Ваш советник по недвижимости
270x75.gif
Подпишись на наш Телеграм-канал!
arenda18_270x75_ru.gif
ProEstate 2018

Купить сложнее, чем продать

333.jpgК приобретению собственного жилья кто-то подходит с багажом объективных знаний или обывательских предрассудков, а кто-то убежден, что выбрать подходящую квартиру несложно – были бы деньги. И для первых, и для вторых важно помнить: в таком деле, как покупка собственной квартиры, мелочей не бывает.

Этап выбора
Известно, что купить жилье даже сложнее, чем продать. «Продавец жилья – хозяин положения на нашем рынке, он не ограничен в сроках – соответственно, может оперировать и ценой, и сроком продажи. Покупатель жилья сжат в сроках и имеет определенное количество денег. Поэтому если он встречает подходящее предложение, то нужно сразу решать, готов ли он к покупке, иначе эта квартира может его не дождаться», – объясняет руководитель «Агентства недвижимости Ивановой Дарии» Дария Саурова.
Для многих потребителей покупка квартиры – это глобальное событие, которое случается один, максимум два раза в жизни. Поэтому здесь так важно не ошибиться с выбором и стать собственником жилья, которое будет полностью устраивать не только на момент приобретения, но и впоследствии. Как купить квартиру, в которой захочется прожить долго? «В этом вопросе важно все, – рассказывает генеральный директор Агентства Ипотеки и Недвижимости «ВИП Компания» Татьяна Сырова. – Составление правильного предварительного и затем основного договора, совершение сделки, процесс расчетов».

Риэлторы всегда могут подсказать пару «секретов», облегчающих выбор, и в конечном итоге даже помочь покупателю сэкономить. «Риэлтор как человек, который видел массу типовой недвижимости на рынке, может проконсультировать на тему достоинств и недостатков конкретной квартиры. Начиная с технических характеристик квартиры и заканчивая оценкой ее стоимости», – говорит Дария Саурова. Например, профессиональный подход к поиску подходящей квартиры подразумевает сопоставление характеристик и стоимости найденного варианта с жильем в непосредственной близости. Эти аналитические сопоставления, как правило, имеют свой результат: показывают, завышена ли стоимость квартиры и насколько это оправданно. Скажем, по одной из сторон проспекта Кирова вторичное жилье в среднем экспонируется дороже (разница в цене доходит до 50 тыс. руб.), чем на другой стороне. Причина проста, но не на поверхности: недвижимость дороже на той стороне, которая территориально относится к Промышленному району, чем на той, которая относится к Кировскому.

Еще одним значимым моментом, который может оказать влияние на решение о покупке квартиры, является понятие ликвидности жилья. Даже если квартира покупается один раз и на всю жизнь, покупатель все равно должен гипотетически представлять, в какой срок и по какой цене он сможет продать это жилье через определенное количество лет. Скажем, насколько перспективна квартира в доме, которому несколько десятков лет? И не лучше ли вложиться в покупку жилья на первичном рынке или в недавно сданную новостройку? Татьяна Сырова отмечает, что, несмотря на небольшое снижение ликвидности в целом и рост числа квартир первичного рынка в Самаре, «сталинки», «хрущевки» и «ленинградки» все так же пользуются активным спросом. «Во-первых, это жилье, проверенное временем, что говорит о надежности и основательности. Во-вторых, доступная цена. В-третьих, можно найти вариант с хорошим ремонтом. В такую квартиру можно вселиться сразу же после покупки. Четвертая причина, указывающая на то, что вторичный рынок будет актуален еще долгие годы, – это ограниченное количество строительных площадок в центре города. Клиент, как правило, приобретая квартиру, в первую очередь отталкивается от месторасположения. Интересны квартиры, находящиеся рядом с работой, школой, детским садом, родственниками. К примеру, в Самарском районе очень малое количество новостроек. Именно в силу этих причин вторичный рынок здесь пользуется большим спросом со стороны потенциальных покупателей», – отмечает Татьяна Сырова.
Словом, в вопросах поиска подходящей квартиры масса частностей, которые важно учесть до судьбоносного решения о покупке. Если же решение о приобретении объекта жилой недвижимости уже принято, то на этом этапе сделать все правильно не менее важно.

Этап покупки
Когда подходящее по качественным и ценовым характеристикам жилье найдено, когда проверена его юридическая «чистота», оценены ликвидность и стоимость, наступает не менее ответственный, а для многих покупателей куда более энергозатратный этап – сделка купли-продажи. Чтобы эта процедура не превращалась в стресс, а впоследствии не обернулась проблемами с приобретенным жильем, нужно четко представлять механизм сделки, особенно в той ее части, которая касается внесения денег за недвижимость.
На первом этапе продающая и покупающая стороны могут заключить договор задатка. Он предваряет непосредственно сделку и юридически защищает интересы продавца и покупателя. Покупатель жилья по этому договору вносит часть суммы за квартиру (о размере договариваются заранее, но, как правило, эта сумма находится в пределах 30–50 тысяч рублей), а продавец обещает к определенной дате выйти на сделку. Если впоследствии сделка сорвется по вине продавца, то он обязан вернуть сумму задатка в полном объеме. 

Если же что-то пойдет не так по вине покупателя, то задаток останется у продавца. «Вообще законодательно задаток по договору о задатке в случае возникновения форс-мажорных ситуаций со стороны продавца должен возвращаться в двойном размере, – подчеркивает юрист Андрей Калиниченко. – Однако на практике задаток в двойном размере возможно вернуть только через суд. Поэтому пострадавшая сторона в данном случае удовлетворяется тем, что ей просто возвращают деньги в полном объеме суммы задатка».
Но при этом любая ситуация с невыполнением договоренностей по договору задатка требует индивидуального подхода, добавляет Дария Саурова. Ведь бывают случаи, что одна из сторон не отказывается выходить на сделку, а просто затягивает со сроками и задаток не возвращает. Что следует делать в этом случае? «Покупателю нужно понять, что для него важнее: соблюсти формально установленные сроки договора и вернуть свои деньги или купить именно эту квартиру. Если покупателю в первую очередь дорога квартира, то придется подождать. При этом рычаги воздействия на этот процесс, конечно, есть». На практике случаются ситуации, когда заключенный договор задатка продлевался на новый срок – и с этим добровольно или вынужденно соглашались обе стороны.

Немногие покупатели недвижимости знают, что договор задатка – не просто финансовое обязательство сторон. Именно в этом документе прописывается ряд важнейших бытовых деталей сделки: когда продавец освободит квартиру, когда выпишет из нее проживающих там людей, что из предметов мебели и обихода он оставит новому собственнику. Об этих столь важных нюансах следует договариваться именно на этапе подписания договора задатка и там же их фиксировать.

Следующий этап, на котором покупателю квартиры придется платить, – собственно сама сделка. И если продавцу в данном случае важно побыстрее получить деньги, то покупатель просто обязан ответственно подойти к изучению самого важного документа этого этапа – договора купли-продажи жилья. Как правило, текст договора стандартен, тем не менее время на его изучение потратить стоит. В договоре не должно быть обтекаемых формулировок, здесь важно, что называется, договориться на берегу. Специалисты рынка недвижимости отмечают, что довольно часто незначительные, но важные для какой-то из сторон дополнения вносятся в договор купли-продажи уже на самой сделке.

Впрочем, самый главный вопрос, который волнует и покупателя, и продавца недвижимости, – когда вносить деньги за квартиру? Каждая сторона, учитывая собственные риски, вполне может настаивать на как можно более удобном для нее варианте. «Наилучшим вариантом для покупателя является максимально отсроченное внесение денег за квартиру, – отмечает генеральный директор АН «Союз» Андрей Калга. – В идеале внести средства на момент получения свидетельства в Регпалате. Однако продавец жилья на такой вариант оплаты вряд ли согласится». Дело в том, что для продавца объекта недвижимости отсрочка в получении денег до момента подписания свидетельства является огромным неоправданным риском. Ведь юридически уже после подписания договора купли-продажи квартира перестает ему принадлежать, а до времени регистрации с покупателем и его деньгами может случиться все что угодно. Поэтому дальновидный продавец едва ли согласится отправиться в Регпалату, пока не будет уверен в том, что получит деньги. И покупателю в данном случае остается только принять эти правила игры. «Чтобы нивелировать риски и максимально удовлетворить обе стороны, действует отработанная на практике схема, – продолжает Андрей Калга. – Покупатель передает деньги за квартиру в канун подписания договора купли-продажи. Стороны рассчитываются и тут же подписывают договор. Еще один вариант расчета, который сейчас становится все более востребованным, – расчет через банковскую ячейку, когда продавец получает деньги, только когда покупатель получает на руки свое свидетельство о собственности. Однако такую схему возможно практиковать только при чистой продаже, в сделках с «цепочками» продаж и покупок, а также в ипотечных осуществить расчет таким образом затруднительно.

Еще один способ расчета между сторонами – банковский перевод со счета на счет. Его удобство заключается в том, что вся сделка осуществляется по безналичному расчету. Более того, недавно внесенный на рассмотрение федеральный законопроект предписывает сделать такой способ расчета едва ли не единственным при сделках купли-продажи жилья. Так что будущее у безналичной оплаты жилья есть.

Справка
Помимо договора задатка, участники сделки купли-продажи жилья часто практикуют внесение аванса. Так, московские риэлторы куда чаще имеют дело именно с авансами, а не с задатками. Главное отличие аванса от задатка – фактическое отсутствие материальных обязательств с обеих сторон. В случае срыва сделки аванс просто возвращается покупателю. Использование аванса в сделке часто бывает продиктовано объективными обстоятельствами. Так, подписать договор задатка невозможно при «цепочке» сделок или при сделке с ипотекой. В обоих случаях участники сделки рискуют не выполнить своих обязательств в срок. При «цепочке» сделок продавец жилья, который хочет улучшить свои жилищные условия, может не найти вовремя квартиру для покупки, а уже подойдет срок продавать свое жилье. При ипотечной сделке покупатель жилья рискует вдруг не получить одобрение банка на кредит, хотя квартира уже выбрана и задаток за нее внесен. В этих случаях на выручку приходит авансовая договоренность. Кроме того, риэлторы практикуют совмещение условий аванса и задатка в рамках одного договора. Поэтому «аванс, переходящий в задаток», – абсолютно нормальная практика для самарского рынка недвижимости. В таком договоре можно индивидуально прописать условия, которые устроят и продавца, и покупателя недвижимости. 
Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Во вторник, 18 сентября, на заседании профильного комитета Самарской губернской думы обсудили законодательную...
18.09
Появление грамотного застройщика на строительной площадке - это всегда новый виток развития для строительного...
13.09
Один из самых известных жилых комплексов Самары реализован почти полностью.
12.09