Итоги семинара: Как стать миллионером? (Видео)

Экспертами на данное мероприятие были приглашены: Семенюк Ирина, генеральный директор ГК «Камертон», Ниркин Евгений, руководитель отдела продаж коммерческой недвижимости АН «Визит», Новиков Дмитрий, руководитель отдела коммерческой недвижимости ГК «Бизнес-Гарант».

В связи с последними заявлениями правительства относительно «поддержки финансовой стабильности» граждан, очень многие задумались о том, каким образом можно застраховать себя от неожиданных дефолтов, кризисов, новых постановлений и гарантировать себе, своей семье достойное финансовое будущее. Каждый, кто задумывался над этим вопросом, как правило, сталкивался с тем, что у него недостаточно денег, либо знаний для того, чтобы сделать инвестиции, чтобы сохранить и приумножить свои накопления.

Существуют ли реальные инструменты для того, чтобы располагая минимальной суммой, доступной практически каждому работающему жителю нашего города дать возможность стать собственником доходной недвижимости?

Если несколько лет назад значительно опережающей по получению прибыли был вариант вложения денег в новостройки с целью перепродажи, то на сегодняшний день этот вид «бизнеса» себя уже изжил. Застройщики сами решили использовать время в своих интересах, так что начинают продажи лишь к завершению стройки. И сейчас в фаворите по доходности покупка коммерческой недвижимости. Но и здесь есть сегментация. На первом месте по величине девидентов стоят торговые площади с хорошим трафиком, потом офисные помещения и затем склады. Однако, есть несколько специфичных объектов в промышленной зоне, которые на сегодняшний момент могут по прибыльности соперничать с торговыми площадями, но при этом надо понимать, что в силу своей необычности они значительно теряют в ликвидности. Это так же немаловажный фактор, который позволит вам уверенно чувствовать себя собственником данного объекта. Ведь вы в любой момент в случае необходимости можете расстаться со зданием, получив при этом сумму, как минимум превышающую стоимость его покупки.

  

Значительно потеряли свою привлекательность офисы, особенно десятилетней давности, так как требования предъявляемые к офисным помещениям последнее время значительно выросли, а здания старой постройки не могут обеспечить тот комфорт и эстетику, которая необходима. Так же сдали свои позиции помещения в старом городе, так как трафик там значительно уменьшился в силу проблем с пробками, парковкой и ветхостью помещений. В настоящее время стремительно развиваются окраины, новые районы, и большие торговые центры. Именно вокруг них на сегодняшний день резко возрастает цена как на продаваемые, так и на арендуемые объекты. Ведь они обеспечивают хороший трафик, а значит и большую прибыль. Поэтому вам лучше обратить внимание на новые проекты, которые начинают активно жить.

Стоит понимать, что вложение денег в существующие объекты на «бойком месте» даст вам возможность получить прибыль здесь и сейчас, но обойдется несколько дороже, чем покупка метров в новых районах, в расчете на долгосрочную перспективу того, что со временем эти дома будут так же востребованы арендаторами. На сегодняшний день порог входа в рынок коммерческой недвижимости порядка 5 млн. руб. Эту сумму можно уменьшить за счет кредитных средств, либо за счет тщательного подбора покупаемой недвижимости. Но однозначно, меньше 3,5 млн. она не будет стоить. 

Поэтому вы должны определить для себя, сколько вы готовы ждать прибыли. Каким по срокам будет ваше вложение в недвижимость – краткосрочным или долгосрочным. Риски в обоих случаях достаточно велики, но разные. В первом, вы рискуете довольно большой суммой и простоем на время ремонта, оформления, поиска арендатора или покупателя. Во втором случае ситуация может повернуть развитие города совершенно в другом направлении и ваше помещение в обозримом будущем не будет пользоваться спросом вообще. Можно выбрать «золотую середину» и купить недвижимость в среднестатистическом районе за реальные деньги и сдавать его «от совсем недорого до почти даром». Но в этом случае в данных действиях пропадает значение понятия вас, как инвестора. 

Так как прибыль от таких мероприятий будет сопоставима с низкооплачиваемой работой, и не будет приносить вам ни морального, ни материального удовлетворения. Единственное, что в такой ситуации может быть выгодным – это огромный объем метров. Если вы становитесь владельцем здания или хотя бы этажа в торговом центре. Но это же уже не совсем малые инвестиции. Либо, как вариант, вы - инвестор обязаны будете сделать свою недвижимость прибыльной. То есть приложить все возможные усилия и некоторые средства, чтобы при рыночной стоимости в 300 руб./кв.м. сдать ее за 1000 руб./кв.м.

Инвестиции подразумевают доход и его величину, как и срок окупаемости можно «прикинуть» по очень простой формуле. Сумму ежемесячной аренды умножаем на 12 месяцев и делим на стоимость помещения (величину инвестиции) получается доходность. Если стоимость помещения разделить на доход за год (аренда за 12 месяцев), мы получим срок окупаемости. На сегодняшний день хороший срок окупаемости в пределах 7-8 лет. У инвестиций более 10 млн.руб. он сокращается до 6-7 лет. Это статистика. Но есть помещения с большим и с меньшим сроками. 

Опять же все зависит от назначения и ваших целей. Если вы берете помещения под себя и планируете с ним работать, то тут срок может несколько увеличиться, так как у вас будут текущие расходы – это и страховки, и налоги, коммунальные платежи, и т.д. Вы так же должны понимать, что если вы работаете с офисным сегментом, то, как правило, сроки аренды офисов варьируются от 11 до 18 месяцев. Далее, обычно арендаторы либо начинают расширятся и искать более просторные помещения, либо закрываются и съезжают в никуда. И затем у вас следует несколько месяцев простоя в поисках следующих арендаторов. Все расходы по содержанию офиса ложатся на вас.

Вот реальный пример недавней сделки, которая наглядно иллюстрирует весь процесс работы с доходной недвижимостью ГК «Камертон».

  

 
Квартира 70 кв.м. на ул. Пензенской, 1 этаж с выходом на улицу была куплена за 4,5 млн. руб. – это 64 тыс.руб./кв.м. Теперь рассмотрим 2 варианта развития событий – собственные средства и кредит.

В первом варианте мы начинаем перевод этой квартиры из жилого фонда в нежилой. Вы можете это делать самостоятельно. Это будет не очень дорого и займет у вас порядка 12 месяцев. Но ГК «Камертон» делает это быстро с помощью специально подготовленных людей, которые за 2,5 месяца и 250 тыс.руб. оформили и зарегистрировали все необходимые документы. То есть, прибавляем к стоимости метра еще 3750 руб. Параллельно делаем ремонт. Это стандартный вариант плитка, обои, «армстронг» и он нам обходится в 700 тыс.руб., что прибавляет к стоимости метра еще 10 тыс.руб. В результате теперь наше «переведенное» помещение обошлось нам в 77 тыс.руб./кв.м.

В случае привлечения кредитных средств, мы прибавим к стоимости квартиры 94 тыс.руб., которые нам придется заплатить банку за пользование заемными средствами. И стоимость метра возрастет до (!) 78 тыс.руб./кв.м. Сейчас банки повернулись лицом к бизнесу. И покупка коммерческой недвижимости в кредит становится очень популярным продуктом практически каждого банка, работающего с юридическими лицами. Вам необходимо иметь порядка 30% наличных. Остальное добавляет банк. И при ставке в 11,25%, вы всегда сможете найти на свое помещение арендатора, посадить его туда и спокойно выплачивать сумму долга.

Теперь сдаем объект в аренду по 1000 руб./кв.м.

78000 : 1000 : 12 месяцев = (без учета коммуналки) Окупаемость 6,6 лет.

Как только мы получаем все документы, посадили арендаторов, начинаем продавать объект как арендный бизнес уже за 100 тыс.руб./кв м. Покупатель нашелся быстро, так «сидит арендатор», объект находится на первой линии домов достаточно проходного места. Прибыль за 3 месяца работы с объектом составила 1,5 млн. руб. Кстати, при использовании кредитных средств прибыль будет несколько меньше – 1,4 млн. руб.
Но на практике существуют и не такие удачные примеры. В «звездный период» ТЦ БигБен один инвестор выкупил целый этаж в расчете на хороший доход. Однако, ТЦ Скала закрыла выход на первую линию, полное отсутствие собственной парковки и очень неудачный подъезд к БигБену сделал этот объект недвижимости совершенно нерентабельным. И сегодня стоимость аренды в здании, которое находится в центральной части города, в месте с хорошим трафиком составляет всего 300 руб./кв м.

Вступая в мир инвестиций, вы должны отдавать себе отчет в том, что это очень серьезная и порой жестокая игра. Поэтому следует вооружиться знаниями, поддержкой специалистов в мире финансов и рынка недвижимости, смелостью и некоторой степенью безрассудства. И только в этом случае вероятность удачного вложения и получения достойного вознаграждения за вашу храбрость и смекалку будет максимальной. 

 

В рамках брифинг-встречи «Малые инвестиции в недвижимость: как стать миллионером?» был предложен проект нового продукта арендного бизнеса, который позволяет максимально снизить порог вхождения в рынок инвестиций в недвижимость.

К продаже выставляется «невыделенная в натуре доля работающего бизнеса». То есть, другими словами, вы можете вложить реальную для вас сумму в часть большого арендного бизнеса, который стабильно приносит доход на конкретном объекте. Например, есть «доходный объект», общая стоимость которого 45 млн руб. с ежемесячным доходом от сдачи его помещений в аренду порядка 700 тыс. руб. На данном этапе наполненность его арендаторами подтверждена гарантийными письмами. Вы покупаете «часть» арендного дохода этого объекта. Все права собственников будут закреплены документально. Каждый инвестор будет иметь возможность в любой момент вывести свои деньги из бизнеса в полном объеме, включая дивиденды. Администрированием помещения будет заниматься управляющая компания. Отчеты по ее деятельности с оговоренной периодичностью будут предоставляться в любой удобной для вас форме.