Как не стать нищим собственником?

Покупая жилье в новостройке, будущий собственник, как правило, обращает внимание на динамику и качество строительства, репутацию застройщика, местоположение объекта и, конечно, сопоставляет стоимость квадратного метра с другими предложениями. Обо всех этих факторах, влияющих на выбор квартиры, знают многие. Однако мало кто на этапе планирования покупки задумывается о размере предстоящих коммунальных платежей. А ведь именно квартплата может стать непредвиденной статьей расходов и «разорить» собственника.




Стоимость «коммуналки» – вопрос без ответа

Приобретая квартиру на вторичном рынке, большинство будущих собственников мало задумывается о том, насколько вырастут их расходы на коммунальные платежи. В этом есть логика: коммунальные тарифы в квартирах-«вторичках», как правило, сопоставимы и легко прогнозируемы. Поэтому даже если собственник жилья поменяет 2-комнатую «хрущевку» на чуть более просторную «двушку» в кирпичном доме улучшенной планировки (скажем, 90-й серии), то он не ощутит внезапного и резкого увеличения квартплаты. 

Совсем другая ситуация – с покупкой новостройки. Коммунальные тарифы в современных жилых комплексах города значительно разнятся, но зачастую сами покупатели квартир не уделяют этому должного внимания. А впоследствии немало удивляются, получая квитанции с неожиданно высокими суммами платежей.

Житель Самары Александр Николаев, недавно купивший 1-комнатную квартиру в одной из новостроек города, поделился своим опытом такого коммунального «открытия». «Перед покупкой квартиры застройщик самовольно «дополнил» договор долевого участия договором с управляющей компанией, которая будет предоставлять коммунальные услуги в нашем доме, – рассказывает Александр. – Я уже тогда знал, что по закону застройщик не имеет права требовать от дольщика подписания договора с той или иной УК, по сути, навязывая ее услуги. Я спросил у представителя строительной компании, сколько я буду платить за коммунальные услуги этой управляющей компании, на что мне ответили, что сейчас прогнозировать размер ежемесячного платежа сложно: возможно, три, а может, и четыре тысячи рублей». Понятно, что такой размытый прогноз покупателя жилья едва ли удовлетворит. К тому же герой этой реальной истории покупал квартиру в ипотеку, а в данном случае еще более важно четко знать, кому и сколько придется платить каждый месяц. Однако практика показывает, что таких «несведущих» покупателей жилья в городе масса.

Эксперты в сфере строительства и ЖКХ отмечают, что во многих случаях на этапе строительства дома невозможно спрогнозировать точный размер будущих коммунальных платежей. Иными словами, покупатель квартиры на первичном рынке, зная стоимость квадратного метра (а при должной настойчивости может узнать, из чего она складывается в его конкретном случае), может рассчитать, какую сумму он должен ежемесячно отдавать банку – если квартира покупается в ипотеку, но размер будущих коммунальных платежей он может лишь предположить.

Создание УК до сдачи дома: нужно ли?

Сегодня застройщики все чаще создают управляющие компании на своих объектах своими же силами. С одной стороны, будущие собственники жилья от этого могут выиграть. Созданная еще на этапе строительства и ввода в эксплуатацию УК сразу начнет следить за общедомовой и придомовой территорией, будет способствовать скорейшему запуску лифтов и прочих инженерных систем в доме. Если при этом представители управляющей компании еще на этапе покупки «долевки» смогут «предсказать» собственнику размер будущих коммунальных платежей, то практическая польза от появления управляющей компании на этапе строительства, безусловно, велика. 

С другой стороны, возможен и второй вариант, и история, рассказанная одним из самарских дольщиков, это подтверждает. Увы, чаще всего представители коммунальной структуры не могут четко сказать, сколько жильцы должны будут платить за коммунальные услуги после введения дома в эксплуатацию.

Во-первых, неизвестно, насколько дом будет заселен в первые месяцы после сдачи. Ведь помимо собственников, которые сразу же начнут ремонт в новой квартире и постараются въехать как можно быстрее, будут и те, кто просто инвестировал свои средства в покупку нового жилья, а переезжать (а также делать ремонт и платить за коммунальные услуги) совсем не торопится. Во-вторых, в общую коммунальную квитанцию окажутся включены расходы за электроэнергию, в том числе ту, которая расходуется на придомовой территории и внутри подъезда, а также оплата услуг охраны и консьержа, которые сегодня являются неотъемлемой «инфраструктурной» частью многих новостроек. Сколько в итоге будет платить каждый отдельно взятый собственник, сказать бывает очень сложно. И понятно, что сам будущий собственник оказывается в максимально невыигрышной ситуации.

«Если компания-застройщик создаст управляющую компанию до момента ввода дома в эксплуатацию, то законодательно дольщикам придется оплачивать коммунальные услуги даже на этом этапе, – отмечает юрист Иван Абросимов. – Дома, которые не прошли процедуру ввода в эксплуатацию, все равно требуют освещения, отопления, а зачастую и другого сервисного обслуживания. И именно дольщики обязаны пропорционально делить все расходы на эксплуатацию дома. Другое дело, что после ввода в эксплуатацию размер платежей для каждого из них, скорее всего, увеличится, однако в каком объеме произойдет увеличение – до определенного момента сказать сложно».
Как рассказал председатель комитета Общественной палаты Самарской области Виктор Часовских, управляющая компания должна быть выбрана не позднее чем через год после сдачи дома. «Выбирают компанию либо органы местного самоуправления, которые проводят конкурс, либо сами жильцы, либо организованное ими ТСЖ», – отметил Часовских.

Как гласит ст. 161 ЖК РФ, информация о конкурсах, проводимых органами местного самоуправления, выкладывается в сети Интернет в разделе, где находятся данные о проведении торгов. Торги проводятся только в том случае, если в доме нет ТСЖ и жильцы не участвуют в выборе компании. О том, что компания-застройщик может влиять на этот выбор, в законе ничего не сказано.

Если жильцы сами желают выбрать УК, то им либо стоит объединиться в ТСЖ, либо на обычном общем собрании решить, в какую компанию обратиться. ТСЖ создается только собственниками, влиять на его состав или назначать председателя застройщик не может. Создавать ТСЖ можно либо на этапе строительства, либо уже после заселения. Долго тянуть с созданием не стоит: чем скорее будет выбрана УК, тем быстрее дом сможет жить нормальной жизнью.

Отличия налицо: за квартиру одного и того же метража в различных домах самарцы действительно платят по-разному. При этом не только подтвердилась аксиома: чем старше дом, тем меньше «коммуналка», – но и тот факт, что в разных типах многоэтажных домов в число коммунальных услуг включаются различные составляющие. Так, жильцы новостройки, которые ежемесячно отдают управляющей компании 2300 рублей, тратят часть из этой суммы на оплату работы службы охраны и консьержа. А собственники квартиры в «хрущевке» не тратятся на эксплуатацию лифта, поскольку в их пятиэтажном доме лифта попросту нет. Узнать, из каких составляющих складывается коммунальный платеж, несложно, но сделать это можно лишь тогда, когда дом заселен и активно эксплуатируется жильцами. А до момента заселения и собственники «однушки» площадью 45 кв.м в новостройке не знали, что будут платить именно столько.

Если же для сравнения взять несколько квартир близкого метража, но в разных новостройках города, то выяснится, что размер платы за «коммуналку» также разнится. В качестве иллюстрации можно рассмотреть несколько 2-комнатных квартир в недавно сданных в эксплуатацию домах. Их жители рассказали о стоимости коммунальных услуг – она оказалась разной в новостройках города.
В том что коммунальные платежи в квартирах схожего метража, но в разных новостройках будут отличаться, ничего удивительного нет, говорят эксперты. С одной стороны, управляющие компании заключают договоры на поставку коммунальных услуг с разными ресурсоснабжающими организациями – в итоге отличается и конечная стоимость для жильцов. Но с другой стороны, стоимость одних и тех же услуг, предоставляемых УК, в разных домах тоже различается! Скажем, услуги консьержа или охранного агентства в домах тоже оплачиваются по-разному и зависят от «стоимости» тех или иных специалистов. Во всяком случае единой методики, которая упорядочивала бы тарификацию, пока нет. А это опять же отражается на покупателях жилья в новостройках, которые не могут предположить, сколько в конечном итоге им придется платить за «коммуналку». Как отметила председатель ТОС «Струковский» Надежда Курапова, на размер устанавливаемой коммунальной платы влияют некоторые объективные факторы. «В разных домах плата за пользование коммунальными услугами взимается по-разному. Например, на ее размер влияет год постройки дома, его этажность. Безусловно, оказывают влияние тарифы ресурсоснабжающих организаций, с которыми у дома заключен контракт. А вот от выбранной формы правления размер «коммуналки» не зависит, все тарифы едины для жителей многоквартирных домов вне зависимости от того, управляет ими УК или ТСЖ».
Совсем другая ситуация – когда управляющая компания или сообщество жильцов действует непрозрачно и взимает неправомерно высокую «коммуналку» с собственников квартир. Впрочем, вопрос, кто же действует честнее и прозрачнее – УК или ТСЖ, – для каждого многоквартирного дома решается по-своему. Так, жители одного из самарских домов возмутились непрозрачностью работы своей управляющей компании и создали ТСЖ. Однако в итоге коммунального «послабления» не случилось: напротив, платежи выросли чуть больше, чем вполовину! Видимо, созданное ТСЖ исповедовало еще более непрозрачные методы работы. Впрочем, сейчас у собственников квартир появилась возможность заключать договоры напрямую с ресурсоснабжающими организациями, минуя те же УК и ТСЖ, а значит, лично отслеживать, как формируется ежемесячная квартплата. Многие самарцы выбирают именно такой путь решения проблемы.

Выбирая квартиру, узнай о платежах

Тот факт, что плата за коммунальные услуги в разных домах города может варьироваться, должен натолкнуть будущих собственников на мысль, что еще на этапе планирования покупки стоит максимально прояснить вопрос с объемами коммунальных платежей в выбранном доме. Практика показывает, что в строящемся жилье это сделать куда сложнее: ни застройщик, ни недавно созданная УК не располагают этой информацией в полной мере. Однако для будущего собственника эти сведения чрезвычайно важны. Если квартира покупается в строящейся секции жилого комплекса, следует поинтересоваться размером «коммуналки», обратившись к жильцам уже сданных секций. О «политике» начисления коммунальных платежей можно узнать у застройщика или представителя созданной управляющей компании – какую-то информацию они предоставить должны. Ну а в целом важно понимать, что траты на коммунальные услуги, которые предстоит понести после покупки жилья, – это еще одна статья расходов. И от самого собственника также зависит, насколько она ударит по его карману. 

Иван Абросимов, юрист:

— Начисление коммунальных платежей если производится не по счетчикам, то напрямую зависит от количества лиц, зарегистрированных (то есть прописанных) в квартире. Иными словами, коммунальный платеж с одного прописанного человека будет ниже платежа с двоих. Многие собственники жилья пользуются этим и, если имеют квартиру помимо основного жилья, стараются в ней никого не прописывать. Однако борьба с такими «нулевыми» квартирами уже началась на федеральном уровне: в ближайшее время планируется установить минимальный размер коммунального платежа, который не будет выгоден собственникам «нулевых» квартир, а заставит их прописать в таком жилье хотя бы одного человека.

Если же в квартире установлены счетчики и расчет коммунальных услуг идет с их помощью, то количество прописанных на плату не влияет, а влияет непосредственно объем использованной услуги. Если один зарегистрированный в квартире человек тратит в месяц столько же воды по счетчику, сколько двое зарегистрированных в другой квартире, то платить за потребленную воду за месяц они будут одинаково.