Ваш советник по недвижимости
рсу-10-18-мая.gif 

Untitled-1.gif
Спецпроект: Сборная по недвижимости!

Точка отсчета или что можно купить за 7 миллионов

19_pdf2.jpgЭкспозиция жилья эконом-класса по доступной стоимости едва ли может чем-то удивить. Квартиры стоимостью выше среднего демонстрируют куда большее разнообразие. Потенциальные покупатели, готовые потратить на квартиру свыше 7 миллионов рублей, вполне могут выбирать.

Что можно купить за 7 миллионов?
Стоимость в 7 миллионов рублей можно считать некоей условной ценовой границей, отделяющей типовое жилье большой площади от дизайн-проектов с претензией на индивидуальность и уникальных квартир, существующих фактически в единственном экземпляре. Экспозиция жилья стоимостью от 7 млн руб. довольно обширна, причем по своим характеристикам это довольно разнообразные объекты. Впрочем, начать стоит с того, что может объединять все квартиры в этой ценовой категории. Исполнительный директор компании «B&G Realty Company»Татьяна Гриднева так обозначила основные параметры, которыми отличается подобное жилье в Самаре. «Если представить усредненный облик квартиры стоимостью свыше 7 млн руб., то, очевидно, это будет объект площадью от 100 кв. м, в доме, недавно сданном в эксплуатацию или построенном несколько лет назад, с закрытой придомовой территорией и консьержем в подъезде, расположенный не на низких этажах, с хорошим ремонтом, выполненным по индивидуальному дизайн-проекту, качественно меблированный. Местоположение для таких квартир также важно: наиболее востребованы Самарский, Октябрьский и частично Ленинский районы. Но по факту по цене свыше 7 млн руб. продаются и квартиры в более окраинных районах. Однако и там квартиры, реализующиеся по такой цене, как правило, отвечают перечисленным требованиям».

Эксперты отмечают, что большинство дорогостоящих объектов жилой недвижимости расположено в центральных районах города – Самарском, Ленинском и Октябрьском. Значит ли это, что в других, более окраинных районах квартир по такой цене нет? Отнюдь. Как отмечает руководитель компании «Центр недвижимости» Лариса Климович-Вишневская, в других городских районах также есть жилье стоимостью выше типового. «Например, есть такие объекты на улице Аминева, на просеках. Если дому не больше 10–15 лет, то стоимость квартиры общей площадью 100 кв. м вполне может достигать 7 млн руб., даже если это не центр города. Важен и фактор дефицитности предложения: если в жилом комплексе экспонируется много квартир, то их стоимость едва ли будет равняться цене квартиры в жилом комплексе, где есть буквально пара предложений».

Мысль о том, что местоположение для квартиры стоимостью свыше 7 млн руб. – это важный, но не единственный фактор, как нельзя лучше подтверждают результаты проведенного мониторинга. Сегодня в Самаре экспонируется достаточное количество квартир в данной ценовой категории, и среди них есть жилье, значительно удаленное от исторического центра.

Что в Самаре стоит 7 миллионов?
Открывает наш обзор квартира стоимостью ровно 7 млн руб., расположенная в доме сталинской планировки. Фактор местоположения соблюден: квартира находится на ул. Молодогвардейской, метраж ее также превышает заветные 100 кв. м, а вот состояние требует оперативного вмешательства. Собственник уточняет, что квартире необходим косметический ремонт. Таким образом, 4-комнатная «сталинка» свободно конкурирует с просторными квартирами в новостройках, по крайней мере в экспозиции.

Подавляющее большинство квартир стоимостью 7 миллионов и выше имеют 3 и больше комнат, некоторые расположены на двух уровнях. Впрочем, есть и в этом ряду исключения: например, по цене 7,4 млн руб. экспонируется 2-комнатная квартира площадью 100 кв. м, расположенная в 200 м от набережной на ул. Ст. Разина. Хотя в данном случае меньшее количество комнат не означает уменьшения общего метража. Следующий пример еще более показателен. 1-комнатная квартира площадью 108 кв. м в доме на ул. Венцека продается по цене 12,5 млн руб. Это квартира-студия, выполненная по индивидуальному дизайн-проекту, с видом на Волгу. Лариса Климович-Вишневская объяснила, почему дизайнерские «однушки», пусть даже и такие просторные, стоят не меньше качественно отделанных «трешек» с неплохим расположением. «Основным фактором, влияющим на ценообразование в случае с квартирами стоимостью свыше 7 млн руб., все же является местоположение. При этом важен не только район, но и расположение конкретного жилого комплекса. Например, в доме на ул. М. Горького есть 1-комнатная квартира площадью 67 кв. м и стоимостью 8,5 млн руб. На нее формируется настоящий лист ожидания из потенциальных покупателей, а все потому, что квартира видовая, с окнами на старую набережную. Дом по соседству не обладает всеми теми опциями, какие есть у этой квартиры. То есть в данном случае цена абсолютно оправданна».

Важность местоположения для дорогостоящих квартир доказывается многочисленными примерами из актуальной экспозиции. Некрасовская, Арцыбушевская, Садовая, Молодогвардейская, Лесная, Ст. Разина – на этих улицах предложение в сегменте от 7 млн и выше довольно распространено. Новостройки Октябрьского района (Ерошевского, Мичурина) также в этом ряду. Впрочем, и здесь есть свои исключения. Одно из них – попавшая в наш обзор квартира на ул. Ташкентской, 216. Эта «трешка» в четырехэтажном доме площадью 108,2 кв. м продается по цене 7,4 млн руб. Из отличительных особенностей квартиры, которые хоть как-то могут обосновать такую стоимость, собственник отметил качественный ремонт.

Еще одна городская локация, в которой легко можно встретить квартиры с высокой стоимостью, – просеки и прилегающие к ним улицы. Впрочем, этот факт особого удивления не вызывает: квартиры, расположенные там, вполне могут обладать отличными видовыми характеристиками, местоположение удачно как близостью к центральной части города, так и к выезду за город. Один из примеров, попавший в обзор, – двухуровневая 5-комнатная квартира площадью 212 кв. м (почти вдвое больше «стартовых» 100 кв. м) стоимостью почти 15 млн руб. Все сопутствующие характеристики индивидуального и уникального жилья прилагаются.

Очевидно, что нащупать верхнюю ценовую границу в процессе мониторинга дорогостоящего жилья практически невозможно. Для целого ряда объектов жилой недвижимости стоимость в 7 млн будет всего лишь отправной точкой, ценой, по которой реализуются самые доступные объекты этого ряда. Как же понять, что такая стоимость является оправданной? И вообще есть ли объективный механизм оценивания таких объектов? Татьяна Гриднева объяснила, что у подобных объектов недвижимости механизм ценообразования свой собственный, отличный от законов массового рынка. «Ценообразование квартир стоимостью больше 7–10 млн руб. происходит особым образом. Когда мы выбираем жилье среди «улучшенок», то отталкиваемся именно от сравнения похожих вариантов между собой. А объекты со стоимостью выше среднего очень сложно сравнивать между собой, зачастую они уникальны. Скажем, есть квартира стоимостью 12 млн руб. с окнами на трамвайные пути, а в соседних домах есть похожее жилье по цене 5–8 млн руб. Но в первой квартире есть какие-то элементы (качество ремонта, стоимость мебели, например), которые формируют эту стоимость».
Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

В поселке Управленческий ООО «Самара-Базис» готовит площадку для возведения жилого дома на месте, гд...
18.12
Глава Минстроя Михаил Мень сообщил, что более 125 тысяч специалистов вошли в национальный реестр спе...
18.12
Глава Минстроя Михаил Мень не смог рассказать об основных положениях стратегии, так как она находитс...
18.12