил продавец квартиры. После чего продавец сообщил, что готов продать жилье тому из нас, кто заплатит больше. За цену, указанную в объявлении, купить квартиру готовы были мы все, а после начала этого аукциона мы с женой ушли, потому что почувствовали себя обманутыми». Такие аукционы, устраиваемые собственниками, – неплохая возможность извлечь выгоду, предварительно «заманив» как можно больше заинтересованных в покупке людей. Моральную составляющую этих мероприятий оставим на совести самих собственников.

«Безобидный» дисконт
Впрочем, бывают случаи, когда демпинг не скрывает юридических или конструктивных недостатков квартиры, а также жажды наживы собственника или риэлтора. Причин «безобидного» дисконта, за которым скрываются объективные причины, также может быть несколько.

Основной причиной является возникшая у собственника необходимость как можно быстрее реализовать квартиру.

Это стремление может быть вызвано как объективными, так и субъективными факторами. Из объективных – когда, например, собственник уже подобрал для себя новый вариант жилья, получил одобрение кредитной комиссии на выдачу ипотеки, но за время ее действия так и не нашел покупателя на свое нынешнее жилье. В этом случае время работает против собственника, и он вынужден демпинговать. Также срочная продажа с дисконтом возможна, когда собственнику необходимо выполнить свои кредитные обязательства перед банком. Однако в этом случае покупателю жилья крайне важно проследить, не является ли спешно реализуемое жилье предметом банковского залога.

Среди субъективных факторов, оказывающих влияние на скорость продажи, – переезд в другой город или просто необходимость как можно быстрее высвободить деньги, вложенные в недвижимость, для иных трат.

«Одна из самых частых причин дисконта, зависящих от целей продавца, – ситуация продажи квартиры, доставшейся по наследству, особенно если сам продавец живет в другом городе, – говорит исполнительный директор АН «Визит» Полина Абдулова. – В таком случае ему нерезонно выставлять квартиру в длительную экспозицию, ожидая покупателя по рыночной цене: придется неоднократно показывать квартиру, отрываться от работы и семьи в родном городе. Поэтому, стремясь реализовать жилье как можно быстрее, такой продавец часто бывает готов снизить цену на 10–30% от рыночной стоимости. В случае с типовым жильем это может быть сумма в несколько сотен тысяч, в случае с квартирами бизнес-класса дисконт в некоторых случаях может доходить до миллиона и более».

Другая частная ситуация, которая становится причиной дисконта, – срочный переезд в другой город или страну. Семейные обстоятельства или бизнес вынуждают человека сменить место жительства как можно быстрее, и тогда он тоже готов снижать цену. Отдельный фактор, влияющий на снижение цены, – необходимость срочно высвободить деньги в связи с болезнями или долгами. Необходимость действовать в сжатые сроки также диктует условия дисконта. Наконец, продажа по заниженной цене возможна по сугубо семейным обстоятельствам, когда собственникам квартиры нужно срочно разменять имеющееся жилье в связи с разводом или стремлением жить отдельно от других членов семьи.

Каких сумм может достигать дисконт при срочной продаже жилья? 
Эксперты рынка отмечают, что факты демпинга, за которыми скрываются проблемы объекта, – не показатель. Цены на такие квартиры могут быть сколь угодно низкими, но равняться на них не стоит: суммы, которые впоследствии покупателю придется потратить на решение этих проблем, вполне могут оказаться больше заветной скидки.

Что касается дисконта без «подводных камней», то заметное глазу ценовое снижение начинается с 50–100 тыс. руб. и является абсолютно нормальным для рынка явлением. То есть это такой минимальный демпинг, который окажется удачным для покупателя, если квартира его полностью устроит. «В среднем демпинг на квартиры может достигать 50–100 тысяч рублей, – рассказывает генеральный директор «Агентства Ивановой Дарии» Дария Саурова. – Естественно, это не касается элитного жилья, только типовых вариантов. На «хрущевку» достаточно сделать скидку в 50 тысяч рублей, и реализация не заставит себя ждать. Но это с учетом того, что до дисконта стоимость квартиры находилась в рынке, а не была изначально завышенной. Если же цена была завышенной, то и последующий торг будет больше. Такие скидки – вариант нормы, а на более высокое снижение цен я бы посоветовала реагировать более внимательно, скрупулезно изучать объект, проверять документы».

Более ощутимые скидки, представленные в нашем обзоре, составляют 500–800 тыс. руб. Своеобразным дисконтным рекордсменом можно назвать 2-комнатую квартиру на улице Водников. В данном случае личные обстоятельства вынудили собственника снизить цену на это жилье до 1,8 млн руб.!

Где «охотиться» на квартиры со скидками?
Дисконт без правового обременения или конструктивных недочетов жилья – лакомый кусок на рынке недвижимости. Многие такие объекты реализуются через базы данных агентств недвижимости и зачастую даже не дотягивают до открытой экспозиции. Квартиры с дисконтом и хорошей историей перехватывают инвесторы, у которых заключены договоры с риэлторскими организациями. По условиям этих договоренностей представители компании предлагают наиболее интересные в ценовом отношении варианты сначала инвесторам, а открытая экспозиция является уже вторым шагом.

Если же привлекательный и относительно недорогой объект недвижимости попадает в экспозицию, то сроки его нахождения там, естественно, будут минимальными – от пары дней до пары недель. Поэтому тем, кто ищет неплохое жилье с максимальной скидкой, логично подходить к процессу ответственно и отслеживать новые объявления от собственников как минимум ежедневно.

Мнения:

20_light.jpgПолина Абдулова,
исполнительный директор АН «Визит»:
– Если классифицировать все возможные причины снижения цены на квартиру, то я бы выделила объективные и субъективные факторы. Объективные присущи самому объекту недвижимости. Так, причиной дисконта может стать состояние квартиры, ее документация (например, необходимость получать свидетельство о праве собственности на новостройку по суду). Субъективные факторы напрямую касаются собственника, при их участии объект недвижимости сам по себе ничуть не хуже других, экспонирующихся на рынке.

1.jpgДария Саурова,
генеральный директор «Агентства недвижимости Ивановой Дарии»:
– Прецедентов срочной продажи с существенным дисконтом в нашем агентстве еще не было. В целом если иметь дело с продажей, при которой собственнику срочно нужны деньги, я к таким объектам отношусь довольно настороженно. Наши клиенты пытались подобрать для себя один из таких вариантов с дисконтом, и мы их очень тщательно выверяли. Пословица «Семь раз отмерь, один отрежь» актуальна для всех вариантов по цене, ниже рыночной стоимости. Иными словами, если человек решился на покупку квартиры стоимостью ниже рынка, ему не стоит экономить на юристах, риэлторах, чтобы попросту не потерять свои деньги.

Экспозиция квартир, реализующихся по заниженной стоимости*
2.jpg
* Примеры объектов представлены агентствами недвижимости города. 
Во всех случаях снижение цены продиктовано субъективными причинами собственников.
Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Недвижимость в РФ стала наиболее доступной за всю историю соотношения стоимости ипотеки и средних за...
19.09
Власти рассмотрели инициативу, ускоряющую процедуру получения чиновниками права доступа в квартиры г...
19.09
В четвертом квартале 2017 года АИЖК снижает «переменную» ставку по ипотеке до 6,45%.
19.09