Ваш советник по недвижимости
рсу-10-18-мая.gif 

Главный принцип –максимальная адаптация под реалии Самары

ORIGIN CAPITAL (г. Москва) прошел квалификационный отбор конкурса на лучшую концепцию застройки территории ЗИМа (завода им. Масленникова) в Самаре. Напомним, что конкурс проводит ОАО «ГИПРОГОР» по заказу собственников земельного участка 51,2 га бывшего завода им. Масленникова. Основной сложностью является местоположение проектируемой территории – непосредственно в центре города вдоль набережной реки Волги. На территории 51,2 га нужно не просто создать современный жилой район с инфраструктурой, но и органично вписать его в существующее окружение, учитывая транспортную инфраструктуру и местную архитектуру, считает Сергей Богданчиков, управляющий директор ORIGIN CAPITAL.

– Сергей, как вы оцениваете потенциал развития Самары с точки зрения жилищного строительства? Какие объекты будут для современной Самары актуальны, какие потребительские запросы они должны удовлетворить?

Сергей Богданчиков– Потенциал развития Самары в сегменте жилищного строительства оцениваю как перспективный. В каждом городе-миллионнике есть потребность в большом объеме жилой недвижимости. И я считаю, что нужно не просто застраивать жильем город, но создавать комфортную среду для жизни горожанам: уделять внимание инфраструктуре вокруг жилой застройки, сервису и т. д. Также нужно весьма детально разрабатывать сами планировочные решения, уделять внимание общественным зонам отдыха, спорта и досуга, а также зеленым насаждениям и т. д. И конечно, необходимо использовать качественные материалы, поскольку для покупателя сегодня это становится одним из главных критериев выбора жилья. Многие скажут, если все сделать качественно, то сформируется высокая себестоимость и возникнет проблема с дальнейшей продажей объекта. Но это утверждение неверно, и таких примеров в России уже много. Все нужно считать и закладывать на этапе проектирования, а не спускаться до типовых решений – это то, чего ждут потребители и к чему стремится современный и комфортный для проживания город.

– Почему вы решили участвовать в конкурсе по созданию мастер-плана застройки территории ЗИМа? Чем вам интересен этот проект?

– Вo-первых, заказчиком выступает профессиональная компания, которая с полным пониманием дела сформировала детальное и четкое техническое задание, а это основа хорошего проекта. Возможно, мы не со всеми пунктами Технического задания согласны, но, как говорится, сколько людей, столько и мнений. Во-вторых, у проекта очень интересная территория и площадь – есть где развернуться и создать действительно комфортную среду. В-третьих, редевелопмент промышленных территорий – одно из направлений нашей деятельности, и в этой области мы имеем широкий опыт.

– Какие характеристики жилищного проекта на этой территории были бы уместны для Самары? Какие современные тенденции градостроительства будут вами предложены?

– Начнем с того, что это коммерческий проект, и нам необходимо соблюдать требования по Техническому зданию. Поэтому мы постараемся создать и реализовать концепцию комфортного места для проживания и времяпрепровождения. Это будет жилой квартал клубного, закрытого типа с хорошей инфраструктурой. Мы только приступили к анализу данной территории и еще не раз будем собирать команду для обсуждения окончательной концепции. В проектную команду привлечены специалисты по разработке транспортной инфраструктуры, архитекторы, градостроители с мировым именем и др. Идей много, так как конфигурация участка позволяет, но пока сложно сказать, что в итоге получится.

– Как вы оцениваете будущую ценовую политику жилья?

– Поскольку это будет объект нового строительства с панорамным видом на Волгу, учитывая и все остальные требования Заказчика, цена на жилье окажется выше среднего.

– Насколько такое масштабное, комплексное строительство может повлиять на ликвидность/цену существующих поблизости объектов: вторичный фонд, ЖК «Бриг»? Насколько такой проект повысит привлекательность, в том числе и инвестиционную, данной близлежащей территории? Территория в каком диаметре попадает в зону влияния?

– Несмотря на то что на месте заброшенного завода появится новый качественный объект на закрытой территории, жилая функция нового объекта не сильно отразится на привлекательности района. Другое дело – с инфраструктурой на данной территории, которая повысит цены окружающей застройки, причем в любом сегменте. Незначительно, но тем не менее повысит.
Инвестиционная привлекательность близлежащей территории, безусловно, вырастет. Почти любой новый проект в радиусе 1,5 км будет стараться использовать создаваемую инфраструктуру и привлекаемый новым объектом трафик: жителей, которые поселятся в новых домах, и горожан, которых привлекут объекты инфраструктуры в будние или выходные дни.
Очень важно, в какой части будут расположены объекты на участке, с какой стороны города будут организованы подъезды и какие именно появятся объекты: районного или городского значения. Очень много факторов, которые повлияют на близлежащее окружение, но, безусловно, они окажут сильное влияние. И тут главное, чтобы точка притяжения не обернулась минусом – транспортным коллапсом. Таких примеров в России тоже много. Поэтому мы разрабатываем проект, уделяя особое внимание транспортной инфраструктуре, которая должна гармонично вписать объект в городскую среду, не создав дополнительных проблем на магистралях города.

– Вы видите на этой территории торгово-развлекательный центр городского масштаба? Первая линия магистрали Ново-Садовой диктует такое простое решение.

– Первая линия магистрали Ново-Садовой действительно диктует такое решение, и в Техническом задании присутствует пункт о размещении торгово-развлекательного центра городского масштаба. Но дело в том, что в Самаре этот проект может оказаться невостребованным, поскольку в городе наблюдается переизбыток торговых площадей. По сравнению с другими городами России Самара – один из лидеров по обеспеченности торговыми площадями: 381 кв. м на 1000 жителей. Конечно, участники конкурса могут спроектировать ТЦ, строители построят, но главное – внимательно подойти к вопросу размещения торговой недвижимости в данном месте. Безусловно, она напрашивается, но нужно рационально оценивать этот вопрос, в принципе как и все остальное.
Наша компания активно занимается как коммерческой недвижимостью, так и градостроительством, и мы уверены, что размещение крупных моллов в центре города может сказаться не только на трафике и транспортной ситуации, но и на развитии среднего и малого бизнеса.
Хочется отметить, что тенденция по редевелопменту промышленных зон в центре российских городов, наметившаяся в последнее время, весьма положительно скажется на развитии городов. Если мы обратим внимание на европейские города, то прежде всего отметим их компактность – это один из факторов комфортности города. И власти городов должны всячески содействовать в освоении промышленных площадок, поддержка власти необходима по вопросам организации транспортной инфраструктуры, поскольку столь большие проекты на обширных территориях в центре города требуют контроля со стороны городской администрации. 

Справка

ТЗ на ЗИМ
Напомним, что, согласно Техническому заданию, «… участники должны разработать… концепцию функциональной, планировочной и пространственной организации жилого квартала «приватного типа», представляющего типологию жилья бизнес- и эконом-класса. Максимальное количество парковочных мест предусматривать в случае необходимости для достижения расчетных параметров, эффективно используя рельеф.
Общая продаваемая площадь жилья на территории – не менее 500 000 кв. м. Желаемая высота зданий выше 75 м – не более 10% от общей площади жилых зданий застройки. Норма площади жилого дома и квартиры в расчете на одного человека – 40 кв. м».
1-комнатные квартиры – от 25 до 35% от общей площади квартир в жилом комплексе
(Общая площадь квартиры от 40 до 50 кв. м);
2-комнатные квартиры – от 30 до 40% от общей площади квартир в жилом комплексе
(Общая площадь квартиры от 50 до 75 кв. м);
3-комнатные квартиры – от 25 до 35% от общей площади квартир в жилом комплексе
(Общая площадь квартиры от 80 до 110 кв. м);
4-комнатные квартиры – не более 5% от общей площади квартир в жилом комплексе
(Общая площадь квартиры от 105 до 125 кв. м).
Квартиры с максимальным метражом должны иметь лучшие видовые характеристики, а нижняя граница площади квартир составлять не менее 40 кв. м. Естественно, будут предусмотрены объекты социального назначения, парковые и прогулочные зоны, детские площадки и другие элементы благоустройства и комфорта проживания. Кстати, принцип «клубности территории» тоже планируется соблюсти еще на стадии разработки проекта: «ориентировать объекты коммерческой недвижимости таким образом, чтобы не привлекать внешние потоки в создаваемые жилые кварталы», «предусмотреть прогулочные зоны так, чтобы доступ нерезидентов жилого комплекса к ним был ограничен» – говорится в конкурсном задании.
Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Руководитель управления аналитики и оценки девелоперской компании «А101» Дмитрий Цветов считает, что...
20.10
Теперь для военнослужащих – клиентов Сбербанка снижен первоначальный взнос по ипотеке с 20% до 1...
20.10
Сервис интернет-объявлений «Юла» проанализировал объявления о продаже жилой недвижимости за 3 кварта...
20.10