Ваш советник по недвижимости
рсу-10-18-мая.gif 

Форум по коммерческой недвижимости и ритейлу "АРЕНДА 2017"

Официальная аренда

В ближайшее время сегмент аренды жилой недвижимости может вступить в новую фазу развития – централизованную и упорядоченную. Стремление выделить жилье, сдаваемое в аренду, в отдельный пласт недвижимости и таким образом вывести его из «тени» сегодня показывают и представители власти, и профессиональные участники рынка.

аренда квартир в Самаре

Власти предложили – все поддержали

Впервые о необходимости упорядочить рынок аренды жилья заговорили еще в прошлом году. На федеральном уровне это стремление вылилось в президентский указ «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг». Документ предписывал содействовать формированию рынка доступного арендного жилья в российских регионах, а также развивать некоммерческий жилищный фонд для граждан с невысоким уровнем дохода. Иными словами, изначально проект упорядочения сферы арендного жилья имел ощутимый социальный подтекст.
Недавно проект получил поддержку и в Самарской области: министр строительства Алексей Гришин заявил, что создание рынка арендного жилья в новом формате станет задачей, которая объединит областные власти, крупных инвесторов и целевую аудиторию проекта – бюджетных служащих и рабочих.
На практике эта идея реализовалась в ипотечном продукте ОАО «АИЖК». Программа «
Арендное жилье» ориентирована в первую очередь на юридических лиц, ее пилотный запуск также состоялся в прошлом году. Коротко суть данной ипотечной программы такова: АИЖК предлагает кредиты для юрлиц, которые готовы инвестировать средства в строительство жилья с целью последующей сдачи в аренду.
Разработанный проект имеет солидные сроки реализации – вплоть до 2020 года. Пилотная реализация уже стартовала в Новосибирской и Свердловской областях. В Самарском регионе оператором, который займется развитием рынка аренды на практике, станет Самарский областной фонд жилья и ипотеки. О новых задачах, стоящих перед СОФЖИ, руководство Фонда заявило в апреле этого года. С этого времени Фонд начал выполнять функции единого оператора региональных жилищных программ, среди которых в том числе была запланирована программа «Арендное жилье». Планируется, что до обозначенного срока сегмент арендного жилья сумеет полностью обособиться от сферы жилой недвижимости и начать существовать по своим «законам».
В Самаре девелоперы уже заинтересовались концепцией доходных домов. Уже известно, что строительством одного из первых доходных домов в Самаре займется ГК «Форра». Компания уже готовит проект застройки в границах улицы Потапова и Московского шоссе, до конца этого года планирует зайти на стройплощадку. На этой территории появится 18-этажный жилой дом, на первом этаже которого расположатся коммерческие помещения, а остальные займут 1–2-комнатные квартиры небольшого метража (от 30 до 60 кв. м). Именно это жилье компания-застройщик планирует сдавать в аренду.
Начальник коммерческого отдела ГК «Форра» Сергей Федькин отметил, что потребители у нового строительного проекта уже есть. «Мы проанализировали ситуацию со спросом на жилье в этом районе города и по итогам этого анализа в новом строительном проекте планируем ориентироваться в первую очередь на расположенные в радиусе трех километров учебные заведения. Большое количество людей, среди которых студенты и молодые семьи, нуждаются в улучшении жилищных условий и являются потенциальной аудиторией проекта».
Кстати, проект строительства на Московском шоссе, помимо аренды, предполагает еще и продажу доступного жилья. «Кроме аренды на выгодных условиях мы сможем предложить и покупку, которая будет не менее рентабельной. Жилье небольшой площади будет предлагаться по доступной цене, при этом покупатели получат возможность жить в географическом центре города, в районе с оживленными транспортными развязками», – добавил Сергей Федькин.
Свою заинтересованность в проекте строительства доходных домов уже выразило несколько крупных промышленных предприятий региона, среди которых тольяттинский АвтоВАЗ и группа «Электрощит-Самара». При этом, по сообщению пресс-службы тольяттинского автомобильного завода, на предприятии уже проанализировали спрос на арендное жилье. Выяснилось, что потенциальными арендаторами квартир в доходных домах является около 10 тысяч сотрудников – «в рамках предполагаемого расширения производства». Соответственно, решение обеспечить их арендных жильем на сегодняшний день представляется руководству предприятия наиболее оптимальным решением. Самарский «Электрощит» также готов приступить к возведению арендных домов для своих сотрудников.

Доходные дома: для кого будут строить?

Что касается потенциальных арендаторов, то здесь представители АИЖК высказываются вполне определенно. Предполагается, что проживание в доходном доме будет интересно тем горожанам, у которых не хватает средств на приобретение собственного жилья или оформления ипотечного кредита. Также программа рассчитана на людей, которые приезжают в город по работе или на учебу и находятся в поиске временного жилья. Наконец, не менее интересным проект строительства доходных домов должен оказаться для наемных работников, которые трудятся на крупных предприятиях – при условии, что предприятие инвестирует средства в строительство доходного дома и сможет предоставить своим сотрудникам жилье на льготных условиях.
Примечательно, что основной упор авторы программы все же делают на жителей регионов, хотя общеизвестно, что сегмент массовой аренды жилья развит в большей степени в Москве и Санкт-Петербурге. Впрочем, еще больше рынок аренды жилья развит в западных странах, где проживание в съемной квартире вообще дело абсолютно будничное, тогда как покупка своей жилой недвижимости является крупной и серьезной инвестицией, к которой человек подходит (если подходит вообще) с серьезным материальным багажом.
Впрочем, до западной ментальности жителям российских регионов однозначно далеко. Многие жители российских городов убеждены, что лучше уж вносить ежемесячные ипотечные платежи за квартиру, которая в будущем перейдет в их собственность, нежели «довольствоваться» съемной квартирой. Ведь на сегодняшний день стоимость аренды квартиры и размер ежемесячного ипотечного платежа за жилье эконом-класса во многом сопоставимы. Снять квартиру в Самаре дешевле 8–10 тысяч рублей сегодня вряд ли возможно (если речь не идет об окраинном жилье с отсутствием элементарных удобств). Ипотека, «растянутая» на несколько десятков лет, в случае приобретения максимально доступной квартиры предполагает примерно аналогичные платежи. Выходит, вопрос стоимости аренды в доходных домах для жителей, пожалуй, будет основополагающим.
Исполнительный директор по жилищному финансированию АИЖК Андрей Шелковый считает, что конечная стоимость, по которой сдаваемый в аренду объект недвижимости выйдет на рынок, будет зависеть не только от предоставленного займа, но и от себестоимости этого объекта недвижимости. 
«По сути, само это направление имеет право на существование только в том случае, если конечная цена для потребителя будет меньше, чем платеж по аналогичному ипотечному кредиту. Поэтому участие администрации субъекта в этих проектах столь важно».
Таким образом, формируемый рынок арендного жилья должен быть в первую очередь доступен для потребителей (доступнее, чем аренда жилья сейчас и ипотечные кредиты). Только в этом случае ему удастся выделиться в обособленный рыночный сегмент.

аренда квартир в Самаре

Перспективы рынка аренды

Тема создания единого сегмента арендного жилья и упорядочения этой сферы недвижимости обсуждается не только в правительстве и АИЖК. Гильдия управляющих и девелоперов (ГУД) отвечает на предложения АИЖК аналитическими исследованиями. ГУД осуществила классификацию объектов рынка жилой и гостиничной недвижимости. Отдельным аспектом в этом аналитическом исследовании стало как раз арендное жилье – еще одно доказательство серьезного интереса участников рынка к этому сегменту недвижимости.
Эксперты ГУД отмечают уже сформированный интерес к арендному жилью в Москве и Санкт-Петербурге и прогнозируют региональную экспансию этой тенденции. В рамках исследования все жилье, сдаваемое в аренду в регионах, было поделено на несколько форматов: арендные квартиры от частных лиц, доходные дома, апартаменты (в том числе гостиничные), апарт-отели. Аналитическая работа еще ведется. По ее итогам планируется выяснить, какой процент эти форматы аренд-
ного жилья занимают в разных городах страны, и на основании этого сделать вывод о степени развитости рынка аренды. Впрочем, даже не дожидаясь результатов аналитического исследования, можно составить схему сегмента аренды для Самары. Очевидно, что в наибольшей степени арендное жилье в нашем городе представлено квартирами, сдаваемыми в аренду частными лицами, реже один такой инвестор или группа инвесторов объединяет под своим управлением несколько объектов жилой недвижимости. Как и во многих региональных городах, рынок аренды в Самаре является сегодня скорее стихийным сегментом и при этом абсолютно рыночным: цены аренды в городе диктует спрос, опирающийся на средние показатели арендных ставок для определенного района и типа жилья.
Как отмечает управляющий отделом жилой недвижимости АН «Визит» Олеся Карпенко, в общей массе процент сделок по аренде жилья занимает в агентстве не более 7%. «Для многих агентств недвижимости это направление деятельности не является приоритетным». Действительно, большинство арендаторов предпочитает действовать на свой страх и риск, далеко не всегда заключая с собственником жилья договор, в котором были бы четко прописаны обязанности сторон и взаимные риски. «Многие арендаторы начинают поиск квартиры самостоятельно, используя объявления или попросту обращаясь к знакомым. В то же время большинство объявлений о сдающихся в аренду квартирах размещают представители агентств недвижимости. Получается, так или иначе в самостоятельных поисках жилья для аренды человек все равно сталкивается с риэлторами, а затем уже с профессиональной помощью подбирает оптимальный вариант», – рассказывает Олеся Карпенко. Однако это лишь один из сценариев поиска. Зачастую самостоятельный поиск арендного жилья заканчивается успешно, и арендатор въезжает в квартиру на основании лишь устной договоренности.
Исходя из этого, можно предположить, что строительство доходных домов, которые будут находиться в собственности конкретного девелопера или компании-застройщика, сможет нивелировать риски арендатора. Отношения станут более упорядоченными: собственник не сможет чинить произвол, необоснованно повышая плату за квартиру или заставляя съехать жильца в течение нескольких дней. Вместе с тем сам собственник будет защищен от ненадежных арендаторов, задерживающих плату за квартиру или устраивающих в съемной квартире бедлам.
Между тем представители риэлторского сообщества в Самаре считают, что строительство доходных домов, даже массовое, едва ли способно поколебать устоявшийся, хоть и во многом хаотичный, рынок аренды жилья. По словам Олеси Карпенко, доходные дома в Самаре будут востребованы среди арендаторов, если стоимость аренды в них будет рыночной или чуть ниже рынка. «Впрочем, не считаю, что этому новому формату арендного жилья удастся потеснить существующий рынок. Сегмент арендного жилья сегодня очень широк, у этих объектов обширная аудитория (студенты, приезжие, командировочные, молодые семьи и т. д.). Маловероятно, что несколько доходных домов, возведенных в городе, будут способны удовлетворить этот масштабный спрос».

Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Портал N1.RU составил топ-10 самых больших квартир по площади, которые продают в Самаре.
12.09
В Южном городе уже сдано около 350 тысяч кв. м жилья, всего к концу 2017 года будет готово больше 50...
12.09
Строительная компания «Трансгруз» приступила к возведению небоскреба в Самаре.
12.09


Международный инвестиционный форум по недвижимости