Ваш советник по недвижимости
рсу-10-18-мая.gif 

Untitled-1.gif
Спецпроект: Сборная по недвижимости!

Разработаны новые механизмы защиты дольщиков

Кто такой обманутый дольщик? Несмотря на то что тысячи людей себя таковыми считают, юридически такого статуса до сих пор не было. И еще одно нововведение, по мнению властей и законодателей, должно повысить привлекательность участия в долевом строительстве: с 1 января 2014 года все договоры долевого участия должны быть застрахованы в обязательном порядке. Как все эти решения будут реализованы, шла речь на Всероссийском форуме «Новые механизмы защиты прав граждан – участников долевого строительства», в котором принимал участие Василий Алексеенко, председатель координационного совета общественного движения «Дольщики Самары».

Алексеенко Василий
Василий Алексеенко, председатель координационного 
совета общественного движения «Дольщики Самары»

— Василий Павлович, так что же, в российском законодательстве до сих пор нет такого понятия – «обманутый дольщик»?
— Вот именно! Потому первым шагом на вновь созданном на съезде всероссийском координационном совете и был вопрос: кто же такой «обманутый дольщик?». Долгое время пробелы в законодательстве мешали навести порядок в этой сфере. Что-то стало меняться недавно, когда Минрегиону РФ были переданы полномочия по определению критериев отнесения граждан к пострадавшим дольщикам. Наконец, в проекте приказа Минрегиона выделены восемь четких критериев.

— Какие это восемь критериев?
— Гражданина, вложившего средства в строительство жилья, могут признать обманутым дольщиком при наличии следующих обстоятельств: приостановка строительства более чем на 6 месяцев (и этот факт подтвержден органом, уполномоченным выдавать разрешения на строительство, либо судом); отмена или расторжение документов на землю; отмена или расторжение разрешения на строительство; признание заявителей потерпевшими в рамках возбужденного уголовного дела; вступление в силу приговора суда по уголовному делу о двойных продажах; застройщик просрочил более чем на полгода исполнение обязательств по сделкам с ним; процессы строительства дома не соответствуют требованиям техрегламентов или проектной документации, и это препятствует вводу дома в эксплуатацию в срок; застройщик находится в процедуре банкротства или признан банкротом. 

— Так по одному из критериев можно будет признать инвестора пострадавшим или по совокупности всех восьми? Потому что, например, приостановка строительства дома по разным обстоятельствам может произойти и у благонадежных застройщиков. 

— Пока это вопрос открытый. Но мы будем биться за то, чтобы уже одного признака хватало для включения дольщика в реестр. Важно отметить, что для покупок, совершенных после 2010 года, все эти критерии будут действительны уже просто в случае приобретения жилья по договору долевого участия, без оговорок. Те же, кто покупал жилье по серым схемам после 2010 года, добровольно взяли на себя риски, и признавать их официально обманутыми дольщиками никто не будет.
съезд
— Очень много дискуссий вызвал в строительной сфере новый закон, обязывающий девелоперов страховать свою ответственность. Власти заверяют – проблема обманутых дольщиков должна уйти в прошлое. Так ли это? Расскажите об этой инициативе.
— Госдума утвердила законопроект, предусматривающий обязательное страхование ответственности застройщиков. Он призван обезопасить дольщиков от возможных махинаций девелоперов. Он вступит в силу с 1 января 2014 года. Законодателем предусмотрено три возможности обезопасить сделку долевого строительства. Первая – просто застраховать риски. «Некоторые страховые компании уже подготовили интересные требования. Например, готовы застраховать под 0,2% от договора. При этом договор составлен таким образом, что страховой случай не наступит никогда в жизни. Еще один вариант – получение банковской гарантии. На съезде присутствовали первые лица крупных федеральных банков. Они проявили заинтересованность в этом рынке. Другое дело, какие будут условия предоставления гарантии и тарифные ставки?
В качестве третьего варианта было предложено создать общество взаимного страхования самих застройщиков. И после форума оно было утверждено. Было отобрано 40 компаний, которые соответствовали критериям (присутствие на рынке долевого строительства, ведение бизнеса с заключением таких договоров не менее 3 лет). 
 
— Расскажите подробнее о вновь созданном обществе застройщиков.
  
— Создана большая страховая некоммерческая организация, которая и будет страховать своих членов. До сих пор в России всего однажды было создано общество взаимного страхования – при Александре II. На Форуме создано второе! Кстати, законодатель наложил ограничения по размеру средств сопровождения договора как на банки, так и на страховые компании. Они составят не менее миллиарда для гарантии банком и не меньше 400 млн для страховых компаний. 
 
— Какие самарские строительные компании вошли в состав учредителей общества взаимного страхования строительства?
  
— От Самарской области туда уже вошли 4 организации: от Тольятти – компания «Тольяттистройзаказчик», от Самары – «Финстрой», «Авиакор» и «Юниверсстрой». Собрание избрало правление в составе 7 человек. Среди них – председатель совета директоров СК «Авиакор» Владимир Кошелев.

— Какая же из гарантий наиболее приемлема с точки зрения дольщиков? 
  
— Мне кажется, что наиболее надежным будет вариант с гарантией от общества взаимного страхования. Понятно, что для любого из вариантов предусмотрены проверки состояния самого застройщика, проектов, которые он ведет, предполагаемого количества договоров долевого участия. Это будет мощный фильтр, через который недобросовестный застройщик не пройдет. Ему придется уйти с рынка! 
итоги
После интервью: «Подводные камни» и «белые пятна»  

Мы проанализировали достаточно большой массив аргументов и мнений по поводу принятия новой законодательной инициативы. Есть опасения, что в них есть свои «белые пятна». Например, пока не разработаны правила наступления страхового случая. Планируется, что они будут готовы уже через месяц. Какими они будут? Пока не ясно. Есть и «подводные камни» – новые гарантийные обязательства невыгодны девелоперам: им придется нести дополнительные расходы. Многие страховщики считают также, что поправка будет в большей степени невыгодна и дольщикам: рентабельность девелоперских проектов не настолько высока, чтобы застройщики могли справиться с дополнительной финансовой нагрузкой на проект без повышения цены. Реализация закона сама по себе может подхлестнуть рост цен на рынке новостроек от 3 до 5%. 

По сути, проект предлагает застройщикам «скидываться» на покрытие убытков, причиненных третьими лицами. При этом те строительные компании, которые выполняют свои обязательства, строят и сдают дома в срок, ничего не выигрывают от «страховки». Для добросовестных застройщиков страховой взнос является дополнительным расходом. 

Из-за новых требований закона самые крупные и надежные застройщики получат преференции и смогут претендовать на низкую стоимость страхования. Таким образом, в результате принятия этого закона в наиболее сложной ситуации окажутся мелкие застройщики. Это, скорее всего, приведет к сокращению предложения на рынке, а как следствие – к росту цен.

Участники рынка все равно не исключают случаев мошенничества. Недобросовестные страховые компании будут намеренно банкротиться, чтобы уйти от ответственности. А значит, более действенным шагом было бы ужесточение требований к девелоперам на законодательном уровне. Также важно учесть сроки, поскольку зачастую из-за различных нарушений со стороны застройщика объект может разрушиться через несколько лет. Новшество будет работать, если страховать на срок более 10 лет. 

Новый приказ Минрегионразвития будет регулировать правила составления реестров обманутых дольщиков в регионах – кто их будет составлять, кто их будет контролировать и т. д. Впрочем, далеко не все граждане попадут в реестр. К примеру, рискуют остаться без господдержки соинвесторы, обманутые при покупке готовых новостроек – согласно предлагаемым критериям, на момент привлечения денежных средств дома не должны быть введены в эксплуатацию. Также в реестр обманутых дольщиков планируется не включать граждан, денежные средства которых привлечены для строительства многоквартирных домов с целью, не связанной с по-следующим проживанием. Однако не вполне понятно, каким образом будут определяться истинные намерения покупателей жилья. Кроме того, пока нет никакой информации о том, что получат те, кого государство все же включит в данный реестр. 

Нужно также понимать, что гарантии, которые дает новый закон дольщикам, строго ограничены. Получается, что к тому времени, как «обманутый дольщик» вернет свои деньги, на них, учитывая, что цены на жилье, как правило, растут, невозможно будет купить равноценное жилье. Не понятно, можно ли будет эту проблему решать через суд. И будет ли в компенсационном фонде общества взаимного страхования застройщиков достаточно средств?

Итак, что бы то ни было, у дольщиков появится дополнительная юридическая гарантия возврата вложенных в долевое строительство денежных средств в случае банкротства застройщика. Они смогут за счет страховых выплат либо путем предъявления требований к банку существенно быстрее возвратить свои инвестиции. Но есть и недостаток нового закона для дольщиков: издержки по страхованию рисков или поручительству банков будут включены в цену квартир. Насколько вырастут цены на квартиры в новостройках, пока судить сложно.
Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

В поселке Управленческий ООО «Самара-Базис» готовит площадку для возведения жилого дома на месте, гд...
18.12
Глава Минстроя Михаил Мень сообщил, что более 125 тысяч специалистов вошли в национальный реестр спе...
18.12
Глава Минстроя Михаил Мень не смог рассказать об основных положениях стратегии, так как она находитс...
18.12