Судьба металлургов

Одного взгляда на актуальную экспозицию проспекта Металлургов достаточно, чтобы понять: здесь рады только представителям торгового бизнеса. Именно для его развития созданы условия: высокий транспортный и пешеходный трафики, насыщенность магистрали маршрутами и остановками общественного транспорта, высокая плотность жилой застройки. Впрочем, и уровень ставок соответствующий: арендные ставки сопоставимы с «классикой» самарского стрит-ритейла - объектах на улицах Гагарина и Победы.

За последние два года количество вакантных площадей на пр. Металлургов выросло более чем вдвое. В октябре 2010 года суммарный метраж вакантных коммерческих помещений здесь составлял чуть более 1000 кв. м, а сейчас к аренде и продаже предлагаются 2510 кв. м коммерческой недвижимости во встроенно-пристроенных помещениях. Как ни странно, но предложений по аренде или продаже офисной недвижимости нет вообще. Что бизнесу делать в той части нашего необъятного города? Если компании нужен офис именно в этой локации, то куда проще арендовать или купить офисное помещение на соседних с проспектом улицах - ул. Елизарова, Строителей или Металлистов. Географически они недалеко «ушли» от пр. Металлургов, но ставки там уже на порядок ниже, да и свободные офисные помещения в экспозиции имеются. В целом же максимум, что могут найти для себя желающие арендовать офис - это универсальные помещения без отделки, которые при желании можно перепрофилировать в офисную площадь. Но кто окажется «самым смелым» - это вопрос!  

Торговый облик пр. Металлургов создают магазины и компании с услугами и товарами в категории «на каждый день». Небольшие продуктовые супермаркеты, аптеки, офисы банков, парикмахерские, магазины одежды и обуви - все это представлено на проспекте в значительном ассортименте и в расчете на то, что с «такого края географии мало кто захочет поехать за покупками, особенно каждодневного спроса».

В актуальную RS-выборку попали 4 предложения по продаже объектов коммерческой недвижимости. Примечательно, что 3 площади из них весьма большие: два помещения - 500 кв. м и одно - 970 кв. м. Самой низкой стоимостью может «похвастаться» подвальное помещение на пр. Металлургов/ул. Пугачевской площадью 512 кв. м: здесь квадратный метр стоит всего 11,7 тыс. руб. Самое большое помещение из экспозиции - часть отдельно стоящего 2-этажного здания на пересечении с ул. Елизарова - также предлагается дешево (20,6 тыс. руб./кв. м). Однако учитывая гигантскую площадь объекта (970 кв. м), общая стоимость в 20 млн руб. - все же «крутовато» для пр. Металлургов. Глядя на стоимость двух оставшихся коммерческих помещений, можно составить представление о среднем диапазоне цен на торговые площади проспекта. Купить помещение, расположенное на 1-й линии домов, здесь можно от 70 тыс. до 98 тыс. руб./кв. м. К слову, такой уровень стоимости торговых объектов характерен для «знаменитых» локаций - пр. Масленникова, ул. Победы, Московского шоссе.

Самая высокая цена установлена на самую ликвидную и «ходовую» площадь - 51,9 кв. м на 1-й линии проспекта. Если сравнивать нынешние цены с ценами двухгодовалой давности, то можно заметить определенную стабильность: в 2010 году купить торговое помещение на проспекте Металлургов можно было в среднем за 61 тыс. руб./кв. м, а покупка офисной площади обошлась бы тогда примерно в 46 тыс. руб./кв. м. Это весьма приемлемые цены для дня сегодняшнего.

Арендные ставки на объекты пр. Металлургов тяготеют, скорее, к верхним ценовым границам. Арендовать коммерческую площадь на 1-й линии домов дешевле 1000 руб./кв. м едва ли получится. Все четыре помещения, предлагаемые на сегодняшний день к аренде на пр. Металлургов, собственники сдают именно по таким ставкам. Критериями, влияющими на еще большую стоимость (1200-1300 руб./кв. м), являются расположение в максимально проходном и оживленном месте и универсальность. Оба помещения, предлагаемые к аренде по максимальным ставкам, подойдут арендаторам из самых разных сфер деятельности - и для крупных торговых сетей, и для банков, и для компаний, работающих в сфере услуг. По крайней мере, именно так объяснил высокую арендную ставку своего помещения один из собственников коммерческой недвижимости на проспекте.

По сравнению с осенью 2010 года, арендные ставки на коммерческие площади пр. Металлургов однозначно выросли. Два года назад арендовать офис в этой локации можно было в среднем за 369 руб./кв. м, аренда торгового помещения обошлась бы в среднем в 500 руб./кв. м. Впрочем, тогда арендные ставки «плясали»: в экспозиции встречались помещения и по 400, и по 850, и по 1200 руб./кв. м. По сути, к настоящему моменту ставки в этой локации установились примерно на одном ценовом (максимально высоком) уровне. Как отмечает руководитель отдела недвижимости ГК «Бизнес-Гарант» Яков Виноградов, самые высокие арендные ставки на пр. Металлургов отчетливо группируются в непосредственной близости от пл. Мочалова. В этой части улицы просто невероятный пешеходный трафик, который подпитывается местным рынком, а также стадионом и сквером, которые расположены неподалеку. Это место на карте выглядит в форме звезды, от него в разные стороны расходятся улицы. На площадь удобно добираться по всем этим улицам, равно как и уезжать в другие районы города - здесь массово ходит общественный транспорт. Поэтому пешеходные потоки здесь всегда активны, и этот фактор напрямую влияет на размер ставки, по которой предлагаются к аренде торговые площади. Однако такая величина ставки нетипична для всего проспекта: уже в районе улиц Алма-Атинской, Советской и Каховской арендные ставки ощутимо снижаются.

Яков Виноградов, руководитель отдела недвижимости ГК «Бизнес-Гарант»:

- На пр. Металлургов с офисными помещениями как-то изначально не сложилось. На сегодняшний день здесь нет заметных офисных центров, офисов в стрит-ритейле также немного. На проспекте есть несколько бывших детских садов, которые переформировали в офисы. Они расположены на второй линии, во дворах и благодаря небольшой арендной ставке весьма востребованы среди представителей бизнеса. А вот в коммерческие помещения, расположенные на 1-й линии, по таким высоким ставкам офисные арендаторы не пойдут. Они в первую очередь ориентируются на размер ставки и ради того, чтобы платить меньше, готовы расположиться на вторых или третьих этажах зданий. Здесь же подобных предложений практически нет. Имеющиеся в экспозиции коммерческие площади подойдут разве что банкам, которым важна хорошая просматриваемость и доступность. Вместе с этим такие арендаторы ради статусного места готовы согласиться на высокие ставки. Поэтому банки - едва ли не единственные представители офисного сегмента, которые размещают свой бизнес на пр. Металлургов. 

Андрей Николаев, заместитель генерального директора компании «RoyalEstateBoutique»:

- На мой взгляд, арендные ставки на коммерческую недвижимость проспекта несколько завышены. Столь высокий уровень цен во многом связан с тем, что в этой локации расположено не так много объектов, пригодных к многопрофильному использованию, в отличие от улиц Гагарина и Победы, максимально приспособленных для стрит-ритейла. Самый «кассовый» участок проспекта - от начала улицы и до ТЦ «Октябрь». Здесь самый активный трафик и, пожалуй, наиболее качественный. Остальные участки пр. Металлургов уже не так интересны для инвесторов и арендаторов: качество автомобильного трафика в той части уже не то. В основном это трафик, который движется в спальные районы, и из-за своего «проходного» характера он далеко не так интересен предпринимателям.

Экспозиция коммерческой недвижимости на пр. Металлургов, сентябрь 2012 года

Объект/Адрес	Площадь	Стоимость/Арендная ставка
ПРОДАЖА
Торговое помещение на пр. Металлургов/ул. Пугачевской 1-я линия, отдельный вход. Свободная планировка, все коммуникации	51,9 кв. м	5,1 млн руб. (98,3 тыс. руб./кв. м)
Универсальное помещение на пр. Металлургов/ул. Пугачевской Подвальное помещение, отдельный вход, парковка. Складской грузо-погрузочный люк. 2 окна, все коммуникации	512 кв. м	6 млн руб. (11,7 тыс. руб./кв. м)
Универсальное помещение на пр. Металлургов/ул. Елизарова Часть отдельно стоящего 2-этажного здания, 1-я линия, 3 отдельных входа. Все коммуникации. Без ремонта. Возможен выкуп всего здания	970 кв. м	20 млн руб. (20,6 тыс. руб./кв. м)
Торговое помещение на пр. Металлургов/ул. Алма-Атинской 1-я линия, отдельный вход, действующее торговое помещение. Высота потолков более 3 м, большие окна, ремонт	528,7 кв. м	37 млн руб. (70 тыс. руб./кв. м)
АРЕНДА
Торговое помещение на пр. Металлургов, 86 1-я линия, отдельный вход, все коммуникации	90 кв. м	1000 руб./кв. м
Торговое помещение на пр. Металлургов/ул. Елизарова 1-й этаж жилого дома, 1-я линия, отдельный вход. Все коммуникации, новый ремонт	45 кв. м Возможно увеличение площади до 91 кв. м	1000 руб./кв. м
Торговое помещение на пр. Металлургов/пл. Октября 1-й этаж жилого дома, 2 отдельных входа. Свободная планировка, санузел	70 кв. м	1200 руб./кв. м
Универсальное помещение на пр. Металлургов/ул. Пугачевской 1-й этаж жилого дома. Все коммуникации, высота потолков 4 м, черновая отделка, охрана	170 кв. м	1300 руб./кв. м

Экспозиция коммерческой недвижимости на пр. Металлургов, октябрь 2010 года

Объект/Адрес	Площадь	Стоимость/Арендная ставка
ПРОДАЖА
Универсальное помещение на пр. Металлургов, 23 1-й этаж 9-этажного дома. Санузел, ремонт	85 кв. м	4 млн руб. (47 тыс. руб./кв. м)
Универсальное помещение на пр. Металлургов, 60 1-я линия, свободная планировка, небольшая парковка, ремонт	175 кв. м	15 млн руб. - продажа (85,7 тыс. руб./кв. м) 650 руб./кв. м (+ электроэнергия) - аренда
Торговое помещение на пр. Металлургов, 19а 2 отдельных входа, свободная планировка, витринные окна, санузел, подвал	200 кв. м - помещение 70 кв. м - подвал	6,7 млн руб. (33,5 тыс. руб./кв. м)
АРЕНДА
Универсальное помещение на пр. Металлургов, 56 Парковка, все коммуникации, 2 санузла	230 кв. м	850 руб./кв. м (+ коммунальные услуги)
Торговое помещение на пр. Металлургов, 73 1-й этаж 10-этажного дома Вход и санузел общие с соседним магазином, ремонт	16 кв. м	1200 руб./кв. м
Торговое помещение на пр. Металлургов, 46 1-й этаж 10-этажного дома	17,8 кв. м	400 руб./кв. м