Ваш советник по недвижимости
рсу-10-18-мая.gif 

Спецпроект: Сборная по недвижимости!

Метры в бетоне, но не в собственности

Покупаем с балконом, а продаем без: метаморфозы регистрации права собственности квартир в новостройках.

балкон

Такие разные квадратные метры
В приемных юридических контор всей страны раздаются жалобы. Вот только один из примеров: «После прохождения Главгосэкспертизы нами получено заключение и разрешение на строительство жилого дома площадью 5300 кв. м, после сдачи дома собственники получили регистрационные свидетельства с общей площадью 4400 кв. м, т. к. не учтены в свидетельствах «летние» помещения. У нас начались судебные дела по возврату денежных средств. Прошу пояснить, как нам выйти из этой ситуации, ведь мы все делали, не нарушая закона, по нормам. Почему разница в СНиПе и Жилищном кодексе в подсчете площадей?»
Дело в том, что балкон и лоджия, согласно строительным нормативам, необязательны, кроме тех случаев, когда они устанавливаются в целях пожарной безопасности. В настоящее время в возводимых домах терраса, балкон и лоджия выступают площадками дополнительной комфортности, поэтому и площадь их велика. При проектировании применяются СНиПы, в которых площади летних помещений входят в общую площадь квартир с коэффициентами 0.3 – балконы, 05 – лоджии и 1 – веранды.
Когда дом целиком построен, заказчик обязан определить его точные площади, прежде чем сдавать дом Госкомиссии. Согласно закону, для определения реальных площадей могут привлекаться либо ФГУП РТИ, либо же региональное БТИ. Чаще всего застройщик останавливается на БТИ, расчеты которого впоследствии предоставляются в виде табличных данных, где четко указаны общие, неотапливаемые и жилые помещения всего дома. После этого БТИ приступает к выдаче детальных справок по каждой квартире, учитывая при этом понижающий коэффициент для лоджий и балконов. Именно на основе этих данных, которые являются конечными, и рассчитывается стоимость жилья, а также производятся расчеты с покупателями.
Застройщик платит за строительство балкона, производителю бетона неважно, будут его бетон отапливать или нет, а уж подрядчику-то и тем более – цена бетона, думается, одна и та же и на кухню, и на балкон. Как оказалось, условиями договора генерального подряда определено, что каждый квадратный метр застройщиком оплачивается подрядчику по одинаковой цене, и разницы никакой не играет, речь идет о лестницах, коридоре, балконе или жилом помещении. Вполне очевидно, что девелоперы заинтересованы в продаже балконов по полной стоимости. Так что строители порой не вносят в договор разъяснения про коэффициенты. А потом спокойно требуют оплатить все фактические метры.
По словам бывалых адвокатов, чаще всего покупатели при получении квартиры подписывают не глядя все бумаги, поскольку хотят скорее получить квартиру. После того как они понимают, что была переплата, зачастую обращаются к юристам.
Цель их обращения – узнать, возможно ли вернуть переплаченные средства.

Куда смотрит правительство?
Ценообразование при заключении договора на покупку жилья в строящихся домах может быть разным, а все потому, что на законодательном уровне эти вопросы не регулируются. Именно по этой причине часть застройщиков рассчитывают лоджии/балконы по понижающим коэффициентам, часть – нет. И вообще, нет ли лишней путаницы в определениях площади жилой, общей, нежилой, неотапливаемой и т. д.?
Мультимедиацентр «Строительство. Недвижимость. Rent&Sale» получил разъяснение из Управления Росреестра по Самарской области относительно порядка указания сведений о жилой и нежилой площади квартиры:
«Согласно пункту 23 раздела III Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 (далее – Правила ведения ЕГРП), подраздел I Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) содержит краткое описание объекта недвижимого имущества на основании документов, удостоверенных организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа (то есть на основании кадастрового паспорта). Согласно пункту 31 раздела III Правил ведения ЕГРП, в графе «Площадь» указывается общая площадь объекта недвижимого имущества.
Вместе с тем отмечаем, что с введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) с 1 марта 2005 года, согласно пункту 5 статьи 15 ЖК РФ, общая площадь жилого помещения должна состоять из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Форма кадастрового паспорта помещения утверждена Приказом Мин-
экономразвития РФ от 28.12.2012 № 831 (Приложение № 2). На основании вышеизложенного при заполнении кадастрового паспорта помещения его общая площадь указывается без учета площадей балконов, лоджий, веранд и террас (Приложение № 2 к данному Приказу и пункт 5 статьи 15 ЖК РФ)…
Таким образом, в ЕГРП, а также в свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру вносятся сведения, указанные в документах, представленных на государственную регистрацию права (на основании кадастрового паспорта).
В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Таким образом, условия договора, в том числе о цене сделки, определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами».

балкон

Так есть ли в этом парадокс?
«Я бы не назвала это парадоксом, – говорит управляющий жилой недвижимостью АН «Визит» Олеся Карпенко. – Ведь большинство покупателей предпочитает жилье, имеющее балкон или лоджию, это касается и новостроек, и вторичного жилья. К тому же балконы и лоджии имеют определенную стоимость строительства. В дальнейшем многие покупатели утепляют лоджии и используют их как жилые помещения. Надо отметить, что после получения свидетельства и ремонта цена объекта значительно возрастает, при этом стоимость квартиры без балкона или лоджии будет ниже подобных аналогов, обладающих данными преимуществами. К тому же сроки продажи объекта без балкона длиннее».
Однако проблемы периодически возникают. И даже выносятся на суд. В том числе широкой общественности

Балкон – не собственность?
Итак, приобретая квартиру, вы, пусть и с понижающим коэффициентом, платите за нежилые метры. Продавая же потом квартиру, вы четко укажете площадь без этой части.
Это еще один интересный момент в отношении балконов: право собственности не оформляется на неотапливаемые помещения, к которым и относят балконы/лоджии. В свидетельстве о собственности представлены только те помещения, за которые начисляются коммунальные услуги. Подобное закономерно, поскольку ни одному собственнику не удалось бы объяснить то, почему приходится оплачивать отопление неотапливаемой площади.
В соответствии с законом в свидетельстве о праве собственности фиксируется общая площадь жилья (сумма всех площадей) без учета лоджий/балконов. Иными словами, если отталкиваться от закона, балконы, лоджии, террасы собственностью не являются! В договоре же долевого участия, помимо общей площади, указываются также жилая площадь, определяемая путем суммирования площадей всех жилых комнат, и площадь всех помещений с использованием понижающего коэффициента для неотапливаемых.

Поможет правильно составленный договор
Для чего вообще нужны три разных учета площади одной и той же квартиры? Показатели общей площади квартиры используются для целей государственного статистического наблюдения объемов жилищного строительства в Российской Федерации.
Показатели площади квартиры необходимы для официального статистического учета жилищного фонда в Российской Федерации, оплаты жилья и коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья и иных целей. Описание квартиры, которое содержится в договоре о ее купле-продаже, говорит о комфортабельности жилья и дает информацию о том, как складывается его цена.
Хотя каждый застройщик по-своему формирует договор долевого участия в строительстве, он должен в нем четко указать цену квадратного метра, а также из чего она складывается, в том числе – включается ли в оплату площадь лоджии (или балкона, или веранды) и на каких условиях.
Желательно, чтобы клиент обратил на это внимание, спросил, что входит в понятие общей площади, сколько метров жилой площади оплачивается, чтобы в дальнейшем, когда озвучат полную стоимость квартиры, знать, за что конкретно он отдает свои деньги. Потому что когда человек получит свидетельство, в нем будет указана общая площадь квартиры без учета лоджий и балконов.
Дольщики могут оспорить условия заключенного договора в суде, но успех во многом будет зависеть от формулировок договора и опыта юриста или адвоката. Единая судебная практика по данным видам споров отсутствует.

Судебная практика

Резонансным получилось решение Кунцевского районного суда г. Москвы от 7 февраля 2012 года (тогда суд обязал взыскать с застройщика 214 650 руб. плюс проценты и расходы – всего 228 383 руб. – в пользу покупателя квартиры на улице Ярцевской).
Судом было принято решение о том, что застройщик поступил неправильно, потребовав от покупателя полную стоимость за лоджию. Согласно действующему законодательству, подобные помещения считаются летними и на них распространяются понижающие коэффициенты (0,5 – лоджия, 0,3 – балкон).
По решению суда застройщику придется возместить покупателю потраченные средства за лишние квадратные метры, которые были оплачены по полной стоимости. Вместо того чтобы посчитать площадь балкона за 1,5 кв. м с учетом понижающего коэффициента, застройщик рассчитывал по полной.
Подобные дела в судах уже не редки, но решаются пока по-разному. В Питере застройщик умудрился продать покупателям площадь под внутриквартирными перегородками. И лоджии с коэффициентом 1. Народ с удовольствием муссирует решение суда о признании неправомерным истребования с покупателей оплаты лоджий 1:1, а признает понижающие коэффициенты. Аналогичный вопрос решался на суде в Белгороде. Там судья, не сомневаясь ни минуты, заявил, что цену на балкон надо было смотреть до подписания договора. Кассационный суд выдал решение«не нравится – не покупай».
Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Утверждены законопроекты, регулирующие самовольное строительство и устанавливающие единые требования...
27.10
Для регистрации договоров участия в долевом строительстве застройщику необходимо будет подтверждение...
27.10
Глава Минстроя Михаил Мень заявил, что в России намерены поэтапно уходить от схемы долевого строител...
27.10