Ваш советник по недвижимости
270x75.gif
Подпишись на наш Телеграм-канал!
arenda18_270x75_ru.gif
ProEstate 2018

Официальная аренда

В ближайшее время сегмент аренды жилой недвижимости может вступить в новую фазу развития – централизованную и упорядоченную. Стремление выделить жилье, сдаваемое в аренду, в отдельный пласт недвижимости и таким образом вывести его из «тени» сегодня показывают и представители власти, и профессиональные участники рынка.

аренда квартир в Самаре

Власти предложили – все поддержали

Впервые о необходимости упорядочить рынок аренды жилья заговорили еще в прошлом году. На федеральном уровне это стремление вылилось в президентский указ «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг». Документ предписывал содействовать формированию рынка доступного арендного жилья в российских регионах, а также развивать некоммерческий жилищный фонд для граждан с невысоким уровнем дохода. Иными словами, изначально проект упорядочения сферы арендного жилья имел ощутимый социальный подтекст.
Недавно проект получил поддержку и в Самарской области: министр строительства Алексей Гришин заявил, что создание рынка арендного жилья в новом формате станет задачей, которая объединит областные власти, крупных инвесторов и целевую аудиторию проекта – бюджетных служащих и рабочих.
На практике эта идея реализовалась в ипотечном продукте ОАО «АИЖК». Программа «
Арендное жилье» ориентирована в первую очередь на юридических лиц, ее пилотный запуск также состоялся в прошлом году. Коротко суть данной ипотечной программы такова: АИЖК предлагает кредиты для юрлиц, которые готовы инвестировать средства в строительство жилья с целью последующей сдачи в аренду.
Разработанный проект имеет солидные сроки реализации – вплоть до 2020 года. Пилотная реализация уже стартовала в Новосибирской и Свердловской областях. В Самарском регионе оператором, который займется развитием рынка аренды на практике, станет Самарский областной фонд жилья и ипотеки. О новых задачах, стоящих перед СОФЖИ, руководство Фонда заявило в апреле этого года. С этого времени Фонд начал выполнять функции единого оператора региональных жилищных программ, среди которых в том числе была запланирована программа «Арендное жилье». Планируется, что до обозначенного срока сегмент арендного жилья сумеет полностью обособиться от сферы жилой недвижимости и начать существовать по своим «законам».
В Самаре девелоперы уже заинтересовались концепцией доходных домов. Уже известно, что строительством одного из первых доходных домов в Самаре займется ГК «Форра». Компания уже готовит проект застройки в границах улицы Потапова и Московского шоссе, до конца этого года планирует зайти на стройплощадку. На этой территории появится 18-этажный жилой дом, на первом этаже которого расположатся коммерческие помещения, а остальные займут 1–2-комнатные квартиры небольшого метража (от 30 до 60 кв. м). Именно это жилье компания-застройщик планирует сдавать в аренду.
Начальник коммерческого отдела ГК «Форра» Сергей Федькин отметил, что потребители у нового строительного проекта уже есть. «Мы проанализировали ситуацию со спросом на жилье в этом районе города и по итогам этого анализа в новом строительном проекте планируем ориентироваться в первую очередь на расположенные в радиусе трех километров учебные заведения. Большое количество людей, среди которых студенты и молодые семьи, нуждаются в улучшении жилищных условий и являются потенциальной аудиторией проекта».
Кстати, проект строительства на Московском шоссе, помимо аренды, предполагает еще и продажу доступного жилья. «Кроме аренды на выгодных условиях мы сможем предложить и покупку, которая будет не менее рентабельной. Жилье небольшой площади будет предлагаться по доступной цене, при этом покупатели получат возможность жить в географическом центре города, в районе с оживленными транспортными развязками», – добавил Сергей Федькин.
Свою заинтересованность в проекте строительства доходных домов уже выразило несколько крупных промышленных предприятий региона, среди которых тольяттинский АвтоВАЗ и группа «Электрощит-Самара». При этом, по сообщению пресс-службы тольяттинского автомобильного завода, на предприятии уже проанализировали спрос на арендное жилье. Выяснилось, что потенциальными арендаторами квартир в доходных домах является около 10 тысяч сотрудников – «в рамках предполагаемого расширения производства». Соответственно, решение обеспечить их арендных жильем на сегодняшний день представляется руководству предприятия наиболее оптимальным решением. Самарский «Электрощит» также готов приступить к возведению арендных домов для своих сотрудников.

Доходные дома: для кого будут строить?

Что касается потенциальных арендаторов, то здесь представители АИЖК высказываются вполне определенно. Предполагается, что проживание в доходном доме будет интересно тем горожанам, у которых не хватает средств на приобретение собственного жилья или оформления ипотечного кредита. Также программа рассчитана на людей, которые приезжают в город по работе или на учебу и находятся в поиске временного жилья. Наконец, не менее интересным проект строительства доходных домов должен оказаться для наемных работников, которые трудятся на крупных предприятиях – при условии, что предприятие инвестирует средства в строительство доходного дома и сможет предоставить своим сотрудникам жилье на льготных условиях.
Примечательно, что основной упор авторы программы все же делают на жителей регионов, хотя общеизвестно, что сегмент массовой аренды жилья развит в большей степени в Москве и Санкт-Петербурге. Впрочем, еще больше рынок аренды жилья развит в западных странах, где проживание в съемной квартире вообще дело абсолютно будничное, тогда как покупка своей жилой недвижимости является крупной и серьезной инвестицией, к которой человек подходит (если подходит вообще) с серьезным материальным багажом.
Впрочем, до западной ментальности жителям российских регионов однозначно далеко. Многие жители российских городов убеждены, что лучше уж вносить ежемесячные ипотечные платежи за квартиру, которая в будущем перейдет в их собственность, нежели «довольствоваться» съемной квартирой. Ведь на сегодняшний день стоимость аренды квартиры и размер ежемесячного ипотечного платежа за жилье эконом-класса во многом сопоставимы. Снять квартиру в Самаре дешевле 8–10 тысяч рублей сегодня вряд ли возможно (если речь не идет об окраинном жилье с отсутствием элементарных удобств). Ипотека, «растянутая» на несколько десятков лет, в случае приобретения максимально доступной квартиры предполагает примерно аналогичные платежи. Выходит, вопрос стоимости аренды в доходных домах для жителей, пожалуй, будет основополагающим.
Исполнительный директор по жилищному финансированию АИЖК Андрей Шелковый считает, что конечная стоимость, по которой сдаваемый в аренду объект недвижимости выйдет на рынок, будет зависеть не только от предоставленного займа, но и от себестоимости этого объекта недвижимости. 
«По сути, само это направление имеет право на существование только в том случае, если конечная цена для потребителя будет меньше, чем платеж по аналогичному ипотечному кредиту. Поэтому участие администрации субъекта в этих проектах столь важно».
Таким образом, формируемый рынок арендного жилья должен быть в первую очередь доступен для потребителей (доступнее, чем аренда жилья сейчас и ипотечные кредиты). Только в этом случае ему удастся выделиться в обособленный рыночный сегмент.

аренда квартир в Самаре

Перспективы рынка аренды

Тема создания единого сегмента арендного жилья и упорядочения этой сферы недвижимости обсуждается не только в правительстве и АИЖК. Гильдия управляющих и девелоперов (ГУД) отвечает на предложения АИЖК аналитическими исследованиями. ГУД осуществила классификацию объектов рынка жилой и гостиничной недвижимости. Отдельным аспектом в этом аналитическом исследовании стало как раз арендное жилье – еще одно доказательство серьезного интереса участников рынка к этому сегменту недвижимости.
Эксперты ГУД отмечают уже сформированный интерес к арендному жилью в Москве и Санкт-Петербурге и прогнозируют региональную экспансию этой тенденции. В рамках исследования все жилье, сдаваемое в аренду в регионах, было поделено на несколько форматов: арендные квартиры от частных лиц, доходные дома, апартаменты (в том числе гостиничные), апарт-отели. Аналитическая работа еще ведется. По ее итогам планируется выяснить, какой процент эти форматы аренд-
ного жилья занимают в разных городах страны, и на основании этого сделать вывод о степени развитости рынка аренды. Впрочем, даже не дожидаясь результатов аналитического исследования, можно составить схему сегмента аренды для Самары. Очевидно, что в наибольшей степени арендное жилье в нашем городе представлено квартирами, сдаваемыми в аренду частными лицами, реже один такой инвестор или группа инвесторов объединяет под своим управлением несколько объектов жилой недвижимости. Как и во многих региональных городах, рынок аренды в Самаре является сегодня скорее стихийным сегментом и при этом абсолютно рыночным: цены аренды в городе диктует спрос, опирающийся на средние показатели арендных ставок для определенного района и типа жилья.
Как отмечает управляющий отделом жилой недвижимости АН «Визит» Олеся Карпенко, в общей массе процент сделок по аренде жилья занимает в агентстве не более 7%. «Для многих агентств недвижимости это направление деятельности не является приоритетным». Действительно, большинство арендаторов предпочитает действовать на свой страх и риск, далеко не всегда заключая с собственником жилья договор, в котором были бы четко прописаны обязанности сторон и взаимные риски. «Многие арендаторы начинают поиск квартиры самостоятельно, используя объявления или попросту обращаясь к знакомым. В то же время большинство объявлений о сдающихся в аренду квартирах размещают представители агентств недвижимости. Получается, так или иначе в самостоятельных поисках жилья для аренды человек все равно сталкивается с риэлторами, а затем уже с профессиональной помощью подбирает оптимальный вариант», – рассказывает Олеся Карпенко. Однако это лишь один из сценариев поиска. Зачастую самостоятельный поиск арендного жилья заканчивается успешно, и арендатор въезжает в квартиру на основании лишь устной договоренности.
Исходя из этого, можно предположить, что строительство доходных домов, которые будут находиться в собственности конкретного девелопера или компании-застройщика, сможет нивелировать риски арендатора. Отношения станут более упорядоченными: собственник не сможет чинить произвол, необоснованно повышая плату за квартиру или заставляя съехать жильца в течение нескольких дней. Вместе с тем сам собственник будет защищен от ненадежных арендаторов, задерживающих плату за квартиру или устраивающих в съемной квартире бедлам.
Между тем представители риэлторского сообщества в Самаре считают, что строительство доходных домов, даже массовое, едва ли способно поколебать устоявшийся, хоть и во многом хаотичный, рынок аренды жилья. По словам Олеси Карпенко, доходные дома в Самаре будут востребованы среди арендаторов, если стоимость аренды в них будет рыночной или чуть ниже рынка. «Впрочем, не считаю, что этому новому формату арендного жилья удастся потеснить существующий рынок. Сегмент арендного жилья сегодня очень широк, у этих объектов обширная аудитория (студенты, приезжие, командировочные, молодые семьи и т. д.). Маловероятно, что несколько доходных домов, возведенных в городе, будут способны удовлетворить этот масштабный спрос».

Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Во вторник, 18 сентября, на заседании профильного комитета Самарской губернской думы обсудили законодательную...
18.09
Появление грамотного застройщика на строительной площадке - это всегда новый виток развития для строительного...
13.09
Один из самых известных жилых комплексов Самары реализован почти полностью.
12.09