Ваш советник по недвижимости
рсу-10-18-мая.gif 

Untitled-1.gif
Спецпроект: Сборная по недвижимости!

У нас на районе

Город изменяется неравномерно, однако усмотреть логику в росте и развитии его районов можно и нужно прежде всего тем, кто планирует покупку жилья. Какие районы Самары имеют большие возможности для развития, а какие увязли в стагнации?

Исторический центр: чтобы построить, нужно снести

Аксиома, гласящая, что центральные районы города являются наиболее престижными локациями для проживания, уже давно не подвергается сомнению. Самое явное доказательство – стоимость квадратного метра жилья как на первичном, так и на вторичном рынке в Ленинском и Самарском районах. Престижности здешнему жилью добавляет и малая по сравнению с периферийными районами города плотность застройки. В целом в Самарском районе сосредоточено 3% жилищного фонда города, в Ленинском – 6,5%. Объективный дефицит жилья в центральных районах Самары закономерно влияет на стоимость квадратного метра. 

Вместе с тем этот фактор престижности зачастую оборачивается для собственников жилья в центре проблемой: найти покупателя на 3-комнатную квартиру с видом на Волгу не так просто, а демпинговать по-крупному ради продажи готовы далеко не все собственники такого жилья. Еще одна важнейшая для центральных районов города проблема – нехватка площадок для строительства современных жилых комплексов. Пожалуй, нигде в городе вопросы с отселением жильцов из аварийного жилья и сносом домов старого фонда не стоят так остро, как здесь. Так, в Самарском районе больше половины всех зданий являются образцами дореволюционной малоэтажной застройки, а ветхие дома из старого жилфонда составляют примерно треть от общей площади здешнего жилья. В Ленинском же районе больше половины малоэтажного жилищного фонда расположено в деревянных домах. 

Новостройки здесь возникают точечно, зачастую соседствуя с ветхими деревянными домами, а на отселение жильцов из ветхих домов с последующим освоением территории уходят годы. В связи с этим участники строительного рынка периодически высказывают мнение, что овчинка выделки не стоит: слишком больших затрат – материальных и временных – требует процесс строительства в центре. Генеральный директор ГК «МРСК Базис» Николай Кормаков считает, что безусловно перспективной центральную часть города назвать сложно. «Большие затраты на расселение жильцов из ветхих домов и высокая стоимость подведения коммуникаций существенно влияют на себестоимость строительства в этом районе. В итоге это сказывается на цене такой квартиры, и для потенциального покупателя возникает альтернатива по этой же цене купить дом с землей на просеке». 

По мнению председателя совета директоров ГК «Усадьба» Олега Егорова, жилищные перспективы у исторического центра Самары огромные, но велики и сложности со строительством в этой части города. «Наиболее перспективным я бы назвал строительство жилья бизнес-класса в центре города. В ценовом сегменте от 55 до 70 тыс. руб./кв.м в этой части города расширенных предложений нет. Конкуренция среди застройщиков, в отличие от жилья эконом-класса, здесь гораздо слабее, и это тоже делает реализацию таких проектов максимально перспективной. Однако сегодня освоение площадок в центре города сопряжено с массой проблем. Получить разрешение на строительство здесь сложно, и выстроенные административные рубиконы серьезно препятствуют развитию исторического центра города. Вообще современное жилье центру просто необходимо: это величайший позор всех горожан и управленцев города, что в 2012 году в центре Самары снимался художественный фильм про военную разруху без использования каких-либо дополнительных декораций».

Городские окраины: далекие перспективы

Периферийные районы города, к которым относятся Куйбышевский и Красноглинский, парадоксально считаются и востребованными, и непопулярными локациями одновременно. С одной стороны, статус здешнего жилья диаметрально противоположен статусу квартир в историческом центре, переезд в окраинные районы едва ли является мечтой для большинства горожан. Но с другой стороны, квартиры в окраинных районах отличаются дешевизной: самые доступные предложения из экспозиции жилья сосредоточены именно здесь. И этот факт вкупе с невысокой плотностью застройки делает жилье в Куйбышевском и Красноглинском районах Самары привлекательным для многих людей определенного социального статуса. 

О малой плотности жилой застройки в Куйбышевском районе красноречиво свидетельствуют цифры: по статистике, общий объем жилого фонда здесь составляет лишь 6% от всего жилищного фонда города. Такой же процент от общего объема самарского жилья приходится на

таблица

Красноглинский район

Что касается качественных характеристик жилой недвижимости в обоих окраинных районах, то существенную массу жилья здесь, как и в центре города, составляет старый фонд и ветхие дома. Строительство высотных объектов жилой недвижимости здесь также ведется, но имеет свою специфику. На первый взгляд перспективных для строительства площадок в обоих районах города больше, чем в историческом центре, «переобремененном» памятниками архитектуры. Но в то же время процесс возведения нового жилья ни в Куйбышевском, ни в Красноглинском районах Самары нельзя назвать активным и массовым. 

Интерес к окраинным районам города сегодня демонстрируют многие застройщики, и вполне возможно, что в ближайшем будущем освоение этих локаций будет носить массовый характер. Причина такого повышенного внимания проста: городу необходимо расти, и в этом направлении делать это проще, свободных площадок пока хватает. Однако в данном случае освоение должно носить исключительно комплексный характер: сами жители города признаются, что были бы не против переехать в недорогую, но современную квартиру на городской окраине, однако лишь с условием, что будет создана вся необходимая транспортная и коммерческая инфраструктура.

Деловой центр: максимальная ликвидность

Октябрьский и Железнодорожный районы отличаются высокой деловой активностью и более плотной застройкой по сравнению с историческим центром. Например, в Железнодорожном районе Самары сосредоточено 9,6% всего жилищного фонда города (из этого объема 83% представлено многоэтажными домами). 

В то же время стоимость квадратного метра здесь несколько ниже цен на жилье в центре. Обе локации среди участников рынка недвижимости имеют статус активно развивающихся и застраиваемых городских зон, это подтверждает актуальная экспозиция жилья как на первичном, так и на вторичном рынке. Найти здесь ликвидное жилье, которое не потеряет в стоимости спустя время, значительно проще, чем в центре города или на окраине. А вот удельный вес объектов старого фонда и ветхих домов в обоих районах меньше, чем в центральных и окраинных частях города. В Октябрьском районе общая площадь ветхих и аварийных домов – чуть больше 45 тыс. кв. м, что составляет всего около 1% от общего жилищного фонда района. 

Высокий потенциал этих частей города в плане жилищного строительства участники рынка связывают с рыночной стоимостью жилья – более высокой по сравнению со спальными и окраинными районами, но не такой «заоблачной», как в историческом центре города. Руководитель АН «Купец» Екатерина Абхаликова говорит, что «Октябрьский район Самары вплоть до его границы с Промышленным районом можно назвать одной из максимально востребованных среди жителей города локацией. Думаю, причины такой популярности в том, что в этой части города расположено достаточное количество новых объектов, которые традиционно пользуются спросом. Также влияние оказывает близость к центру города, к Волге, но в то же время это не такая близость, которая может спровоцировать рост стоимости жилья. В целом инфраструктура района хорошо развита – это также влияет на спрос». 

Очевидно, что новые проекты строительства, которые будут реализованы в этих районах, будут востребованы среди покупателей, стремящихся жить и работать в максимально оживленных частях города.

Спальные районы: стабильная востребованность

Наибольшая по сравнению с другими районами города экспозиция жилой недвижимости в Промышленном, Советском и Кировском районах Самары имеет свои объективные причины. Во-первых, плотность жилой застройки здесь куда выше, чем в центре или на окраинах – соответствующий объем имеет рынок вторичной недвижимости. Суммарно в этих трех районах города находится больше 50% всего жилищного фонда города. При этом процент ветхого и аварийного жилья в спальных районах города разный: меньше всего таких объектов в Советском районе (почти 13 тыс. кв.м), больше всего – в Кировском районе (более 84 тыс. кв.м). Однако во всех трех районах общее количество ветхого жилья не превышает 2% от общей массы жилищного фонда. А это, в свою очередь, наглядное доказательство того, что жилья, отвечающего современным требованиям, здесь больше. 

Новое жилье здесь строят также активно, и причина этого – в востребованности таких квартир среди горожан. Именно в этих частях города сосредоточена масса предложений в сегменте «эконом» и «комфорт»: доступное жилье с неплохими характеристиками. Впрочем, не менее востребовано и вторичное жилье. Как отмечает Екатерина Абхаликова, сделки купли-продажи жилья в Советском районе – не редкость в первую очередь за счет уже сформированного жилищного фонда. «В Советском районе расположено самое большое количество «хрущевок» – доступного жилья на вторичном рынке. А ведь для многих горожан решающим фактором при выборе квартиры является не район, а именно стоимость. Поэтому многие и останавливают свой выбор на «хрущевках» и переезжают в Советский район». 

Олег Егоров считает, что в будущем востребованность такого жилья среди горожан, а следовательно, и интерес застройщиков к этим площадкам могут упасть. «Строительство жилья в низкой ценовой категории, расположенного в спальных и окраинных районах города, я бы не назвал максимально перспективным. Сегодня рынок достаточно насыщен подобными предложениями. Если этот сегмент жилья не поддержат государственными программами, то востребованность его будет падать. Для массовой реализации таких проектов прежде всего нужна доступная, реальная по процентам ипотека, которой у нас, в отличие от западных стран, пока нет». 

А руководитель филиала «Ладья» АН «Бизнес-Гарант» Лариса Горб считает Советский район не менее перспективным и востребованным среди жителей города, чем Железнодорожный и Октябрьский районы, которые могут похвастаться своей близостью к центру города. «Несмотря на то что основную массу объектов здесь составляют панельные дома, район активно развивается, и здесь регулярно сдаются в эксплуатацию новостройки. Так как в Советском районе расположено множество предприятий и учебных заведений, то можно прогнозировать, что спрос на квартиры здесь еще долгие годы будет стабильным». 

карта города.jpg
карта города.jpg
Самара – город районов 

Престиж девяти административных районов города Самары традиционно воспринимается в зависимости от доступности центрального ядра.
Ядро образуют Самарский и Ленинский районы, которые одновременно являются исторической Самарой, культурным и деловым центром. Граничат с центром Октябрьский и Железнодорожный районы. Срединную зону очерчивают самые населенные – Советский, Промышленный и Кировский, созданные как селитьбы Безымянского промузла. Периферийными районами всегда считались Куйбышевский и Красноглинский. При этом Куйбышевский находится в непосредственной близости от исторической Самары, но имеет плохую доступность из-за неразвитой транспортной структуры, так как отделен рекой Самарой. 

По застроенной площади Самарский и Ленинский районы занимают примерно по 2% застроенной территории. В Самарском районе проживает 31 тысяча человек, в Ленинском – 68 тысяч, сосредоточено соответственно 3 и 6,5% всего жилищного фонда города. 

В Самарском районе преобладает дореволюционная малоэтажная застройка (более 50% по числу строений), и 2/3 объектов культурного наследия города расположены в этом районе. Ветхий жилищный фонд – около 24% от общей площади квартир и 49% по числу строений района. Полное благоустройство (водоснабжение, канализацию) имеет 56,4% жилищного фонда района. 

В Ленинском районе малоэтажный жилищный фонд составляет пятую часть, больше половины жилищного малоэтажного фонда расположено в деревянных домах. Ветхий фонд – 6,5% общей площади квартир, но почти 50% жилых зданий в районе. Полное благоустройство имеет 82,7% жилищного фонда. 

В Железнодорожном районе проживает 105,1 тыс. человек, размещается 9,6% всего жилищного фонда города. В черте городского ядра в Железнодорожном районе самый высокий процент индивидуального жилищного фонда (около 12%). Это слободская застройка, сложившаяся самостроем (поселки Шмидта, Машинистов, Толевый и т. п.). Район формировался как связь старого города и селитьбы Безымянского промузла, поэтому он структурирован лишь в северной части вдоль городских магистралей. Многоэтажный капитальный жилищный фонд насчитывает 83% от всего жилищного фонда района. Преобладающей является пятиэтажная застройка. Кварталы и микрорайоны многоэтажной застройки примыкают к Октябрьскому и Советскому районам и занимают северную часть района. Значительную территорию занимает неструктурированная чересполосица промышленных, складских и жилых территорий, что является признаком промежуточной зоны. 10% жилищного фонда Железнодорожного района, почти вся индивидуальная жилая застройка, находится в санитарно-защитных зонах. 

В Октябрьском, Кировском, Советском и Промышленном районах сосредоточено около 70% от всего населения (800 тыс. жителей), 70% всего жилищного фонда, 60% многоэтажного жилищного фонда. По площади помещений малоэтажный фонд в каждом из районов составляет небольшую долю: в Октябрьском – 13%, в Советском – 12%, в Промышленном – 9%, в Кировском – 17%. Однако по площади застройки такой фонд занимает более трети. 

Ветхий фонд в Октябрьском районе – 45,2 тыс. кв.м общей площади квартир, в Советском районе – 12,8 тыс. кв.м, в Кировском районе – 84,4 тыс. кв.м, в Промышленном районе – 41,0 тыс. кв.м, то есть от 0,4 до 1,9% от жилищного фонда районов. 

Более 3% (550 тыс. кв.м) жилищного фонда таких районов находится в санитарно-защитных зонах. 

В Куйбышевском районе проживает 87 тыс. человек. Район состоит из нескольких разрозненных поселков, жилищный фонд которых составляет 6% от всего жилищного фонда города. Полное благоустройство имеет 77,6% жилищного фонда. Ветхий и аварийный фонд – 3,8%. Более 5% общей площади жилищного фонда находится в санитарно-защитных зонах. 

В Красноглинском районе проживает 85 тыс. чел. В составе района три крупных поселка: Мехзавод, Управленческий городок и Красная Глинка, а также удаленные и недавно присоединенные поселки городского типа Береза и Прибрежный. Расстояние между поселками – 30 км. Весь жилищный фонд района насчитывает 1252,5 тыс. кв.м общей площади квартир, или 6% от жилищного фонда города. 

Поселок городского типа Береза примыкает к аэропорту «Курумоч». Жилищный фонд района – 114,2 тыс. кв.м общей площади квартир, население – 5,9 тыс. человек. 

Поселок городского типа Прибрежный находится севернее по реке Волге. В состав входят пос. Прибрежный, пос. Винтай, пос. Задельное, пос. Пискалинский взвоз. Жилищный фонд района – 195,1 тыс. кв.м общей площади квартир, население – 11,6 тыс. человек.
Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Портал "Мир квартир" сообщает, что собственник резиденции в на Рублевке оценивает свои выс...
15.12
C 1 июля 2019 года плату за жилье покупатели будут вносить на специальные эскроу-счета в уполномочен...
15.12
Аналитики ЦИАН собрали элитные квартиры в регионах по ставке аренды средней однушки в Москве.
15.12