Ваш советник по недвижимости
рсу-10-18-мая.gif 

Форум по коммерческой недвижимости и ритейлу "АРЕНДА 2017"

Знать наверняка

Знать навернякаКак у нас в Самаре при покупке квартиры человек может убедиться в том, что ее техническое состояние удовлетворительное и не влияет на рыночную стоимость жилья? Кто может компетентно подтвердить, что стены в приобретаемой квартире теплые, трубы целые, а крыша не течет? К кому может обратиться покупатель за помощью, чтобы не купить «кота в мешке» и через полгода не начать вкладывать деньги в приобретенную квартиру? Можно ли сделать оценку самому?

Риэлтор, например, хотя и не сантехник, но нужен ли ремонт труб в квартире, которую предлагает покупателю, знать обязан. Ведущий специалист АН «Усадьба» Наталья Вербицкая считает, что «если риэлтор говорит, что он не специалист по объекту, который он продает, – это первый признак для покупателя, что что-то здесь не так. Это говорит либо о непрофессионализме специалиста, либо о том, что у объекта есть скрытые проблемы. Добросовестный риэлтор заинтересован в удовлетворении не только требований продавца, но и желаний покупателя. Поэтому грамотный риэлтор расскажет не только о плюсах объекта, но и о минусах, обосновав таким образом стоимость квартиры».

Все так, но часто риэлтор – заинтересованное лицо. Независимым экспертом он не является. А вы, например, подозреваете, что косметический ремонт потолка маскирует серьезные проблемы. Тут бы хорошо получить заключение специалиста!

За рубежом существует так называемая «домашняя инспекция» («Home inspection»). «Домашнего инспектора» иногда путают с оценщиком недвижимости. Но хоум-инспектор определяет состояние структуры, в то время как оценщик определяет стоимость имущества. Такой инспектор проверяет элементы, которые являются общими вопросами технического обслуживания и пожарной безопасности: крышу, подвал, системы отопления, водонагреватели, системы кондиционирования воздуха, инфраструктуру, сантехнику, электрику и многие другие аспекты функционала квартиры или здания. Они также ищут проблемы, слабые места в доме, которые требуют капитального ремонта, Тем не менее хоум-инспекция не является технически исчерпывающей и не означает, что в результате каждый дефект будет обнаружен. Однако некоторые компании дают 90-дневную гарантию для защиты клиентов от непредвиденных механических и структурных сбоев. В России такого нет. А что есть?

Как оценить техническое и «косметическое» состояние квартиры самостоятельно?

Большинство россиян, затеяв такую серьезную покупку, как квартира, берутся разобраться во всем сами. Совсем без вас эти процессы и не должны идти. Себе же покупаете! В помощь призываются все, кто причастен к обслуживанию жилой площади. Вот как прокомментировала нам эту ситуацию Светлана Чернова, юрист, занимающийся управлением недвижимостью: «Техническое состояние квартиры может оценить техник БТИ, выдав справку по форме, где указаны год подстройки дома, качество стен, перекрытий, коммуникаций, дата последнего капитального ремонта. Но ее может заказать только собственник либо его представитель. Также о состоянии дома можно узнать в ТСЖ или управляющей кампании, например, степень износа коммуникаций в доме». Не помешает самому спуститься в подвал и заглянуть на чердак, их состояние – наглядная характеристика состояния дома. Лучше покупать квартиру в отопительный сезон, чтобы понять, насколько в ней тепло. Пообщаться с соседями, выяснив их претензии. Посмотреть в Интернете информацию о доме на сайте «Дома России», сравнить цены на аналогичное жилье в других домах и районах.

В Самаре, как и любом другом городе, убедиться в качестве предлагаемого объекта можно, только посетив его. Убедиться в том, насколько квартира теплая, можно только зимой. Что касается крыши – нужно внимательно осматривать потолки и стены – нет ли потеков и запаха плесени. «Обращения в ЖЭУ, ТСЖ или управляющую компанию, на обслуживании которой находится объект, могут не дать желаемого результата. В данных организациях могут и не знать либо умолчать об отрицательных качествах объекта. Хотя обратиться с вопросами в данные организации все же стоит. Совет простой – будьте бдительны при подборе квартиры и обращайте внимание на мелочи», – советует Наталья Вербицкая.

Строительно-техническая экспертиза

Если оценивать техническое состояние жилья, то серьезным подспорьем может стать строительно-техническая экспертиза, считает партнер юридической фирмы «RBL» Денис Герасимов: «Правда, для целей прочности отдельной квартиры нужно будет проверить весь дом, а это удовольствие не из дешевых. Выполнить подобную экспертизу могут строительные компании с наличием допуска СРО по данному виду работ».

Если вызывает сомнения какая-то отдельная система дома или квартиры (отопительная или канализационная) – можно обратиться к профильному специалисту. Такая экспертиза выйдет дешевле, чем полная строительно-техническая. Так, в вопросах оценки тепла и энергии жилища в Самаре может помочь ООО «СамараЭСКО». Они осуществляют измерение количества и качества электрической энергии и контроль за рациональным и эффективным использованием топлива (имеются в виду котельные и промышленные печи). Как нам разъяснила директор компании Татьяна Дробышева: «К нам обращаются частные лица и до совершения сделки по приобретению жилья, и во время, и после. По итогам работы мы выдаем тепловизионный отчет. Со специалистами других фирм, которые бы параллельно исследовали остальное оборудование в доме, мы не сталкивались».

Хороший оценщик должен учесть состояние труб

Исследуя список специалистов, которые могли бы помочь определить техническое состояние недвижимости, мы не можем обойти оценщика. Обращаясь к профессиональным оценщикам, вы прежде всего можете узнать примерную рыночную стоимость своей квартиры. Очевидно, что тут играет роль и местоположение оцениваемого объекта недвижимости, и состояние прилегающей территории. Сегодня мы остановимся подробнее на состоянии жилого дома, где находится квартира, и характеристиках самой квартиры. Итак, составляя отчет, оценщик учитывает: 
 
— состояние жилого дома, где находится квартира: тип здания, год постройки, материал наружных стен, материал перекрытий, состояние здания (субъективная оценка), техническое обеспечение здания, организованная стоянка личного автомобиля или подземный гараж, количество этажей в здании, состояние подъезда (субъективная оценка); 
 
— характеристики оцениваемой квартиры: этаж расположения, площадь, кв. м: общая/жилая, кол-во комнат, их площадь, кв. м, площадь кухни, кв. м, санузел, высота потолков, м, лоджия (балкон), вид из окон, слаботочное обеспечение, дополнительные системы безопасности, состояние объекта (субъективная оценка), видимые дефекты внутренней отделки, данные о перепланировке.

Как мы видим, состояние труб и канализации должно учитываться лицензированными оценщиками. В зависимости от сочетания этих и других качеств вашей собственности опытный оценщик произведет расчет рыночной стоимости недвижимости.

Как правило, оценка квартиры происходит в течение 1–3 дней и обойдется вам от 3 до 10 тыс. руб. Обратите внимание, что страница с результатом оценки в отчете должна быть подписана лично оценщиком и его руководителем, страницы отчета должны быть пронумерованы, прошиты и скреплены печатью юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. К отчету должны быть приложены копии следующих документов оценщика: свидетельства о членстве в СРО, полиса обязательного страхования, диплома о получении образования в сфере оценочной деятельности. По своему усмотрению оценщик может приложить к отчету и другие документы, имеющие отношение к делу.
На практике мы не встречали реального покупателя квартир, который готов так «заморочиться» экспертизой технического состояния квартиры, особенно если вы покупаете недорогую типовую квартиру. Смеем предположить, что вы точно сэкономите на этой процедуре.

Однако стоит отметить, что это обязательно надо делать, во-первых, при покупке дорогой квартиры, в которой вся «ее элитность» оцифрована в стоимость, а сделанный ремонт и «поменянные трубы» уже дважды включены в цену. А во-вторых, при покупке коттеджа или загородного дома строительная экспертиза или аудит состояния объекта – главнейшая ваша задача. Известны случаи, когда люди покупали коттедж на 9-й просеке за 20 млн рублей, а потом фактически его разбирали, поскольку вся системы канализации и отопления была смонтирована там неправильно. Кроме того, вода в подвалах коттеджей – это бич многих предложений. Проинспектировать, есть ли она и будет ли весной, вам в любой сезон помогут узкие специалисты. Не пренебрегайте такими решениями, они вас однозначно уберегут от потери денег. 
 
  Кстати  
 
Вам следует представить оценщику необходимые для проведения оценки квартиры документы. Вот полный список (может быть сокращен по итогам общения со специалистом):
1) свидетельство о государственной регистрации права;
2) технический паспорт (со всеми приложениями);
3) выписка из технического паспорта (форма БТИ № 1а);
4) экспликация (форма БТИ № 22);
5) поэтажный план;
6) справка о состоянии здания/помещения (форма БТИ № 5);
7) и/или кадастровый паспорт;
8) копия паспорта заказчика (при ипотеке основного заемщика).

  Кстати  

Результатом проведения экспертизы здания или сооружения является отчет, в котором присутствуют, согласно техническому заданию:
1) экспертное заключение с выводом по результатам проведенного обследования;
2) описание существующего здания, его объемно-планировочного и конструктивного решений;
3) фотофиксация дефектов и других необходимых элементов;
4) результаты технического обследования здания и отдельных конструкций (стен, фундаментов, кровли) с подробным описанием конструкций, дефектов, рекомендациями по дальнейшей эксплуатации или усилению конструкции (все согласно действующим нормам);
5) развернутый вывод с рекомендациями;
6) результаты лабораторных исследований образцов, собранных во время проведения экспертизы (при необходимости);
7) графическая часть с чертежами, в том числе обмерочные чертежи (при необходимости);
8) расчетная часть с поверочными расчетами отдельных конструкций (при необходимости);
9) приложения с разрешающей документаций компании;
10) приложения, предоставленные заказчиком (планы бти, материалы проекта и т. п.).

Данный перечень создан по аналогии с отчетом строительно-технической экспертизы и зарубежными источниками.

Источник фото: http://samaratoday.ru/news/124756
Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Глава Минстроя РФ Михаил Мень спрогнозировал повышение стоимости квадратного метра на фоне снижения ...
22.09
Предлагается ввести штрафы до 350 тысяч рублей для недобросовестных управленцев многоквартирными до...
22.09
В нижней палате парламента готовят законопроект, который позволит запустить программу реновации в ...
22.09