Ваш советник по недвижимости
рсу-10-18-мая.gif 

Форум по коммерческой недвижимости и ритейлу "АРЕНДА 2017"

Владимир Кошелев: «В «Крутых ключах» будет жить 50 тысяч человек»

Перспективы «Кошелев-проекта», массового строительства жилья в регионах, меры государственной поддержки жилищного строительства и способы решения проблем обманутых дольщиков — председатель Совета директоров строительной корпорации «Авиакор» Владимир Кошелев видит пути реального развития во всем.

Владимир Кошелев: «В «Крутых ключах» будет жить 50 тысяч человек» Владимир Кошелев: «В «Крутых ключах» будет жить 50 тысяч человек»

Об общественной потребности в доступном жилье и государственно-частном партнерстве

Владимир Алексеевич, как лично вы можете объяснить повышенное внимание к «Кошелев-проекту» со стороны властей, конкурентов, коллег и покупателей?

Вы знаете, в обществе уже давно созрел запрос на массовое качественное строительство в сегменте комфортного и доступного жилья, сопоставимого с масштабом застройки в советское время, когда строились целые микрорайоны и районы. С той лишь разницей, что к современному жилью предъявляются несколько иные требования сообразно изменившимся потребностям общества. К сожалению, у нас в Самаре длительное время эти простые и понятные житейские потребности оставались без внимания.

Когда мы начали реализацию «Кошелев-проекта», основным нашим посылом и главным принципом стала максимальная открытость работы на всех этапах строительства. Уже тогда мы столкнулись с массой скептических мнений, что невозможно построить «в такие сроки и такие объемы жилья», да еще и «по такой цене». Но мы доказывали своей работой, что четко знаем, как и что нужно делать.

Возвращаясь к вашему вопросу, хочу сказать: такой большой интерес коллег по строительной отрасли и наших покупателей связан с тем, что пришло время именно для таких проектов, максимально обеспеченных всей социальной инфраструктурой. Поймите, когда человек покупает квартиру, он приобретает не только место для сна и еды. Ему должно быть удобно ходить в магазины, аптеку, парикмахерскую, фитнес-клуб, водить своих детей в детсад и школу поблизости. Все эти объекты инфраструктуры должны присутствовать в шаговой доступности от жилья. И наш проект показывает, как все это можно дать обычному горожанину.

— Вы говорите, что идея проекта назревала давно, что потребность в таком жилье буквально висела в воздухе. А почему, как вы думаете, «Кошелев-проект» до последнего времени больше все-таки был исключением, чем правилом, получившим поддержку властей?

Если говорить о поддержке, то когда «Кошелев-проект» стартовал, ее и в помине не было.

С самого начала шаг за шагом мы доказывали свою состоятельность покупателям. И точно такой же путь нам пришлось пройти, чтобы почувствовать поддержку властей. Мы показывали, что мы можем выполнять те объемы строительства, которые заявляем, что люди хотят покупать квартиры в «Кошелев-проекте». В итоге мы обратили на себя внимание и доказали не заявлениями, а именно делами, что мы способны реализовывать столь масштабные проекты. После этого пришло время для обратной связи: мы начали активно внедрять в жизнь принципы государственно-частного партнерства, которое реализовалось в строительстве социальных объектов. Эти шаги были сделаны последовательно.

— То есть я правильно понимаю, что сегодняшнее внимание властей к вашему проекту обусловлено его масштабностью и новизной для рынка, а также решением социальных вопросов, которое осуществлялось параллельно со строительством?

Я думаю, в первую очередь оно обусловлено востребованностью проекта. В обществе есть потребность в нормальном подходе к строительству жилья. Жилое пространство – это нечто большее, чем просто стены и потолки. Это среда обитания. Во многом руководствуясь именно этой идеей, мы на свои собственные средства построили самый большой в Самаре детский сад. На мой взгляд, он же – и самый красивый в городе. Ему, кстати, присвоили символичный порядковый номер – № 1. Ведь за 20 лет после советского времени в Самаре вообще не было построено ни одного детского сада. Мы пошли на этот шаг и уже после того, как вступил в должность губернатор Николай Иванович Меркушкин; мы с ним встретились, показали проект, и он принял решение, что городу нужен этот детский сад. На его выкуп были направлены областные и муниципальные средства, именно так сработало государственно-частное партнерство.

— А что было бы, если бы власть не согласилась выкупить детский сад?

Если бы этого не случилось, то мы были бы вынуждены сделать его коммерческим. Но, вы знаете, я верю в лучшее, и у меня не было сомнений в том, что мы делаем нужное всем дело. Как я говорил, мы максимально прозрачно выстаиваем всю нашу работу: мы заявили потребителю – «смотрите, как мы строим», и люди приняли в этом процессе самое активное участие. Тот же самый подход был реализован и с властями. И мы этот детсад отдали в муниципальную собственность по себестоимости, тем самым сократив бюджетные расходы на очень приличную сумму. Себестоимость одного места для ребенка в нашем саду оказалась ниже, чем в среднем по городу, – 590 тыс. рублей против 700 тыс. рублей. Так что механизм государственно-частного партнерства заработал. Сейчас в нашем микрорайоне завершается строительство еще двух детских садов, которые мы вводим в эксплуатацию в этом году.

— А планируется строительство школы в «Кошелев-проекте»?

Да, мы сейчас ведем проектирование, уже выделен земельный участок.

— Строительство детского сада не подняло цену на квадратный метр жилья в «Кошелев-проекте»? Многие девелоперы и застройщики говорят, что строить социальные объекты в шаговой доступности от возводимого жилья невозможно, ведь это такое серьезное обременение на стоимость квадратного метра, которое может сделать весь проект неинтересным для покупателей.

Это не то, что невозможно, это — запрещено законом. Строить социальные объекты за счет средств дольщиков, включать их в себестоимость квадратного метра жилья нельзя. Мы построили детский сад на собственные средства, его выкупили власти, и это никак не повлияло на стоимость квадратного метра для жителей.

— Владимир Алексеевич, а какие, на ваш взгляд, есть прорехи в законодательном поле на разных уровнях, которые мешают стимулировать реализацию таких масштабных проектов, как «Кошелев-проект»? Что нужно сделать, чтобы регионы разрастались такими проектами?

Что у нас по стране массово сдерживает строительство доступного жилья, так это - необходимость усовершенствовать законодательство в сфере государственно-частного партнерства. В этой сфере не все четко прописано и отрегулировано. Хорошо, что в Самарской области губернатор понимает, что детские сады нужны региону и принимает волевое решение. Та же ситуация сложилась в Калужской области. Однако нельзя сказать, чтобы такая политика властей была четко прописана в законе. Поэтому мы избирательно подходим к выбору регионов и работаем в тех областях, где руководители понимают, что социальные объекты должны появляться в сотрудничестве власти и строителей – и другого способа дать людям доступное и комфортное жилья попросту нет.

— Получается, что такие оснащенные социальной инфраструктурой проекты могут появляться только в «продвинутых» регионах с передовыми руководителями?

Да, но сейчас наметилась тенденция на улучшение ситуации. На разных уровнях активно обсуждается законодательство по государственно-частному партнерству. Повторюсь, для повсеместной реализации таких масштабных проектов, как «Кошелев-проект», необходимо создать законодательные механизмы взаимодействия власти и строителей. Необходимо, чтобы у муниципалитетов или областных властей появилась обязанность формировать заказ на объекты социальной инфраструктуры для застройщиков, реализующих масштабные проекты строительства доступного жилья. А затем выкупать уже готовые детские сады, школы, поликлиники, дороги и парковые зоны по их себестоимости. Благодаря этому социальная инфраструктура будет развиваться именно там, где она действительно нужна людям. А вклад застройщиков в этом случае будет выражаться в отказе от прибыли при строительстве социальных объектов.

Владимир Кошелев: «В «Крутых ключах» будет жить 50 тысяч человек» 1-IMG_8589.jpg

Об обманутых дольщиках и «секретах» возведения домов в срок

Если вернуться к теме законодательных инициатив и нововведений, я знаю, что недавно вы стали соучредителем Общества взаимного страхования застройщиков. Что это для вас сегодня – «лишний погон» или назревшая необходимость? И как это в принципе может отразиться на обычных покупателях?

Идея Общества взаимного страхования – это, в первую очередь, шаг, направленный на то, чтобы с рынка полностью исчезло такое явление, как обманутый дольщик. Суть общества такова: когда застройщики входят в общество, они вносят деньги, создавая компенсационный фонд. Дальше общество контролирует и проверяет, надлежащим ли образом используются деньги дольщиков в процессе строительства. Если какой-либо застройщик не завершил свой объект и у него нет возможности выполнить свои обязательства перед дольщиками, то общество обязано из компенсационного фонда вернуть эти деньги людям. То есть человек на рынке ни в коем случае не должен пострадать от недобросовестного застройщика – цель именно в этом.

— Я правильно понимаю, что теперь покупатели нового жилья должны спрашивать у застройщика, к которому они пришли, состоит ли тот в обществе взаимного страхования? Или членство не обязательно?

С 1 января 2014 года для застройщика обязательным станет либо членство в этом обществе, либо страхование всех договоров долевого участия от рисков незавершения строительства с помощью страховых компаний, либо банковская гарантия, выданная застройщику в пользу его покупателя. Если объект не будет достроен и застройщика признают банкротом, то банк, страховая компания или Общество взаимного страхования полностью выплатит все деньги дольщику. Идея возникновения этого некоммерческого объединения появилась именно у застройщиков, и я активно ее поддерживаю, потому что проблемные объекты бросают тень на всех. Я работаю в строительной сфере с 1998 года, и за всю нашу работу у корпорации «Авиакор» не было и нет ни одного проблемного объекта – не то что недостроенного, а даже не вовремя сданного. Но эта общая «тень» мешает и нам.

— Почему так много проблемных компаний, которые не выполняют свои обязательства? Может, вы поделитесь секретом, как сделать так, чтобы дома возводилось в срок?

Этим секретом делиться ни с кем не надо: на рынке достаточное количество адекватных застройщиков, которые выполняют свои обязательства. К сожалению, все внимание приковывают к себе те, которые не справляются со своими обязательствами, пусть их и не так много. Когда человек пришел и заключил договор долевого участия с какой-то надежной компанией, отдал деньги, застройщик построил жилье, покупатель туда заселился – никто об этом не говорит. Семья счастлива, все идет так, как должно быть. Но если люди оказались на улице, то, естественно, об этом много говорят и много пишут, поскольку это – проблема и ее надо решать. Поэтому рынок очистить от недобросовестных застройщиков нужно обязательно. В том числе это задача и представителей строительной отрасли.

— Вы еще участвуете в комиссии, которая регулирует проблемы обманутых дольщиков. Скажите, по вашим оценкам, в какой период времени тему обманутых дольщиков в Самарской области можно будет закрыть навсегда?

Я надеюсь, что это произойдет в 2014 году, максимум до 2015 года. Сейчас комиссия, в которой я принимаю участие, работает буквально в «ручном режиме», регулируя процесс поиска и поддержки добросовестных застройщиков, которые завершают строительство проблемных объектов. К сожалению, мы вынуждены сейчас пожинать плоды прошлого, когда еще не действовал ФЗ № 214. Он через обязательную регистрацию договоров долевого участия в Росреестре все-таки поставил серьезный заслон для тех, кто хочет нажиться или попросту может в силу неграмотности не справиться со строительством и завершением проекта.

Владимир Кошелев: «В «Крутых ключах» будет жить 50 тысяч человек» Владимир Кошелев: «В «Крутых ключах» будет жить 50 тысяч человек»

Об обратной связи от жителей микрорайона и развенчивании мифов

— Сколько жителей сейчас насчитывает микрорайон «Крутые ключи»?

Их число уже перевалило за 30 тысяч человек.

— Все ли они довольны своим выбором?

Вы знаете, я сужу об этом в первую очередь по тому, как у нас идут продажи. Еще один важнейший критерий понимания — это слова реальных людей. Может, это и нескромно, но, когда я приезжаю в микрорайон, ко мне подходят жители и говорят «спасибо».

— А была ли критика со стороны жителей? И пришлось ли вам в результате таких обращений исправлять какие-то ошибки?

Не критикуют лишь пустое место. А так как мы – не пустое место, то, естественно, порой звучит и критика. Когда мы переходим в такие объемы и масштабы – а у нас в 2015 году будет порядка 50 тысяч жителей в «Крутых ключах», – всегда появляется такая упрямая штука, как статистика. Но в целом удельный вес критики – как говорят социологи, «на уровне погрешности». В основном недочеты проявляются в процессе неправильной эксплуатации зданий самими жильцами. С обращениями работает наша управляющая компания. Она оперативно устраняет все замечания.

Проект действительно масштабный, скажите, он по ходу реализации претерпевал какие-то изменения? Я имею в виду проектные решения, используемые строительные материалы, качество сдаваемых в эксплуатацию квартир.

Я считаю, что от года к году наш проект становится все лучше. Мы меняем стройматериалы на более современные, постоянно изучаем спрос и спрашиваем наших покупателей об их предпочтениях. Периодически мы меняем планировки квартир: сейчас появляется все больше запросов на квартиры бОльшего метража. Много нынешних жителей «Крутых ключей» планирует расширяться, не покидая микрорайон. Например, человек уже живет в однокомнатной квартире, и хочет переехать в «двушку» или «трешку». В том числе для более удобной реализации такого запроса заработал наш собственный банк, в котором активно действует ипотечная программа, предлагающая одни из самых выгодных условий на рынке. Любой человек, продав свою однокомнатную квартиру и оформив себе в помощь ипотечный кредит, может потянуть небольшие ежемесячные платежи по ипотеке и переехать, скажем, в трехкомнатную квартиру.

Таким образом развеян миф о том, что «Крутые ключи» – это первая крыша над головой, когда жить совсем негде. Люди создают семьи, рожают детей и расширяют жилплощадь.

Много, кстати, есть стереотипов о проекте. Так, ходило множество слухов о качестве строительства. Скажите, все, что говорят о спорном качестве строительства, – это правда или домыслы?

Я не понимаю, как можно говорить о кирпичном доме, который перекрывается железобетонными конструкциями, одними из самых лучших в нашем регионе, да и во всей стране, как о временном жилище? Зачастую, когда я начинаю работать со всеми этими возражениями, приходит понимание, что в 100% случаев человек вообще ни разу не был в микрорайоне и уж тем более в квартирах.

Иногда говорят, что у нас мало деревьев. Ну так мы строим дома быстрее, чем они растут! Газоны, цветы, деревья – все это высаживается. Уверяю вас, что в скором времени это будет самый зеленый микрорайон Самары. Есть еще возражения из разряда: а почему дома такого цвета? Почему улицы прямые? Но эти замечания из области вкусов, а о них, как известно, не спорят.

Владимир Кошелев: «В «Крутых ключах» будет жить 50 тысяч человек» Владимир Кошелев: «В «Крутых ключах» будет жить 50 тысяч человек»

О перспективах роста и тиражирования проекта в другие регионы

Владимир Алексеевич, бывали ли у вас иногда такие ощущения, задавали ли себе вопрос: «Неужели это я построил такой масштабный проект?»

Постоянно. Потому что объем проекта на самом деле колоссальный.

— Вы всегда знали, что будете заниматься строительством?

Нет, скажем так, в детстве я об этом не мечтал. А потом, когда волею судьбы меня затянуло в строительство, я понял, какой получаю от этого драйв. Мы раньше вели многоэтажную застройку и проводили отселение, сносили ветхие дома и постройки с туалетами на улице. И вот, глядя на то, какая жизнь организуется на этих территориях, действительно испытываешь удовольствие. Ну а в случае с «Кошелев-проектом» впечатления еще сильнее. Когда в 2010 году я приехал на территорию будущего микрорайона, там было чистое поле, покрытое снегом. Я стоял, и в моей голове рисовались дома, улицы, люди. Сейчас все мои мечты воплотились в реальность: дома стоят, на улицах гуляют люди, микрорайон живет! Это особое ощущение.

— Расскажите о перспективах развития «Кошелев-проекта». Понятно, что проект глобальный, но он же конечный? Вроде как в 2014 году все должно закончиться? Будет грустно.

Нет, грустно не будет. Изначально проект задумывался для тиражирования по всей стране. На сегодняшний момент мы строим «Кошелев-проект» еще и в Калуге. Также нам поступили предложения от девяти регионов реализовать наш жилищный проект, причем это приглашения на уровне правительства и губернаторов. Мы уже определились, что в будущем году «зайдем» еще в два региона.

А в Самаре у нас планы большие, есть куда расти. Строительство «Крутых ключей» заканчивается, но у нас будет в новом году для всех сюрприз. Еще более масштабный, усовершенствованный новый строительный проект! Сейчас мы завершаем все подготовительные моменты и, когда придет время, все расскажем.

Говоря о количестве жителей в «Крутых ключах», нельзя не упомянуть, как планирует развиваться транспортная инфраструктура. Ведь 50 тысяч человек должны как-то приехать домой и уехать на работу.

Такой глобальный вопрос не решается вдруг. Но мы его «двигаем», причем проходим этот путь первыми. Уж сейчас в микрорайон ходит с десяток муниципальных и коммерческих маршрутов общественного транспорта, электрички. Сейчас утверждена схема движения автобусов непосредственно по территории микрорайона, на днях завершается организация конечной остановки. В рамках подготовки к чемпионату мира здесь также появятся скоростной трамвай, городская электричка – мы отрабатываем этот проект с РЖД. В итоге от микрорайона до старого города можно будет доехать за 20 минут без пробок. Или добраться до станции метро или нового стадиона и дальше пересечь город наземным транспортом. Мне кажется, это идеальная логистика, а езда «без пробок» – мечта любого городского жителя.

— А в других регионах вашего присутствия микрорайоны будут называться так же, как в Самаре?

В Калуге у микрорайона пока нет названия, оно будет выбрано на конкурсной основе, как и в Самаре. У нас уже есть сложившаяся традиция: в Самаре мы объявили конкурс на название микрорайона, и голосованием выбрали лучшее – «Крутые ключи». Кстати, это историческое название данной территории.

Потом у нас появилась идея называть улицы в «Крутых ключах» именами героев нашего города Самары. Эту же идею мы внедряем и в Калуге: там улицы будут названы в честь калужских героев. В целом я против безликой истории: к сожалению, мы в сегодняшней жизни теряем ориентиры и людей, на которых надо равняться. Люди должны знать, что их земляки и современники сделали для целой страны. 

Владимир Кошелев: «В «Крутых ключах» будет жить 50 тысяч человек» Владимир Кошелев: «В «Крутых ключах» будет жить 50 тысяч человек»

Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Такие данные опубликовал региональный минстрой со ссылкой на данные аналитического отчета Самарского...
13.10
Жилой комплекс для вегетарианцев, не имеющий аналогов в России, возводят в Петербурге.
13.10
В Ненецком автономном округе заработал закон об ипотеке под 1 %.
13.10