Ваш советник по недвижимости
рсу-10-18-мая.gif 

Реналь Мязитов, исполнительный директор «Самарского областного Фонда жилья и ипотеки»: «Наша цель – новое качество жизни по доступной цене»

 Реналь Мязитов, исполнительный директор СОФЖИ.png

Реналь Мязитов, исполнительный директор СОФЖИ

кавычки.png

В самое ближайшее время Самару ожидают сразу несколько крупных строительных проектов в сфере жилой недвижимости, основная задача которых – обеспечить самые широкие массы людей доступным жильем. О планах по предоставлению жилья льготникам и всем, кто нуждается в качественных и недорогих квадратных метрах, а также о новых технологиях строительства и доступной ипотеке издатель журнала «Строительство. Недвижимость. Rent&Sale» Мария Иванова побеседовала с исполнительным директором «Самарского областного Фонда жилья и ипотеки» Реналем Мязитовым

О миссии «СОФЖИ» и доступной ипотеке

— Реналь Шавкятьевич, расскажите о том, что сегодня входит в задачи Самарского областного фонда жилья и ипотеки и с какими организациями соотносится его деятельность.

С 2003 года СОФЖИ выступает как региональный оператор «Агентства ипотечного жилищного кредитования» (АИЖК). Я считаю, что в данном качестве Фонд сработал успешно, внеся свою лепту в развитие ипотеки как одного из эффективных инструментов решения жилищного вопроса. Мы были одними из первых, кто запустил ипотечный продукт за счет средств из областного бюджета, и сегодня остаемся в числе лидеров по выдаче социально ориентированных ипотечных кредитов. Но сейчас уже абсолютно понятно, что ни по требованиям к заемщикам, ни по объемам ипотечного кредитования Фонд не конкурирует с ведущими банками, которые также специализируются на ипотечных кредитах.

У Фонда сегодня более амбициозная и объемная задача: стать реально действующим, эффективным инструментом реализации жилищной политики Самарской области. До 2013 года как таковой такой политики не существовало в принципе. Ранее субсидии, предназначенные льготникам, распределяло Минэкономразвития, а какой-то единой концепции строительства жилья для этих категорий граждан не существовало, структуру спроса и его отложенной части никто не изучал. Наряду с этим областное Министерство строительства выделяло субсидии застройщикам, но при этом, увы, никак не влияло на стоимость квадратного метра. В итоге, бюджетные средства, по сути, уходили «в никуда». Сейчас удалось найти оптимальный подход к строительству и субсидированию, который позволит заняться решением жилищной проблемы целенаправленно и комплексно. В конце прошлого года между правительством Самарской области, ОАО «АИЖК» и Фондом было подписано соглашение о сотрудничестве, в рамках которого будет вестись работа по стимулированию массового строительства жилья экономкласса и развитию жилищного фонда, предназначенного для сдачи внаем. Это соглашение предусматривает также и новые подходы к ипотечному кредитованию, в частности, увеличению объема льготных кредитов по линии АИЖК.

— То есть ипотечные кредиты и строительство жилья сегодня будут осуществляться параллельно, дополняя друг друга?

Именно так.

— В таком случае насколько сегодня реализуются государственные ипотечные программы, направленные на поддержку малообеспеченных слоев населения?

С каждым годом общий объем мер государственной поддержки для льготных категорий граждан, которых, кстати, в Самаре около 14%, только расширяется. Ежегодно это прописывается в строках бюджета. Примечательно, что постепенно эти меры господдержки все плотнее увязываются с ипотечным кредитованием. Ипотека действительно становится реальным инструментом, который позволяет не откладывать приобретение собственного жилья даже льготным категориям населения. Формы поддержки льготников сегодня также диверсифицируются: круг тех, кому доступны субсидии на покупку жилья, расширяется. Так, с 2012 года мы нормативно закрепили, а с 2013 года фактически приступили к реализации нового ипотечного продукта для молодых учителей. Причем стартовали настолько успешно, что заняли 3-е место в России по количеству выданных кредитов по данной программе. Также мы разработали уникальную программу по молодым педагогам, став единственными в России, кто работает с данной категорией. Сегодня мы продолжаем работу в направлении расширения списка льготных категорий граждан, имеющих возможность получить особые условия для решения своих жилищных вопросов.

Конечно, программы для учителей и педагогов сложно назвать чисто ипотечным продуктом, но мы напрямую увязываем жилищную льготу с получением ипотечного займа.

Хочу также подчеркнуть, что в области ипотечного кредитования мы работаем не только с отдельными категориями граждан. Задача Фонда: помочь всем жителям Самарской области, желающим улучшить свои жилищные условия с использованием ипотечного кредита. Наши специалисты владеют информацией по различным ипотечным программам, и реально могут подобрать оптимальный вариант для каждого конкретного случая, будь то приобретение квартиры на вторичном рынке, или в новостройке, индивидуального дома или отдельно земельного участка. В данном направлении мы работаем по принципу индивидуального подхода.

О доступном жилье и возможностях снизить себестоимость строительства

— Стимулировать развитие ипотеки и помогать людям решать жилищные вопросы можно адресно - с помощью льготных выплат, а можно участвовать в общем процессе и стимулировать процесс строительства доступного жилья. С помощью каких инструментов СОФЖИ будет решать стоящие перед ним строительные задачи?

В первую очередь, этому будет способствовать создание регионального фонда площадок, куда войдут территории, которые мы планируем осваивать в рамках жилищного строительства. При этом сквозная задача, которая идет через все постулаты программ жилищной государственной политики, связана со снижением себестоимости строительства. Вот откуда мы можем получить доступное жилье.

— А что Вы понимаете под доступным жильем?

Прежде всего, это жилье, доступное по цене. При этом средняя стоимость квадратного метра, установленная Минрегионразвития, является, скорее, неким ориентиром. Цены на доступное жилье должны быть на 10-15% ниже рыночных. При установлении такого показателя мы отталкиваемся от президентского указа № 600, который предписывает до 2018 года снизить стоимость жилья на 20%.

Впрочем, понятно, что удорожание стоимости строительства связано с дефицитом земельных участков и необходимостью освоения новых территорий, подведением инженерных сетей. Но эти отягчающие обстоятельства вовсе не означают, что застройщик должен продавать свое жилье в два раза дороже. И в таких условиях можно предлагать доступные по цене квартиры.

— Чем СОФЖИ планирует ограничивать стоимость квадратного метра в реализуемых проектах доступного жилья?

Первая составляющая, которая повлияет на установление цены, — это экономика самого проекта. Во-вторых, мы должны будем в каждом возводимом доме определить объем жилья, которое администрация приобретет по стоимости квадратного метра, установленной Минрегионразвития. Это жилье необходимо муниципалитету для субсидирования тех же льготников, среди которых, например, дети-сироты и переселенцы из ветхого и аварийного жилья. И это жилье должно располагаться не только на окраине, но и в центральной части города. Ведь, как показывает практика, жители не хотят переезжать в отдаленные части города. В итоге серьезно «буксует» программа по отселению жильцов из аварийных домов. Этим категориям граждан также нужны гарантированные квадратные метры, и Фонд будет их выделять в своих проектах.

Однако, если взять отдельные площадки в центральной части города, то выяснится, что стоимость инженерных сетей там довольно высока. Скажем, если через участок проходит теплотрасса, то зимой мы будем вынуждены приостановить строительные работы. Следовательно, потеряем время, что в итоге приведет к удорожанию строительства. В этом случае себестоимость строительных работ будет подходить к отметке 30–32 тыс. руб./кв. м, и по этой цене мы должны предоставить городу не меньше 30% квартир. Соответственно, затраты выше этой суммы мы перераспределим на оставшиеся 70% жилья. В частности, удорожание коснется 3-комнатных квартир, которые не интересуют ни льготников, ни муниципалитет. Тем не менее, и в отношении этих квартир стоимость квадратного метра будет на 10-15% ниже рыночной.

— Как Вы планируете работать над снижением себестоимости жилья в процессе строительства?

Работа над этим будет вестись на всех этапах строительных работ — от выбора земельного участка до реализации на рынке. Чтобы не быть голословным, можно разложить весь процесс строительства на составляющие. Во-первых, земля. Почти год мы занимались обоснованием внесения изменений в Закон о земле с предложением узаконить бесплатное предоставление в собственность некоммерческих организаций земельных участков. Нам удалось исключить коррупционные составляющие по торгам, а также значительно сократить сроки подготовки проекта. Для работы с будущими строительными площадками был необходим единый надежный оператор, а СОФЖИ на тот момент уже имел опыт успешной квартальной застройки в границах улиц Карбышева и Дыбенко и ряд успешно реализованных проектов жилищного строительства по всей области.

— Кстати, как Вы относитесь к мнению, что эти изменения в действующем законе о бесплатном предоставлении земельных участков как нельзя лучше подходили именно Фонду, потому что, по сути, получить и освоить земельный участок для любой другой организации — задача маловыполнимая?

Если посмотреть, как областная жилищная политика реализовывалась на протяжении последних пяти лет, то нельзя сказать, что Правительство выделяло недостаточно средств для льготных категорий граждан (сюда попадают как отдельные категории, такие как дети-сироты, ветераны Великой отечественной войны, труженики тыла, так и, например, молодые семьи) или застройщиков - юридических лиц. Самарская область одной из первых в ПФО получила капиталоемкие субсидии из федерального бюджета на эти цели. Выделялись и областные средства. Но при этом на стоимость квадратного метра жилья повлиять не удалось: не появилось достаточного предложения качественного и доступного жилья. Продолжать «уговаривать» застройщиков помочь с решением этого вопроса мы больше не могли, нужны были кардинальные меры. Ведь ежегодно для решения жилищных вопросов льготных категорий граждан как через предоставление субсидий, так и на реализацию строительных проектов социальной направленности из бюджета выделяются серьезные суммы, например, только в 2013 году это было почти 5 млрд рублей. И более 90% от объема субсидий, получаемых гражданами и муниципалитетами, «уходит» на рынок вторичного жилья, создавая искусственно завышенные цены.

Из этой ситуации как-то нужно было выходить: требовалось жесткое решение, и оно было принято. Могут возникнуть вопросы о роли Фонда в этом процессе, но давайте не будем забывать, что Фонд - не общественная и не коммерческая организация, а структура, созданная правительством Самарской области в рамках уставной деятельности по реализации жилищных проектов, и цель ее создания - привлечение инвестиций в строительство жилья и развитие ипотеки. К тому же у Фонда нет задачи все строить своими силами. Чтобы запустить проект, нужно лишь самим начать строительство, а дальше мы обязаны направить все бюджетные субсидии на подготовку площадок и реализовать их на открытом аукционе.

— Давайте вернемся к задачам по снижению себестоимости строительства, которые стоят перед Фондом. На каких этапах, помимо бесплатного предоставления земельных участков, удастся «сэкономить»?

На этапе проектирования мы находим лояльных подрядчиков, которые выполняют работу по действительно социальным ценам. Так мы формируем собственный банк проектов. Следующий этап - оснащение участка инженерными сетями. Чтобы обеспечить наши площадки инженерной инфраструктурой по минимальным ставкам, была создана межведомственная комиссия Министерства строительства и Министерства энергетики и ЖКХ, куда вошли также руководители всех крупных сетевых компаний региона. Комиссия рассматривает предложенные для того или иного участка расценки и поясняет целесообразность этих трат. По итогам уже рассмотренных проектов нам удалось существенно снизить стоимость подключения инженерных сетей.

Непосредственно перед процессом строительства мы предоставляем исчерпывающий перечень всех поставщиков строительных материалов и договариваемся с ними, что для социальных нужд на договорной основе владельцы производственных мощностей и заводов гарантируют предоставить стройматериалы с 15-20% скидкой. На сегодняшний день мы уже заключили большое количество таких договоров, и надо сказать, что поставщики стройматериалов охотно идут нам навстречу. Между тем, для нас это существенная статья экономии расходов, ведь все квартиры мы сдаем только с чистовой отделкой.

— А если говорить о площадках, которые будут отданы другим застройщикам по итогам аукционов - эти участки попадут на аукцион полностью подготовленными в инженерном плане?

Да, со всеми коммуникациями. Нам важно при этом создать среди потенциальных застройщиков этих территорий здоровую конкурентную борьбу за качество, со стремлением к использованию энергоэффективных технологий, с вниманием к стоимости строительства. Фонд будет выступать в роли заказчика строительных работ. Наша основная задача - обеспечить строительство жилья по так называемой гарантированной потребности тех граждан, которые получают субсидии. Причем сейчас мы находимся в ситуации, когда предложение должно стимулировать спрос. Важно возвести то жилье, которое будет востребовано среди покупателей. Я не верю, что качественный продукт на рынке недвижимости может оказаться невостребованным.

О планах по строительству на ближайшие годы

— Выбрана ли уже площадка для реализации пилотного проекта в рамках программы строительства доступного жилья?

На сегодняшний день наш банк строительных проектов насчитывает 29 площадок, которые находятся в различной степени готовности. Территории для строительства расположены и в Самаре, и в Тольятти, и в муниципалитетах. Мы взялись и за аварийное жилье, и за «замороженные» стройплощадки.

— Какие еще локации, помимо уже озвученных, будет осваивать «СОФЖИ»?

Например, Фонд также будет осваивать территорию вокруг площади Куйбышева, это 9 кварталов, в которых также появится новое жилье. Это огромная объемная работа, которая займет 4-5 лет, будет вестись в рамках инвестиционного проекта по реновации исторической части города. СОФЖИ защитил этот проект, обосновал необходимость выделения субсидий на его реализацию. Из областного бюджета на старт этой глобальной работы выделяется 1,150 млрд руб.

— Есть ли у СОФЖИ планы по объему вводимых в эксплуатацию квадратных метров на ближайшие годы?

В 2014 году перед нами стоит задача очень амбициозная, но, на мой взгляд, выполнимая – 100 тыс. кв. м жилья. На сегодняшний день реальная потребность в жилье среди льготных категорий граждан составляет 200-240 тыс. кв. м, и это целая «армия» людей, которые уже стоят в очереди с полностью готовыми пакетами документов. Мы начнем с плановой цифры 100 тыс. кв. м жилья в год, а потом объем жилой недвижимости, который нужно ввести в эксплуатацию в течение года, вырастет до 250–300 тыс. кв. м.

— Эти 100 тыс. кв. м, которые будут построены в 2014 году, появятся на одной строительной площадке?

Нет, на каждой из наших 29 площадок строительство будет вестись планомерно, то есть в течение этого года на различных площадках СОФЖИ будет возводить по 2–3 секции многоквартирного жилья. Параллельно к площадкам будут подводиться инженерные сети, в последующие годы строительные работы также продолжим. Планируется, что основные свои усилия в ближайшие годы мы сосредоточим именно на Самаре и Тольятти.

В районах ситуация с жильем для льготных категорий граждан обстоит чуть проще и лучше: там быстрее формируются участки, районные администрации активно конкурируют в процессе освоения бюджетных денег, поэтому выделяемые на строительство средства там осваиваются быстро. И, как правило, жалоб от льготников, получающих жилье в районе, в разы меньше по сравнению с льготниками из Самары и Тольятти. В Тольятти вообще существует серьезная проблема с земельными участками: практически все пригодные для строительства земли находятся либо в собственности, либо в аренде. Между тем нынешние собственники в большинстве своем сегодня занимают выжидательную позицию, которая в условиях потребности в доступном жилье неприемлема. Поэтому мы сейчас ведем переговоры с собственниками земельных участков, а все, что мы можем предложить собственникам, - это квадратные метры жилья, которое мы хотим построить на этой земле, если он сам не в состоянии ее освоить.

— Какой объем жилья из построенных в 2014 году 100 тыс. кв. м выйдет на открытый рынок?

Не менее 70% от общей массы возведенных объектов. При этом наша задача — реализовывать это жилье по ценам, значительно ниже тех, которые сегодня предлагает рынок. В этом – строительстве достаточного для удовлетворения существующего спроса количества доступного и качественного жилья — одна из целей, поставленных перед нами Правительством области и прописанных в Стратегии развития Фонда. Именно за счет появления на рынке подобных новых предложений должна произойти корректировка в сторону снижения существующих на данный момент цен на жилье.

О новом качестве доступного жилья

— Планируете ли Вы применять новые строительные технологии, например, энергосберегающие, в процессе строительства?

Да, безусловно, это критерий качества, который мы не можем обойти стороной. Причем хочу заметить, что на сегодняшний день энергоэффективный- не значит дорогой. Современные технологии использовать проще и выгоднее еще и потому, что впоследствии в процессе эксплуатации они вызовут куда меньше замечаний со стороны самих жильцов.

— Сейчас считается, что жесткий эконом совершенно не тождествен качеству. Будут ли строительные проекты от СОФЖИ исключением в этом ряду? В чем будет заключаться потребительская ценность возводимых новостроек?

Мы уделяем внимание потребительской привлекательности объектов, нам бы очень хотелось, чтобы возводимые дома в целом смотрелись по-новому, поэтому конкурируем с актуальными предложениями рынка даже в части отделки фасадов. Так, при строительстве небольшого дома в Новосемейкино, который возводится по программе переселения из ветхого и аварийного жилья, мы используем новые технологии. Дом «упакован» в новый фасад: мы ушли от традиционного мокрого фасада по технологии «ЛАЭС» и применили широко используемую сегодня в Московской области систему вентилируемых фасадов из фиброцементной плиты «Латонит», энергоэффективность которой - на высшем уровне. Вентфасады не подвержены воздействию огня и холода, что повышает их потребительские качества как для будущих жильцов, так и для строителей, позволяя уйти от сезонных ограничений в процессе строительства. Нам удалось получить беспрецедентную скидку на поставку этого фасада.

Использование современных технологий при возведении жилья — это процесс взаимонаправленный, одинаково интересный застройщику и производителю стройматериалов. Этот рынок сегодня активно развивается, жесткая конкуренция вынуждает производителей вести политику агрессивного маркетинга. В такой ситуации выбирать качественные, современные и доступные стройматериалы несложно. В нашем случае производители сами предлагают перепроектирование нашего типового дома за свой счет.

— Помимо новых технологий и идей, которые применяются в процессе строительства, есть ли у СОФЖИ какие-то планы по последующему обслуживанию многоквартирных домов, введенных в эксплуатацию?

Учитывая огромные объемы жилья, которое нам предстоит возвести — 100 тыс. кв. м в этом году с приростом до 200–300 тыс. кв. м в последующие годы — возникает необходимость в том, чтобы управлять всем этим жилым массивом. Мы уделяем много внимания стандартам строительства качественного жилья, но нельзя забывать о том, что есть стандарты управления жильем. Поэтому сегодня мы обсуждаем мысль о создании управляющей компании. Основная цель при этом — опять же продолжить идею о новом качестве жизни по доступной цене. Наши дома должны быть качественными не только на момент сдачи, но и через много лет активной эксплуатации. Ведь цветы на общедомовой территории и консьержи в подъезде — это недорого даже для жилья эконом-класса.

Конечно, эта идея пока существует на этапе замысла, но желание продолжить свое присутствие в уже возведенном и обжитом районе у нас есть. Тем более, управлять собственным жильем для компании–застройщика целесообразно с экономической точки зрения — это «хозяйственный» подход к строительству.

Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Руководитель управления аналитики и оценки девелоперской компании «А101» Дмитрий Цветов считает, что...
20.10
Теперь для военнослужащих – клиентов Сбербанка снижен первоначальный взнос по ипотеке с 20% до 1...
20.10
Сервис интернет-объявлений «Юла» проанализировал объявления о продаже жилой недвижимости за 3 кварта...
20.10